Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать унаследованную недвижимость: документы, налоги, нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Как продать квартиру, полученную по наследству, если наследников несколько
В этом случае имущество будет делиться в равных долях между всеми наследниками — и каждый из них будет считаться владельцем своей доли. Поэтому, согласно действующему законодательству, он будет иметь право продать свою долю либо другому наследнику, либо постороннему лицу. Квартиру можно продать целиком или частями.
Если наследников несколько, то продажа наследуемого имущества по закону происходит следующим образом:
- составляем документ, в котором предлагаем выкупить долю в квартире. В документе фиксируем сумму и условия выкупа доли;
- пишем заявление от других наследников о согласии или отказе от продажи доли;
- ждём ответ в течение месяца. Если его нет, можно продавать квартиру.
Судебная практика: восстановление права наследования
Дмитрий Александрович Петров скоропостижно скончался, его имуществом была 2-комнатная квартира в Москве. В течение первых шести месяцев к нотариусу по месту его последнего жительства не обращались наследники из пяти первых очередей. Таким образом, свидетельство о праве на наследство было оформлено на двоюродного племянника Дмитрия Петрова, Алексея Сидорова, который восстановил через суд сроки принятия наследства.
Спустя некоторое время Алексей Сидоров решил продать 2-комнатную квартиру, которая досталась ему по наследству. Покупателем был Николай Смирнов, который по договору купли-продажи передал Сидорову деньги, а Сидоров, в свою очередь, передал Смирнову ключи. Через шесть месяцев появился двоюродный внук Дмитрия Петрова, Артем Соловьев.
Как наследник пятой очереди он подал в суд иск с требованием восстановить сроки принятия наследства и включить имущества в состав наследства. Также Соловьев потребовал признать право собственности на квартиру в порядке наследования и признать недействительными ранее выданные документы о праве на наследство. Сидоров по совету адвоката подал в суд встречный иск, в котором потребовал признать себя принявшим наследство. Иск подал и купивший квартиру Смирнов – он требовал признать себя добросовестным покупателем.
Суд, рассмотрев дело, установил: переход права собственности к новому хозяину фактически не был зарегистрирован. Таким образом, суд постановил восстановить сроки для принятия наследства в отношении Соловьева и аннулировать аналогичное свидетельство, выданное Сидорову.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Консультация нотариуса перед продажей
Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности.
В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной.
Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Регистрация права собственности на квартиру по наследству
После получения свидетельства о вступлении в права наследования необходимо пройти регистрацию квартиры в собственность по наследству. Только после этого наследник становится полноправным владельцем и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. При себе нужно иметь пакет документов, в который входит:
- общегражданский паспорт;
- свидетельство о вступлении в права наследования;
- заявление о государственной регистрации права собственности (как правило, готовится сотрудником ведомства, потребуется только поставить подпись);
- квитанция об оплате государственной пошлины (не обязательно, но лучше иметь при себе).
Как делятся доли в квартире по наследству
Чаще всего формулировка о разделе долей в завещании звучит как «завещается все мое имущество, где бы не находилось и в чем бы не заключалось». После открытия наследственного дела нотариус поделит наследственную массу между наследниками в равных долях. С наследованием по закону аналогично – имущество делится поровну.
На практике такой раздел часто причиняет неудобства. Например, наследники первой очереди получат по ¼ однокомнатной квартиры. Как им договориться о порядке использования имущества?
Для этих целей законом предусмотрена возможность заключения соглашения о разделе имущества. Его составляют наследники и определяют кому и какой наследственный объект достанется. При необходимости в текст соглашения включается обязательство по выплате компенсации.
Сроки продажи квартиры и размер налога
При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Вы оплачиваете только государственную пошлину и сопутствующие услуги.
Но если решите продать недвижимость, придется заплатить НДФЛ. Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.
В 2023 году сумма налога составляет:
- 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
- 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).
Предоставить декларацию 3-НДФЛ нужно в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Потом после проверки необходимо заплатить налог до 15 июля. Например, если вы продали недвижимость 23 августа 2019 года, подать декларацию нужно до 30.04.2020 года.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Вопросы оспаривания сделок относятся к категории имущественных споров. Решить проблемы продажи (покупки) наследственной квартиры можно только в судебной инстанции.
В большинстве случаев закон принимает сторону добросовестного приобретателя. Однако каждая ситуация индивидуальна, поэтому вердикт суда невозможно предопределить.
Мать оставила квартиру Б. (сыну) и Г. (дочери). Г. не сообщила брату, работающему за границей, о смерти матери и продала недвижимость. Покупатель К. приобрел жилплощадь по рыночной цене. Через два с половиной года брат обратился в Автозаводский районный суд Тольятти с требованием о восстановлении права наследования. Суд обязал сестру выплатить брату компенсацию. Право собственности на квартиру судья оставил за К., признав его добросовестным приобретателем.
Судебная практика: восстановление права наследования
Дмитрий Александрович Петров скоропостижно скончался, его имуществом была 2-комнатная квартира в Москве. В течение первых шести месяцев к нотариусу по месту его последнего жительства не обращались наследники из пяти первых очередей. Таким образом, свидетельство о праве на наследство было оформлено на двоюродного племянника Дмитрия Петрова, Алексея Сидорова, который восстановил через суд сроки принятия наследства.
Спустя некоторое время Алексей Сидоров решил продать 2-комнатную квартиру, которая досталась ему по наследству. Покупателем был Николай Смирнов, который по договору купли-продажи передал Сидорову деньги, а Сидоров, в свою очередь, передал Смирнову ключи. Через шесть месяцев появился двоюродный внук Дмитрия Петрова, Артем Соловьев.
