Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды земли сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление арендных отношений невозможно без обязательной регистрации договора аренды в органе государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним (в Росреестре). Не требуют внесения соответствующей записи в государственном реестре только сделки, заключенные на срок до одного года, а также договоры, заключенные на неопределенный срок (когда в документе не прописан срок действия арендных отношений).
Образец договора аренды земли сельхозназначения
Скачать образец договора аренды земельного участка сельхозназначения можно здесь
Согласно составленного договора аренды арендодатель предоставляет арендатору земельный участок во временное пользование на установленный срок. Все материальные блага (продукция), полученные в результате осуществления арендатором сельскохозяйственной деятельности, являются только его собственностью.
Сторонами заключенной сделки могут выступать как физические, так и юридические лица, в том числе государственные органы. Права владельца земельного участка включают по закону право на предоставление земли в аренду.
Неограниченные права на владение, использование и распоряжение земельным участком имеет только его собственник. Собственниками объектов земли могут выступать: физические лица, группы лиц (несколько долевых собственников), а также муниципальные образования.
Если участок земли сельхозназначения относится к категории коммунальной собственности, то владельцем и арендодателем земли выступают органы местного самоуправления.
Собственник земельного участка имеет право:
- расторжения договора аренды в судебном порядке, в случае выявления существенных нарушений условий договора;
- осуществления периодического осмотра принадлежащего ему участка;
- возмещения причиненного в результате деятельности арендодателя ущерба.
Основной обязанностью арендодателя является передача земельного участка во временное пользование и исключение разного рода вмешательств со стороны третьих лиц.
Лицо, получившее объект земли во временное пользование, имеет право:
- Использования предоставленного ему участка для извлечения экономической выгоды в строгом соответствии с положениями договора;
- Передачи предоставленного участка во владение иным лицам (по договору субаренды или в залог) с разрешения владельца;
- Единоличного владения, распоряжения и пользования продуктами своей деятельности.
В свою очередь арендодатель обязуется:
- Своевременно, без просрочек вносить арендную плату за пользование землей;
- Пролонгировать договор по истечении срока временного пользования, либо выкупить земельный участок;
- Осуществлять контроль за качеством плодородного слоя почвы, поддерживая его состояние.
Обычная двусторонняя сделка имеет стандартный набор положений, который отражается и в договоре аренды земельного объекта.
Чтобы сделка считалась совершенной, договор аренды в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:
- Наименование сторон и их личные данные (основные реквизиты юридического лица, либо паспортные данные гражданина);
- Полные адресные данные сторон;
- Контактная информация для связи;
- Предмет договора с указанием его местоположения, видом разрешенного использования, площади и учетного кадастрового номера.
Отсутствие в договоре сведений о порядке оплаты может стать причиной признания документа недействительным.
Законными признаются только следующие способы оплаты:
- фиксированная сумма;
- определенная доля прибыли, полученной в результате осуществляемой арендатором деятельности;
- передача в качестве оплаты определенного соглашением предмета;
- обязательные мероприятия по улучшению качества земельного объекта (например, повышение плодородия почвы).
Обязательно должны быть указаны способ (наличный или безналичный расчет) и сроки внесения оплаты.
Договор аренды составляется в простой письменной форме, не требующей нотариального удостоверения.
Текст договора также должен содержать сведения о дате и месте его заключения, положения о правах и обязанностях сторон, сведения об назначении земельного участка и условиях использования, размер арендной платы, ответственность за нарушение условий договора, сроки аренды, порядок передачи земли после истечения срока аренды, указание на тип договора (краткосрочный или долгосрочный).
Члены административной комиссии устанавливают стоимость эксплуатации 1 кв. м территории в течение года. Цена всего объекта складывается из полученного числового показателя, помноженного на размер площади. В соответствии со сроком аренды годовая плата умножается на срок действия договора. Первая часть денежных средств вносится сразу после участия в торгах. Последующие платежи совершаются ежегодно в установленные сроки.
Внесение госпошлины за административные услуги не требуется, но необходимо своевременно внести установленный организаторами взнос. Проигравшим участникам взносы возвращают. В случае выигрыша взнос считается авансовым платежом за оплату арендных прав. Выигравший участник, отказавшийся выкупать лот, утрачивает право на возврат взноса.
