Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление дома в собственность в 2023 году: стоимость, порядок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Как оформить дом в СНТ по дачной амнистии?
Дачной амнистией называют упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки, жилые и садовые дома, гаражи и хозяйственные постройки. При этом не требуются разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Сроки действия дачной амнистии не установлены, однако в настоящее время о строительстве жилых и садовых домов необходимо уведомлять орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (далее — уполномоченный орган).
При этом оформить не поставленный ранее на кадастровый учет дом на земельном участке для ИЖС, ЛПХ или садоводства без уведомления о строительстве можно до 01.03.2026 года. Кроме того, не требуется направлять уведомление в отношении жилого или садового дома, созданных на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которых осуществлен до 04.08.2018 года.
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Регистрация жилого дома на земельном участке – это две процедуры: постановка объекта на кадастровый учет и получение права собственности на него.
После вступления в силу законодательных изменений, гражданам доступен упрощенный и уведомительный порядок. Где регистрировать дом, напрямую зависит от выбранного метода.
Если гражданин использует упрощенный метод, то обычно заявку о постановке объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности отправляет кадастровый инженер после подготовки технического плана.
Во втором случае, документы в Росреестр направляет администрация, которую застройщик уведомляет об окончании строительства.
Также, гражданин имеет право самостоятельно обратиться в регистрационные органы с соответствующим заявлением, лично в ведомство, через МФЦ или направив заявку на официальном сайте Росреестра.
Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах
Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.
- Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения) или увеличат налоги на земельный участок.
- Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
- Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
- Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
- Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).
Какие проблемы могут возникнуть: подводные камни
Многих пугает ситуация, когда надо решать, с чего начинать оформление дома в собственность и что нужно, чтобы зарегистрировать его на участке. Однако сам по себе данный бюрократический процесс. Тем не менее у многих домовладельцев нередко возникают неприятности, касающиеся:
- Неграмотно составленных технических планов или других проектных бланков. Заполнением таких бумаг занимаются кадастровые инженеры, которые, кстати, нередко допускают ошибки.
- Несоблюдения сроков — ситуаций, в рамках которых здание уже стоит, а его хозяин даже не думает о начале регистрационного процесса. Нетрудно догадаться, что такой подход — это прямая дорога к различным штрафным санкциям со стороны государственных надзорных ведомств.
- Изначально недостаточного количества выписок и свидетельств. Например, земельный участок, использованный для постройки, может внезапно пропасть из ЕГРН. Тогда его владельцу придется вновь проходить через все сопутствующие инстанции.
Что делать, если дом был построен без соблюдения уведомительного порядка?
Если не соблюдать установленный уведомительный порядок (после 1 марта 2031 года), то это может привести к следующим последствиям:
- Такую постройку не признают недвижимым имуществом;
- Невозможно будет совершать сделки (например, купля-продажа, обмен, дарение, и др.), поскольку они будут признаны недействительными;
- Возможно возбуждение дела об административном правонарушении (штраф до 5 тыс. рублей);
- Снос построенного дома.
«Узаконить» уже построенный без соблюдения уведомительного порядка дом можно только в судебном порядке, в этом случае если дом соответствует всем требованиям он будет признан объектом недвижимости и право на него можно будет зарегистрировать.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Получение уведомлений в местной администрации
На этапе подачи уведомления о начале строительства собственники и арендаторы земельных участков сталкиваются с необходимостью учёта специфических нюансов. Ряд вопросов возникает при формировании пакета документов и заполнении предусмотренных законодательством бланков. Компания «Правозем» специализируется на решении подобных задач. Входящие в штат юристы контролируют каждый этап процедуры, подготавливают документы, проходят согласование в соответствующих инстанциях и обращаются в органы местного самоуправления.
