Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать приватизированную квартиру с долями». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Продажа части жилья регулируется гражданским законодательством. Оформление сделки купли-продажи в этом случае осуществляется по стандартной схеме согласно статьям 554, 555 ГК РФ. Передача доли регулируется ст. 556. Необходимость нотариального сопровождения продажи долевой собственности закреплена в законе ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Норма о преимущественном праве покупки доли другими владельцами содержится в ст.250 ГК РФ. Согласно действующему законодательству продавец части недвижимости обязан оповестить о своем решении продать ее всех заинтересованных в этом лиц и предложить им ее приобрести на праве преимущества перед другими покупателями. С другой стороны, остальные совладельцы собственности не могут умышленно препятствовать продавцу в своем законном праве реализовать свою часть.
Можно ли продать долю в приватизированной квартире родственнику в 2018 году?
Плюсы продажи доли родственникам:
- сохранение права получения налогового вычета, если участники сделки не являются близкими родственниками (супругами, родителями/детьми, бабушками-дедушками/внуками);
- отсутствие рисков оспаривания сделки третьими лицами;
- возможность заключения предварительного соглашения.
Закон не запрещает продажу своего имущества родственникам. Процедура реализации долевой собственности идентична процедуре совершения сделки с третьими лицами. Еще одно отличие – размер госпошлины при регистрации тем меньше, чем ближе степень родства между покупателем и продавцом.
Минусы продажи доли родственникам:
- необходимость уплаты обязательного налога на доход;
- имущество, приобретенное в браке, является собственностью обоих супругов.
Уведомить других собственников о желании продать долю
Продать долю собственности в квартире можно, только уведомив о предстоящей сделке других владельцев. Согласно законодательству у них есть преимущественное право покупки доли, которая выставляется на продажу. То есть сначала предложение купить долю получают те, у кого эта же квартира в долевой собственности. Если они отказываются, можно продать долю в квартире второму собственнику, вернее, покупателю со стороны.
Уведомление должно быть письменным, его следует направлять по месту жительства собственников или по тому адресу, который известен как последнее место проживания. Каждому — отдельное письмо. В тексте указывают личные данные, размер доли, называют сумму и остальные условия предстоящей продажи.
Как только уведомление будет доставлено, обязанность продавца сообщить о предстоящей сделке считается выполненной. Но есть нюанс: если адресат не получит уведомление по независящим от него причинам, его нельзя считать врученным. Такие документы имеет смысл отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.
В течение месяца все участники долевой собственности должны отреагировать на полученное уведомление. Принять предложение и воспользоваться преимущественным правом покупки или же отклонить его. Молчание будет оценено как отказ от преимущественного права покупки и знак того, что можно начинать искать покупателя «со стороны».
Если есть необходимость получить разрешение на сделку быстрее, нужно, чтобы все совладельцы подписали официальный отказ от покупки. Это возможно, если с ними есть связь и продавец знает, где они живут.
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.
Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Юридический статус приватизированного жилья
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Доля в приватизированной квартире
При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.
Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.
Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.
Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.
Кроме того, в Росреестр подаются:
- копии паспортов всех собственников недвижимости;
- разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
- технический паспорт на недвижимость;
- квитанцию об уплате госпошлины.
В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Можно ли продать долю в приватизированной квартире?
Важно сразу оговорить такой важный нюанс, как различие юридических терминов «совместная собственность» и «долевая собственность». Продать можно долю, при этом размер этой доли должен быть выделен и указан в правоустанавливающем документе.
Если квартира принадлежит нескольким лицам на правах совместной собственности, то продажу можно будет провести только всей квартиры целиком, либо осуществить предварительный раздел долей, после чего каждый из совладельцев сможет распоряжаться собственной долей по своему усмотрению.
Когда все совладельцы в равной степени согласны с продажей, тогда ситуация разрешается очень просто. Достаточно заключить соглашение между всеми о сумме продажи и ее разделе после получения денег от покупателя, после чего можно приступить к оформлению купли-продажи. Иное дело, когда кто-то хочет продать свою долю, а остальные – против. Здесь вступает в силу совсем другой алгоритм действий.
Сегодня практикуется преимущественно три схемы продажи доли в квартире, полностью соответствующие нормам законодательства и отработанные на практике. Если вы являетесь совладельцем квартиры, любую схему можно взять на вооружение, чтобы превратить свои квадратные метры в деньги.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Продать долю в квартире
Конечно, такие варианты есть не во всех случаях, но при стоимости доли от 50% до 60-70% от того, что хочется — можно. Единственное условие — время. Как говорится, время — деньги. Классический вариант для такой продолжительной по времени сделки — покупка «не срочно нужного» строящегося жилья, с одновременным проживанием в арендуемом помещении (или в другом собственном). Цель — при сдаче построенного жилья, оно увеличится в цене. Стоимости продажи построенного по ДДУ жилья хватит на покупку той квартиры, на которую изначально денег не хватало. Но это — надводная часть. На самом деле цепочка хитрее и сложнее. Здесь используется дополнительная ипотека, банковские проценты за вложенные Вами на счет деньги, страхование сделок и т.д. Подробнее с такими сложными вариантами Вы можете познакомиться на приеме у наших специалистов.
