Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Торги по банкротству: с чего начать, как проходят, как участвовать физическому лицу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень легко найти имущество, выставленное на продажу должником. Для этого управляющий недвижимостью подает заявку на регистрацию в реестре в Росимущество и подтверждает зарегистрированные права на квартиры, комнаты, дома и коммерческую недвижимость. Кроме того, доля в праве собственности (например, ее 1/2 доля в квартире) может быть продана.
Что необходимо для участия в торгах
При желании поучаствовать в оглашенном аукционе по банкротству физических лиц, гражданам достаточно выполнить определенные условия:
- Успеть направить заявку. Претенденту изначально следует дать заявку на прием участия в распродаже имущества. Оформляют документ на специальном бланке. Сделать это следует в двух вариантах.
- Заключение соглашения относительно вносимого задатка. Бумагу оформляет претендент и организатор распродажи. В ней указывается величина суммы, которую участник перечисляет организатору на предоставленный ним расчетный счет. Перечисленная сумма выступает в качестве гарантии, обеспечивающей выполнение участником условий проводимой акции. Также задаток гарантирует выкуп объекта аукциона в случае его выигрыша участником.
- Предоставление платежного поручения. Документ предоставляется организатору в оригинале. На нем обязана присутствовать отметка банка об осуществлении перевода. Подавать бумагу стоит не позже, как последний день для подачи заявок.
- Постановка начальной стоимости объекта. Сумму назначает комитет. Также это может делать собрание кредиторов. Обязательно берется в расчет меновая цена продаваемых активов. Устанавливается стоимость благодаря отчету по оцениванию имущества. Начальная цена, которую назначают, всегда ниже средней.
Этапы ведения аукциона
При осуществлении торгов по банкротству физических лиц специалисты отличают 3 этапа. Рассмотрим их детальней:
- I этап. Именуют его первичными торгами. Является он начальным этапом. За этот период участники вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи. Величину шага для подъема стоимости лота определяется заранее условиями торгов. Принятие каждого последующего шага осуществляется системой по прошествии получаса после предыдущего.
- II этап. Называют этот период повторными торгами. Проводят их, когда проведенный аукцион признан по конкретным причинам несостоявшимся. При осуществлении распродажи повторно стоимость лота ставится ниже предыдущей на 10%.
- III этап. Когда первый, второй аукционы признают несостоявшимися, назначают ведение публичных торгов. Ведущим отличием процедуры выступает значительно снижение цены на объекты торгов, которое происходит через конкретные периоды времени, оговариваемые заранее.
- Публичные торги дают возможность участникам приобрести конкретный лот за весьма низкую стоимость. Бывает, что владения продаются за минимум. Наибольше цену могут понижать до 99%.
- Организация распродажи прозрачная.
- При ведении аукциона по банкротству физического лица на изначальную сумму влияет предварительно выполненная оценка имущества. Даже на начальном этапе распродажи можно купить лот по довольно выгодной цене.
- Участие в распродаже дает возможность купить нужный лот по цене более низкой, чем на рынке.
- Для приобретения активов по наиболее выгодной стоимости нужно хорошо ориентироваться в последовательности проведения распродажи. Аукционы по банкротству физических лиц обычно ведутся по этапам, установленным законодательством.
- При выборе компании с целью оформления ЭП, нужно изучить площадки, к которым она дает доступ.
Если это единственное место, где проживает банкрот и его семья, торги не проводятся. Это может быть квартира или дом, в котором должник фактически проживает. Правило единственного жилья не распространяется на квартиру или дом, если была оформлена ипотека. В этом случае квартиру однозначно продает банк, выдавший ипотечный кредит.
Однако с 2021 года суды разрешают продажу единственного жилья даже при отсутствии ипотеки, при условии, что оно относится к роскошному. В конце концов, до сих пор не существует правил, определяющих эту роскошь. Суд по делам о банкротстве может принять решение о продаже дома, если кредитор приобрел другую недвижимость для переселения. В своем решении суд примет во внимание признаки элитного жилья, характеристики и местоположение.
Важным показателем элитного дома является его общая площадь. Так, например, если у должника были долги, он перестал их выплачивать и покупает квартиру площадью 100 квадратных метров, суд может решить, что это жилье класса «люкс».
Даже подержанные автомобили могут продать на аукционе за достаточно крупную сумму. Поэтому управляющий обязательно проверит наличие автомобиля, принадлежащего должнику, и направит соответствующий запрос в ГИБДД. Если у банкрота есть автомобиль, он будет оценен и продан.
Существует только одна ситуация, когда должник может оставить себе автомобиль после процедуры продажи. Для этого необходимо доказать, что автомобиль необходим должнику в связи с его инвалидностью. Или есть очень близкий родственник, который находится на иждивении банкрота и является инвалидом. Например, дети и родители. Такие автомобили либо оборудованы специальными средствами контроля, либо выделяются напрямую через службу социального обеспечения и Фонд социального страхования. Однако, к сожалению, в наши дни такие специальные автомобили становятся все менее доступными. Обычно они приобретаются за счет средств попечителей.