Нюансы договора аренды земельного участка 2018
- С учетом судебной практики в данном случае наилучшим вариантом будет приложение к соглашению оформленного и подписанного сторонами ситуационного плана передаваемой в пользование части земельного участка и акта замера площадей.
- Еще одним вариантом такого описания предмета договора может послужить кадастровый план всего участка (графический раздел) с обозначенной на нем частью, предполагаемой к передаче в аренду (постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 № Ф03-3767/13).
- Невыполнение сторонами условий сделки. В этом случае для расторжения договора стороны должны обратиться с иском в суд.
- На основании уведомления от стороны-инициатора за 3 месяца, если по условиям договора не предусмотрен иной период (ст. 610 ГК РФ). Если по наступлении даты окончания срока действия договора стороны не выразили желания его пролонгировать, все права и обязанности сторон по нему прекращаются (ст. 621 ГК РФ).
- На основании ст. 22 и 46 ЗК РФ предусмотрены дополнительные случаи и условия расторжения соглашения, специфичные для земли как объекта недвижимости. Например, п. 9 ст. 22 ЗК РФ утверждает, что арендодатель может требовать прекращения договора аренды, подписанного на срок свыше 5 лет, только через суд и с приведением в качестве оснований для этого примеров существенного нарушения условий договора. Если арендатор в разумные сроки устранил все нарушения, то сам факт их обнаружения не будет рассматриваться судом в качестве основания для расторжения договора (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11).
Сколько стоит аренда земли сельхозназначения
Заключение договора аренды земли сельхозназначения является стартовым шагом для осуществления предпринимательской сельскохозяйственной деятельности. Возможность заключения такого договора является преимущественной и наиболее выгодной позицией для субъектов, нежели, например, покупка земель.
Одним из наиболее распространенных вопросов, встречающихся при заключении договора аренды сельхозземель, является ее стоимость. В данном блоке хотелось бы рассмотреть вопросы расчета стоимости земли, дополнительных аспектов при проведении таких операций.
Размер стоимости 1 га земельного участка варьируется в зависимости от конкретного субъекта РФ. Например, в Тульской области аренда земли осуществляется примерно около 500 р. за 1 га, а в Ленинском районе сумма аренды начинается от 1000 р.
Разумеется, земли, располагающиеся ближе к центру страны или имеющие преимущественные характеристики (курорты, богатая почва и т.д.) сдаются в аренду по более высоким ценам. Так, в Московской области такой участок стоит от 2000 р. за 1 га, в Краснодаре – от 500 р. Как правило, цены указываются за месяц.
Особенности формирования первичной стоимости участка
Базовым элементом для формирования цены на землю является кадастровая оценка размера стоимости участка. Ее формирование происходит в несколько этапов: вначале сторонами определяется цель использования участка, устанавливается размер его себестоимости в зависимости от ряда характеристик: уровень капитализации типа земли, севооборот, классификация сельскохозяйственных культур, предполагаемый доход с 1 га, учет денежных затрат на обработку земельной территории.
Изучив данные характеристики, стороны производят окончательный расчет стоимости. Суммарным показателем является сумма произведений показателей кадастровой цены земель от 1 до 4 групп, находящихся на данном участке.
Первичная стоимость участка
Кадастровая стоимость земли в большинстве случаев используется как рыночная. Для определения точной стоимости аренды 1 га сельхозземли, претенденты могут обратиться в органы местного самоуправления.
Росреестр предоставляет претендентам документ, подтверждающий кадастровую стоимость участка. Граждане имеют право бесплатного получения таких сведений один раз в год.
Нюансы по срокам аренды земли
В договоре аренды участка земли сельскохозяйственного назначения обязательно должен содержаться пункт о том, на какой срок земельный участок передается во владение арендатору. Также в договоре должны содержаться пункты, определяющие порядок передачи участка в пользование арендатору и изъятия из пользования.
Исходя из норм, закрепленных в Гражданском кодексе РФ, стороны сделки вправе самостоятельно определять основные условия заключаемого договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определить, на какой срок земельный участок передается в аренду.
