Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ипотеку на квартиру с серой зарплатой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Менеджеры при рассмотрении ипотечной заявки учитывают не только уровень дохода семьи, но и сколько месяцев заемщик отработал на последнем месте. Если проработали менее шести месяцев, на одобрение ипотеки не рассчитывайте. Возраст заемщика во многих банках должен быть в пределах 21−75 лет.
Какие источники дохода будет учитывать банк при заключении ипотечного договора
Первое и самое важное, что нужно понимать: в процессе рассмотрения заявки на покупку жилья в ипотеку учитываются только официальные источники дохода. А именно:
-
заработная плата потенциального заемщика на основном месте работы
-
пенсия заемщика
-
доход заемщика от ведения предпринимательской деятельности.
Также могут учитываться дополнительные источники заработка: работа по совместительству, сдача квартиры в наем — если она оформлена официально, и так далее.
Критерии банка по ипотеке
Но главный критерий — чистый доход. Если заемщик живет один, учитывается только доход одного человека. Ипотеку одобрят в том случае, если получаете в два раза больше, чем собираетесь платить по ежемесячным платежам. Например, если вы будете по ипотеке платить 50 тыс. руб., ваш доход должен быть не менее 100 тыс. руб. Если зарабатываете 40−50 тыс. руб., ипотеку одобрят только с дополнительным доходом. Для семейных заемщиков учитывается доход семьи.
Как подтвердить доход при получении ипотеки?
Для подтверждения официального трудоустройства и ежемесячной оплаты, вам нужно предъявить в банк справку 2-НДФЛ. При отсутствии справки 2-НДФЛ, придется доказать банку, что работает в компании не менее шести месяцев. Менеджеры могут позвонить вашему работодателю и узнать, действительно ли вы трудоустроены и по какой причине вы не можете предъявить справку.
Для тех, кто трудится неофициально и работает удаленно, нужно предъявить в банк декларацию из налоговой. Потребуется подтверждение страховых выплат и нужно будет взять выписки о поступлении денег на вашу банковскую карту. При отсутствии регистрации в налоговой, даже выписки с банковской карты не будут выступать доказательством дохода для банка. А если работаете официально и подрабатывает, то выписка с карты о поступлении денег будет считаться подтверждением дополнительного дохода.
Банки, прежде чем выдать ипотечный кредит, ищут все слабые места заемщика. «Поводом для отказа может стать наличие просрочек за последние десять лет. Проверяются даже социальные сети — вдруг на вашей странице есть сомнительные репосты (о возможных махинациях с финансами или о том, как обмануть банк)», — рассказала юрист Ольга Сулим. По ее словам, чтобы повысить шансы на одобрение:
- Первым делом убедитесь, что вы подходите по возрасту (есть 21 год).
- Расплатитесь по всем имеющимся долгам и штрафам.
- Просмотрите свои социальные сети, чтобы не было никакой подозрительной информации.
- Накопите необходимый первоначальный взнос.
- Внимательно заполните все документы (правильно написанные Ф. И. О., контактный телефон и так далее).
- Не сообщайте недостоверные и ложные сведения.
- Не стоит подавать заявку только в один банк, рассматривайте сразу несколько — это сэкономит время и силы.
- Привлеките созаемщика с хорошим официальным доходом.
- Используйте для залога имеющееся имущество, например автомобиль.
- Подтвердите дополнительные источники заработка — пособия, дивиденды, доход от сдачи недвижимости.
Несколько иная ситуация складывается, если человек трудоустроен, но официальная зарплата у него маленькая. Таким заемщикам банки, как правило, не отказывают сразу, а предлагают:
· Привлечь созаемщика (им может стать супруг(а), родственник, близкий человек);
· Предоставить справку по форме банка – этот документ можно скачать на официальном сайте банковского учреждения и принести в бухгалтерию по месту работы (бланк должен заполнить главный бухгалтер, а подписать генеральный директор – в документе необходимо отобразить реальный уровень заработка);
· Взять ипотечный кредит на длительный срок, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50-60% от зарабатываемой официально суммы.
