Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить и согласовать самострой в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Как признать самострой через суд?
Статистика показывает, что при наличии веских аргументов суд с большой долей вероятности примет решение относительно самовольного строительства в 2023 году в пользу истца. При этом значение имеют причины, по которым возведен самострой или сделана нелегальная реконструкция. Например, оправдательной причиной будет то, что работы проводил предыдущий собственник, а новый владелец сразу же обратился в ГКЗ или суд, как только обнаружил нарушение закона. Имейте в виду, что помимо штрафа придется заплатить государственную пошлину за рассмотрение дела: сумма будет зависеть от стоимости недвижимости.
Еще один важный фактор успеха при легализации самостроя в суде в 2023 году — попытки собственника узаконить объект в прошлом. Владелец постройки должен показать, что он прилагал усилия, чтобы привести документацию в соответствие с законом. Одним из доказательств может стать отказ в легализации объекта от ГЗК.
Самострой и какие объекты к нему относятся
Всего встречается несколько вариантов построек, которые считают самостроем. По состоянию на 2021 год к таким относятся следующие виды:
- Пристройка, возведенная на земельном участке, которое не предоставлено для этих целей в установленном законном порядке в рамках конкретного региона. Другими словами — это такие паи, которые не оформлены, то есть не находятся в собственности у того, кто выстроил на нем сооружение. Также строитель может быть не владельцем, а арендодателем при условии, что есть соответствующий договор.
- Сооружение выполнено на земле, которая не предназначена для такой цели, особенно, если по отношению к конкретному участку не предусмотрен данный вид разрешенного строительства.
- Конструкция не была согласована с соответствующими органами, а как следствие разрешение на пристройку к дому, не получено от местной власти.
- Пристройка, в которой есть нарушения строительных норм, наблюдается пренебрежение правил в ходе выполнения работ либо же объект нарушает требования пожарной безопасности.
Как будет рассматриваться дело
Когда приходится решить вопрос, как оформить пристройку, нужно учитывать в Российской Федерации не всегда можно доказать законность самостроя по факту. Причин для этого предостаточно. Первая и самая важная — отсутствие соответствующих документов, подтверждающих попытки оформления пристройки по закону.
В результате обращения истца в суд, он, в свою очередь, назначает выполнение строительной экспертизы. Данный процесс будет не бесплатный, а все расходы берет на себя истец. Его проводят в обязательном порядке, чтобы проверить сооружение на соответствие всем законодательным нормам.
При отказе от этой процедуры суд имеет право сразу выдвинуть протест на оформление строительного проекта. Также узаконить самовольную пристройку к частному дому невозможно будет, если эксперты найдут нарушение СНиП или другие градостроительные нормы. Как вариант — суд заставит владельца привести жилой дом в первоначальный вид.
Как действовать в рамках закона
Если вы только решили делать пристройку, лучше сразу соблюсти все требования закона. В уведомительном порядке сделать это не сложно.
По этому порядку согласование и регистрация проходят в несколько этапов:
- Подать уведомление в местную администрацию. Вы заполняете бланк уведомления на реконструкцию дома. В нем нужно заполнить все поля и сделать эскиз работа, которые планируется провести.
- Дождаться решения. В случае положительного решения вы получите ответное уведомление. Если администрация по какой-то причине отказала – обоснованный отказ. После получения положительного ответа, можно начинать строить.
- Подать уведомление об окончании (о соответствии) реконструкции. Это нужно сделать после того, как пристройка будет полностью возведена. К уведомлению прилагаем техплан. Технический план может подготовить только кадастровый инженер. Заказать документ можно в нашей компании.
- После того, как администрация получит все документы о том, что реконструкция закончена, специалисты начинают проверку соответствия. Проверяют соответствие строительным нормам, ранее заявленным характеристикам. Если никаких нарушений нет – вы получаете ответ от администрации. Больше от вас не требуется никаких действий. Все уведомления муниципалитет сам передает в Росреестр, чтобы внести изменения в ЕГРН.
Уточнение определений и терминов в новых документах
В новых законодательных нормах и документах, регулирующих разрешение на строительство бани на собственном участке, были внесены уточнения и изменения в определения и термины, которые важно учитывать при оформлении разрешения. В данной статье мы рассмотрим основные уточнения, которые необходимо знать перед началом строительства.
Собственный участок: в новых документах под собственным участком подразумевается земельный участок, находящийся в частной собственности физического лица или юридического лица, а также участок, предоставленный по долгосрочной аренде или иным законным способом правоустанавливающего документа.
Баня: в новых документах баней считается здание или сооружение, предназначенное для принятия паровой процедуры и обладающее особыми техническими характеристиками, такими как система парогенерации, специальная вентиляция и водоотведение.