Однако когда речь идет об аренде земли сельскохозяйственного назначения, право сторон сделки определить срок аренды ограничивается нормами, закрепленными в федеральном законе от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Вышеупомянутый федеральный закон предоставляет право субъектам Федерации самостоятельно определять минимальный срок, на который на территории этого субъекта Федерации возможно заключение договора аренды участка земли сельскохозяйственного назначения.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Статус и особенности использования с/х земель
Все земли делятся на виды по их назначению. Это делается для создания особого правового статуса участков разного назначения и их защите.
Статус земли определяет не только использование такого участка, но и его оборот в сфере гражданско-правовых отношений.
Все земли сельхоз назначения занимают 39% от общей площади России и имеют приоритетное значение для страны, поэтому находятся под охраной.
Этот статус в полной мере обеспечивает существование товарного производства, что дает продуктовую безопасность страны. Кроме того, перевод таких земель в другую категорию имеет особый порядок.
Для правильного и рационального использования с/х земля делится на:
- приоритетные (особая охрана);
- ценные и продуктивные угодья;
- угодья худшего качества или непригодные для сельхоз производства.
Это распределение по кадастровый оценке оградит от нецелевого использования земель хорошего качества.
Аренда земель сельскохозяйственного назначения
Земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, называются сельскохозяйственными. Обязательным условием является их территориальное расположение вне пределов населенного пункта.
На их территории могут располагаться внутрихозяйственные дороги, коммуникации, защитные лесные насаждения, водные объекты, а также здания и сооружения, которые используются для того, чтобы производить, хранить и осуществлять первичную переработку сельскохозяйственной продукции.
В аренду могут быть переданы земельные участки из состава сельскохозяйственных земель, которые прошли государственный кадастровый учет. К ним причисляются также участки, которые находятся в долевой собственности. Площадь земли для одного арендатора не ограничивается.
Законодательством предусмотрена возможность досрочного выкупа арендованной земли или приобретение в собственность после того, как истек срок договора аренды. К этому моменту арендатор обязан внести полную сумму выкупной цены (ст.
9 ФЗ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Гражданин или юридическое лицо может арендовать землю для ведения сельскохозяйственного производства минимум на 3 года. Максимальный срок аренды составляет 49 лет (п.11ч.8 ст.39.8 ЗК РФ).
При условии, что целью аренды является сенокошение или выпас сельскохозяйственных животных — срок договора составляет до 3-х лет.
Если данная территория является зарезервированной для государственных или муниципальных нужд, то в договоре аренды упоминается возможность досрочно расторгнуть его, однако не ранее, чем истечет год после того, как арендатор будет уведомлен о возникновении такой необходимости (ч.16 ст.39.8 ЗК РФ).
Все функции по предоставлению сельскохозяйственных участков земли, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду — осуществляются исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления (ст.39.2 ЗК РФ).
Статус значения не имеет
Если говорить о новых механизмах приобретения земель в собственность или аренду, то каких-либо существенных отличий в правовом регулировании в зависимости от статуса лица — ЛПХ, самозанятый фермер или КФХ — нет, делится Иван Гулин. При этом сохраняются общие ограничения, связанные с приобретением земель сельскохозяйственного назначения — например, в части необходимости быть резидентом России или соблюдать правила о соответствии площади земельного участка предельным размерам.
«Если говорить в целом, то в первую очередь лица, ведущие личное подсобное хозяйство, не предприниматели — соответственно, для крупных сельскохозяйственных товаропроизводителей, работающих на рынок, формат КФХ более комфортен с точки зрения налогов, поддержки государства. Предельные размеры земельных угодий также выше, — поясняет он. — Конечно, все имеет свою специфику, и нужно исходить из целей ведения хозяйства и планов по развитию».
В любом случае, отмечает Гулин, закон предоставляет исчерпывающие возможности для каждой из форм сельскохозяйственной деятельности, которые соотносятся с задачами, стоящими перед конкретным аграрием.
Расторжение договора – нюансы
Расторгнуть договор об аренде земли данной категории в одностороннем порядке можно только через суд, путем подачи иска, при условии, что сторонам не удалось договориться самим. Но даже через суд, чтобы добиться расторжения договора и удаления записи из госреестра, необходимо иметь достаточные основания.