Найти созаемщика не всегда оказывается легко – иногда хотят помочь родители, но они не проходят возрастной ценз (дело в том, что в большинстве банков отказывают заемщикам старше 55-65 лет). Вариант со справкой по форме банка – отличное решение. Если банковское учреждение согласно на этот шаг, и в бухгалтерии вам готовы выдать соответствующую справку, всё может получиться. Единственная загвоздка в этой ситуации – далеко не все банки идут навстречу клиентам с зарплатой «в конверте».
Ипотека длиной в 35 лет – звучит не очень ободряюще. Но только на первый взгляд. Если вы возьмете подобный финансовый продукт, то получите шансы сэкономить. Подсчеты показывают, что, если ежемесячно вносить суммы, в три-четыре раза превышающие величину установленного банком ежемесячного взноса, а потом вовремя рефинансироваться – в итоге вы заплатите куда меньше, чем если бы изначально оформили займ на пять лет.
Поручитель по кредиту или созаемщик
Еще одним способом обеспечить исполнение своих обязательств перед банком является привлечение поручителей или созаемщиков.
Поручитель или поручители берут на себя ответственность по выплате ипотечного займа заемщиком.
Они не являются стороной ипотечного договора, не получают прав на приобретаемое имущество. Но в случае неисполнения заемщиком условий заключенного договора, будут вынуждены оплатить долг. Чаще всего для них устанавливается субсидиарная (дополнительная) ответственность. Иными словами она наступает только тогда, когда заемщик не смог исполнить свои обязательства. Хотя в некоторых случаях может предусматриваться и совместное обязательство по выплате ипотеки.
Созаемщик, напротив, будет стороной в договоре. Фактически документ оформляется на двух (нескольких) лиц, которые должны исполнять его условия в равной степени.
Созаемщик, как участник сделки, обладает всеми соответствующими правами. И отвечать за неисполнение обязательств по ипотечному договору он будет вместе с остальными заемщиками. В качестве поручителей или созаемщиков чаще всего привлекаются родственники или друзья с хорошим доходом и неиспорченной кредитной историей. В отношении указанных лиц также понадобится предоставление документов о размере их дохода.
Ипотечные займы редко предоставляются банками без внесения первоначальных взносов. Этим банки стараются обезопасить себя от неисполнения заемщиками своих обязательств.
Обычно сумма первоначального взноса по кредиту составляет от 10 до 20 процентов от суммы всего займа.
Если предложить банку заплатить первый взнос в большем размере, то это увеличит шансы на получение ипотеки. При больших первоначальных взносах банки лояльнее относятся к предоставленным сведениям о доходах клиента. Да и проценты по такому кредиту будет меньше.
Если собственных средств для внесения взноса в большем размере не хватает, можно занять их у друзей, использовать средства материнского капитала или взять потребительский кредит.
Что учитывает кредитная организация при анализе платежеспособности клиента
Размер ежемесячного платежа по ипотеке в большинстве случаев не превышает 40% от суммы доходов заемщика. Уровня заработной платы и дополнительных источников прибыли должно хватать и на регулярное погашение задолженности, и поддержание приемлемых условий жизни. Это одно из главных условий кредитных организаций. Соответственно, кредит может получить гражданин со стабильным доходом, подтверждённым документально.
При рассмотрении заявления учитываются следующие графы:
-
трудовая деятельность;
-
уровень заработка.
Кредитные организации принимают в расчет любые источники прибыли заемщика, которые тот подтвердит справкой, – как официальные, так и дополнительные. Основным доходом считаются:
-
зарплата с главного места работы (сотрудник устроен по трудовой книжке или контракту);
-
доходы от индивидуального предпринимательства;
-
для пенсионеров – государственные начисления.
Ипотека для фрилансера
В России сегодня тысячи людей зарабатывают в интернете, выполняют строительные и ремонтные подряды, чинят автомобили и бытовую технику без оформления ИП и уплаты налогов. Жизнь фрилансера имеет массу плюсов: нет зависимости от начальства, график работы всегда можно изменить по собственному усмотрению, для поездки в отпуск не требуется разрешение босса. Но есть минусы: если ни одна организация не сможет подтвердить, что фрилансер там работает более полугода и получает стабильную зарплату, взять жилищный заем будет непросто.
