Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об управлении домом, состоящим из нескольких корпусов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Законодательство и судебная практика подтверждают, что:
- Корпуса могут являться как составными частями одного объекта недвижимости, так и отдельными многоквартирными домами, что указывается при их регистрации в момент введения в эксплуатацию. Информацию об этом всегда можно получить в БТИ.
- Если корпус является самостоятельным домом, то собственники помещений в нём имеют право создать своё ТСЖ или выбрать УО, отличную от компании, которая управляет соседними корпусами.
- Несколько корпусов–отдельных МКД могут создать одно общее товарищество собственников или каждое – своё.
- Совет МКД не может быть создан на все корпуса, если они являются отдельными домами, а не входят в состав единого МКД согласно техдокументации.
- Если дом состоит из нескольких корпусов, то в ОСС должны участвовать собственники помещений из всех корпусов МКД.
Проектирование многоэтажных жилых домов имеет специфические особенности, которые нужно обязательно соблюдать на этом этапе. К ним относятся такие моменты:
- Продублировать уже существующие коммуникации;
- Предусмотреть эвакуационные пути;
- Вести контроль над доставкой и установкой инженерного оборудования;
- Определить конструктивную систему в зависимости от этажности здания;
- Грамотно подобрать систему противопожарной безопасности;
- Учесть функциональность здания (в жилом доме часто отводят помещения под офисы, рестораны, магазины или кафе);
- Уделить внимание при разработке проекта парковочным местам и детским площадкам.
Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка»
Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.
В этой связи рекомендуем до подготовки письменного обращения в Минэкономразвития России по вопросам организации кадастровой деятельности, в том числе разъяснения положений нормативных актов, подлежащих применению при кадастровых работах, обращаться, прежде всего, в методический орган соответствующей саморегулируемой организации, а также ознакомиться с информацией, размещенной на официальном сайте Минэкономразвития России.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).
Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
Относительно раздела жилого дома отмечаем.
Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
При этом с учетом положений пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8, невозможность выдела доли из имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре, в том числе и в случае, указанном в пункте 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Вместе с тем в случае если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.
В силу положений Закона N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.
Также обращаем особое внимание, что решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.
Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил N 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789).
В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.
Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 утверждены форма технического плана и требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений; согласно пункту 17 названных Требований при одновременном образовании объектов недвижимости в результате преобразования объекта недвижимости (объектов недвижимости) технический план оформляется в виде одного документа; при этом количество разделов «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости», «Заключение кадастрового инженера» (при необходимости), «Схема геодезических построений», «Схема», «Чертеж», «План этажа (этажей), План части этажа (этажей), План здания, сооружения, План части здания, сооружения» (в отношении технического плана помещения, машино-места с учетом пункта 7 указанных Требований), должно соответствовать количеству образуемых объектов недвижимости; названные разделы технического плана заполняются в отношении каждого образуемого объекта недвижимости.
Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.
В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.
В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.
Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.
Создание ОСМД как эффективный инструмент управления многоквартирным домом
ТСЖ «Олимп» обслуживало 4 дома. Во всех этих домах было организовано одно общее собрание собственников по вопросам, связанным с капремонтом. Несколько собственников обратились в суд с иском о признании решений собрания недействительными, при этом они указывали, что общее собрание не должно проводиться сразу в четырех разных многоквартирных домах, тем более что вопросы касались капремонта.
Суды отказали в удовлетворении требований:
- «Многоквартирные дома находятся на одной территории, их обслуживает одно ИТП, у домов единые инженерные сети, одна диспетчерская, создано одно ТСЖ «Олимп», что сторонами не оспаривалось.
- Статья 136 ЖК РФ допускает выбор способа управления путем создания ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Из Устава ТСЖ следует, что товарищество является объединением собственников помещений в четырех многоквартирных домах.
- Таким образом, общее собрание, проведенное собственниками нескольких многоквартирных домов по общей повестке дня, не может признаваться неправомерным по данному основанию».
Это более старое решение по другому спору с тем же ТСЖ «Олимп».
Здесь истцы также пытались объяснить суду, что законодательством не предусмотрено проведение общего собрания жилого комплекса, такого понятия в законе нет; вопросы, связанные с капитальным ремонтом домов, принимаются собственниками помещений каждого дома, а не всего жилого комплекса. Однако суды посчитали, что всё нормально:
«довод апелляционной жалобы о том, что законом не предусмотрено проведение одного общего собрания собственников в нескольких многоквартирных домах, является несостоятельным, поскольку ЖК РФ не содержит такого прямого запрета».