Планируется, что торги будут проводить путем поэтапного повышения или понижения начальной цены на один шаг торгов, то есть на одну величину изменения цены.
Этап торгов — период подачи предложений о цене. По его окончании цену изменяют. Ценой первого этапа будет начальная цена, которую финуправляющий укажет при публикации информации о торгах на «Федресурсе». Исключения будут допускаться в том случае, если хотя бы в одной из заявок есть предложение более высокой цены, чем указанная начальная цена — так называемая планка отсечения.
Новый механизм проведения торгов подразумевает, что в рамках одной процедуры торги будут идти на повышение цены, затем — при отсутствии заявок — цена будет снижаться. Но ровно до момента поступления первого предложения купить имущество по предложенной цене. После поступления заявки на покупку от лица или организации, желающих купить имущество по снизившейся цене, торги будут остановлены. И начнутся с того, что снова будут собираться заявки на повышение цены.
Предлагается отказаться от торгов в форме публичного предложения и изменить требования к электронным площадкам для проведения торгов. Утверждению порядка продажи имущества посвящена статья 90 закона. Изменения, по мнению их авторов, созданы для снижения расходов на проведение торгов, ускорения сроков их проведения. А также они нацелены на снижение числа случаев признания торгов несостоявшимися.
Сейчас по общему правилу торги проводят путем повышения начальной цены. Впервые ее снижают только на повторных торгах, что затягивает продажу. То есть, раньше длительность процедуры подготовки к торгам и их проведения можно было обозначить «примерно на глаз», и они сильно зависели от скорости прохождения судебного процесса. После введения поправок сроки торгов должны существенно сократиться.
Еще один плюс — возможность реализации имущества банкрота не только с помощью специализированных площадок и прямых продаж имущества через доски объявлений, но и при размещении информации о реализуемых активах на маркетплейсах.
Как проводятся аукционы по банкротству?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, аукцион представляет собой форму торгов, победителем в которых признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за лот. Аукционы по банкротству организуются в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Эта процедура проводится в электронном виде на электронной площадке. По сути, торги являются завершающим этапом в процедуре банкротства, в рамках которого осуществляется реализация имущества, входящего в конкурсную массу должника.
Если мы говорим про банкротство, то здесь аукцион обычно проходит в три этапа: первоначальные торги, повторные торги и торги, которые проводятся в форме публичного предложения.
На первоначальных торгах цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, то цена будет равна его кадастровой стоимости либо цене, установленной привлеченным арбитражным управляющим специалистом — оценщиком. Если предмет торгов — дебиторская задолженность, то цена имущества на первоначальных торгах будет равна размеру данной задолженности, — пояснила эксперт юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова.
В случаях, когда имущество не заинтересовало покупателей в ходе первого этапа торгов, цену на него снижают на 10%. Если же имущество опять никто не купил, на этапе публичного предложения цена имущества снижается каждый определенный промежуток времени (как правило, это неделя). Однако всегда есть цена отсечения, ниже которой имущество не может быть продано. На данном этапе стоимость лота может снизиться на 90% от начальной цены лота.
Суть публичного предложения состоит в том, что через определенные промежутки времени организатор торгов снижает начальную цену лота (которая изначально устанавливается не ниже той, что была на втором этапе) на определенную величину. И победителем будет тот, кто первым подал заявку за предложенную цену. Если никто не купил лот в определенный интервал времени — организатор снижает цену. Если два участника подали заявку в один и тот же временной интервал, но предложили разную цену, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену. А если цену предложили одинаковую — выигрывает тот, кто предложил первым, — уточнил юрист юридической службы «Единый центр защиты» Илья Артемьев.
С какими рисками может столкнуться участник торгов?
Специалисты по банкротству в числе главных рисков, с которыми может столкнуться участник торгов, называют мошенничество. Чтобы не стать жертвой аферы, стоит тщательно проверить лот (изучить документацию, ознакомиться с имуществом и оценить его состояние, сопоставить его параметры с документами). Проверить нужно и самого организатора торгов: если он всячески препятствует ознакомлению с лотом, оттягивая этот момент, то это должно явиться поводом для сомнений.
К числу рисков можно также отнести присутствие на торгах участников и организаторов, действующих в интересах третьих лиц и мешающих купить лот. Примером ограничения конкуренции является укрупнение лотов, то есть объединение нескольких вещей в один лот, из-за чего их нельзя приобрести отдельно. Подобные действия организаторов «отсекают» от конкурса участников с небольшими финансовыми возможностями.
Стоит отметить, что даже если аукцион прошел удачно, новоявленный владелец имущества может столкнуться с проблемами его использования. К их числу можно отнести:
- выявленную неликвидность имущества;
- признание торгов незаконными по решению ФАС или суда, из-за чего вы можете потерять приобретенную вещь;
- судебные разбирательства с третьими лицами.