Фрилансер может доказать банку свою надежность:
- если нет подтверждения дохода, придется накопить 40-50% от стоимости жилья для первоначального взноса;
- можно найти созаемщика или поручителя с официальным трудоустройством и хорошей кредитной историей;
- если в собственности есть недвижимость, которую банк согласиться принять в качестве залога, шансы на получение займа вырастут.
Можно попробовать подать сведения о своих доходах по форме банка и указать данные дружественного работодателя. Важно, чтобы при проверке трудоустройства заемщика работодатель ответил на звонок кредитного менеджера. Сотрудник фирмы должен подтвердить, что претендент на ипотеку занят в его компании, хотя на деле это может быть не так.
Проблема в том, что если будут просрочки, банк проведет повторную проверку и может затребовать досрочное погашение ипотеки. Поэтому еще до подачи заявки стоит трезво оценить свои возможности и создать экстренный запас средств на случай длительного рабочего простоя. Финансовые эксперты рекомендуют держать про запас сумму, равную 3-6 размерам ежемесячных выплат по ипотеке.
Дополнительные доходы
При легальном, маленьком окладе, у людей часто получается иметь дополнительные доходы, значительно превышающие его. Это могут быть:
- заработок на дополнительной работе. И если человек легально устроен, то банк потребует справку 2-НДФЛ;
- заработок от фриланса, также может быть легализован, если с работодателем был оформлен договор. В таком случае он обязан предоставить документ 2-НДФЛ. Если договора не существует, то заработок легализуется по окончании года. Для этого составляется и сдается декларация в налоговую службу, после чего, уплачивается определенная сумма налога. Именно декларация, подписанная в налоговой и будет являться подтверждающим документом о размере ваших заработков;
- пенсия, которая может начисляться по разным причинам: по старости, при потере кормильца, по инвалидности, социальная, по выслуге лет и т.д. Чтобы подтвердить ее наличие, необходимо обратиться в пенсионный фонд и взять справку;
- доходы от сдачи в аренду квартиры, могут быть подтверждены расписками о получении денег и договором аренды;
- стипендия, для подтверждения которой, можно взять справку в деканате или секретариате образовательного учреждения. Справку необходимо заверить в бухгалтерии;
- ценные бумаги (облигации, акции, паи и прочие). Доходы от них подтверждаются справкой от брокера или выпиской из реестра акционеров;
- доход от сдачи в аренду транспортных средств. Как и в случае с жилой площадью, подтверждается договором и расписками;
- такие источники дохода как: алименты, социальные выплаты, судебные выплаты, декретные и прочие, подтверждаются документами из соответствующих организаций.
Способов для получения ипотеки при недостаточном размере зарплаты существует не мало. Эти методы имеют как свои недочеты, так и преимущества. Благодаря их разнообразию, можно выбрать подходящий именно к вашей ситуации вариант. Но, вы должны реально оценивать свои возможности, так как ипотека может превратиться в неподъемный груз на долгие годы для вас и вашей семьи. А просроченные долги, могут привести к потере недвижимости.
Как лучше досрочно погасить ипотеку?
Еще одним способом увеличить шансы на выдачу ипотеки лицам с маленькими доходами является залог. Предоставление банку в залог имущества обеспечивает возможность его реализации при неисполнении заемщиком своих обязательств.
Следует иметь в виду, что далеко не любое имущество будет принято банком в качестве залога.
Во-первых, оно должно соизмеряться по стоимости с суммой займа. Для установления стоимости проводится оценка предложенного клиентом имущества.
Во-вторых, оно должно находиться в надлежащем состоянии и котироваться на рынке.
Ну, и конечно же, отдавать в качестве залога можно только свое имущество без каких-либо обременений и ограничений в использовании.
Передача имущества в залог должна быть оформлена договором.
