Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда человек берет деньги в долг в МФО, в банке или у частного инвестора, то часто требуется гарантия того, что он вовремя вернет взятые денежные средства и оплатит положенный процент за пользование кредитом.
Что такое залоговая недвижимость?
В качестве залога по договору займа чаще всего оформляют квартиру, дом, участок земли или долю в объекте недвижимости, принадлежащую заемщику. До полной выплаты долга с процентами заемщик не имеет права осуществлять с такой недвижимостью следующие действия:
- продавать;
- оформлять договор дарения;
- совершать обмен;
- предлагать данную недвижимость в качестве залога по другим займам и кредитным обязательствам.
Но как же тогда можно продать недвижимость, если дом или квартира в залоге у банка, МФО или частного инвестора (юридического или физического лица).
Кто должен оплачивать услуги
Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны. Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.
Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:
- если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
- если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
- если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.
Чаще всего одалживание денег между друзьями или близкими родственниками не предусматривает выплату процентов. Но такой вариант займа тоже возможен и этот вопрос регулируется нормами Гражданского кодекса РФ. Размер процентной ставки, согласно законодательству, устанавливается по решению сторон и прописывается в обеспечивающем документе.
Если размер процентов не указан, то кредитор имеет право получить сумму, которая рассчитывается по ставке рефинансирования на момент полного погашения долга или его части. Расчет осуществляется с учетом места проживания кредитора или адреса нахождения, если заимодавцем является юридическое лицо.
Также рекомендуется на момент оформления документов обсудить вопрос снижения процентов на случай досрочного возврата денег.
Устанавливать неоправданно завышенную ставку по процентам тоже не стоит, потому что в таком случае договор легко может быть признан недействительным из-за кабальных условий.
✅ Можно ли продать долю в квартире банку?
Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.
Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
- Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.
Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.
Какую долю можно купить в ипотеку
Долевая собственность означает, что одному человеку принадлежит только часть недвижимости. Такое может произойти после приватизации, получения наследства или деления имущества после развода. Есть три случая для выкупа доли:
- покупатель впервые приобретает часть конкретной недвижимости;
- покупатель хочет увеличить свою долю, выкупив часть у другого собственника, но не целиком всю квартиру;
- у покупателя есть уже доли в этом объекте, и после выкупа он станет единственным собственником.
Вот в последнем случае шансы получить ипотеку самые высокие. Для подобных сделок разрешение брать не нужно, ведь вся квартира пойдёт в залог банку.
Банк точно откажет в ипотеке на долю при покупке жилья в одном из следующих случаев:
- жильё расположено в ветхом или аварийном доме;
- в квартире или доме без коммуникаций;
- в новостройке или строящемся доме.
Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?
Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.
Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога, если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.
Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава. В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.
Преимущества нотариального заверения займа
Чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей, кредитор предпочитает составить официальный документ. Удостоверение нотариусом договора займа дает много преимуществ:
- в тексте будут указаны все необходимые реквизиты заемщика (паспортные данные, адрес проживания)
- прописана процентная ставка за пользование заемными средствами, порядок ее выплаты кредитору (как правило, ежемесячно);
- нотариус проверит документы заемщика по базе МВД, реестру банкротств, что исключает подделку документов;
- сторонам разъясняются положения ГК РФ о порядке предоставления и выплаты займов;
- при невыполнении заемщиков своих обязательств, кредитор может обратиться к нотариусу за проставлением исполнительной надписи.
Договор купли-продажи доли в ООО
По договору купли-продажи доли в уставном капитале участник общества с ограниченной ответственностью обязуется передать принадлежащую ему долю в уставном капитале в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и уплатить за нее определенную договором денежную сумму (цену).
- Продажа доли в уставном капитале участником Общества третьему лицу;
- Продажа доли в уставном капитале участником Общества другому участнику Общества;
- Во всех случаях, если заключение основного договора купли-продажи осуществляется в соответствии с условиями нотариально удостоверенного предварительного договора купли-продажи доли в уставном капитале
- Физические лица: граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства
- Юридические лица: юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации и иностранного государства
- По предварительной договоренности возможен выезд нотариуса для удостоверения договоракупли-продажи доли в уставном капитале общества в офис, на дом в удобное для Вас время.
- Для получения дополнительной информации, пожалуйста, обратитесь в нотариальную контору по телефону или воспользуйтесь формой обратной связи на нашем сайте.
- Несоблюдение нотариальной формы договора, в случаях когда в соответствии с законом она является обязательной,влечет за собой недействительность этой сделки – ничтожность.
- Да, нотариус города Москвы вправе удостоверять договоры купли-продажи доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью,зарегистрированного в любом субъекте Российской Федерации.
- Сведения по нотариально удостоверенному договору купли-продажи доли в уставном капитале направляются нотариусом в электронной форме.
- Нотариус осуществляет подготовку формы по нотариально удостоверенному договору купли-продажи доли.
