Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основные отличия публичного и частного сервитута земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Сервитут: что это, виды
В процессе хозяйственной деятельности нередко возникает необходимость использования недвижимого имущества других лиц, будь то доступ к вспомогательным помещениям здания, или возможность прохода/проезда. Для установления права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом и применяется сервитут. Разберемся, что представляет из себя сервитут и каких видов он бывает.
Сервитут, с одной стороны, относится к вещным правам лиц (право ограниченного пользования), не являющихся собственниками имущества (подп. 4 п. 1 ст. 217 ГК), с другой стороны, относится к разновидности ограничений (обременений) прав собственника недвижимого имущества.
Сервитут устанавливается в отношении недвижимого имущества. Наиболее распространенным является сервитут в отношении земельных участков (ст. 19 КоЗ).
Обременение сервитутом возможно в отношении участков, находящихся как в частной собственности, так и в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, аренде, субаренде (ч. 1 п.
13 постановления Пленума ВС от 22.12.2011 N 9).
Сравнительная таблица
| Факторы | Публичный сервитут | Частный сервитут |
| Объект | земля. | любая недвижимость. |
| Субъект | неограниченный круг лиц. | конкретное лицо. |
| Основание установления | законодательный акт. |
|
| Права собственника земли | при затруднении использования участка по назначению требовать соразмерную плату от местных властей, установивших сервитут. |
|
| Причина |
|
интерес отдельного лица. |
| Инициаторы | физические лица или органы власти. | физические лица. |
Публичный и частный сервитуты – это обременения, которые устанавливаются по отношению к объектам недвижимости. В основном это связано с обеспечением доступа к земельным участкам. Несмотря на идентичную суть, сервитуты имеют много отличий. Они касаются не только статуса участников или оплаты, но и целей установления.
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Сервитут – это получение возможности на ограниченное пользование недвижимостью, вещью или землей, которые находятся в чужой собственности.
Сервитут используется в земельных, вещных и иных отношениях. В рамках правоприменительной практики под сервитутом понимаются обстоятельства, согласно которым одна из сторон в рамках допустимой по закону договоренности, получает от другой стороны разрешение и допуск на использование своих объектов или территорий, находящихся в собственности.
Отметим, что большая часть прочих обстоятельств, связанных с сервитутом, относится к категории земельного права, когда речь идет о различных аспектах применения права ограниченно употреблять себе на пользу территорию чужого земельного владения.
Хоть понятия публичного сервитута и частного во многом схожи — они преследуют одну цель, но их правовые «рамки» отличаются. Сравнение представлено в виде таблицы:
| Факторы | Публичный сервитут | Частный сервитут |
| Объект | земля | любая недвижимость |
| Субъект | неограниченный круг лиц | конкретное лицо |
| Срок действия |
— срочный (временный) — бессрочный (постоянный). |
|
| Основание установления | законодательный акт |
|
| Права собственника земли | при затруднении использования участка по назначению требовать соразмерную плату от местных властей, установивших сервитут |
|
| Причина | интерес государства, местной власти, населения | интерес отдельного лица |
| Способ установления |
|
суд;
договор; |
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Государственная регистрация сервитутов
Для регистрации сервитутных ограничений применяются нормы ГК РФ, а также Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Для регистрационных действий нужно представить следующие документы:
Чтобы зарегистрировать сервитут, нужно подать заявление в Росреестр или МФЦ.
Срок регистрационной процедуры составляет от 5 до 12 дней, он зависит от способа обращения и необходимости пройти кадастровый учет.
Важное значение будет иметь межевой план, который можно получить через кадастрового инженера. В этом документе будет указана территория участка, через которую возможен доступ к смежным наделам. Кроме того, кадастровый инженер сможет выступить в суде в качестве специалиста, если возникнут разногласия об условиях ограничения.
После регистрации сведения о сервитуте будут внесены в госреестр ЕГРН. Стороны получат выписку, в которой будет подтверждено наличие ограниченного права пользования, а также указан срок его действия.
Какие документы необходимо предоставить?
Любое юридическо-правовое действие с объектом недвижимости предполагает подготовку определенного пакета документации. Чтобы оформить сервитут, документы на ЗУ нужно подготовить:
- Заявление, в котором указана просьба предоставить доступ к наделу;
- Уведомление, направленное собственнику участка;
- Документ-основание установление ограничения (решение суда, мирное соглашение сторон, постановление администрации);
- Паспорта участников процедуры (для физлиц) или учредительные документы (для организаций).
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (см. подробнее п. 6 Обзора), указано:
«Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут».
Есть небольшое отличие частного сервитута, от публичного сервитута. Собственник участка земли, которым будут пользоваться другие граждане, имеет право потребовать плату. Своего рода, это арендные отношения. То есть, предоставляя в частное пользование соседям часть своего надела в добровольном порядке, собственник может требовать соразмерную плату за полученные неудобства в связи с сервитутом.