Единственным основанием здесь может выступать невыполнение своих обязанностей одной из сторон. Основанием для расторжения соглашения может стать смена собственника. Поэтому следует очень подробно прописывать в договоре все нюансы, касающиеся обязательств.
Всю подробную информацию о получении в аренду земель сельскохозяйственного назначения, а так же нюансы оборота таких земель, можно узнать обратившись к Земельному кодексу РФ, а также к Федеральному законодательству.
Должны предоставлять участки сельскохозяйственных земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности
- гражданам.
- в (частной) эксплуатации сельской местности для осуществления своей деятельности.
Гражданину, занимающемуся сельским (или сельскохозяйственным) бизнесом, земельный участок должен быть предоставлен в порядке, определенном Земельным кодексом.
- Земельный кодекс РФ (ст. 39. 18), 316-ФЗ, с учетом реквизитов, предусмотренных законом.
- Закон, определяющий максимальные размеры участков:.
- Федеральный закон «О переводе земель сельскохозяйственного назначения» № 10 1-ФЗ от 24. 07. 2002) — ст.
- Федеральный закон «О сельском хозяйстве в отношении сельского (частного) хозяйства» № 74 от 11. 06. 2003 — ст. 12 (пункт 6. 1 и пункт 7).
- Законы Российской Федерации — напр.
- Закон № 118 ирбис Ленинградской области Закон № 2015 от 13. 11. 115
- Республики Сака (Якутия) № 888-З № 673-IV от 15. 12. 2010:.
- Статья 16. сейлих для ведения личного подсобного хозяйства и сдачи в аренду без проведения конкурсов сельскохозяйственных концессий участков из земель сельскохозяйственного назначения.
- Статья 24. Выделение земли для удаленного или кочевого сельского хозяйства
- Статья 29. максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий.
- Статья 31.2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры участков или муниципалитетов, предоставляемых в сельском (сельскохозяйственном) хозяйстве для осуществления его деятельности
- Закон Московской области № 252/2017-оз от 27. 12. 2017 г.
- Закон Сербинского района «О территориальных отношениях» № 154-ЗО от 31 марта 2015 года: 154.
- Статья 5.5. предельные (минимальные и минимальные) размеры земельных участков, находящихся в областной или муниципальной собственности, предоставляются сельским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности
Предоставление участков осуществляется соответствующим органом аккредитации в зависимости от того, принадлежит ли участок государству или муниципалитету
- или исполнительным органом государственной власти
- Местные органы власти (ОТА)
Чтобы приобрести землю в аренду, заявитель должен подать соответствующее заявление (Земельный кодекс, § 39.18, п. 1).
- Заявления о предполагаемых концессиях гражданских или сельских (сельскохозяйственных) предприятий
- Заявление о выделении земли фермерскому (сельскохозяйственному) предприятию для осуществления его деятельности.
Заявления о предоставлении участков рассматриваются в порядке поступления. В течение 30 дней после регистрации заявления аккредитационный орган принимает одно из следующих решений
- Предоставить участок в аренду на срок до пяти лет
- Заключить договор аренды
- Отказать в предоставлении — установив причины.
Закон № 316-ФЗ разъясняет, что заявителю на получение земли сельскохозяйственного назначения может быть отказано по причинам, указанным в статье 39.16 Земельного кодекса РФ, а также при наличии одного из двух дополнительных оснований, установленных законом. ：.
- несоблюдение предельных размеров участков, предоставляемых сельской (сельскохозяйственной) организации для осуществления ее деятельности, установленных законодательством органов государственной власти субъектов Российской Федерации
- площадь участка, указанная в заявлении
- площадь участков, предоставленных гражданам или сельским предприятиям для осуществления их деятельности, с учетом заговоров, указанных в заявлении.
- испрашиваемый КУ уже был предоставлен другому лицу (гражданину или сельскому хозяйству) в рамках того же заявления
Почему теперь проще взять участок в аренду, чем купить
В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:
- Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
- Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
- Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
- Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.
Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.
Сколько земельных участков можно оформить в аренду
Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:
- Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
- Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.