- Доля в уставном капитале переходит к покупателю с момента внесения записи вЕдиный государственный реестр юридических лиц сведений о покупателе в качестве участника Общества, не с момента подписания
- сторонами договора нотариально удостоверенного документа о переходе права на долю в уставном капитале.
- Необходимы оригиналы документов Общества:
- Cвидетельство (лист записи) о государственной регистрации Общества при создании,
- Cвидетельство (уведомление) о постановке на налоговый учет Общества,
- Устав Общества,
- Протокол (решение) об избрании единоличного исполнительного органа,
- Документы-основания принадлежности доли продавцу Общества,
- Список участников Общества на дату совершения сделки,
- Справка Общества, подтверждающая оплату уставного капитала (точный образец справки может быть направлен Вам на почту)
Специфика займов под залог
Главным преимуществом залоговых займов является снижение рисков кредитора, так как требования кредитора, подкрепленные залогом, удовлетворяются приоритетно за счет залогового имущества. Потому при банкротстве заемщика кредиты с залогом имеют большие шансы на возврат по сравнению с другими займами. Соответственно, кредиторы предлагают заемщикам более выгодные условия кредитования под залог: более крупные суммы и низкие проценты.
При этом собственник в большинстве случаев продолжает пользоваться залоговым имуществом, и теряет права на него только в случае взыскания данного имущества в счет покрытия долговых обязательств. Если же долговые обязательства исполняются исправно, после погашения долга залог прекращается. Однако на заемщике лежит ответственность за сохранение объекта залога.
В качестве залогового имущества может выступать любой объект собственности заемщика, включая имущественные права. Одной из разновидностей имущества, которая может использоваться в качестве залога, является доля уставного капитала в ООО.
Основные моменты после рассмотрения темы следующие:
- Гражданин может продать банку долю в недвижимости. Но для этого потребуется получить отказ от покупки других владельцев, которые обладают преимущественным правом на приобретение.
- Процедура продажи аналогична той, которая проводится при совершении сделки между двумя физическими лицами. Оформляется договор купли-продажи.
- Расходы по проведению сделки несет покупатель. Продавцу нужно оплатить только 13% НДФЛ.
- Банк может отказать в выкупе доли, если сделка ему не выгодна.
Чтобы получить финансирование от банка недостаточно обладать своей долей в квартире. В ходе оформления кредита многие заемщики могут столкнуться со следующими трудностями:
- банки согласны рассмотреть альтернативные доказательства финансовой благонадежности соискателя, но кредитовать совсем без подтверждения дохода не готовы;
- на рассмотрение заявки обычно уходит не один день, а если необходимо срочное одобрение – повышают ставку годовых;
- несмотря на обеспечение в виде доли в недвижимости, банки часто дополнительно запрашивают множество документов (точный перечень зависит от самой организации и выбранной программы);
- неработающий пенсионер не сможет оформить такой вид кредита, поскольку одной пенсии считается недостаточно;
- наличие задолженности по коммуналке не является веским поводом для отказа, но в случае выявления другой негативной информации о заемщике решение будет однозначно отрицательное.
К этому стоит присовокупить малое количество банков, выдающих займы под залог доли в квартире без согласия других совладельцев. Это обусловлено тем, что в штате отсутствуют специалисты, способные адекватно провести оценку таких объектов.
Чтобы выгодно взять кредит под такой залог доли в квартире, надо учесть ряд нюансов:
- подаваемые документы должны быть в полном порядке, так как на это банки обращают внимание в первую очередь;
- заемщику необходимо застраховать потенциальный залог на свои средства;
- услуги эксперта долевого имущества от кредитора не всегда выгодны клиенту;
- предоставление справки о доходах значительно увеличивает шанс на одобрение кредита;
- сроки действия всей собранной документации должны быть больше периода кредитной рассрочки;
- важно документальное подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным выплатам и налогам;
- обязательно письменное одобрение со стороны всех собственников квартиры (дома), если доли не выделены;
- до погашения долга по займу никакие финансовые сделки с заложенным объектом (продажа, обмен, дарение) недопустимы.
Если нет уверенности в выгодности такой сделки, то стоит сначала сопоставить все «за» и «против». С одной стороны, таким способом можно быстро получить довольно солидную сумму на приемлемых условиях. С другой – доля, не самый ликвидный залог и продать ее в случае необходимости банку будет проблематично. Да еще надо будет собрать немало документов для подтверждения права владения на долю. Но самый весомый минус – это возможность потерять собственность.
Особенности получения кредита под залог доли
Банки с нежеланием идет навстречу собственникам жилых долей в квартире из-за высоких рисков по таким операциям. Если заемщик не будет исполнять свои договорные обязательства, банк выставит его имущество на торги, а реализовать часть квартиры в жилом фонде непросто. Но это совсем не означает, что, имея в собственности долю, невозможно оформить кредитный договор. Для таких операций потребуется сбор дополнительных документов. Займы под долю имеют более высокие процентные ставки, а также повышенные требования к качественным и техническим характеристикам объекта залога.
