Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа невыделенной доли в квартире: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Невыделенная или идеальная доля — это часть жилой недвижимости, которая определена не в натуре, а в процентном соотношении. Зачастую в квартире с несколькими собственниками нет возможности выделить каждому по одной целой комнате таким образом, чтобы это не повлияло на качество жизни. Идеальной ее называют, потому что фактически отдельной изолированной части имущества у владельца нет, но документально она подтверждена.
Невыделенную долю можно продать так же, как и выделенную. Запрет на продажу могут наложить только исполнительные органы по решению суда. Так как даже невыделенная часть квартиры является собственностью владельца, то и распоряжаться ею он может как ему угодно. Однако, продажа третьему лицу возможно только после письменного уведомления остальных совладельцев. Это необходимо для того чтобы у них была возможность выкупить имущество. Если они отказались или проигнорировали предложение о покупке, то собственник невыделенной доли имеет полное право выставить свою долю на продажу. Продавать недвижимость по цене меньшей, чем было предложено другим собственникам — нельзя.
Нотариальное удостоверение договора
Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.
Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:
- общегражданские паспорта сторон;
- договор купли-продажи;
- выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
- уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
- ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).
Гражданский Кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:
- Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
- Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает доля в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцам, а в случае их отказа свободно реализован.
Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, Гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.
Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.
Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.
Правила продажи доли
| 1 | Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка |
| 2 | Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления |
| 3 | Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется |
| 4 | Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме |
Если остальные владельцы не дают ответа в течение 1 месяца, продавец действует следующим образом:
- Самостоятельно находит покупателя. Сделать это можно, разместив объявления на специализированных площадках и газетах.
- Когда покупатель найден, производится осмотр недвижимости.
- При согласии покупателя на покупку заключается ДКП. Он обязательно должен быть заверен у нотариуса, в противном случае сделку могут признать недействительной другие владельцы.
- С ДКП и остальными документами стороны являются в МФЦ или Росреестр для переоформления права собственности с продавца на покупателя.
Росреестр производит перерегистрацию в течение 5-12 дней. Дата готовности обычно обозначается в уведомлении, выдающимся в момент подачи документов.
Госпошлина за переоформление права собственности для физических лиц составляет 2000 руб. Для совершения сделки понадобится:
- паспорта сторон;
- удостоверенный нотариусом ДКП;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины;
- отказ от покупки доли, либо уведомление о вручении, получающее факт подтверждения письма продавца ими;
- документ, на основании которого у продавца возникло право владения жильем.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Извещение других хозяев долей
Как говорилось ранее, извещение остальных владельцев – непременный критерий для объявления договора купли-продажи недвижимого имущества правомерным. Вне зависимости от того, имеются ли между собственниками родственные взаимоотношения либо нет, какие между ними взаимоотношения и что намерен делать Продавец нормативным предписаниям не следовать опасно.
После отправления посланий с осведомлением о желании совершить реализацию доли в квартире и обозначением ее цены, владельцу вручаются документы о том, что извещения были доставлены адресатам. Их надо хранить. При судебном рассмотрении со стороны других владельцев они будут служить аргументом в пользу того, что они правда были поставлены в известность о продаже. Если бумаги пропадут, вернуть их будет нельзя.
Если кто-нибудь из собственников отказался от получения письма, оно может быть отправлено курьерской доставкой. Если его нельзя отыскать по каким-нибудь причинам или же вследствие иных преград, процедура будет несколько затруднительнее. Тут нельзя получить ни официальный отказ владельца, ни направить ему извещение, в связи, с чем разрешать подобный необходимо в судебном порядке.
-
На первом шаге можно попытаться договориться между всеми собственниками. Тут возможны два варианта:
- Рассмотрим первый из них. В правоустанавливающих документах то, какая у кого есть доля в собственности на данную квартиру, строго определено. Как правило, в таком случае, указана дробная величина (1/2, 1/3 и так далее), которая соответствует части конкретного человека. То есть в этом случае она уже выделена. Такая ситуация имеет место в том случае, если речь идёт о долевой собственности.