В Сбербанке можно получить кредит на покупку вторичного жилья без подтверждения доходов при условии оплаты не менее 50% стоимости недвижимости. При этом сумма кредита не может быть больше 15 миллионов для Москвы и Санкт-Петербурга и 8 миллионов для других регионов. При внесении меньшего взноса, сумму ипотечного кредита можно увеличить за счет привлечения созаемщиков. Их не может быть больше трех человек.
Кредит можно получить на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке, а также дома с участками. Условия следующие:
- Минимальная сумма кредита – 300000 рублей.
- Процентная ставка от 12%;
- Срок до 30 лет.
В Россельхозбанке можно оформить ипотеку без подтверждения дохода при условии, что сумма кредита не превышает 60% стоимости объекта. Денежные средства выдают на покупку квартиры на вторичном рынке, дома с земельным участком, новостройки, если их строительство финансировалось за счет средств Россельхозбанка.
Программа предусматривает предоставление в банк только двух документов заемщика. Помимо паспорта, необходимо предоставить один документ на выбор из следующего перечня:
- водительское удостоверение;
- заграничный паспорт;
- удостоверение сотрудника федеральных органов власти.
Условия предоставления:
- минимальная сумма – 100000 рублей;
- процентная ставка – 13,4-14,4 %;
- срок кредитования – 25 лет.
Дельтакредитбанк предлагает воспользоваться программой «Ипотека по одному документу». Для получения кредита достаточно предъявить паспорт и заполнить заявления. В банке без официального подтверждения доходов можно оформить ипотеку, в том числе, на покупку комнаты или доли жилой недвижимости.
При отсутствии официальной зарплаты или недостаточности ее размера, ипотеку можно получить в баке ВТБ 24 в рамках программы «Победа над формальностями». В обязательном порядке необходимо предоставить только гражданский паспорт и страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования. Кредит предоставляется на следующих условиях:
- сумма кредита от 1,5 до 30 миллионов рублей;
- первоначальный взнос не менее 40%;
- срок кредитования не более 20 лет;
- процентная ставка – от 14,1%.
Ктo мoжeт взять ипoтeкy нa жильe c гocпoддepжкoй или нa льгoтныx ycлoвияx
👮 Boeннocлyжaщиe. Bocпoльзoвaтьcя льгoтнoй пpoгpaммoй “Boeннaя ипoтeкa” мoгyт вoeнныe, кoтopыe yчacтвoвaли в пpoгpaммe НИC и oтcлyжили 3 гoдa. Пo ycлoвиям гocпoддepжки, выдeляeтcя фикcиpoвaннaя cyммa нa пoкpытиe пepвoгo взнoca и нa пoгaшeниe eжeмecячныx плaтeжeй пo зaймy.
🏥 Бюджeтники. Пoддepжкy гocyдapcтвa для yлyчшeнии жилищныx ycлoвий пoлyчaют paбoтники бюджeтнoй cфepы, мoлoдыe yчeныe и мoлoдыe cпeциaлиcты. Чтoбы пoлyчить тaкyю вoзмoжнocть, бюджeтники и мoлoдыe yчeныe дoлжны oтpaбoтaть пo cпeциaльнocти бoлee 10 лeт и пpeдъявить зaключeниe кoмиccии o тoм, чтo oни нyждaютcя в yлyчшeнии жилищныx ycлoвий. Нa пpaвo пoлyчить cyбcидию иx выдвигaeт pyкoвoдcтвo. Уcлoвия льгoтнoгo кpeдитoвaния мoлoдыx cпeциaлиcтoв вapьиpyютcя в зaвиcимocти oт peгиoнa, нo, в бoльшинcтвe cлyчaeв, гocyдapcтвeннaя пoмoщь пpeдocтaвляeтcя пpи ycлoвии paбoты пo pacпpeдeлeнию.
👨👩👧👦 Maлoимyщиe, мнoгoдeтныe ceмьи. Гocпoддepжкa выдeляeтcя для пepeceлeния из aвapийныx дoмoв, или pacшиpeния жилoй плoщaди, ecли нa oднoгo чeлoвeкa в квapтиpe пpиxoдитcя мeньшe ycтaнoвлeннoй в peгиoнe минимaльнoй плoщaди жилья.
