Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю квартиры в Казахстане». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проблемы начинаются в основном из-за непонимания двух принципиально разных понятий — совместной собственности и долевой собственности. Чтобы разделить эти понятия, нужно быть максимально внимательным при прочтении гражданского кодекса.
Доля в квартире: как разделить совместную квартиру
Рассмотрим ситуацию: гражданка М. имеет долю в приватизированной квартире. Она хочет подарить ее своей племяннице. При этом М. столкнулась с тем, что при обращении к нотариусу за оформлением сделки дарения понадобилось разрешение других собственников на сделку. Хотя в ГК РК указано, что гражданин может совершать все операции со своей долей по своему усмотрению. Что делать в такой ситуации и в чем проблема?
Дело в том, что жилье может быть в общей собственности с определением доли для каждого участника (это и есть долевая) и в совместной собственности (без определения доли). В совместной собственности хоть формально и есть ваша доля, но юридически она определена просто в виде процента или дроби. По факту все собственники могут пользоваться квартирой на равных правах — жить в ней, пользоваться санузлами, спальней, гостиной и кухней и т.д. Поэтому продать свою «долю» невозможно — это нужно делать через суд. Ведь, по сути, не ясно — что именно вы будете продавать, дарить или менять? Долю? Но как и в чем она выражена — какой это «участок»?
Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>
Чтобы выделить свою долю, необходимо обратиться в суд вместе с другими совладельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую. Вам определят, какая часть квартиры принадлежит вам, и вы сможете распоряжаться ею.
Поэтому, чтобы подарить свою долю, гражданке М. действительно нужно по решению суда вывести из совместной собственности квартиру в собственность общую долевую.
Какие существуют виды совместной собственности? По гражданскому праву в Казахстане совместная собственность может быть у супругов в жилье, купленном в браке. Если они разводятся, то решением суда выделяются доли каждому из них. Комментирует директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» юрист Татьяна Лебедева: «Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РК, — это совместная собственность супругов. Таковой является квартира, приобретенная в период брака в результате так называемой возмездной сделки. Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью лишь одного этого супруга».
Второй вариант — по договору приватизации: жилище переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи (в т.ч. несовершеннолетних и временно отсутствующих).
Наконец, третий вариант — унаследованное жилье, которое делится в равных долях между наследниками (опять же с учетом норм гражданского законодательства) или же по завещанию, если в нем есть свои ограничения.
Введение в процесс продажи доли в квартире
Процесс продажи доли в квартире является важным и ответственным шагом для каждого собственника. Введение в этот процесс предполагает не только подготовку соответствующих документов, но и понимание всех юридических и финансовых аспектов, связанных с такой сделкой.
Первым шагом при продаже доли в квартире в Казахстане является оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Для этого необходимо обратиться к специалистам, которые осуществляют профессиональную оценку имущества. Определение правильной цены является важным фактором при привлечении заинтересованных покупателей и успешном заключении сделки.
После оценки стоимости квартиры следует начинать поиск потенциальных покупателей. Один из вариантов — размещение объявления на специализированных интернет-площадках или обращение в агентство недвижимости. Важно учесть, что при поиске покупателей необходимо привлекать надежных и финансово обеспеченных клиентов, чтобы избежать возможных проблем и рисков в процессе сделки.
Помимо этого, при введении в процесс продажи доли в квартире важно подготовить все необходимые документы. Это может включать сертификаты о праве собственности, технический паспорт квартиры, удостоверение личности и другие документы, зависящие от конкретных требований регионального законодательства. Подготовка всех необходимых документов считается обязательным шагом при продаже недвижимости, поскольку позволяет избежать проблем с законностью сделки и обеспечивает гарантии для всех сторон.
Правовые аспекты продажи доли в квартире
Продажа доли в квартире является сложным и юридически регулируемым процессом. В Казахстане это осуществляется в соответствии с действующим законодательством, в частности, с Гражданским кодексом и Законом о недрах. Владелец доли должен быть осведомлен о своих правах и обязанностях перед началом процедуры продажи.
Одним из важных аспектов продажи доли в квартире является необходимость получения согласия собственников остальных долей на такую сделку. Если собственником квартиры является семья, включая несовершеннолетних детей, то необходимо получить согласие всех членов семьи, иначе продажа доли может быть признана недействительной.
Кроме того, перед продажей доли необходимо провести оценку стоимости квартиры, чтобы определить размер доли, подлежащей продаже. Оценка должна проводиться профессиональным оценщиком, который будет учитывать такие факторы, как площадь квартиры, местоположение, техническое состояние и прочие рыночные условия.
