Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать право собственности на жилой дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
До начала строительства: С чего начать
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
Штрафные санкции за самострой
Если объект возведён без получения уведомления о соответствии планируемого строительства установленным нормам, то такую недвижимость невозможно будет узаконить, то есть поставить на кадастровый учёт. Следовательно, построенный и незарегистрированный дом будет считаться самовольным строением. В этом случае законодательство РФ предусматривает штрафные санкции и даже снос самовольной постройки, если её обнаружат. Функция привлечения к административной ответственности закреплена за представителями органов власти. Действие этой нормы не распространяется на гаражи, бани и хозяйственные объекты подсобного назначения.
Собственник должен понимать, что если незаконную постройку дома либо другого сооружения на принадлежащем ему участке не выявили, проблем не возникает даже при отсутствии разрешения. Однако с трудностями приходится сталкиваться на этапе узаконивания объекта. Помимо этого, придётся убеждать чиновников в необходимости закрепления за владельцем права собственности на построенный объект, а также в законности выдвигаемых требований.
Многие граждане убеждены, что незаконно возведённая постройка может быть зарегистрирована в любой момент. В действительности таких собственников ожидают несколько неприятных сюрпризов, первый из которых связан с невозможностью регистрации постройки без предварительного обращения в суд. Последний должен вынести решение, подтверждающее право собственности. Таким образом владелец сталкивается с дополнительными временными и финансовыми затратами.
Помимо этого, не исключена вероятность вынесения судебного решения об обязательном сносе незаконно возведённого сооружения, угрожающего жизни людей либо нарушающего права третьих лиц. Расходы, связанные со сносом конструкции, возлагаются на нарушителя. Перечисленные выше трудности призваны натолкнуть собственника на мысль о целесообразности законного оформления строительства, начинающегося с подачи уведомления о строительстве.
Дачная амнистия – 2022: что это такое, как оформить дачу по амнистии
Умный потребитель
/ 6 апреля 09:20
Владельцы дач ждут открытия нового сезона, а В. Путин подписал закон о продлении «дачной амнистии» до 2031 г. Участок или садовый домик, построенный до 1998 г., можно оформить в собственность без большого пакета документов, оплатив пошлину 350 рублей.
В России 14 млн дач, садов и огородов – миллионы людей каждый год ждут открытия сезона. Для многих из них продление «дачной амнистии» – отличная новость!
Дачная амнистия (далее – ДА) – специальный алгоритм оформления дач, загородных домов, участков, хозяйственных строений без сбора полного пакета документов.
Если ваш участок был приобретен или унаследован до 30 октября 2001 г., а жилое строение возведено до мая 1998 г., то вы можете сами собрать и отправить бумаги для оформления права собственности в Росреестр.
Оформить все можно лично, по почте или через МФЦ.
После окончания строительства
В начале строительства необходимо получить два уведомления: уведомление о начале строительства и ответ администратора о том, что запланированные работы соответствуют всем нормам. После завершения строительства необходимо снова уведомить администратора. Уведомление об окончании строительства, сопровождаемое техническими планами дома, должно быть представлено в течение одного месяца.
Администратор должен убедиться, что здание соответствует правилам планирования и параметрам, о которых говорилось в начале. Проверка длится в течение семи дней. После этого поступает уведомление о соответствии.
Представление уведомления о завершении строительства является последней обязанностью застройщика. Все остальное делает администрация. После подтверждения соответствия местный орган власти сам направляет всю документацию в Росреестр. Застройщик имеет право сам подать заявление в Росреестр.
ВАЖНО: Регистрация земли и регистрация прав на поселение без уведомления администрации действовала до 1 марта 2019 года, но теперь уведомление обязательно.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Регистрация права собственности на дом и участок может показаться простым процессом, но могут возникнуть неожиданные проблемы.
- Технический план недействителен или выполнен с ошибкой. Только инженер земельного кадастра, имеющий необходимую аккредитацию и разрешение, может подготовить технический план здания. Список всех кадастровых инженеров можно найти на сайте Росреестра. При выборе специалиста рекомендуется обращать внимание не только на то, имеет ли он право оказывать подобные услуги. Важным параметром является количество отказов. В нашей компании работают опытные специалисты по регистрации земельных участков; обратившись в ГК «Геомер», вы снижаете риск того, что Росреестр вернет ваши документы и откажет в регистрации.
- Задержки по времени; срок регистрации ОКС в Земельном кадастре и регистрации правоустанавливающих документов на недвижимость установлен законом. При подаче документов через МФЦ он может несколько увеличиться, так как это зависит от деталей взаимодействия между службами. В любом случае, в расписке будет указана дата, когда необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ.