Разрешение на строительство: это официальный документ, выданный компетентным органом, разрешающий начало строительства объекта. В документе указываются условия и требования, которые должны быть соблюдены при строительстве бани.
Технический проект: это документ, содержащий подробное описание и планы предполагаемого строительства бани. В новых документах уточняется, что технический проект должен быть составлен лицом, имеющим соответствующую квалификацию и опыт в области строительства бань.
Границы собственного участка: важным аспектом при оформлении разрешения на строительство бани является определение границ собственного участка. В новых документах указывается необходимость предоставления схемы участка, на которой отмечены его границы.
Изменения в определениях и терминах, внесенные в новые законодательные нормы и документы, позволяют более точно и четко определить процедуру получения разрешения на строительство бани на собственном участке. Это способствует предотвращению недоразумений и конфликтов между застройщиком и контролирующими органами, а также обеспечивает высокое качество строительства и безопасность эксплуатации бани.
Санкции за нарушение новых норм и требований
В случае нарушения новых норм и требований, установленных законодательством, предусмотрены санкции, которые могут быть применены к владельцам участков, несоблюдающим правила строительства бань.
Санкции могут включать:
- Штрафные санкции, которые могут быть взысканы с владельцев участков, на которых была построена баня без разрешения;
- Административное наказание, предусматривающее возможность оштрафования или привлечения к административной ответственности;
- Лесозаготовительные санкции, если в ходе строительства использовались незаконно добытые лесоматериалы;
- Судебные разбирательства и судебные штрафы в случае, если оспаривается законность строительства бани.
Важно отметить, что санкции за нарушение новых норм и требований будут применяться строго в соответствии с законодательством, а их размер и наказание зависят от характера и тяжести нарушения.
Наказания за самострой
Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:
- Если вы возвели строение на участке земли, собственником которого вы не являетесь, то расценивается как захват чужих земельных владений и влечет наказание в виде штрафа. Для граждан его размер варьируется в пределах одной тысячи рублей, для компаний может составить до 20 тысяч рулей.
- Если вы возвели объект капитального строительства на земле, которую нельзя использовать для решения подобных задач, то такую постройку придется демонтировать и оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.
Как рассчитывается штраф при легализации самостроя?
Административные штрафы за самовольное строительство с 2019 года начисляются исходя из кадастровой стоимости земельного участка, количества нарушений в части ВРИ участка, необходимых классификаторов целевой эксплуатации зданий, числа увеличенных метров. Для физических лиц штраф составляет 0,5-1% от этой цифры; для должностных лиц — 1-1,5% от кадастра; для юридических лиц — 1,5-2%. В среднем штрафы за самострой в Москве составляют от 150 тыс. рублей до 3,5 млн рублей, но это не аксиома. По большим метражам и сложным ситуациям самостроя применяется формула расчета штрафа с применением большого количества критериев и факторов, учитывая все обстоятельства возникновения самостроя. Мы поможем официально уменьшить размер штрафа на 20-35%.
Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП
Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:
- Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
- Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».
Узаконение самовольных построек через административные процедуры
В порядке, предусмотренном законом РФ, перед обращением в суд необходимо попробовать легализовать строение путём обращения в земельную комиссию, к которой относится участок земли в собственности. Этот процесс займёт намного меньше времени и отнимет у застройщика минимум финансовых средств, по сравнению с разбирательством в суде.
В столице таким административным органом является Московская ГЗК. Комиссия создана в соответствии с Постановлением столичного Правительства №1019-ПП. С 2010 года этот административный орган действует на основании Положения № 528-ПП.
Владелец дома обязан подготовить и отправить в ГЗК письменное заявление, а также несколько установленных законом документов. В первую очередь это выданное после проведения строительно-технической экспертизы заключение. Оно подтверждает факт того, что самовольная постройка не противоречит предусмотренным статьями ГрК РФ нормам и правилам, одновременно не угрожает экологической обстановке, а также жизни, здоровью и безопасности других лиц. Такое заключение после его подписания обязательно нужно отправить в столичный Департамент городского имущества (ДГИ).
Второй обязательной бумагой является согласованное с Москомархитектурой архитектурно-градостроительное решение, которое также должно быть направлено в ДГИ.
Госпошлиной подача заявления в административную комиссию не облагается.
Порядок узаконивания (легализации) самостроя
Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:
В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.
ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:
- «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет г. Москвы;
- «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.
В феврале 2016 года был осуществлен первый недобровольный снос объектов по указу вышестоящих органов власти. Данные постройки были включены в список, опубликованный в Постановлении №829-ПП и 819-ПП. С помощью судебного порядка удалось вывести из перечня объекты, правовая принадлежность которых была доказана, но по факту их уже успели снести.