Оспаривались решения общего собрания собственников в ЖК «Золотые ключи», состоящего из 9 корпусов. Суд оказался признавать незаконным проведение единого собрания на весь комплекс:
«Ссылки истца на неправомерность проведения единого собрания в корпусах 1 – 9, также несостоятельны, поскольку жилой комплекс «Золотые ключи» является единым неделимым комплексом недвижимости».
В этом споре суд признал решение общего собрания недействительным. Собственники помещений сразу нескольких многоквартирных домом провели собрание для создания товарищества собственников недвижимости – одного на все дома.
Суд сослался на ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, согласно которой решения о создании многодомового товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
«Таким образом, по перечисленным вопросам необходимо проведение общих собраний собственников помещений в каждом многоквартирном доме, при этом, решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов собственников помещений в данном доме».
На этом собрании были допущены и другие нарушения, которые также повлияли на вывод суда о недействительности принятых решений.
Решение принимал тот же суд, но пришёл к противоположным выводам. Он отказал в признании недействительным решения общего собрания, повестка которого включала вопросы из компетенции собрания собственников и собрания членов товарищества:
«Жилищный кодекс РФ не содержит прямого запрета на одновременное проведение собственниками нескольких домов общих собраний и допускает выбор способа управления путем создания ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах. Таким образом, общее собрание, проведенное по общей повестке дня одновременно собственниками нескольких домов, имеющих общие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, не может признаваться неправомерным только по данному основанию».
На 24 ноября в Арбитражном суде Новосибирской области назначено очередное заседание по спору двух управляющих компаний —
И это не единственный такой объект в городе. По данным Государственной жилищной инспекции по Новосибирской области (ГЖИ), в аналогичной ситуации находятся жильцы порядка 200 домов. В судах вопрос удалось решить в 10 случаях.
Судебные тяжбы между «Сибавтостройсервис» и «Авангардом» начались больше двух лет назад. Летом
В «Сибавтостройсервисе» утверждают, что ТСЖ в 2014 году было организовано при помощи фальсификации решений собственников.
«С 2014 года мы с ними судимся. Говорим о том, что там [в протоколах решения жильцов] были покойники, дети, люди, которые не подписывали бюллетени. И все это вскрывается и вскрывается. А он [председатель правления ТСЖ] — нет, все это были люди, — рассказывает директор „Сибавтостройсервис“ Виктор Оспенников. — С декабря 2015 года начал выставлять вторые квитанции: мы выставляем квитанции, и он выставляет за одни и те же услуги».
Председатель правления ТСЖ Валентин Сысоев в телефонном разговоре с Тайгой.инфо заявил, что не хотел бы по телефону комментировать обстоятельствах появления у дома двух управляющих компаний и количестве жильцов, вступивших в товарищество.
«
«Есть такое понятие „собственник“ — вам ясно это понятие? — тем не менее, поясняет он. — У собственников многоквартирных домов есть общее имущество, которое законом правительство наше возложило на нас — управлять им, содержать его вне зависимости от личной квартиры. Это все регламентировано постановлением правительства. Мы со своей стороны все исполняем, как полагается».
По его словам, у жильцов нет договора на управление с УК и ситуация «искусственно» создана совместно с руководством ГЖИ и заключается в «неисполнении Жилищного кодекса статьи 198 части 2». «Как только они исполнят это, проблемы все закончатся», — пообещал Сысоев.
Между тем, согласно официальным данным, легитимной управляющей компанией в ситуации с домом на улице Кирова, 27/3 является именно «Сибавтостройсервис». Сведения значатся в реестре лицензий (дата начала обслуживания — 1 июля 2008 года). И, как поясняют в госжилинспеции, законом не предусмотрено внесение изменений в реестр на основании заявления ТСЖ. Сам лицензиат также не обращался с заявлением об исключении дома из реестра и он до сих пор несет ответственность за обслуживание дома. Соответствующего решения суда также не было.
Оспенников утверждает, что большинство жителей не собирались менять управляющую компанию. И «Сибавтостройсервис» оплачивает все коммунальные расходы — за год на эти цели потрачено порядка 11 млн рублей.
Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.
- Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
- Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
- Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.
Самый опасный момент для любого кооператива — это банкротство. Но для члена кооператива это не всегда обозначает потери. При любых обстоятельствах пайщик может выкупить свою квартиру, при этом следует погасить задолженность в досрочном порядке до утверждения промежуточного ликвидационного баланса. А если этот вариант исключен, то приобрести жилье реально с торгов. При этом в последнем случае уже внесенные средства будут считаться зачтенными.