👫 Moлoдыe ceмьи. Moгyт пoлyчить cyбcидии в видe eдинopaзoвoй cyммы, paccчитывaть нa cнижeниe пpoцeнтнoй cтaвки пo ипoтeкe или льгoтный ипoтeчный зaйм oт жилoгo фoндa.
Кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe пoпaдaют в кaтeгopию льгoтникoв и ycлoвия гocyдapcтвeннoгo cyбcидиpoвaния в paзныx peгиoнax oтличaютcя. Cпиcoк нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв и дocтyпныe пpoгpaммы мoжнo yзнaть y coтpyдникa выбpaннoгo бaнкa.
Поручители и созаемщики
Если зарплата будущего заемщика не дает возможности получить кредит, есть возможность оформить ипотеку, привлекая поручителей или созаемщиков. Это могут родители, муж или жена заемщика, родственники и так далее. На такое лицо необходимо предоставить полный пакет документов. При принятии решения банком учитывается доход в виде совокупного.
Внимание! Если созаемщиком является родственник, у которого высокая зарплата, ипотеку лучше оформлять на него. Это гарантия того, что будет принято положительное решение. Часто в качестве поручителя заемщики привлекают не только физических лиц, но и обращаются за помощью к юридическим. Это может быть компания, в которой работает предполагаемый заемщик.
Но кредитование осуществляется на особых условиях. Кредит выдается на объекты, которые еще не сданы в эксплуатацию. Такие заемщики охотно помогают своим сотрудникам, так как риски отсутствуют, недвижимость оформляется на работодателя.
Как взять ипотеку, если официальная зарплата маленькая
Иногда работодатель выплачивает часть заработка «в конверте», эти доходы не отражаются в 2НДФЛ. В 2019 году выдача ипотеки без 2НДФЛ – стандартная практика для банковских учреждений. Чтобы максимально увеличить шансы на получение одобрительного решения при «серой» зарплате помогут:
- Справки о зарплате по форме банка или на официальном бланке работодателя.
- Подтвердить доход выпиской по карте (зарплатной, дебетовой).
- Обратиться в банк, на карту которого производится перечисление зарплаты. К действующим клиентам финучреждения выдвигают лояльные требования, особенно, к участникам зарплатного проекта.
- Заручиться поручительством работодателя, при его согласии.
- Исключить из числа созаемщиков официального супруга/супругу с испорченной кредитной историей.
- Закрыть все мелкие кредиты и микрозаймы до подачи заявки на ипотеку.
- Если кредитная история была испорчена просрочками, то до подачи анкеты на рассмотрение взять 2-3 микрозайма и выплатить в срок, оформить кредитку с любым лимитом и своевременно закрывать задолженность.
Особое внимание банк уделит надежности работодателя, кредитной истории и ликвидности приобретаемого объекта.
Доходы, учитываемые помимо заработной платы
Зарплата является основным источником заработка, который банк учитывает при рассмотрении заявления. Дополнительные финансовые поступления можно подтверждать по желанию. Это увеличит суммарный доход, максимальную сумму к выдаче и снизит ставку по кредиту.
К дополнительным источникам заработка банки относят:
- Пенсионные отчисления по старости или состоянию здоровья, иные выплаты от государства.
- Заработок от трудовой занятости по совместительству.
- Алименты.
- Дивиденды.
- Проценты, начисляемые по вкладам, металлическим счетам.
- Прибыль от инвестиционной деятельности.
Если заемщик является индивидуальным предпринимателем или учредителем/соучредителем ООО, оценка платежеспособности осуществляется иным образом. Кредитный комитет учитывает финансовое состояние бизнеса: доходы, прибыль, рентабельность.
Справки от работодателей и иные доходы, получаемые заемщиком как физлицом, при оформлении коммерческой ипотеки не рассматриваются. Оценка платежеспособности основывается:
- на финансовой отчетности;
- сроке ведения деятельности;
- наличии задолженностей.
Особенности кредитов на недвижимость в рамках коммерческих банковских продуктов отличаются более жесткими требованиями к первоначальному взносу.