Если же сервитут публичный, то плата должна быть истребована с государственного или муниципального органа, ради нужд которого произошло временное изъятие. Но, если собственник решит продать свой надел, он должен предупредить покупателя и представить ему документы об обременении. Отчуждение права не является основанием для прекращения действия сервитута.
Важно! Установление сервитута не является чей-то прихотью. Это вынужденная необходимость, которую нужно доказать! Как только эта необходимость будет ликвидирована, то и действие сервитута также необходимо прекратить.
Понятие земельного сервитута. Форма и виды земельных сервитутов
Понятие сервитута – специальная юридическая конструкция, при помощи которой человек получает возможность воспользоваться чужим участком земли в специально оговоренных случаях.
В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.
В зависимости от целей установления законодательство выделяет следующие формы и виды сервитутов:
1. Частный сервитут, который в свою очередь может быть установлен на основании составленного между сторонами договора или путем вынесения соответствующего решения суда.
Установление частного сервитута на соседний участок, а также в некоторых случаях, выделенных законодательными актами, может распространяться и на другой участок, имеющий полезные свойства.Частный сервитут может быть установлен:
- личные сервитуты для возможности осуществления прохода или проезда через чужой участок;
- личные сервитуты для прокладки водоснабжения или линий электропередач;
- частный сервитут для удовлетворения прочих нужд собственника участка.
2. Публичный сервитут, или иначе — право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на основании соответствующего нормативно-правового акта федерального, регионального или местного уровня. Установление публичного сервитута допускается, если данный участок земли необходим для удовлетворения государственных нужд.
Исчерпывающий перечень ситуаций, в которых происходит установление сервитута, в частности публичный сервитут на земельный участок, представлен в Земельном кодексе РФ:
- чтобы обеспечить возможность прохода людей к водному объекту общего пользования, в том числе, к его береговой зоне;
- для осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность граждан;
- публичный сервитут для проведения дренажных работ;
- при необходимости осуществить прогон сельскохозяйственных животных;
- публичный сервитут при сенокосе.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Отличия публичного сервитута от частного
Пользование чужим наделом законодательно возможно даже в случае незначительного ущемления прав одного из собственников. Ключевые различия между публичным и частным обременением заключаются в следующем:
- публичный имеет более глобальные социальные цели;
- частный сервитут основан на волеизъявлении двух граждан, тогда как публичный согласовывается между органами власти и физическим лицом;
- различные процедуры установления;
- публичный сервитут вводится на законодательном уровне, тогда как частный – с помощью договора;
- государственные ограничения связаны с изыскательными работами и проведением межевания;
- публичное обременение чаще носит принудительный характер;
- финансовое возмещение в частном обременении устанавливается сторонами, а в публичном почти всегда отсутствует.
Важно понимать, что государство выступает с инициативой по ограничению прав собственника для пользы широкого круга лиц. Если его права ущемляются достаточно сильно и не дают в полной мере использовать участок, владелец может потребовать выкуп или замену владения. После окончания действия ограничения публичного сервитута издается акт, а по завершению частного составляется соглашение о прекращении его действия.
Требуется помощь в решении земельного спора? Обратитесь к юристам компании «Максард»! Наши специалисты имеют большой опыт работы в сфере земельного и имущественного права, что гарантирует успешное решение вашей проблемы. Оставьте заявку на сайте или позвоните по телефону – мы с удовольствием вас проконсультируем по всем интересующим вопросам. Первая консультация – бесплатна!
Юридическое и обывательское понятие сервитута
Сервитут это узаконенное право третьих лиц ограниченного пользования землей собственника.
Для определения понятия сервитута, смоделируем типичную ситуацию, при которой он реально допустим. Предположим, что на некой территории имеется плотная частная застройка жильем, в начале и в конце которой находится естественное образованное препятствие, например, скала и река. За ней планируется провести, срочные ремонтные работы на режимном объекте либо построить новый микрорайон. Нужна дорога, и возможно место для прокладки иных коммуникаций.
Обойти естественно образовавшееся препятствие с краев жилого массива, не представляется возможным. Слишком дорого, долго, с точки зрения затрат финансов и времени, а также не соответствия цели. Остается только один выход, ограничить право пользования собственников, сделав по их земле проход.
Этот момент наглядно демонстрирует самое важно условие сервитута – получение разрешения при отсутствии альтернативы.
Теперь дадим определение самому понятию. С точки зрения Земельного кодекса России и ГК РФ, сервитут-это двухсторонняя сделка, с вытекающими из ее сути правами и обязанностями сторон. Одна сторона (заявитель), получает обеспеченное законом право беспрепятственного пользования не принадлежащим ему участком земли. Другая сторона, ее текущий владелец (собственник, арендатор и т.д.) отчуждает часть своей земли в пользу заявителя, в том числе на возмездной (платной) основе.
Следовательно, сервитут создается для обеспечения особенного режима правового регулирования земельных отношений, отличающегося от первоначального.