- Это не полный комплект документов. Два самых распространенных случая — это когда земля вам не принадлежит и когда вы построили дом без разрешения. В этих случаях, как правило, необходимо обращаться в суд. В некоторых случаях юридические вопросы могут быть более серьезными. Например, вы не можете построить дом на своем участке. Ваш адвокат может посоветовать вам, как поступать в таких случаях.
Документы для кадастрового учета
Пакет документов при постановке недвижимости будет различным в зависимости от того, какой объект вы регистрируете — земельный участок, дом, машино-место или другое сооружение.
Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. Составляют их кадастровые инженеры. Цена зависит от местоположения и площади объекта, в среднем цены начинаются от 8 тыс. руб. за участок 6 соток либо маленький домик до сотен тысяч рублей за «дворец» или большой массив земли, говорит адвокат Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова. По ее словам, для перепланировки, перестройки или реконструкции дома также потребуется кадастровый инженер. На руках у вас должно быть заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Дачная амнистия в 2021 году — Росреестр поясняет!
Волнующем вопросом задаются садоводы — «Дачная амнистия до 1 марта 2021 или до 2026?». Сегодня её можно разделить на две части:
- Дачная амнистия земельная — действует до марта 2021 года;
- Дачная амнистия в части строений — продлили до 01.03.2026 года.
Внимание! Вступил новый закон отменяющий уведомление о начале и конце строительства дома до 1 марта 2021 года только для садовых домов (статья 6 закона № 267-ФЗ от 02.08.2019). Для построек на землях ИЖС и ЛПХ всё остается по прежнему.
Федеральный закон № 340-ФЗ, вступивший в действие с 04.08.2018 года, внес изменения в порядок строительства садовых и жилых домов на участках земли, предназначенных для ИЖС, ЛПХ и садоводства. Теперь возведение и реконструкция объектов недвижимости на таких землях требует уведомления местной администрации.
Законом вводится более четкое понятие индивидуального жилого дома (п. 39 ст. 1 ГК):
- этажность которого определяется по надземным этажам — не более трех и высотой дома не более 20 метров;
- дом не должен быть разделен на несколько объектов недвижимости.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
О чём стоит знать заранее
Итак, вы решили построить частный дом на участке под ИЖС. Какая информация вам пригодится?
Во-первых, помните, что разрешение на строительство с 2019 года вам не нужно (раньше оно требовалось в обязательном порядке) — и дома, и разных нежилых построек, например бань, гаражей и хозблоков. Кстати, последние тоже можно зарегистрировать, но это необязательно и необходимо только тогда, когда вы хотите совершать с ними разные сделки.
Во-вторых, вы не обязаны готовить проектную документацию и проводить её экспертизу. Можно сделать это по своему желанию, но наказывать за её отсутствие никто не станет.
А вот что обязательно нужно, так это подготовить проект инженерных коммуникаций, если вы хотите присоединяться к централизованному газопроводу, водопроводу и канализации. Так что если воды из колодца и газового баллона вам будет недостаточно, придется поднапрячься.
В-третьих, то, что вам не нужно получать разрешение на строительство и готовить проектную документацию, еще не значит, что и требования законодательства можно игнорировать.
Индивидуальный жилой дом должен соответствовать определённым требованиям. По правилам это отдельно стоящее здание не более чем с тремя этажами, высотой не более 20 метров, с комнатами и помещениями для удовлетворения нужд проживающих (кухня, санузел и прочее). Также такой дом не может быть разделён на самостоятельные объекты недвижимости, то есть не может потом превратиться в два отдельно стоящих дома.
Также юристы советуют заказать в местной администрации градостроительный план своего земельного участка.
Это бесплатный документ, который показывает, где проходят линии электропередач относительно участка и есть ли под ним газовые трубы. Все это нужно учитывать при планировании дома, чтобы потом в случае аварии газовой трубы под домом не пришлось вскрывать полы или разбивать фундамент, не говоря о том, что это может быть опасно для жизни.
Закон не ограничивает вас в количестве жилых домов на земельном участке. В то же время можно столкнуться с определёнными проблемами, пытаясь построить второй дом. Вот какие преграды могут возникнуть:
- площади участка может не хватить для соблюдения всех требований, например по отступам от его границ;
- свои особенные ограничения могут действовать в населённом пункте, где вы живёте.
И даже если в итоге удалось построить два дома, зарегистрируют вам только один. Второй же в любом случае останется «нелегалом».
Здесь, конечно, все выкручиваются как могут.
«Нередко на практике при строительстве двух домов на одном земельном участке их соединяют между собой перемычкой, что позволяет рассматривать их как один дом (с учетом соблюдения требования о максимальном проценте застройки)», — отметила Юлия Иванова.
Месяц-другой (в худшем случае год или парочка) — и вот дом уже возвышается над вашим участком. Когда все работы завершатся, вам нужно будет вызвать кадастрового инженера. Он подготовит технические планы жилого дома и вспомогательных построек, если они есть.