Продажа доли в квартире также сопровождается оформлением необходимых документов. Вначале необходимо подготовить договор купли-продажи, который должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства. Дополнительно, возможно потребуется нотариальное удостоверение сделки, особенно в случае продажи доли несовершеннолетними или лицами, находящимися под опекой. Также возможно проведение составления акта об оформлении сделки и государственной регистрации
Как найти покупателя для доли в квартире
Если вы решили продать свою долю в квартире, то первым шагом будет поиск потенциальных покупателей. Существует несколько способов, как вы можете найти их.
Первым и наиболее очевидным способом является использование интернет-ресурсов. Создайте объявление на сайтах недвижимости, где вы сможете описать свою долю в квартире, указать ее характеристики и требования к покупателю. Также укажите контактные данные для связи. Самый популярный сайт для поиска недвижимости в Казахстане — это krisha.kz. Здесь вы сможете разместить объявление и получить обратную связь от заинтересованных лиц.
Кроме интернета, стоит обратить внимание на возможность продажи вашей доли через риелторские агентства. Они имеют широкую базу клиентов, которые заинтересованы в покупке недвижимости. Обратитесь к риелтору, чтобы он помог вам найти покупателя для вашей доли в квартире. Риелтор также сможет провести все необходимые юридические процедуры, связанные с продажей доли.
Если вы уже несколько лет проживаете в вашей квартире, то у вас может быть знакомые или соседи, которые могут быть заинтересованы в покупке доли. Расскажите им о своих планах продажи и узнайте, есть ли у них заинтересованность. Кроме того, попросите своих друзей и родственников рассказать своим знакомым об этой возможности. Возможно, они смогут порекомендовать вам заинтересованных покупателей.
Продажа доли квартиры в Казахстане: основные аспекты
Важным моментом при продаже доли квартиры является наличие разрешения соответствующих собственников квартиры на продажу доли. Если квартира находится в собственности нескольких лиц, каждый из собственников должен дать свое согласие на продажу. При этом важно также учесть долю каждого из собственников и определить, какую именно долю помещения вы хотите продать.
Правовые аспекты продажи доли квартиры в Казахстане устанавливаются гражданским кодексом и другими нормативными актами. Для заключения сделки по продаже доли необходимо составить договор купли-продажи, который должен быть оформлен в нотариальной форме. В договоре указываются все существенные условия сделки: стоимость доли, сроки и порядок оплаты, обязанности сторон и др. Необходимо также учесть возможные ограничения на право собственности на данный вид недвижимости, такие как обременения, ипотека и др.
Финансовые аспекты продажи доли квартиры в Казахстане также являются важными для участников сделки. Продавец должен определить стоимость своей доли и провести оценку имущества. Кроме того, важно учесть возможные расходы, связанные с оформлением и регистрацией сделки, а также выплатой налогов. Покупатель в свою очередь должен учитывать все финансовые обязательства, связанные с приобретением доли, и провести свою стратегию финансирования.
Таким образом, продажа доли квартиры в Казахстане требует внимательного изучения правовых и финансовых аспектов данной сделки. Важно учесть все обстоятельства и подготовиться заранее, чтобы избежать неприятных ситуаций и конфликтов. При необходимости всегда рекомендуется обратиться за консультацией к профессионалам в данной области, таким как нотариус или юрист, чтобы обеспечить гладкое и законное проведение сделки.
Продажа доли квартиры: часто задаваемые вопросы и ответы
Ниже мы рассмотрим наиболее часто задаваемые вопросы по продаже доли квартиры и дадим исчерпывающие ответы на них.
-
1. Какова процедура продажи доли квартиры?
Продажа доли квартиры включает в себя следующие этапы:
- Подготовка документов, подтверждающих право на долю квартиры.
- Поиск покупателя и подписание договора о продаже доли квартиры.
- Переоформление права собственности на квартиру.
-
2. Можно ли продать долю квартиры без согласия остальных собственников?
Да, согласно действующему законодательству Республики Казахстан, продажа доли квартиры возможна без согласия остальных собственников. Однако, их интересы должны быть учтены при совершении сделки, и договор о продаже доли квартиры должен быть заверен нотариусом.
-
3. Какие документы необходимы для продажи доли квартиры?
Для продажи доли квартиры необходимы следующие документы:
- Паспорт собственника доли квартиры.
- Свидетельство о праве на наследство или иной документ, подтверждающий право на долю квартиры.
- Договор о продаже доли квартиры.
- Прописка в квартире.
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
-
4. Как рассчитывается стоимость продаваемой доли квартиры?
Стоимость продаваемой доли квартиры может быть согласована между продавцом и покупателем. Она может быть как фиксированной, так и зависеть от рыночных условий и размера доли квартиры.