Получение кредита под залог доли в банковском учреждении – сложная и трудоемкая процедура. Важно знать ее основные особенности:
- заемщик за свой счет страхует объект залога либо сумма страховки включается в стоимость кредита;
- стоимость комнаты или доли рассчитывается экспертным путем, что не всегда совпадает с мнением заемщика по поводу цены своей недвижимости;
- банк вправе потребовать официальные данные о зарплате клиента;
- потребуется погасить задолженность по всем коммунальным платежам;
- необходимо письменное согласие всех дольщиков квартиры (дома) на оформление кредита;
- на период действия кредитного договора накладывается запрет на любые операции с объектом недвижимости;
- доля в натуральной форме должна соответствовать целой комнате;
- в комнате вместе с заемщиком не должны проживать несовершеннолетние дети, так как в случае проблем с оплатой долгового обязательства банк не сможет получить в органах попечительства разрешение на продажу жилья;
- плюсом будет наличие у будущего заемщика в собственности транспортных средств или других объектов недвижимости, которые можно будет реализовать в счет погашения долга.
Что необходимо для получения займа при наличии плохой КИ?
Информация, находящаяся в базе БКИ, не всегда достоверна. Чтобы узнать кредитную историю, гражданин вправе раз в год получить справку в бюро. Если в выписке обнаружатся неточности, ошибки, то следует получить в банке справку, подтверждающую своевременную выплату займа. Справка прилагается к заявке на ипотеку.
Важно! Многие банки осуществляют свою деятельность не со всеми бюро кредитных историй. Поэтому есть вероятность, что сведениями о КИ клиента они могут не располагать, что увеличивает шансы заемщика на получение средств.
Для оформления займа можно воспользоваться услугами МФО. Стоит помнить, что займы подобные учреждения выдают под большие проценты и на определенных условиях.
| Получение микрозайма | Для получения кредита заемщику потребуется предоставить паспорт. |
| Услуги кредитного брокера | Брокер располагает сведениями о названиях БКИ, которые сотрудничают с тем или иным банком. Несмотря на это велика вероятность получения отказа от банка, который указал брокер. |
| Услуги частного инвестора | В качестве оплаты за оказанные услуги в получении займа инвесторы требуют его часть. |
Требования к недвижимости
Чтобы получить выгодный кредит под залог доли в Москве, объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям:
- закладываемая недвижимость не выступает залогом по другому займу. Если доля ранее закладывалась для получения кредита, долг должен быть полностью погашен;
- на имущество не наложено арестов или обременений;
- объект пригоден для проживания: оснащен системами коммуникации, не находится в аварийном состоянии, не требует капитального ремонта;
- имущество ликвидно: если недвижимость перейдет в собственность кредитора, он должен продать ее по рыночной стоимости, чтобы возместить свои финансовые убытки.
Преимущества и недостатки кредита под залог доли
Обеспеченный заём имеет больше шансов на одобрение. Поскольку доля недвижимости сокращает риск непогашения долга заемщиком, кредитор вряд ли откажет. Еще один плюс – получение требуемой суммы под низкий процент. Кредит под залог доли можно оформить на более продолжительный срок, что снижает размер ежемесячных платежей, поэтому удобно выплачивать долг без существенного вреда семейному бюджету.
К минусам относится необходимость собрать много документов, подтверждающих право владения собственностью. Существует риск потерять имущество. Если заемщик не выполняет свои долговые обязательства, несвоевременно вносит или пропускает ежемесячные платежи, на него налагаются штрафы, из-за чего растет задолженность. В этом случае заложенная недвижимость переходит во владение займодателя.
Также ликвидность доли недвижимости ниже, чем у целой квартиры или дома. Часть имущества продать сложнее, поэтому не все кредиторы Москвы принимают такой залог.
Чтобы получить заём и не лишиться своего имущества, внимательно выбирайте кредитную организацию. С помощью нашей системы подбора легко найти подходящий кредит под залог доли под низкий процент на требуемый срок. Прямо на сайте можно ознакомиться с требованиями интересующего кредитора, сделать расчет, почитать отзывы и подать заявку.
Кто может получить кредит
Деньги под залог доли в квартире выдадут лицу, которое:
- достигло определенного возраста: совершеннолетия или 21-го года (реже 22-23 лет);
- младше максимально допустимого установленного кредитором возраста – 65-80 лет (столько может исполниться заемщику не раньше дня, в который он полностью погасит кредит);
- является российским гражданином, зарегистрированным в РФ временно по месту пребывания или постоянно по месту жительства;
- официально трудоустроено и работает на текущем месте минимум 3-6 месяцев, а за прошедшие пять лет – минимально год;
- получает стабильный доход, которого хватит на погашение кредита.
Это стандартные требования, но они могут меняться кредитующими организациями. Иногда списки сокращаются, а иногда расширяются и дополняются такими условиями как положительная кредитная история (без активных долгов и просрочек), наличие контактного стационарного или мобильного телефона, отсутствие судимостей и так далее.