Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами (однако нужно учитывать, что с 1 марта 2023 года сведения о правообладателях объектов недвижимого имущества в выписках ЕГРН перестали быть публичными), запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Как правильно выбрать дом при приобретении вторичного жилья?
Квартира в «хрущевке» или квартира в «сталинке»? Казалось бы, это не самый важный вопрос при выборе будущей жилплощади. Однако на самом деле материал, из которого был построен дом, и его состояние также весьма важны. Ведь они значительно влияют на характеристики самой квартиры: насколько высок здесь уровень шумоизоляции, как хорошо сохраняется тепло, в каком состоянии перекрытия, не требуется ли ремонт вследствие не очень хорошего состояния дома и т.д.
Зачастую потенциальные покупатели не раздумывают много по поводу того, в каком доме им хотелось бы жить, из-за ограниченных финансовых возможностей. В силу этого фактора они выбирают недвижимость с как можно более низким ценником. Это касается и материала дома: к примеру, квартиры в панельных домах советской постройки, особенно в 5-этажных «хрущевках», обычно стоят меньше, чем жилье в «сталинках» или современных панельных, кирпичных или монолитных домах.
В целом на вторичном рынке жилья наибольшая часть предложения представлена объектами, расположенными в панельных строениях. При этом из-за постепенного перехода лотов из первичного во вторичный сегмент жилья здесь растет доля «монолита», и эта тенденция усиливается. Монолитное домостроение подешевело после кризиса 2008 года, когда сильно снизилась стоимость стройматериалов и работ, после чего оно реально стало конкурировать с «панелями». При сопоставимой стоимости и сроках возведения домов монолитные строения отличаются более высокими потребительскими характеристиками и серьезно выигрывают у «панелей» в плане свободы внутренней планировки.
Выбирая вторичное жилье в панельной «хрущевке» или «брежневке», стоит помнить о возможных минусах подобных вариантов – неудобных планировках (это, к примеру, маленькие по площади кухни), сидячих ваннах, плохом уровне шумоизоляции и т.д. Ситуация с кирпичными строениями благоприятнее: они отличаются более высокими качественными характеристиками, кроме того, квартира в «хрущевке» из кирпича обладает лучшей теплоизоляцией, чем жилье в блочных или панельных домах.
Отдельно стоит выделить сталинские дома. Обычно при выборе квартиры на вторичном рынке таким предложением интересуются покупатели постарше, от 40-45 лет. Чаще всего они прицельно ищут жилье в домах с уникальной историей, а в этом случае – еще и с необычным архитектурным обликом, запечатлевшим в себе величие советской эпохи. Молодые люди, скорее, отдадут свое предпочтение квартире той же стоимости в новостройке – здесь они могут выбрать себе более «свежее» жилье с удобной им планировкой.
Основные плюсы сталинских домов – расположение относительно центра, характер постройки (дома из кирпича очень хорошо сохраняют тепло), богато украшенные фасады. Минусы – порой встречаются проблемы с планировками (слишком большие коридоры, маленькие по площади комнаты), внутридомовые коммуникации изношены, а жителей смущают узкие дворы и отсутствие парковок.
Продажа вторичной недвижимости также порой проходит в домах нестандартной архитектуры. Скажем, в дореволюционных строениях – в данном случае нужно особенно тщательно проверить состояние дома. Часто в таких зданиях установлены деревянные перекрытия и полы, что создает неудобства для жильцов, в том числе из-за большей восприимчивости дома к шуму с улицы и движению общественного транспорта.
Еще одна интересная, но потенциально проблемная категория домов – экспериментальные конструктивистские здания, возведенные в 1920-1930-х годах. Основные минусы таких вариантов – нестандартные планировки квартир и общих зон, старые перекрытия, использование при возведении домов материалов низкого качества, в том числе строительного мусора для заполнения стен.
Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры
Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.
Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.
Как быть?
Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.
Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?
После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки. Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно). В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:
-
Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;
-
Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;
-
Приобретение новой мебели или транспортировка старой;
-
Расходы на оформление всех требуемых документов.
При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости. Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.
Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:
-
Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;
-
Число комнат с их общим метражом и планировкой;
-
Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;
-
Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;
-
Инфраструктура на прилежащей территории;
-
Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.
Оформление сделки: процедурные вопросы
При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:
-
Паспорта продающей и покупающей стороны;
-
Сам договор купли-продажи;
-
Акт приема-передачи жилья;
-
Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);
-
Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;
-
Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.
Общая информация о доме
Перед тем как ехать смотреть дом изнутри, нужно проанализировать информацию о нём. Возможно, уже на этой стадии придется отбросить какой-то вариант.