-
5. Какие налоги и сборы необходимо уплатить при продаже доли квартиры?
При продаже доли квартиры необходимо уплатить следующие налоги и сборы:
- Налог на доходы физических лиц.
- Нотариальные расходы.
- Регистрационный сбор для переоформления права на квартиру.
Надеемся, что данная информация поможет вам разобраться в основных тонкостях и правилах продажи доли квартиры в Казахстане.
Как получить документ от совладельцев недвижимости у нотариуса и без него?
Без предъявления согласия от соседей сделка состояться не может. Оформленный и подписанный договор купли-продажи комнаты (ДКП) не пройдёт регистрацию без предоставления сведений об отказе совладельцев.
А без регистрации сделка не будет внесена в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что означает полное отсутствие правовой базы и не вступление договора в силу.
Нотариальное согласие на сделку подготавливается приблизительно в течение часа после обращения в контору, его подготовка обойдётся примерно в 1-1,5 тысячи рублей.
Продавцу нет необходимости обращаться к нотариусу вместе с соседом, тот может оформить документ самостоятельно.
Оформление уведомления о продаже заказным письмом производится продавцом доли. Если его соседи проживают вместе с ним в квартире, то ему следует отправить заказное письмо на собственный адрес, а получателем указать своего соседа.
Подготовка документации для продажи
Продажа доли квартиры требует подготовки соответствующей документации, которая будет служить основой для заключения договора купли-продажи. Ниже приведены основные документы, которые необходимо подготовить:
| № | Название документа | Описание |
|---|---|---|
| 1 | Свидетельство о праве собственности | Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Необходимо обратиться в местное орган управления земельно-имущественных отношений для получения копии свидетельства. |
| 2 | Договор о долевом участии | Документ, удостоверяющий право собственности на определенную долю квартиры. Если долевой договор был заключен ранее, необходимо предоставить его в оригинале. |
| 3 | Паспорт продавца и покупателя | Копии паспортов продавца и покупателя. Важно, чтобы копии были нотариально заверены и читаемы. |
| 4 | Справка о составе семьи | Документ, подтверждающий состав семьи продавца и отсутствие проживающих вместе с продавцом несовершеннолетних детей. |
| 5 | Свидетельство о браке/разводе | Документ, подтверждающий семейное положение продавца. Если продавец состоит/вышел из брака, необходимо предоставить соответствующее свидетельство. |
| 6 | Иные документы | Возможно, понадобятся и другие документы, такие как разрешение на продажу, доверенность и т.д. Это зависит от конкретной ситуации и решается индивидуально. |
После подготовки всех необходимых документов, они должны быть предоставлены нотариусу для юридической проверки и оформления договора купли-продажи. Рекомендуется обратиться к нотариусу заранее, чтобы убедиться, что все документы оформлены правильно и полностью соответствуют требованиям законодательства Казахстана.
Для оформления сделки по продаже доли квартиры в Казахстане необходимо выполнить следующие шаги:
- Собрать все необходимые документы:
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности).
- Документы, подтверждающие наличие доли в квартире (свидетельство о государственной регистрации доли в праве собственности на квартиру).
- Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя (паспорта).
- Доверенность, если сделку проводит представитель продавца или покупателя.
- Документы, подтверждающие согласие собственников других долей на продажу (если таковое требуется).
- Заключить договор купли-продажи доли в квартире:
- Договор должен содержать все существенные условия сделки: стоимость доли, способ оплаты, сроки и иные важные условия.
- Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан продавцом и покупателем или их представителями.
- Рекомендуется заполнить договор в присутствии нотариуса, для повышения юридической значимости сделки.
- Зарегистрировать сделку в органах государственной регистрации:
- Сделку необходимо зарегистрировать в органах государственной регистрации права.
- Для этого необходимо представить все необходимые документы и заполнить соответствующую заявку на регистрацию.
- После регистрации сделки вы получите свидетельство о государственной регистрации права на квартиру с указанием доли в собственности.
После оформления сделки и получения свидетельства о регистрации права на квартиру, покупатель получает владельческие права на приобретенную долю. Продавец получает деньги, установленные договором.
Как быть, если продавец квартиры в РК –иностранец (нерезидент)?
Нередки ситуации, когда продавцом недвижимости в Казахстане выступает иностранец (нерезидент РК). Согласно ст.252 ГК РК, иностранцы, не имеющие вида на жительство в Казахстане, но имеющие на праве собственности недвижимое имущество, обязаны произвести его отчуждение (продать, подарить) в течение 1 года с даты утраты гражданства.
Для нерезидентов- продавцов недвижимости условия налогообложения сделок аналогичны тем, которые установлены для резидентов РК.
