Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Скрытые собственники недвижимости – кто это такие?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию – проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.
Покупка квартиры, полученной по наследству
Если по закону – то здесь как раз и могут фигурировать неизвестные собственники квартиры. Вы конечно можете прописать дополнительный пункт в договоре купле-продажи об ответственности перед иными наследниками. Но здесь не все так прозрачно – условия договора не могут умалять действующие в РФ императивные (обязательные) нормы.
Если понравившаяся вам квартира подходит под этот случай – ищите грамотного юриста, чтобы максимально обезопасить себя при совершении сделки. Под императивные нормы как раз попадает условие об обязательной доле в квартире. Например, обязательная доля положена нетрудоспособным супругу, детям и даже родителям оставившего наследство (ст. 1149 ГК РФ). Да, и такое тоже возможно.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты. Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру. Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение. Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос. Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Квартира в частном доме
Вы нашли очень дешёвую квартиру-студию, она находится не в центре города, а в коттеджном посёлке или за городом. Отлично! Свежий воздух и красивая природа по бросовой цене. Покупаете её, наслаждаетесь жизнью, но в один прекрасный день на доме появляется объявление, что он признан незаконной постройкой и будет снесён. Что делатЬ Попробовать продать? Это невозможно, потому что в документах написано, что собственность в вашем доме долевая. А значит, заключив сделку, новый владелец получил в собственность не конкретное помещение, а только долю в доме. Чтобы продать свою долю, придётся получать согласие всех содольщиков.
Как себя обезопасить:
- Помните, что скупой платит дважды, а подарков в сфере недвижимости не бывает. Если вы нашли необыкновенно дешёвую квартиру, скорее всего, с ней что-то не так.
- Если речь идёт о Подмосковье, такая квартира будет продаваться за городом, но в южных регионах, где эта схема особенно популярна, подобные варианты встречаются и в черте города. В любом случае не покупайте квартиру ни в частном доме, ни в таунхаусе. Речь не идёт о покупке дома или таунхауса целиком — это, разумеется, вполне законно. Покупать доли тоже можно, но нужно понимать, что доли — это не квартиры.
- Загляните в выписку из ЕГРН. Если собственник уже успел продать какую-то долю в объекте недвижимости, это будет зарегистрировано в Росреестре и занесено в выписку, и вы поймёте, что он продаёт не квартиры, а только доли. В выписке может быть записан и только один владелец — значит, вы первый покупатель. В этом случае внимательно читайте договор.
- В договоре купли-продажи обязательно будет написано, квартиру или долю в объекте недвижимости вы покупаете. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
- Продажа доли может оформляться дарением по активному желанию продавца (мол, так проще и удобнее, чтобы не согласовывать с другими дольщиками). Не соглашайтесь на это! Такая сделка в любой момент может быть признана недействительной, ведь отдавать деньги за договор дарения незаконно. Подписывайте только договор купли-продажи.
Квартира, переоборудованная из комнаты
Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции. Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние. В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать. Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.
Как себя обезопасить:
- Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
- Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
- Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
- Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
Занижение цены в договоре
Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов. Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец. Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются. В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.
Чаще всего такие опасности исходят из наследственных дел, когда споры о собственности решаются в суде между наследниками по завещанию и наследниками по закону.
Однажды к нам обратился мужчина проверить чистоту документов для сделки.
У продавца было свидетельство о праве на наследство по завещанию, причем разница в возрасте между умершим гражданином и собственником оказалась 9 лет. Мы начали выяснять родственные отношения, но оказалось, что это практически посторонний мужчина, вступивший в права наследования на 190 день от даты смерти, что само по себе быстрее обычного. Квартира продавалась чуть ниже рыночной стоимости, и мужчина сильно торопился продать. В результате экспертизы выяснилось, что в это время в суде шел спор об этой квартире, истицей выступала дочь умершей. Когда наш эксперт поставил жесткие требования о предоставлении дополнительных документов и гарантий, продавца «ветром сдуло».
Есть и обратные истории, когда в наследство, например, вступили через 3 года, при этом наследник по документам жил в квартире со дня смерти наследодателя, квитанции на оплату услуг оплачивал, но для оформления ничего не предпринимал.
Здесь могут быть два варианта развития событий — все хорошо или установление факта родственных отношений прошло в суде и с течением времени могут появиться близкие родственники, которые будут восстанавливать срок вступления в наследство.
Однажды у нас было судебное дело, когда мы на стороне наследника лишали покупателя собственности на долю и выкупали ее у сособственника.