Важно узнать, когда был построен дом и когда был последний капремонт, стоит ли он в списке на реновацию. А то вдруг его планируют сносить в ближайшее время или наоборот хотят проводить муниципальный капитальный ремонт с отделкой подъездов, дверей и двора.
Тип дома также скажет о многом: в панельных надо быть готовым к тому, что будут слышны и соседи с пианино, и дети с кубиками и машинками. В квартирах сложно сделать перепланировку, а оригинальная не всем подходит, да и может надоесть со временем.
Вместо «панелек» лучше выбирать кирпичные или монолитные дома. Звукоизоляция у них лучше, климат зимой и весной нормальный. Стоимость квартир в таких домах чуть выше, чем в панельных.
К слову, сразу можно оценить и соседние дома. Если они новые, то в ближайшие десять-двадцать лет вы не будете смотреть на внезапно развернувшуюся под окнами стройку с характерными звуками и хлопьями летящей пыли.
Юридическая сторона будущей сделки
Документы на квартиру и её хозяин — важный этап в покупке каждой квартиры. Если у жилплощади и у её хозяина всё в порядке с ними, ваши деньги в безопасности.
Перед оформлением сделки попросите у хозяина все документы, чтобы после покупки не было спорных ситуаций, в которых вы можете потерять свои деньги.
Владелец квартиры должен предоставить:
- свой паспорт или доверенность, если сделка проходит через посредника;
- документ, который подтвердит, что лицо действительно владеет квартирой;
- выписку из Госреестра и домовой книги;
- оригиналы паспорта БТИ, технического и кадастрового паспорта квартиры;
- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- согласие супруга и детей на продажу жилья.
Выделите время, чтобы тщательно проверить документы и убедиться в законности сделки. Только так вы избежите встречи с аферистами.
Обратите внимание на поведение хозяина во время вашего общения. Нервничает ли он, спешит ли заключить сделку, уклоняется от ответов или отказывается предоставлять документы. Всё это может указывать на нечистые намерения продавца. В таком случае лучше заручиться поддержкой опытного юриста или поискать другие варианты.
Проговорите, кто будет выносить весь мусор и старую мебель из квартиры. Обычно это должен делать продавец. У меня один владелец квартиры отказывался заниматься уборкой, хотя в квартире было не повернуться: слева — шкафы и старые телевизоры, справа — стулья и четыре комплекта старых шин.
Определите бюджет и выберите способ покупки
Определите максимальную сумму, которую вы сможете потратить, с учетом всех расходов: стоимость квартиры, комиссия риелтору (если она есть), расходы по оформлению сделки.
Не планируйте бюджет впритык — оставьте деньги на непредвиденные расходы
Если собственных денег не хватает, оформите ипотеку, используйте материнский капитал или попросите в долг.
Если денег хватает и вы не продаете квартиру, это самый простой вариант. Тогда вы просто находите квартиру, оформляете сделку и платите деньги.
Если покупаете новую квартиру и продаете старую, сделку оформить сложнее. Такие сделки называются альтернативными — несколько договоров купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.
Подпишите договор задатка
После сбора и проверки всех документов, заключите с продавцом договор задатка. Документ составляется в произвольной форме.
Договор задатка страхует и вас и продавца. Если вы откажетесь от сделки, задаток останется у продавца. Но если откажется продавец, он должен будет выплатить вернуть вам задаток и выплатить такую же сумму сверху.
Точной суммы задатка нет. Если покупаете напрямую у собственника, это могут быть 50 000 ₽, если через агентство, как правило, сумма будет раза в 2-3 больше.
Задаток ≠ Аванс
При заключении договора помните, что понятия задаток и аванс не равнозначны. Аванс продавец обязан вернуть, а задаток нет.
В договоре задатка обязательно укажите:
- паспортные данные обеих сторон;
- адрес и описание квартиры (площадь, количество комнат, кадастровый номер и пр.);
- подтверждение, что у квартиры нет обременений на продажу;
- точную стоимость квартиры;
- размер задатка, сроки оплаты;
- условие, что задаток не возвращается, если вы откажетесь от сделки;
- условие, что задаток возвращается в двойном размере, если от сделки откажется продавец;
- срок, когда продавец должен освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
- ответственность сторон за нарушение условий договора;
- кто несет дополнительные расходы (оплата госпошлин, регистрации сделки, аренды ячеек в банке и пр. Обычно расходы по оформлению документов оплачивает продавец, госпошлину — вы, а аренду ячеек — поровну);
- дата и подписи.