Торги по банкротству: что значит и как работают
Это мероприятие начинается, когда человек или компания не имеет финансов для погашения кредита или закрытия других обязательств. Если ситуация не планирует исправляться, приходится объявлять себя неплатежеспособным и начинать процедуру. Сначала все имеющееся описывают и вносят в списки, а затем — выставляют для продажи. Это требуется, чтобы полностью или частично покрыть обязательства перед всеми, у кого приходилось брать деньги. Конкурсное производство — это последняя стадия, которую приходится пройти, чтобы завершить банкротство. Все типы сбывают по 2 основным схемам:
- Открытый аукцион. Принимать участие в процедуре могут все желающие, кроме продажи вещей из списка исключений. Например, ограниченный круг людей попадет на реализацию оружия или драгоценных изделий, так как эти изделия входят в список исключений.
- Конкурс. Подходит, если продаются памятники наследия и другое имущество, которое имеет ценность со стороны культуры или истории. В этом случае необходимо обеспечить безопасность объекта и одновременно — свободный доступ к нему.
Кто может участвовать в торгах по банкротству
Субъектами, принимающими участие в торгах по банкротству, выступают физические и юридические лица. После прохождения регистрации они получают доступ к участию в торгах. В качестве субъектов принимают участие правообладатели и организаторы (специализированные организации). Правообладателем является субъект, которому принадлежит реализуемое имущество или права. В качестве организаторов (специализированной организации) выступает лицо, обладающее правом на проведение торгов при банкротстве. Правообладатель выбирает организатора из числа прошедших регистрацию в системе.
Для использования системы правообладателю необходимо соблюдать требования:
- получить квалифицированную подпись;
- пройти регистрацию;
- выбрать организатора и передать полномочия.
При намерении пользоваться системой специализированной организации необходимо:
- получить квалифицированную подпись;
- пройти регистрацию;
- получить полномочия на проведение от правообладателя.
К физическим и юридическим лицам, принимающим участие в торгах по банкротству, применяются следующие требования:
- получить квалифицированную подпись;
- зарегистрироваться в системе.
Руководитель субъекта-организации вправе передать полномочия для представления интересов конкретному сотруднику.
О распродаже имущества
Итак, реанимация предприятия не помогла и суд признал неспособность должника оплачивать свои долги кредиторам, то есть должник признан банкротом. Начинается этап, где и будет распродаваться имущество должника (напоминаем, что этот этап называется конкурсное производство). Судом назначается специально обученный и аккредитованный человек который называется конкурсный управляющий, он то и будет “рулить” всем процессом. На него ложится множество задач, в том числе готовить и публиковать всю документацию к торгам, принимать заявки на участие и определять победителя в торгах, информировать где и как можно посмотреть имущество, предоставлять документы на имущество и многое другое. Так как задач много, конкурсные управляющие редко работают в одиночку и занимаются бумажной волокитой или показами объектов. Часто они работают целой командой с помощниками и специальными организациями которые имеют аккредитацию и помогают распродавать имущество.
Организации, которые помогают распродавать лоты называются организаторы торгов.
Что такое торги по банкротству?
В процессе коммерческой деятельности компании (а также физические лица) иногда оказываются не способны погасить кредитные или иные финансовые обязательства. В ряде случаев такие компании (физические лица) проходят через процедуру банкротства (см. 127-ФЗ). При этом имущество должников используется для закрытия имеющихся долговых обязательств посредством продажи на специализированных открытых торговых площадках.
Основная цель проведения торгов по банкротству – отдать долги банкротов кредиторам. Так как кредиторы зачастую хотят получить свои деньги как можно быстрее, цены на распродаваемое имущество могут быть существенно ниже рыночных. Это дает возможность совершить крупную покупку с существенной экономией. О каких объектах идет речь?
На торги по банкротству выставляются: объекты недвижимости (как жилой, так и коммерческой, а также земельные участки); транспортные средства автомобили и спецтехника; сельхозимущество – оборудование, техника, скот; дебиторская задолженность; ценные бумаги; различное промышленное и прочее оборудование и т.п.
Можно ли взять ипотеку на покупку аукционной квартиры
Закон разрешает купить квартиру в ипотеку с аукциона, никаких нормативных препятствий для этого нет. Но на практике такая сделка может оказаться сложнее, чем покупка за собственные средства.
Это связано с тем, что квартиры, которые выставляются на аукцион, обычно с разными обременениями, потому что это имущество должников. Именно наличие обременения влияет на снижение стартовой цены. Обременения указывают в лотовой документации. Это могут быть зарегистрированные несовершеннолетние дети, которых нельзя выселить в никуда, долги по оплате коммунальных услуг, неузаконенная перепланировка и тому подобное. Для банка это риск, потому что в качестве залога по ипотеке он получает низколиквидную недвижимость.
Эксперты отмечают, что шансы на получение ипотеки на покупку квартиры с торгов могут повыситься, если обратиться за кредитом в тот банк, которому уже принадлежит эта квартира.
Если ипотека получена и торги выиграны, то порядок оплаты покупки будет другим. Нужно будет предоставить кредитный договор с банком, внести на счет продавца соответствующий процент от стоимости квартиры с учетом задатка и потом согласовать детали подписания договора.