Он проведёт внутренние и внешние замеры вашего дома, отметит планировку и расположение комнат. К приезду кадастрового инженера рекомендую подготовить проектную документацию, по которой строился дом.
Сделать планы самому нельзя (если только вы не профильный специалист с соответствующей квалификацией), как и обойтись без них — дом в таком случае просто не зарегистрируют. Кстати, планы инженер должен подписать усиленной квалифицированной электронной подписью.
Наш герой обратился к кадастровым инженерам в апреле 2022 года. Через девять дней специалисты приехали на участок, замерили дом и все помещения внутри. Эти услуги обошлись ему в 9000 рублей, ещё 5000 рублей он заплатил за замер участка, чтобы поставить забор.
Кстати, инженеров он вызвал из Можайска — в Москве и Апрелевке неподалёку просили свыше 30 000 рублей. Все документы и диск с данными для Росреестра они подготовили к середине мая, но забрать их Станислав смог только в начале июня.
В течение месяца после завершения строительства нужно уведомить местную администрацию о том, что работы окончены. Про способы мы уже говорили: лично, почтой или через специальные сервисы. Помимо данных о застройщике, земельном участке и объекте капитального строительства (про это мы писали выше), нужно указать, что вы заплатили госпошлину за регистрацию прав.
Также пропишите, каким способом вам должны направить уведомление о регистрации.
К уведомлению приложите технический план от кадастрового инженера (в виде электронного документа). Если участок принадлежит нескольким людям или арендуется множеством лиц, то понадобится ещё и соглашение об определении их долей в новом доме.
Опять же в течение трёх рабочих дней власти решат, можно ли рассматривать ваше уведомление (то есть все ли данные в нём прописаны и все ли условия соблюдены). А в течение семи рабочих дней — проведут проверку. Они должны убедиться, что дом соответствует всем параметрам домов для ИЖС, и после этого дать вам ответ.
Если всё в порядке, то одновременно с этим власти направят уже другим чиновникам заявление о государственном кадастровом учёте и госрегистрации прав на дом (за эти процессы отвечает Росреестр). Так что лично вам делать ничего не придётся. О том, что документы направили на регистрацию, вам сообщат тем способом, о котором вы просили.
Бывает, что власти не направляют заявление в установленные сроки (вряд ли вы удивлены). В подобных случаях вы можете сделать это сами. А все нужные документы регистрирующие органы запросят у чиновников, которые согласовывали ваш дом.
Наш герой подал документы на госрегистрацию в середине июня 2022 года. Он принёс с собой паспорт, выписку ЕГРН и диск с данными от кадастровых инженеров, на котором была вся информация по дому. Пошлину в размере 350 рублей заплатил на месте. Уже через две недели ему пришла выписка ЕГРН с отметкой о регистрации дома.
Регистрация дома на участке ИЖС или ЛПХ
Важнейший документ – Разрешение на строительство.
Без разрешения на строительство право на новый дом не оформить.
Но как быть, если дом есть, причем, уже давно, а разрешения на строительство нет?
- Разрешение на строительство – не требуется: когда дом уже был ранее учтен, но не зарегистрирован.
- Судебный порядок — оформление права собственности на уже построенный дом или «недострой», на основании судебного решения. С большой вероятностью, понадобится строительная или землеустроительная экспертиза.
- Административный порядок — в исключительных случаях. Спрашивайте у наших юристов.
Нормы расположения построек на дачном участке
Есть нюанс: разрешение на строительство дачного дома в СНТ требует разработки ГПЗУ — градостроительного плана земельного участка и СПОЗУ — схемы его планировочной организации.
Оба документа содержат план расположения объектов на земле. И от того, соблюдены ли СНиП для дачных и садовых товариществ в 2022 году, зависит исход процедуры. При наличии нарушений разрешение на строительство не выдадут до исправления всех ошибок.
СНиП 30-02-97 2001 года по-прежнему актуален (он регламентирует нормы застройки в СНТ по новому закону, актуализирован в 2011 году и получил новый номер — СП 53.13330.2011).
При разработке будущих планировок учитывайте следующие правила:
- площадь индивидуального дачного участка (ИДУ) — не меньше шести соток;
- каждый из них огорожен полутораметровым забором. Глухим он может быть только со стороны дороги и с разрешения соседей.
Нормы расположения построек на дачном участке содержат и требования к минимальному расстоянию между забором и объектами на ИДУ:
- до жилого дома — три метра;
- до сарая, бани или гаража — один метр;
- до постройки для скота или птицы — четыре метра;
- до деревьев — два-четыре метра (в зависимости от их высоты);
- до кустов — один метр.
Стоит принимать во внимание и правила размещения объектов по самому наделу внутри забора.