Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Установление границ земельного участка.
Прежде чем перейти к описанию механизма разрешения судебного спора, необходимо остановиться на правилах проведения кадастровых работ по уточнению границ земельных участков.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком признается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким образом, наиважнейшими элементами земельного участка, индивидуализирующими его среди объектов гражданских прав, являются границы. Границы земельного участка определяются в соответствии с Законом № 221-ФЗ, а сведения о них вносятся в государственный кадастр недвижимости, который является прежде всего систематизированным сводом сведений об учтенном в установленном законом порядке недвижимом имуществе.
В государственный кадастр недвижимости среди прочих включаются такие уникальные характеристики участка, как описание местоположения его границ и его площадь (п. 3, 6 ч. 1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ). Согласно п. 7, 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат их характерных точек.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из данных, имеющихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а при отсутствии такого документа – из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании (технический паспорт, договоры, свидетельства).
Обратите внимание: при отсутствии документов границами земельного участка признаются границы, существующие на местности 15 лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Споры чаще всего возникают и имеют наибольшую трудность при уточнении границ земельных участков, так как определить координаты характерных точек с помощью правоустанавливающих документов зачастую невозможно. Законодатель учел возможные злоупотребления в данной сфере и ввел процедуру обязательного согласования местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков.
Нарушение границ ЗУ при установке забора
Иногда граждане законно выступают против своих соседей. Обычно разница заключается в том, чтобы поставить соседский забор на территории истца.
Такое действие одобряется, если запрошено мнение всех заинтересованных сторон и вынесено инженерное решение о том, что сосед нарушил. Ограждения должны быть разобраны и правильно установлены с соблюдением установленных пределов.
Только один сосед может заказать исследование. Он назвал домовладельца, который установил границы в интересах одних, без согласия соседних владельцев. Это делает процесс незаконным и недействительным.
Согласно статье 60 Земельного кодекса, собственник может отстаивать свои интересы и требовать восстановления положения нарушенных ограничений, установленных до процедуры межевания.
В спорах суд может оставить за собой право оценивать действия инженеров по земле.
Споры по границам: судебная практика
Гражданин подал иск в суд на своего соседа. Он расстроен тем, что его участок огорожен забором, и пытается через суд заставить соседа убрать забор.
Окружной суд установил отсутствие нарушений, определил, что нарушения не было, и отказал в переносе забора с участка, так как он находился на границе, указанной в решении инженера. Апелляция была отклонена, и дело было передано в Верховный суд.
Верховный суд вынес решение в пользу истца, так как выяснилось, что только один сосед заказал съемку. И сосед, и землемер были проинформированы о наличии другой заинтересованной стороны, но их согласие не было запрошено. Ограничения были определены на основе фактического использования и не соответствовали документально зафиксированным ограничениям.
Обыск был отменен, а забор пришлось убрать.
Как самому узнать границы участка земли?
Владельцы интересуются, как выявить размеры своих земельных наделов по кадастровому коду. Найти границы участков реально даже без привлечения специалистов. Нужно ознакомиться с информацией кадастрового паспорта, посмотреть выписку из ЕГРН. В документации такого типа отражаются координаты существующих точек, известных как поворотные. Наделы квадратной и прямоугольной формы имеют четыре точки координат. При соединении их прямыми линиями удастся получить искомые границы. Если надел имеет форму многоугольника, точек будет гораздо больше.
Уточнить границы собственного участка земли вы можете при помощи публичной кадастровой карты. Нужно ввести в поисковую строку кадастровый номер надела. Также имеется возможность наложить границы и координаты на фотографии земли, сделанные со спутника. Проблема для владельцев наделов заключается только в перенесении границ с online-карты на ландшафт, что сложно выполнить без специального оборудования с GPS-системой.
Определение границ без привлечения специалистов имеет огромное преимущество – за процедуру не нужно платить. Недостаток – полученный документ не будет иметь силы с юридической точки зрения. Если возникнут судовые споры, расчеты, сделанные самостоятельно, ничего не доказывают, даже когда координаты участка определялись при помощи специализированных геодезических устройств. Необходимо будет привлечь кадастрового инженера, который имеет лицензию на проведения геодезических изысканий.
Не всегда в документации и на кадастровой карте у земельного участка отсутствуют границы. Тогда необходимо выполнение межевания.
Зачем заказывать определение границ участка на местности
Некоторые граждане пользуются владениями без обозначенных координат. Построенный забор не подтверждает раздел владений, информация о недвижимости фиксируется документально. Определение границ участка на местности потребуется при спорах с соседями.
Придётся снести хозяйственные постройки, так как по правилам они должны находиться на определённом расстоянии от межи. Проблематично начинать и строительство дорогостоящих объектов. Не сможете проверить и правильность расчётов налоговых платежей в зависимости от квадратных метров.
Уточнение границ потребуются при юридических сделках:
- Купля- продажа.
- Получение наследства.
- Дарение.
- Оформление залога, ссуды, ипотеки.
Легко подсчитать количество соток, если земельный участок простой прямоугольной формы. Сложнее проверить границы с множеством поворотных точек. Заказывайте определение границ участка на местности кадастровой компании.
Как согласовать границы участка с соседями?
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
– ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
– материалы лесоустройства;
– планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
– документы по территориальному планированию муниципальных образований;
– проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Стоимость определения границ земельного участка
Стоимость работ по определению границ земельного участка зависит от многих факторов:
- удаленность участка от населенного пункта;
- сложность рельефа, наличие естественных или искусственных препятствий, мешающих проведению работ;
- размеры участка, на котором проводятся работы. Так для обычного дачного участка достаточно обозначить четыре угла и межевых знака, то для больших сельхоз площадей приходится устанавливать координаты для множества точек, находящихся часто на пересеченной местности;
- наличие кадастрового паспорта или выписки из Государственного кадастра, актуальной на день обращения.