Все заинтересованные в этом деле граждане отстаивали собственные права через Арбитражный суд города Москвы и через Московский городской суд. Было открыто судебное дело о рассмотрении пункта Приложения и отнесения его к противоречащим нормам российского законодательства. Кроме того, собственники настаивали на взыскании понесенных убытков.
В итоге, Верховным судом РФ было признано незаконным изданное Постановление Правительства Москвы в части сноса объектов строительства. Некоторые жалобы остались не удовлетворенными.
Судебная практика по данной части вопроса собрана в нескольких источниках, ознакомиться с которыми можно самостоятельно. Примеры дел представлены в следующих инстанциях:
- Арбитражный. Дело № А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018.
- Общей юрисдикции. Дело № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016.
- Высший Российской Федерации. Дело № 5-АПГ17-147.
Внесенные в перечень объекты, подлежат исключению и в порядке административного решения с помощью рассмотрение МГК (бывшая ГЗК). Происходит это с помощью утверждение нового нормативного акта, оспаривающего имеющееся Постановление. В судебной практике встречаются и такие случаи, когда именно через судебный иск удается добиться положительного решения о признании Постановления № 819 недействительным в части включения некоторых сооружений в перечень.
Для обоснования изложенной позиции Верховным судом РФ была дана ссылка на пункт 26 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 года и приложено разъяснение к этому пункту. В нем оговаривается тот момент, что если гражданин не имеет на руках разрешение на строительство, то это еще не является основанием для сноса построенного или демонтированного им сооружения. Таким образом, разрешение может отсутствовать, а стройка признаваться законной в том случае, когда происходит признание права собственности на объект.
Важно знать, что имеющаяся регистрация права собственности на объект еще не гарантирует законное его возведение. В данном случае является обязательным то условие, что суд на законных основаниях устанавливает обстоятельства, которые признают постройку не легальной.
Если на руках имеется требование о признании нормативного акта о сносе недействительным, то для рассмотрения дела судья обращает внимание на следующие обстоятельства:
- На объект должна быть осуществлена регистрация права. Эта процедура должна оформляться в соответствии с установленным законодательством.
- Не должно быть бумаги, свидетельствующей о выдаче самого разрешения на строительство.
Варианты действий для легализации самостроя
По существующему законодательству, есть два варианта решения проблемы – путем согласований с администрацией поселения, и с помощью обращения в судебные инстанции. Оба варианта непростые – в первом случае, придётся не один день побегать по кабинетам, запастись временем и «нервами». Второй вариант потребует больше денег, но дает возможность решить проблему в том случае, когда отказали по первому. Бояться судебного разбирательства не стоит – не узаконенное строение могут заставить снести за счет владельца, особенно, если самострой каким-то образом нарушает права и охраняемые законом интересы, проживающих рядом лиц.
Для легализации самостроя путем административных согласований в муниципальных структурах, в Москве существует две организации, в которые вы можете обратиться: градостроительная земельная комиссия, и комиссия по пресечению самовольного строительства. В других регионах страны есть земельные комиссии, которые созданы для решения вопросов самостроя.
Требования к легализации самостроя
Чтобы сделать законной надстройку, необходимо, его соответствие ряду требований. Условия для легализации жилого помещения:
- постройка должна стоять отдельно от других зданий;
- надземные этажи – не более 3-х;
- высотность здания – до 20 м.;
- здание неделимо – любая часть здания не является самостоятельной;
- внутренние помещения подходят для проживания.
Этажность постройки жестко регулируется – здание может создать угрозу здоровью граждан, проживающих по соседству. Согласование и контроль за качеством проводимых работ возлагаются на проектное предприятие или владельца.
Признания права собственности на самовольную постройку будет легче добиться, если при ее возведении максимально учтены нормы градостроительного кодекса.
Собственно процедура приведения самостроя к закону, выглядит так:
- необходимо получить разрешение на проведение строительных (реконструкционных) работ;
- создание техдокументации на объект ( это может градостроительный план участка, проект строительства или технический план);
- заключение санэпидемстанции.
Если постройка возведена рядом с существующими домами, то для защиты охраняемых законом интересов лиц, живущих по соседству, требуется получить их письменное согласие.
Легализация самостроя в Москве через ГЗК
На сегодняшний день это наиболее эффективный и действенный метод узаконивания строения в Москве через ГЗК — Градостроительную земельную комиссию. Данная процедура значительно проще по алгоритму, чем судебный процесс, значительно короче по срокам и намного дешевле для собственника строения.
В градостроительную земельную комиссию в рамках легализации самовольной постройки обращаются те, кто нарушил условия пользования земельным участком, т.е. целевое назначение земельного участка или условия договора аренды земли.
Градостроительная земельная комиссия, рассмотрев Ваше обращение, путем выпуска протокола ГЗК может принять решение о сохранении постройки путям прохождения собственником ряда мероприятий.