Корпус и многоквартирный дом — в чем разница?
Традиционно понятия корпуса и дома были характерны для квартальной застройки и связывались с нумерацией зданий. Дом — это здание, фасад которого выходит на улицу. То, что находится внутри квартала, называется корпус дома. Так проще присваивать номера, чтобы не менять их по мере застройки.
С развитием концепции жилых массивов, микрорайонов и современных кварталов ситуация несколько изменилась. Сейчас вы можете столкнуться с такими объектами:
ЖК или МФК — жилой или многофункциональный комплекс, группа зданий, объединенных общим коммерческим наименованием и архитектурной концепцией, который при больших масштабах можно назвать жилым массивом или ЖК в составе комплексной застройки;
корпус и многоквартирный дом — в проектной декларации могут фигурировать здания с номерами по порядку или с дополнительными цифрами, например 1.2, поскольку корпуса одного дома сейчас не всегда выходят на улицу;
секция в составе корпуса или здания — это часть дома или корпуса, имеющая один общий вход для группы квартир на разных этажах;
односекционный или многосекционный корпус — первый это «башня» с одним подъездом, второй это корпус из частей (секций) с отдельными входами и разделенными внутри этажами.
Иногда в описании новостройки секцией называют отдельно стоящую башню. Это означает, что она входит в состав корпуса, у секций которого есть общее подземное пространство, цокольный этаж или стилобат. Многоквартирный дом в составе ЖК определен — это здание с квартирами и общими помещениями, коммуникациями и инженерными системами. Как многоквартирный дом может выглядеть и отдельный корпус, и отдельная башенная секция.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
- имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
- проводит подбор персонала и управление им;
- при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
- имеет право досрочно освободить должность председателя;
- распоряжается денежными средствами кооператива;
- подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
- оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.
ЖСК в Российской Федерации
В настоящее время термин ЖСК определен в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Действующее законодательство знает несколько форм самоорганизации граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. По общему правилу предполагается, что они должны вступать в жилищно-накопительные, а не в жилищно-строительные кооперативы, поскольку в отношении ЖНК существуют более строгие правила контроля над движением денежных средств, предназначенных для строительства. Тем не менее, существуют процедурные правила, касающиеся создания и функционирования ЖСК в РФ и в наше время. В России сохранилось множество ЖСК со времён СССР, и, хотя при принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 года) была сделана попытка обязать их всех осуществить преобразование в Товарищество собственников жилья, соответствующая поправка была отменена.
В большинстве случаев в современной России ЖСК — это эксплуатирующая организация в отношении жилищного фонда. Создание ЖСК для целей строительства было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости. ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство. Аналогичную схему решения проблемы используют и в Казахстане.
Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.
- Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
- Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
- Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.
Рядом с моей дачей построили многоквартирный дом
Подчеркиваем, что все расчеты расстояний между объектами производятся исключительно по прямой. Если дома не стоят параллельно улице и напротив друг друга, тогда просвет между ними не имеет такого существенного значения.
При строительстве дома на небольших участках необходимо сделать отступ вглубь или ближе к дороге. Зачем? Чтобы здание соседа и ваше не были на одной линии. Такое отклонение вполне допустимо. Для частных домов противопожарные нормы обязательны к исполнению, а их несоблюдение влечет определенную ответственность.
Всегда необходимо помнить, что постройки, которые находятся слишком близко друг к другу, чаще страдают от пожаров. Необходимо делать достаточный отступ, чтобы обезопасить здания. Также необходимо помнить, что пожарные в случае чрезвычайного происшествия должны иметь открытый доступ к очагу возгорания.
Теперь рассмотрим нормы строительства частного дома и санитарные правила для застройки участка.
Какой отступ делать между забором соседа и собственным домом? Независимо от высоты забора, здание не должно стоять вплотную к нему. Санитарные нормы предлагают выделить расстояние не менее 3 метров.
Установка забора или строительство дома ближе к меже соседа не допускается. Есть и другие рекомендации, которые следует учесть еще до того, как поставите объекты близко друг к другу или изгороди:
- для менее крупных по сравнению с домом хозяйственных построек отступ можно делать от 1 метра;
- строительство хозяйственных сооружений для разведения мелкого скота или птицы можно производить не менее чем в 4 метрах от ограждения по меже;
- отступ от компостной ямы или уличного сортира должен быть не менее 8 метров по прямой.