Подписание договора задаткане означает, что квартира перешла к вам. Квартира станет вашей только после государственной регистрации договора купли-продажи.
Заключите договор купли-продажи
Когда обо всем договоритесь, можно подписывать договор купли-продажи.
Составьте договор у риелтора, юриста или нотариуса — не стоит на этом экономить. Если пропустите какое-то существенное условие, сделку могут признать недействительной. По закону договор можно заключить в простой письменной форме, но гораздо надежнее заверить его у нотариуса.
При подписании договора проверьте паспортных данных участников сделки и характеристик квартиры (адрес, стоимость, площадь, количество комнат).
Внимательно читайте договор перед тем, как подписать его
В договоре обязательно должны быть указаны:
- ФИО сторон, место жительства и паспортные данные;
- условия, без которых договор не считается заключенным;
- стоимость квартиры;
- подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, жилое назначение;
- обременения на квартиру или отсутствие препятствий для продажи квартиры (залога, ареста, долгов, запрета отчуждать и пр.);
- разрешение супруга/ги на совершение сделки;
- отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
- сроки и порядок передачи квартиры;
- сроки и порядок выплат;
- форма оплаты (перевод или наличные);
- добровольность заключения договора, взаимная выгода, дееспособность сторон.
К договору должны быть приложены все документы, которые упомянуты в нем: передаточный акт, расписка о получении денег. Договор надо составить в 3 экземплярах: для вас, продавца и Росреестра.
Подписанный договор подайте в МФЦ вместе с другими документами. Росреестр зарегистрирует переход права собственности на квартиру от продавца к вам.
Советы покупке квартиры на вторичном рынке
- Вы нашли квартиру, которая идеально Вам подходит? Еще раз уточните следующие моменты:
- Число лиц, прописанных к квартире и их желание выписаться из нее.
- Точное количество собственников. Убедитесь, все ли из них присутствуют в настоящий момент в городе, не являются ли они заключенными и не проходят ли они срочную службу в армии.
- Является ли кто-то из собственников несовершеннолетним или недееспособным.
- Была ли получена квартира в наследство, если да – на каком основании.
- Были ли проведены перепланировки, если да – законны ли они.
- Старайтесь снимать копии всех документов, это поможет Вам при проверке «вторички» на юридическую «чистоту». В случае возникновения судебного разбирательства копии могут очень пригодиться, они помогут отстоять свои права.
- Убедитесь сами в юридической «чистоте» квартиры. Банк, страховая компания или регистрационный орган не будут заниматься этим в полном объеме.
- Внимательно осмотрите паспорта собственников: они должны быть чистыми, без различных помет и подчисток.
- Что должно насторожить?
- Очень низкая цена на квартиру.
- Подозрительная, невнушающая доверия личность Продавца.
- Продажи и перепродажи квартиры за последнее время.
- Сокрытие информации о собственнике.
- Продажа квартиры лицом, не являющимся собственником.
- Постарайтесь поговорить с соседями, выяснить все плюсы и минусы этого района, оцените инфраструктуру (магазины, школа, сад и т.д.)
- Проводите осмотр квартиры в светлое время суток.
- И, наконец, не осматривайте более двух квартир в один день.
Внимательно отнеситесь к осмотру приобретаемой квартиры и близлежащей территории, ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта. При соблюдении всех этих правил и осознанном подходе к вопросу как купить квартиру на вторичном рынке, Вы сможете сделать правильный выбор, о котором потом не придется жалеть.
Как подготовиться к осмотру
Осмотр состояния квартиры перед ее покупкой должен проводить эксперт, специализирующийся в сфере эксплуатации фонда и инженерных сетей в многоквартирных домах. Услуги таких специалистов стоят недешево, но эти затраты оправдывают себя в случае, если продавец квартиры умышленно скрывает фактические данные о ее состоянии.
Однако, если услуги такого специалиста вам недоступны, провести осмотр квартиры можно самостоятельно, но к этой процедуре необходимо тщательно подготовиться, изучив:
- информацию о средних и предельных сроках эксплуатации внутриквартирных и внутридомовых инженерных коммуникаций;
- информацию о правилах и технических требований к внутриквартирной перепланировке;
- информацию о сроках, правилах эксплуатации и поверке оборудования и внутриквартирных приборов учета;
- информацию о техническом состоянии внутридомового оборудования (лифтов, мусоропроводов, вентиляционных шахт, кровли).
Стоит ли нанимать риелтора
Аргументы «за»
- Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
- Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
- Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
Аргументы «против»
- Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
- Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
- Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.