Участие собственника при таком подходе сведено к минимуму. Быстрое достижение положительного результата позволяет не откладывать дату строительства на неопределенный срок. Помимо юристов, в нашей компании трудятся кадастровые инженеры и геодезисты. Благодаря наличию таких сотрудников на протяжении семи лет мы выполняем следующие виды работ:
- проведение топографической съёмки земельного участка;
- согласование съёмки с эксплуатирующими организациями;
- согласование с районной администрацией;
- получение ГПЗУ;
- подготовка СПОЗУ;
- получение уведомления о соответствии строительства;
- проектирование;
- проведение изысканий до начала строительства;
- постановка объектов недвижимости на кадастровый учёт.
Мы готовы разработать описание внешнего облика объекта ИЖС в случае расположения участка в пределах территории, относящейся к историческим поселениям. Юристы окажут помощь в решении вопроса согласования строительства с управлением культурного наследия, если участок подал в зону охраны такого объекта. Конечный результат и перечень возложенных на компанию обязательств оговариваются в договоре. Помимо выполнения инженерных работ, собственник может рассчитывать на представление интересов в государственных органах. Результат проведённой работы может быть передан заказчику двумя способами: в электронном (компакт-диск, флешка, интернет) или распечатанном на бумаге виде, если подразумевается наличие промежуточных согласований.
Как оформить дом с нарушениями отступов
Для того, чтобы построенный дом оформили в обычном порядке, требуется соблюсти нормы ещё на этапе планирования работ. Также необходимо получить разрешение на строительство и дополнительно согласовать работы, если участок попадает в охранную зону, разместить будущий объект на участке таким образом, чтобы были соблюдены допустимые отступы и т.д. Однако, нередко застройщики пренебрегают правилами и строят свои дома с нарушениями.
В таком случае администрация откажет в регистрации строения, и собственника обяжут снести дом. Чтобы этого избежать, можно попытаться зарегистрировать его через суд.
Перед тем, как обращаться с исковым заявлением, требуется соблюсти досудебный порядок, то есть попытаться узаконить построенный объект обычным способом. Для этого подготовить документы и обратиться в местную администрацию с просьбой зарегистрировать объект.
Стандартный алгоритм оформления строительства частного дома, при соблюдении которого не возникнет проблем с регистрацией, выглядит следующим образом:
- Проведение межевания и установление точных координат границ. Это поможет избежать конфликтных ситуаций с соседями и позволит правильно спланировать размещение объекта.
- Заказ градостроительного плана земельного участка. Из плана застройщик поймёт, с какими организациями придётся дополнительно согласовывать строительство, а также увидит размер разрешённых отступов.
- Формирование схемы будущего дома и подача уведомления о начале строительства.
- Согласование охранных зон (в случае, если часть участка или вся площадь попадает в охранную зону).
- Проведение строительных работ.
- Формирование технического плана готового дома.
- Подача уведомления об окончании строительства.
- Регистрация дома в Росреестре и получение выписки с правами собственности.
Несмотря на то, что в декабре прошлого года были внесены изменения в закон о «дачной амнистии», которые сделали не обязательным получение уведомлений о строительстве для объектов ИЖС, мы не рекомендуем строиться без разрешительной документации. Так как банки, одобряя ипотечное кредитование, в обязательном порядке требуют предоставить уведомление о начале строительства. То есть, в будущем собственник не сможет продать дом, узаконенный без разрешительной документации, если покупатель захочет приобрести его по ипотеке (такие сделки оформляются очень часто).
К тому же упрощённая регистрация не освобождает застройщика от необходимости получать дополнительные согласования и соблюдать нормы градостроительства в соответствии с ГПЗУ. В противном случае сотрудники Росреестра вынесут отказ или приостановку, что послужит основанием для обращения в суд. Помимо отказа, застройщик должен собрать такие документы: выписку из Росреестра на земельный участок, технический план построенного дома, согласования с организациями, установившими охранные зоны (если участок попадает в зону их действия), заключения коммунальных служб. Помимо этого, в качестве основного доказательства проводится строительная экспертиза.
Куда подавать документы для регистрации жилого дома на земельном участке
Порядок оформления дома в собственность зависит от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Однако все процедуры регистрации права жилых домов производятся в одном учреждении — ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Документы принимает МФЦ «Мои документы».