Вернемся к СНиП 30-02-97 с изменениями от 12 марта 2001 года. Там содержатся определенные нормы строительства забора. Между соседями участки должны иметь прозрачные ограждения, решетчатые или сетчатые. Делается это с одной-единственной целью – не допустить затенения участка.
Какой следует делать высоту ограды? Нормы строительства гласят, что забор не должен превышать 150 сантиметров. Конечно, соседи могут устно договориться о другой высоте. Но лучше закрепить соглашение письменным договором. Он будет иметь юридическую силу при любых обстоятельствах. Даже если дело дойдет до суда. На заметку! Согласно общим рекомендациям, внешнюю ограду желательно делать не более 2 метров в высоту. Рекомендованная прозрачность должна быть 50%.
Стоит понимать, что СНиП не считается законом как таковым. Он только рекомендует конкретные нормы строительства. Важно обратить внимание на то, какие правила администрация вашего населенного пункта издала на их основе. Это делается с целью согласования с климатическими, региональными и прочими особенностями территории.
Делая маленькое резюме, можно заключить, что ничего нельзя возводить вплотную к изгороди. Если только это не оговорено с владельцем смежного участка. Также стоит помнить о параметрах для установки заборов по периметру частной территории:
- высота забора, который примыкает к улице, не регламентирована. Только вам решать, насколько она будет возвышаться;
- изгородь на меже с другим участком из непрозрачных материалов должна быть до 75 сантиметров. Выше можно использовать лишь прозрачные конструкции;
- если между соседями найдено взаимопонимание, тогда высота глухого забора может стать любой. Но подобные договоренности лучше зафиксировать письменно.
Среди часто задаваемых вопросов в поисковой сети Интернет встречается также вопрос о том, какой должна быть норма строительства дома от забора. Можно обратиться к Своду правил, в соответствии с которым строить свой дом можно на следующем расстоянии от:
- другого дома – 3 метра;
- хозпостройки или курятника и других сооружений для домашних мелких животных (кролики, нутрии, индюки) – 4 метра;
- иных хозяйственных построек (например, сарая) – 3 метра;
- деревьев средней высоты и высоких деревьев – 2 или 4 метра. Между самими деревьями никаких норм расстояний нет, так как здесь действуют только общие рекомендации для садоводов.
Как в законном порядке урегулировать вопрос со своей собственностью?
На территории Омской области существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте обособленна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети. Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это может быть продиктовано, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.
Реализовать такое желание позволяет п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания. Также следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Как же поступить гражданам, желающим в законном порядке урегулировать вопрос со своей собственностью? Рассмотрим варианты решения сложившихся ситуаций.
В случае если в отношении здания в силу его архитектурно- конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным. В силу положений Закона о регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости такого же вида, каким был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. Исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Также обращаем особое внимание, что, решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.
Не редки случаи, когда жилой дом фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, образован самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности.
В области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.
Если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждое из которых может рассматриваться как жилой дом. В отношении жилых домов блокированной застройки согласование органами власти строительства (реконструкции) осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьями 48, 49, 51, 55 ГрК РФ (требуется подготовка проектной документации, получение разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию).
Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером. Соответственно, и сам дом меняет статус с индивидуального жилого на многоквартирный, а собственник каждой части дома приобретает все права собственника отдельной квартиры, в том числе и права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 ЖК РФ. Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому (то есть не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому, в том числе жилому дому блокированной застройки), необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначение здания, а также при необходимости вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.
Часто в качестве документа-основания для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представляются судебные акты, в которых принимаются решения о прекращении права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, о признании права собственности и о постановке на кадастровый учет частей жилого дома (помещения), образованных в результате выдела в натуре долей в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом; о выделе доли в натуре в жилом доме одному и (или) всем сособственникам, которая соответствует квартире, без признания жилого дома многоквартирным. По поданным заявлениям на основании перечисленных судебных актов принимаются решения о приостановлении, по ряду причин (не обратились все собственники объекта, обратились с заявлением о кадастровом учете части жилого помещения и пр.), в связи с чем, у регистратора возникает необходимость в направлении запроса о порядке исполнения решения суда.
Подводя итог сказанному, хочется отметить, что безвыходных ситуаций не бывает, главное вовремя и объективно оценить сложившуюся с объектом недвижимости ситуацию, в случае необходимости обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и согласно действующему законодательству привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости к желаемому его статусу!