Согласно пп.6 п.1 ст.644 НК РК доходами нерезидента из источников в РК признаются доходы от прироста стоимости при реализации имущества, права или сделки с которым подлежат госрегистрации. Это в полной мере относится к сделкам по продаже квартир.
Налог уплачивается также с прироста стоимости (пп.1 и 2 ст.650 НК РК), которая определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения.
Однако, в отличие от резидентов РК, нерезиденты уплачивают налог по более высокой ставке -15 % (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Для определения первоначальной стоимости (на момент регистрации права собственности) в оценочной компании надо заказать оценку стоимости квартиры. Оценить нужно не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры.
Если оценочная стоимость и стоимость до договору продажи равны, то прироста стоимости не возникает и налог платить не надо. Если есть разница, с нее уплачивается налог по ставке 15%.
Для иностранцев срок владения квартирой на момент продажи неважен, налог придется платить в любом случае.
Также немаловажным является тот факт, подписана ли между Казахстаном и страной резидентства лица Конвенция об избежании двойного налогообложения. Если между двумя странами Конвенция не подписана, то налог лицу придется платить и в Казахстане и в стране резидентства.
Список стран, с которыми Конвенция подписана, размещен на сайте КГД МФ РК.
В Казахстане нерезиденту необходимо:
- получить в КГД МФ РК ИИН;
- подготовить документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
- подготовить договор купли-продажи при реализации квартиры;
сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог 15% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи либо предоставить документ об уплате суммы налога в стране резидентства, если с ней у Казахстана подписана Конвенция.
Получить ИИН можно при личном обращении нерезидента в налоговый орган или по нотариальной доверенности, выданной на имя представителя-гражданина РК.
Получить ИИН для иностранца, временно пребывающего на территории Казахстана, можно онлайн с помощью портала Egov.kz. Для этого необходимо:
- авторизоваться на портале;
- перейти по вкладкам «Главная», «Гражданам», «Гражданство, миграция и иммиграция», «Иностранцам: въезд в РК и гражданство», «Формирование ИИН иностранцам, временно пребывающим в Республике Казахстан»;
- заказать услугу онлайн;
- заполнить поля заявки и прикрепить сканированные копии паспорта иностранца и доверенности (если услугу заказывает доверенное лицо);
- подписать заявку ЭЦП или смс-паролем.
Как делится наследство?
В первую очередь, наследство переходит к лицам на условиях универсального правопреемства. По гражданскому кодексу существует несколько очередей наследников (жилье делится в равных долях):
- первая очередь — дети наследодателя (также те, кто родился живыми после смерти наследодателя), супруг и родители. Эти люди получают наследство в равных долях. Также по праву представления могут наследовать жилище внуки и их потомки;
- вторая очередь — если нет наследников первой очереди, то жилье переходит к полнородным и неполнородным братьям и сестрам, бабушке, дедушке (как по папе, так и по маме). Если нет братьев и сестер, то наследуют их дети — племянники и племянницы. Жилье также делится в равных долях;
- третья очередь — действует, когда нет наследников первой и второй очереди. В нее входят родные тети и дяди наследодателя (получают в равных долях) и по праву представления теть и дядь — двоюродные братья и сестры;
- наследники последующих очередей — если всех вышеописанных наследников нет, то право наследования получают родственники третьей, четвертой и пятой степени родства.
Выкуп доли в квартире — реальность
Долевая собственность — это не только право совладельцев распоряжаться и пользовать общим имуществом, но и головная боль вследствие жилищных споров. Доли могут иметь равный и разный размер, не имеют обозначенных границ в квартире и поэтому часто не определяются отдельной комнатой, что делает невозможным нормальное совместное проживание.
Выкуп доли агентством недвижимости — единственный вход при наличии разногласий и отказе других собственников воспользоваться преимущественным правом покупки, обойти которое можно только при помощи оформления договора дарения.
Схема покупки аналогична. При определении стоимости значение играет размер доли — например 1/3 в трехкомнатной квартире перспективнее 1/5, наличие свободного доступа в квартиру для осмотра и ряд факторов — юридическая история, количество и «проблемность» сособственников, проживающих/зарегистрированных лиц.
При заинтересованности агентства доля выкупается за собственные или привлеченные средства с выплатой денег продавцу в течение 3-7 дней.
Дешевле всего оцениваются доли, предоставляющие право на регистрацию и фактическое проживание. Дороже — объекты с теоретически возможным проживанием, но без выделения отдельной комнаты, например 1/3 двухкомнатной квартиры. Наиболее высоким спросом пользуются доли с определением порядка пользования — например 1/3 в трехкомнатной квартире.