Как наследник пятой очереди он подал в суд иск с требованием восстановить сроки принятия наследства и включить имущества в состав наследства. Также Соловьев потребовал признать право собственности на квартиру в порядке наследования и признать недействительными ранее выданные документы о праве на наследство. Сидоров по совету адвоката подал в суд встречный иск, в котором потребовал признать себя принявшим наследство. Иск подал и купивший квартиру Смирнов – он требовал признать себя добросовестным покупателем.
Суд, рассмотрев дело, установил: переход права собственности к новому хозяину фактически не был зарегистрирован. Таким образом, суд постановил восстановить сроки для принятия наследства в отношении Соловьева и аннулировать аналогичное свидетельство, выданное Сидорову.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
Покупатель может понести также дополнительные накладные расходы от неудачной сделки купли-продажи наследной недвижимости.
Пример № 1: После выгодной покупки недавно унаследованной квартиры некто Р сделал в жилье дорогостоящий ремонт. А договор сделки вскоре был признан недействительным, и суд постановил все вернуть «на круги своя». Продавец оказался порядочным человеком и вернул покупателю стоимость квартиры. Однако за выполненный ремонт возвращать средства отказался, так как отделка была выполнена не в его вкусе. Несчастному Р пришлось идти в суд с этим вопросом, тратить свое время, деньги и нервы без особой надежды на положительное для себя решение.
Но вышеприведенная ситуация выглядит более-менее стандартно, а бывают из ряда вон выходящие случаи.
Пример № 2: Добросовестный покупатель Ж приобрел унаследованную квартиру, а затем продал ее с наценкой. И тут появилось решение суда, аннулирующее обе сделки. То есть жилье было возвращено истинным наследникам, отсудившим свои права у лженаследника. А последний уже потратил все деньги, полученные от реализации недвижимости и готовится к судебному процессу по обвинению в мошенничестве. При этом добросовестный покупатель Ж вернул средства, полученные от своих покупателей, а сам остался и без квартиры, и без денег.
А ведь многих проблем можно было бы избежать, если проявить осторожность и соблюдать хотя бы 3 простых правила:
- Не спешить с продажей собственности. Поскольку последующая продажа не сможет уберечь сделку от возможного оспаривания. И если не повременить, последствия будет еще сложнее купировать.
- Если задуман ремонт, следует собирать и хранить все документы, подтверждающие расходы по этому поводу. Чтобы потом все затраты можно было признать убытками, и взыскать их с продавца.
- В течение некоторого времени после приобретения недвижимости (полгода-год) стоит следить за ее состоянием, запрашивать выписки в Росреестре и о прописанных на жилплощади лицах. Чтобы вовремя среагировать на возможные проблемы. Порой время важно, а промедление влечет неисправимые последствия.
Сохранять спокойствие
Если сделка в итоге оказалась неблагополучной, нужно обязательно сохранять спокойствие и в дальнейшем действовать максимально хладнокровно. Не делать необдуманных поспешных шагов, ввязываясь в авантюры продавца или спорящих наследников.
Максимум участия в судебных спорах
Какие бы претензии не возникали у возможных правопреемников к продавцу недвижимости, покупателю и новому собственнику объекта недвижимости нужно быть в курсе происходящего. Присутствовать на всех судебных разбирательствах, ведь выносимые на них решения могут иметь самые разные последствия. И не просто присутствовать, а активно участвовать, заручившись поддержкой опытного квалифицированного (в данной области) юриста.
Взаимодействие с продавцом
С продавцом спорной недвижимости покупателю важно поддерживать постоянный контакт. Ведь в некоторых моментах у первого гораздо больше информации, чем у второго. Если диктуют обстоятельства, нужно объединять усилия, чтобы максимально эффективно противостоять истцу.
Важно: только действовать нужно очень аккуратно, сохраняя бдительность. А то, прикидываясь союзником, продавец вполне может оказаться противником.
Обращение в полицию, прокуратуру
Защищая свои права, следует использовать все возможные законные методы. А именно:
- Заявить в полицию об угрозе имуществу. Даже если они мало что предпримут, результаты проверки помогут в суде. Плюс полезная информация (например, по отказному делу), которую можно будет почерпнуть из отчета представителей власти.
- Заявить в прокуратуру. Их проверка может даже вспугнуть «истца», если продажа недвижимости и последующее обращение в суд явились действиями одной мошеннической схемы. Многие злоумышленники предпочтут отказаться от преступных планов, дабы не быть уличенными и наказанными.
Его сумма для резидентов РФ составляет 13% от общей стоимости продаваемой недвижимости. Оплачивается в территориальную налоговую инспекцию по месту жительства. Для нерезидентов сумма равна 30%. Владея собственностью более 5 лет после ее возникновения, налог можно не платить.
Для принятия наследственной массы необходимо получить свидетельство о наследстве. За выдачу документа предусмотрена уплата госпошлины, сумма которой зависит от стоимости наследуемого имущества.
Некоторые объекты освобождаются от уплаты государственной пошлины:
- помещение, в котором проживали и продолжают жить правопреемники;
- имущество, погибших при исполнении государственной службы;
- несовершеннолетний собственник.
Как быстро оформить сделку (пошаговое руководство)
Чтобы как можно быстрее продать унаследованную квартиру нужно следовать практичному плану действий. Для этого к нотариусу относят следующий пакет документов:
- справку (оригинал и копию), подтверждающую смерть наследодателя;
- заявление о принятии наследственной массы;
- бумагу, подтверждающую регистрацию умершего по месту его последнего проживания, а так же его снятие с регистрационного учета;
- любой документ, подтверждающий родство;
- если есть – Завещание.