- Во втором случае ситуация другая. Общая собственность может быть в форме совместной собственности. В этом случае изначально доли каждого не выделены. Просто все пользуются этой квартирой вместе. В этой ситуации долю выделить ещё предстоит. Возможно, чтобы собственники совместно рассмотрели этот вопрос и пришли к определённому решению. В этом случае нужно будет заключить соответствующее соглашение и официально его зарегистрировать.
- Если соглашения достичь не удалось, то тогда необходимо с этим вопросом обратиться в суд. Там будут рассмотрены все существенные обстоятельства дела и определена величина соответствующей доли в этом имуществе.
- После этого получение её должно быть оформлено в регистрирующем органе. Данные о праве собственности должны быть зафиксированы в Государственном реестре.
Тут надо обратить внимание на то, что выделение части обычно происходит в форме фиксации доли от стоимости квартиры. Однако, существует и такой вариант, когда может произойти разделение в натуральном выражении.
Но для этого необходимо не только выделить отдельную комнату, но и все дополнительные хозяйственные помещения (речь идёт о кухне, коридоре, ванной и других помещениях) и отдельный вход в неё. Поскольку на практике возможность для этого бывает достаточно редко, то обычно натурального выделения доли не делается.
Купить долю в квартире – шанс сэкономить на покупке жилья? — Рынок жилья
Подпишитесь на нас:
22.09.2014 / 00:00 16538
Приобретение невыделенной доли в квартире сродни лотерее. Если не повезет – останешься с неликвидными метрами на руках. Но при благоприятном развитии событий такая покупка может стать неплохой инвестицией.
Для начала отметим разницу между покупкой доли в коммуналке и в квартире, которая таковой не является. В первом случае доля почти всегда соответствует комнате (либо нескольким комнатам). Если же доля не выделена, то есть квартира является собственностью нескольких лиц, то определить, где заканчиваются владения одного хозяина и начинаются другого, – невозможно.
Однако и такие невыделенные доли можно продать и, соответственно, купить.
Неразрешимые противоречия
Возможность продавать и покупать не только целые квартиры, но и их части возникла у россиян в начале 1990-х, когда был принят закон о собственности. А доли появились благодаря тому, что квартира могла быть приватизирована на несколько человек – как членов семьи, так и просто зарегистрированных в ней граждан.
Также общедолевая собственность возникает в результате семейных конфликтов, разводов. Если квартира приобреталась в браке, то при его расторжении она делится поровну между бывшими супругами, как правило, через суд.
Но, бывает так, что договориться о совместной продаже некогда общего имущества у них не получается, и тогда один из них может выставить свою долю на продажу. Другой распространенный случай: родственники, получившие в наследство квартиру, не смогли ее поделить или реализовать целиком.
Тогда каждый из них имеет право продать свою долю самостоятельно. Казалось бы, на такое предложение разумный покупатель не польстится. Особенно это касается «однушек», где приобретение доли означает перспективу поселиться в одной комнате с совершенно посторонним человеком.
Однако определенные выгоды из такой покупки иногда извлечь вполне реально. Предположим, квартира оценивается в X млн руб. и разделена на две доли. При продаже каждая из них будет стоить вовсе не X/2 млн руб., а значительно дешевле.
Конкретный пример из листинга БН: в одном из петербургских домов предлагается к реализации трехкомнатная квартира за 6,5 млн руб. Одновременно в том же доме выставлена на продажу доля (1/2) в аналогичной по площади «трешке» за 2 млн руб.
То есть можно приобрести «полквартиры» и договориться с другим совладельцем о продаже «трешки» целиком. Тогда каждый выручит по 3,25 млн руб.
Этой суммы хватит на отдельное жилье: на скромную «однушку» в одном из петербургских «спальников», например, в Лигово или Шушарах.