Неопытным глазом вообще невозможно определить, правомерна ли ситуация или нет. Во вкратце история. Давным-давно дом и участок были поделены на два домовладения, при этом дом за собственниками числился не в долях, а в частях. Случай редкий, и при оформлении права на наследство была допущена ошибка, когда все наследство досталось гражданину А. Но учитывая, что это были не доли, а части, по закону доля в части должна была достаться гражданину Б, чьи права мы и подтвердили в суде. В результате юридически образовался сособственник, который хотел купить и в итоге потребовал перевода собственности на проданную долю на себя. Да, покупатель лишился купленной доли, хотя в такой ситуации ему были забронированы деньги, указанные в договоре купли-продажи, и он их получил по решению суда.
Здесь много вариантов потерянных «по дороге» собственников: во время приватизации гражданин был несовершеннолетним, был осужден и находился в местах лишения свободы, переехал в интернат, был недееспособным и пр.
Обнаружить их могут юристы, но для этого надо собрать ряд справок, и лишь потом делать выводы.
Нажитое в браке имущество принадлежит в равных долях обоим супругам, если не установлено иное. Есть цепочки действий, когда собственность на квартиру перейдет к покупателю, а затем супруг или бывший супруг предъявит права на половину квартиры. Вопросы времени и исковой давности могут быть неоднозначными, в разных ситуациях — разные ответы.
Если, например, прийти в жилконтору и попросить справку о регистрации, паспортистки честно дадут Форму 9 с зарегистрированными или отсутствующими по данному адресу лицами. И, как минимум, можно упустить 2-3 варианта временно отсутствующих, а в худшем случае — лиц, проживающих за границей с правом въезда и пребывания по этому адресу во время нахождения в границах РФ.
Классически, когда деньги заложены в ячейку, а в договоре купли-продажи стороны договорились, что «оплата по договору будет произведена после государственной регистрации… и данное обстоятельство не является обременением», нужно получить расписку.
По условиям договора аренды банковской ячейки может быть «выбытие»: если собственность перешла к покупателю, покупатель выбывает из ячейки, и продавец может получить деньги самостоятельно, оставшись единственным арендатором ячейки.
Но вопрос, нужна ли расписка — не возникает. Об этом иногда покупатели не думают вообще. Вот тогда-то и может прийти собственник за своей квартирой (это будет продавец по договору, он же «не получил» деньги и требует квартиру назад, себе).
Экономя на налогах, ряд граждан занижает цену договора, скрывая налоги. Но могут скрывать еще и права третьих лиц, например, на неотделимые улучшения, которые еще не оплачены. И в худшем варианте, доля квартиры в судебном порядке окажется собственностью Васи-строителя.
Или окажется, что при продаже, подписывая за себя и за второго сособственника, продавец не расплатился со вторым продавцом. И будет большой вопрос, кто окажется ответчиком в суде — лицо, действующее по доверенности или покупатель… и в чью пользу будет решение суда.
- Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
- Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
- Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
- Наличие обременений и арестов
- Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
- Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
- Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
- Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.
За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.
Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Разрешительная документация
Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.
Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Случается, что продавцы о них забывают, живут другие законные наследники далеко, их рядом нет и, вроде бы как, они и вовсе не существуют. Продавцы конечно же помнят об их существовании, но стараются забыть, так как нужно будет с ними делить наследство. Будьте настороже — покупка наследственной квартиры — одна из самых рискованных сделок на рынке, продавцы вторичных квартир очень часто забывают и скрывают существование других законных наследников квартиры имеющих право собственности на часть недвижимого имущества. Помочь пролить свет на возможное существование другого законного наследника при продаже вторичной квартиры поможет глубокое изучение генеалогического древа семьи, архивных документов Загса, роддома, опрос соседей-старожил — вообщем ещё та детективная история…
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Какие правила нужно соблюдать, чтоб не потерять квартиру после покупки
Получив выписку с данными всех прописанных в квартире, необходимо убедиться, что каждому из них есть куда выписаться. Если речь идет о совершеннолетних гражданах, то желательно с каждого из них взять нотариально заверенное обязательство в том, что он знает о намечающейся сделке и обязуется в указанный срок (14 дней) сняться с регистрационного учета по данному адресу.
В случае с супругом/супругой продавца легко понять, скрытый собственник это или нет. Обязательно требуйте от него/нее нотариально заверенное согласие на сделку.
Если вы хотите купить квартиру у наследника, то пропишите в договоре купли-продажи, что он обязуется лично решать все имущественные вопросы с иными наследниками, которые могут объявиться.
Наконец, не стоит соглашаться на то, чтобы в договоре купли-продажи была указана заниженная стоимость сделки. Если она все же будет оспорена через суд, то вам вернется именно эта сумма, а не та, которая была передана продавцу в действительности.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.