ВС РФ: земельный участок под МКД может быть в собственности одновременно нескольких домов
Действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома. На это указали суды, проверяя законность предписания, выданного муниципальным жилконтролем в адрес ТСЖ.
Поводом к проверке послужила жалоба жителя – но не того дома, которым управляет адресат предписания, а соседнего. Жалобщик был недоволен появлением шлагбаума во дворе – он затруднял проезд к его собственному дому.
Выехав на место, инспекторы обнаружили два МКД (расположены букой «Г») в одном дворе, при этом на ОСС лишь одного из МКД принято решение организовать во дворе парковку и поставить шлагбаум. ТСЖ, управляющее «голосовавшим» домом, это решение ОСС уже исполнило, что и не понравилось соседям по двору.
При этом земельный участок, – на котором расположены и оба МКД, и спорная парковка со шлагбаумом, – является единым и неделимым, согласно данным из ЕГРН.
Контролеры сочли, что возведение шлагбаума на участке без согласия второго дома незаконно, и выдали предписание с формулировкой «устранить выявленное нарушение».
ТСЖ попыталось оспорить предписание в суде, но безуспешно:
- , п. 2 Правил № 491 установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в числе прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом, границы и размер которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства;
- а согласно подп. 2, подп. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений, относятся к исключительной компетенции ОСС помещений в МКД;
- в данном случае земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений соседних домов, установка шлагбаума ограничивает пользование этим общедолевым земельным участком;
- следовательно, и правовым основанием для возведения парковки и шлагбаума могло быть лишь решение общего ОСС обоих домов. А следов такого в деле не обнаружено;
- тот факт, что ОСС «активного» дома было проведено очень давно, еще до введения в действие п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, значения не имеет, поскольку на момент установки шлагбаума были нарушены права собственников «нективного» дома на использование общего имущества. А кроме того, Гражданский кодекс (который действовал на момент проведения спорного ОСС об устройстве автостоянки и шлагбаума) требует, чтобы владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществлялось по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Немного теории об этом стандарте
Стандарт PMI PMBoK — классификатор процессов, который помогает менеджерам рационально управлять проектами. Это фреймворк (своеобразная энциклопедия менеджмента), его можно адаптировать под любую организацию.
Создатель фреймворка — американский Институт управления проектами (PMI). Стандарт представляет собой справочник, который должен помогать управленцам в их работе. Этот свод «живой»: он регулярно обновляется и его можно адаптировать к любым процессам. К тому же он учитывает «зрелость» компании: частью методологии могут воспользоваться молодые компании, а другая — подойдет тем, кто уже прочно стоит на ногах.
Кроме свода правил, эта организация периодически проводит сертификацию проектных менеджеров, прохождение которой дает возможность вступить их «клуб». Какие бонусы это дает:
- Доступ к закрытым онлайн-конференциям, вебинарам, готовым шаблонам управления. Они не всегда подходят к нашим местным реалиям, но почерпнуть из них пользу все равно можно.
- Доступ к любой профессиональной литературе, причем даже к той, которой нет в РФ.
- Получение практических рекомендаций по управлению проектами.
- Возможность обмениваться опытом с коллегами.
Из каких этапов состоит проект
Любой проект состоит из его старта, подготовки, самого процесса выполнения и контроля над этим, завершения:
- Подготовка — процессы, необходимые для старта нового проекта или его новой стадии.
- Планирование — процессы связанные с планированием и постановкой планов по реализации проекта.
- Выполнение — непосредственно исполнение задач, поставленных на этапе планирования.
- Контроль за выполнением — процессы, связанным с отслеживанием выполнения работ, создания отчетности о результатах.
- Окончание — процессы, сопутствующие завершению стадии или всего проекта.
Инженерные системы (ИС)
Если кроме основных разделов, которые обязательно включает в себя проект дома, предусмотрен раздел инженерных сетей, в нем должны быть следующие части:
1. общие пояснения к каждой из систем жизнеобеспечения, рекомендации по монтажу и подключению приборов;
2. схема систем водоснабжения, канализации — обоснование выбора — индивидуальные или с подключением к централизованным системам, — планы по этажам;
3. схема отопления — обоснование устройства индивидуального отопления или подключения к центральным сетям, теплотехнический расчет;
4. спецификация изделий, оборудования, материалов. (Заказываются к каждому проекту отдельно, по желанию заказчика.)
К некоторым проектам разработаны типовые ИС, их наличие уточняйте у менеджера. Их стоимость не включена в цену АС проекта.