«Когда в товарищах согласья нет…»
Насколько реально достичь консенсуса между ранее незнакомыми людьми, но волею судеб ставшими совладельцами и даже соседями? Разумеется, здесь никто ничего гарантировать не может.
Однако тот факт, что человеку придется делить жилплощадь с незнакомцем, может серьезно мотивировать к совместной продаже квартиры.
К тому же экс-родственникам (бывшим супругам), возможно, не удалось об этом договориться по причине личной неприязни. Стало быть, у нового совладельца шансов будет больше.
Но, если консенсус все же не случился, то сделка по приобретению доли автоматически оказывается не лучшим способом вложения денег. Да и «холодная война» с соседями, если въедете на приобретенные метры, вам обеспечена. Все будет зависеть от размера квартиры и числа хозяев.
Покупка жилья на вторичном рынке: какие существуют риски?Приобретая квартиру, комнату или дом на вторичном рынке, необходимо досконально проверить историю >>Например, если трем сособственникам принадлежит трехкомнатная квартира, то здесь все более-менее просто. Можно определить порядок пользования имуществом и затем разделить лицевые счета (чтобы каждый платил за ЖКУ в соответствии с размером своей жилплощади). В самом крайнем случае это можно сделать в судебном порядке, хотя примеров таких решений довольно мало.
Чисто теоретически можно выделить свою долю в натуре (статья 252 ГК РФ оговаривает эту возможность). Однако на практике эта норма скорее подходит только для загородных домов, в обычной квартире сделать это практически невозможно.
А следовательно, нельзя будет даже зарегистрировать на собственной жилплощади ближайших родственников (за исключением несовершеннолетних детей) – без согласия других совладельцев.
Впрочем, сам новый собственник «прописаться» в квартире право имеет.
Выделить доли в натуре в городской квартире сложно. В частности, нужно будет сделать в ней дополнительный вход, санузел и при этом не уменьшить рыночную стоимость жилья
Подчеркнем, что решаться на такую неоднозначную сделку, как покупка невыделенной в натуре доли, следует лишь будучи уверенным, что продать квартиру целиком впоследствии не составит труда.
Скажем, заранее обговорив такой сценарий с другими совладельцами (или их родственниками). Кроме того, теоретически можно попробовать принудить вашего соседа продать вам его долю в судебном порядке, разумеется, с выплатой компенсации.
Ранее подобное было невозможно, но в начале 2013 года Верховный суд России создал прецедент.
Как правильно купить долю
Если вы все же решились на такую сделку, следует учесть все юридические нюансы проведения сделки.
Ключевой момент – продавец обязан оформить уведомление о продаже своей доли и отправить ее всем сособственникам жилья. Технология точно такая же, как и при покупке комнаты в коммуналке: либо получение нотариально заверенного отказа всех совладельцев от преимущественного права приобретения доли.
Либо отправка уведомления о продаже доли (опять-таки нотариально заверенного) по месту регистрации сособственников ценным письмом с описью вложения. Если спустя месяц никакого ответа не последует, это равносильно отказу от преимущественного права покупки.
Соответственно, задача покупателя – убедиться, что у продавца имеются вышеописанные документы.
Собственник невыделенной доли не имеет права без согласия остальных совладельцев зарегистрировать в квартире еще кого-то, за исключением несовершеннолетних детей
Важный момент: в обращении к совладельцам должна фигурировать цена отчуждаемой доли и продать ее дешевле собственник не имеет права (в договоре купли-продажи может быть прописана аналогичная сумма либо бо́льшая). В противном случае сделка может быть оспорена. Или, скорее всего, она просто не будет зарегистрирована в Росреестре.
Число совладельцев конкретной квартиры поможет выяснить выписка из ЕГРП – ее обязан предоставить продавец. Он же должен предъявить справки по форме 7 и 9: они покажут, кто зарегистрирован на этой жилплощади. Это могут быть, к примеру, несовершеннолетние дети, наличие которых существенно усложняет любые сделки с недвижимым имуществом.