Когда преимущественное право не работает?
Не всегда преимущественное право по долевой собственности сработает, и владелец квартиры не всегда сможет продать ее по своему усмотрению. Существуют определенные случаи, когда преимущественное право не будет применяться:
- Нахождение квартиры в залоге. Если квартира находится в залоге у какого-либо кредитора, то продавать ее можно только после погашения долга перед кредитором или получения согласия данного лица на продажу.
- Имущественные споры. Если по данному объекту имеются судебные или административные споры, то преимущественное право по продаже квартиры не будет работать до окончательного разрешения этих споров.
- Отказ соседей. В случае, если соседи отказываются от преимущественного права на покупку квартиры, они должны это сделать в письменной форме. Если отказ в письменной форме не предоставлен, то преимущественное право не будет работать.
- Алиментные обязательства. Если владелец квартиры имеет долги по уплате алиментов перед другими лицами, то он не может продать свою квартиру без согласия этих лиц.
Итак, преимущественное право по долевой собственности не всегда применяется. В ряде ситуаций, связанных с наличием залога на квартиру, имущественными спорами, отказом соседей или наличием алиментных обязательств, владелец квартиры не может свободно продавать свое имущество. Поэтому перед продажей желательно узнать о наличии этих обстоятельств и проконсультироваться с профессионалами в данной области.
Чтобы продать свою долю, необходимо выполнить целый ряд процедур. Без согласия остальных совладельцев прописать новых постояльцев или даже сделать ремонт не получится. А продать или сдать в аренду часть жилища тоже будет довольно сложно.
Между тем, продать долю в приватизированной квартире все-таки можно. Правда, для этого придется пройти такую хлопотную процедуру, как выделение доли. Это означает, что после проведения приватизации каждому из совладельцев принадлежит обязательная определенная доля.
Она может быть выраженной дробно. К примеру, у двухкомнатной квартиры есть два собственника, доля каждого из них ½. Если говорить о доле в натуре, то получается, что каждому человеку принадлежит одна из комнат, а помещениями общего пользования (кухня, коридор, кладовая) они будут владеть совместно. Более того, после выделения доли они также будут иметь право пользоваться вышеперечисленными помещениями. В таком случае доля каждого становится личной, а соседи так и будут оставаться совладельцами.
Совместную собственность тоже можно разделить. Это, как правило, сложный и длительный процесс, после которого общая собственность будет аннулирована, а полноправным хозяином станет только один человек.
Другие варианты продажи доли
Стоит отметить, что распорядиться своей долей можно, даже если это неизолированная комната. То есть теоретически человек имеет право продать долю в однокомнатной квартире. Закон не запрещает осуществлять подобные сделки. Однако на практике совершить такую операцию достаточно трудно.
Да и цена на такие квадратные метры будет чисто символическая, ведь вряд ли кто-то захочет делить одну жилую комнату, где живет еще один совершенно чужой человек. В таком случае лучше договариваться с другим совладельцем о продаже недвижимости целиком, или же предложить ему выкупить вашу долю. Если же сосед не согласен на такие варианты, то придется решать эту проблему только через суд.
Намного проще продать 1/2 долю квартиры, если в жилище есть 2 и более изолированные жилые комнаты. Конечно же, в таком случае цена за недвижимость все рано будет меньше, но при необходимости покупателей на такой вариант найти можно.
Существуют иные методики «избавления» от доли:
- Дарение. Правовые нормы не запрещают дарить свою долю любому симпатичному гражданину. Для этого необходимо составить договора дарения, в котором будут указаны данные о предмете дарения и гражданах, участвующих в данных правоотношениях. Если доля будет подарена сторонним лицам, то подобная сделка подпадает под налогообложение НДФЛ по ставке 13 процентов.
- Использование доли в качестве предмета залога. для реализации данной методики необходимо получение денежного займа, обеспечением по которому будет выступать доля в приватизированной квартире. Если получатель займа нарушает условия возврата денег, доля в автоматическом режиме переходит к гражданину, предоставившему заем.
- Традиционная продажа. Процедура реализуется в несколько стадий:
- оценка стоимости реализуемой доли;
- письменное информирование заинтересованных лиц;
- регистрация письменных отказов;
- составление договора на реализацию доли;
- изменение имущественных прав.