В стоимость услуг входят транспортные расходы компании. Межевые знаки в стоимость работ не включены. Мы рекомендуем заказчикам различные варианты обозначения границ участка:
- в самом простом случае, если участок небольшой, то по углам устанавливаются межевые знаки, а сам участок обносится строительной лентой. Такой вариант является не надежным и может быть легко убран недоброжелателем;
- устанавливаются металлические или деревянные колья. К ним по желанию заказчика крепятся таблички, на который указываются координаты, и номер каждого межевого знака, вносимый в каталог координат;
- постоянный межевой знак, изготовленный из прочной трубы или иного материала. К каждому знаку также крепится табличка с обозначениями координат и номером;
- антивандальный знак. Он является разновидностью постоянного, но имеет на конце своеобразный якорь, который мешает удалить знак из земли. Этот вариант рекомендован в тех случаях, когда идут споры с соседями о праве собственности, и есть риск, что знак будет удален. К знаку также приваривается табличка, на которой отражены координаты и номер знака.
Допустимая погрешность при межевании земельных участков
Современные требования к точности межевания установлены законодательством и отражены в инструкциях, актах и иной документации, в частности:
- Письмом Минэкономразвития под № 518 от 17.08.12 г.
- Письмом Минэкономразвития под № 582 от 31.12.09 г.
На основании обозначенной документации допускается погрешность межевания, соразмерная для отдельных категорий земель:
- земли населённых пунктов – 5-10 см.;
- дачи и земли под ЛПХ – до 20 см.;
- массивные участки из земель сельскохозяйственного назначения – до 2,5 м.;
- участки промышленного назначения – до 0,5 м.
Каждый земельный участок имеет свою характерную конфигурацию, причем, не всегда она представляет собой четкий прямоугольник с четырьмя линиями и углом между ними в 90 градусов, как полагают многие, не знакомые близко с геодезией и картографией.
Даже самих образующих линий, которые определяют форму участка, может быть не 4, как принято полагать, а гораздо больше.
Представив себе межевой план или посмотрев на его пример, любой без труда сможет определить нахождение таких поворотных точек между проведенными линиями.
Собственно, построение межей участка в первую очередь и опирается на такие установленные точки – сначала различными методами определяются такие поворотные точки, а уже впоследствии обозначают межу, просто проводя между характерными обозначениями прямые линии.
Как провести межевание
Как правило, имея на руках документ, предоставляющий право собственности, или акт органа местного самоуправления, дающий это право гражданину, необходимо провести процесс межевания участка. Следующим шагом будет обращение в специализированную фирму. Там с помощью сертифицированного кадастрового инженера произведут изготовление межевого плана, который определит, где проходит точная граница земельного участка. Этот специалист занимается процессом составления актов согласования со смежными владельцами. Определение границ земельного участка должно быть подтверждено всеми лицами, имеющими отношение к этому вопросу. Сведения обо всех соседях можно получить в органах Росреестра. После оформления данных актов или возникновения спорных вопросов, которые должны урегулироваться в судебном порядке, они прикладываются к межевому плану.
При выявлении ошибок в процессе межевания в досудебном порядке понадобится подготовить план об уточнении межи. Также нужно иметь все акты на согласование границ земельного участка с прилегающими территориями.
При передаче дела в суд понадобится не только заключение кадастрового инженера, но и данные соответствующей экспертизы, которая ляжет в основу процесса принятия решения по иску.
Процесс проведения межевания не столько трудоемок, сколько отнимает много времени и требует кропотливого отношения к оформлению документов. Граница земельного участка и ее документальное подтверждение – это именно тот случай, когда лучше один раз качественно и скрупулезно провести все необходимые замеры, чем возвращаться к этому вопросу снова и снова. Только терпение и внимательность поможет раз и навсегда решить этот вопрос.
Сколько стоят работы по уточнению границ
Для того, чтобы точно определить стоимость межевания земельного участка, собственнику следует проанализировать следующие факторы, влияющие на эту цену, по состоянию среднерыночных показателей на сентябрь 2018 года, в соответствии с приведённой пошаговой инструкцией:
- Работа геодезиста на местности, если участок до 50 соток, цена составит от 5,0 до 15,0 тыс. руб.* Для наделов большей площади, о цене, как правило, договариваются в индивидуальном порядке
- Срочность внесения корректировок в документы, как правило, ведёт к удорожанию работ на 50%-100%.
- Обработка материалов и выпуск проекта межевания – около 7,0 тыс. руб.
- Уведомление всех соседей о проведённой процедуре – 200-300 руб. с каждого заинтересованного лица.
- Установка на топографическом плане промежуточных координатных точек – от 1,0 тыс. руб. за каждую.
- Работа в сложных условиях при больших перепадах рельефа повлечёт за собой удорожание от 5% до 30%.
- В случае необходимости, обращение в судебную инстанцию требует госпошлины от 200 до 6,0 тыс. руб. в зависимости от характера иска и статуса заявителя.
- Возможны дополнительные удорожания, например, если участок располагается слишком далеко или в труднодоступных местах, где отсутствуют автодороги и т. д. Сумма доплат при этом сугубо индивидуальна и зависит от договорённостей между заказчиком и исполнителем.