После подачи документов, проводятся проверки на достоверность сведений действительному положению дел. При этом проверяется адекватность фактов по дому и земельному участку, а также действительность прав лица, подающего документы на регистрацию. Если вы документально подтвердили, что дом действительно существует и вы имеете на него право, то государство зафиксирует отсутствие противоречий и зарегистрирует ваш дом в ЕГРН и Росреестре.
Кадастровый учет перед регистрацией права собственности актуален только для домов, расположенных на землях с разрешенным использованием под ИЖС и ЛПХ. Дома, построенные в СНТ на кадастровый учет можно не ставить.
Трудности при оформлении дачной амнистии на дом или участок
Человеческий фактор. Во всех организациях работают люди, и они могут совершать ошибки. Сотрудники уполномоченных органов могут вовремя не отправить заявление о регистрации недвижимости. Иногда в регистрирующих организациях может не быть сведений об уплате государственной пошлины или реквизитов на оплату. Из-за проблем взаимодействия с государственными органами, человек может не успеть отправить уведомление о завершении строительства вовремя.
Отказ в дачной амнистии. Это может произойти в нескольких случаях:
- нет ни одного документа, который бы подтвердил, что вы собственник земли или дома;
- неверная информация в бумагах;
- ошибки в документах;
- участок в принципе не может быть зарегистрирован, например, выяснится, что земля располагается в охранной зоне рядом с ЛЭП или железнодорожными путями.
Акт выдаётся только с согласия всех членов комиссии на ввод дома в эксплуатацию. При несогласии комиссии, оформляется заключение, согласно которому выявленные несоответствия должны быть исправлены в указанный период. После исправления всех недостатков, процедура вызова комиссии производится заново. Итоговое решение обязательно должно быть подписано главой архитектурного комитета или же его заместителя.
Данный документ включает в себя следующую информацию:
- Список членов комиссии, которые осуществляли проверку дома;
- Дата и место приёма (место – расположение дома);
- Характер регистрируемого объекта;
- Структура объекта недвижимости.
Оформление земли в собственность
Нередко у людей в собственности только дом, но не земельный участок, на котором он построен. Ниже мы разберем, куда необходимо обратиться для разрешения этого вопроса. Стоит отметить, что пакет документов и порядок обращения разнится, если вы, к примеру, получили дом по завещанию или же купили. Разберём каждый вариант.
Как можно оформить дачный дом в собственность – сроки регистрации
Помимо вопроса, как оформить дачную амнистию на дом, стоит знать и сроки, которые потребуются для регистрации.
С начала 2017 года процедура существенно упростилась и стала занимать минимум времени. Подобные изменения объясняются введением единой базы, позволяющей оперативно обмениваться информацией.
Итак, регистрация дома на приватизированном дачном участке занимает:
- 10 дней, если производится одновременная постановка на учет и оформление права собственности (подобное возможно при «дачной амнистии», если производится первичная постановка на учет или ликвидация объекта);
- 7 дней, если регистрируется только право собственности;
- 5 дней, если вносятся изменения в имеющийся кадастровый план;
Согласно п. 1 ст. 66 №218-ФЗ, орган регистрации несет ответственность за нарушения в процедуре получения прав собственности (несоблюдение сроков, нарушение личных прав заявителя, допущение ошибок при занесении данных в реестр, немотивированный отказ от приема документов и т.д.).
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Для регистрации прав собственности на дом после его постройки необходимо получить документы, разрешающие ввод здания в эксплуатацию. Они подтверждают, что строительство объекта выполнено в полном соответствии с выданным разрешением и проектной документацией, и капитальное здание соответствует всем необходимым требованиям.
- Для получения разрешающих документов вызывают сотрудников Бюро технической инвентаризации, которые осматривают здание и производят необходимые замеры.
- На основании осмотра будет составлен технический план и паспорт постройки.
- После этого можно подавать заявление в местный градостроительный комитет для присвоения личного адреса.
- Когда будут получены кадастровый план и паспорт, можно получать разрешение на ввод частного дома в эксплуатацию с дальнейшим оформлением права собственности. Срок получения разрешения составляет 10 рабочих дней.