Для регистрации сделки, помимо отказов от остальных совладельцев, понадобятся документы, удостоверяющие личность обеих сторон (паспорта), договор купли-продажи доли в квартире в трех экземплярах, квитанция об оплате госпошлины, кадастровый паспорт (если квартира еще не стоит на кадастровом учете). В случае с договором дарения отказы не требуются.
Отметим, что по действующему законодательству в случае продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, придется заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества (правда, часть денег можно вернуть с помощью налогового вычета).
Это касается и сделок с долями. Однако, если недвижимость стоит менее 1 млн руб., то ничего платить не придется.
И продавать, допустим, «четверть» стандартной однокомнатной или даже двухкомнатной квартиры (например – в хрущевке на окраине города) можно хоть на следующий день после приобретения доли.
Как оповестить сособственников?
Сделать это можно по-разному. Проще всего – устно, или по телефону. И если они отказываются от покупки, то следует заверить отказ в письменной форме у нотариуса. В этом случае продавец выполняет свои обязательства. Это идеальный сценарий, и в жизни так бывает редко.
Если нет возможности сразу связаться с сособственниками, следует составить письменное извещение о продаже, и разослать всем владельцам долей. Если нынешнее место жительства собственников неизвестно, то письмо следует отослать на последний известный адрес проживания.
В этом случае обязательства продавца также считаются выполненными. В случае, когда сособственник пребывает в местах лишения свободы, данный вопрос довольно легко решается с начальником тюрьмы или колонии. Ну, а когда человек умышленно избегает оповещения, то законного способа вручить его, нет.
В таких случаях риэлторы идут на хитрости. Чаще всего применяется так называемый «фиктивный подарок», при котором деньги передаются через банковскую ячейку. Для того чтобы оформить дарственный договор, согласия остальных дольщиков не нужно. И юридически доказать факт продажи в этом случае почти невозможно.
Выкуп долей в квартире
Довольно часто такие услуги сегодня предлагают компании или частные риелторы, главной целью которых является постепенный выкуп всех долей в квартире, и в конечном итоге получение всей квартиры в пользование. Конечно, это очень выгодно, потому что, как правило, стоимость суммы всех долей в квартире меньше, нежели чем ее рыночная стоимость целиком. С другой стороны, выкупить квартиру по долям не так уж и просто, ведь собственники долей могут быть не готовы продать свою часть.
Чаще всего услугой выкупа доли квартиры пользуются те покупатели, которым очень срочно нужны деньги на какие-то личные нужды, и у них нет времени ждать, пока подвернется хороший покупатель. В этом случае компания-посредник может предложить выкупить долю у собственника, а затем уже она сама будет решать, что с ней делать.
В соответствии с Гражданским кодексом долевым является имущество, принадлежащее на праве общей собственности одновременно двум и более лицам. Разделяют совместную собственность, где доли каждого не выделены в натуре, и долевую, где документально закреплены за владельцами конкретные части имущества.
Совместная собственность, как правило, возникает в результате приобретения супругами квартиры в период зарегистрированного брака. При разводе она подлежит равнозначному разделу либо с учетом обстоятельств, например, выделяется доля больше одному из супругов, с кем остаются малолетние дети.
В долевом имуществе доли собственников имеют строгое значение и выражаются дробями: одна вторая, две трети и т.д. Для чужих людей в случае с квартирой доля определяется, исходя из занимаемой площади комнаты (например, в коммунальной квартире).
Владение долей в квартире не позволяет хозяину полноправно ею распоряжаться. При отчуждении обязательным является соблюдение норм законодательства. Только некоторые действия возможно совершить без согласования с сособственниками. В частности, при продаже доли в квартире потребуется известить других владельцев и предложить им выкупить по преимущественному праву.
Отчуждение доли подлежит обязательному нотариальному заверению. Исключение составляет случай, когда все собственники одновременно продают квартиру по одному договору.