Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт.
Покупка у заемщика с согласия банка
Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.
Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист.
Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева.
Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Схемы приобретения залоговой квартиры
Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:
1. Продажа с погашением кредита покупателем
Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;
2. Договор купли-продажи с участием банка
Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;
3. Продажа через смену залогодателя
Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.
По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя
Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):
— Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
— Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
— Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете)
Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.
Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.
Выгодно ли покупать квартиру, которая уже в ипотеке?
При продаже квартиры банковской организацией на публичных торгах покупатели могут рассчитывать на вполне ощутимые скидки. Квартиры являются непрофильным активом для банков. По этой причине они попросту стараются как можно быстрее избавиться от них, вернув свое. поэтому на аукционах квартиры порой представлены по цене ниже рыночной. Это часто привлекает потенциальных покупателей, желающих приобрести бюджетное жильё.
Если говорить о продаже объекта недвижимости владельцем, необычайно низкую стоимость ожидать не стоит. Однако покупка квартиры в ипотеке предполагает наличие некоторых дополнительных хлопот. Поэтому, чтобы мотивировать вас на покупку недвижимости с обременением, возможна некоторая скидка.
При этом не стоит забывать основные факторы, влияющие на ценообразование. Речь идет о площади, местонахождении квартиры, ее классе, наличии транспортной развязки и особенностей внутренней и внешней инфраструктуры. Даже в случае присутствия обременения квартира бизнес-класса не может стоить дёшево. Все равно в качестве основного ориентира выступают среднерыночные цены. Но всё-таки немного снизить ценник можно.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
Помните, что все сделки проводятся только через банк, выдавший ипотечный кредит. Если с вами общаются какие-то посредники, требуют залог в несколько сотен тысяч, это должно наводить на подозрения.
Важно! Обязательно смотрите документы, которые являются основанием для продажи жилья, вместе с юристом. Он точно не упустит детали. Например, стоит проверить, что в бумагах указан пункт о выселении жильцов. Иначе их придется выселять в судебном порядке, что затянет процесс получения квартиры.
Еще один простой, но важный совет касается цены. Нет смысла покупать проблемную жилплощадь в залоге, если разница между предложенной стоимостью и средней по рынку составляет около 300 тысяч рублей. Выгода начинается только в тех случаях, когда предложение ниже рынка.
Регистрация права собственности
Покупая квартиру в ипотеку, заемщик получает возможность зарегистрировать право собственности сразу после того, как будет заключена сделка по купле-продаже, а стоимость недвижимости полностью передана продавцу. Все время пока гражданин выплачивает ипотечные обязательства, он является фактическим владельцем квартиры. Регистрация прав собственности – это обязательное условие при оформлении ипотеки, оно должно быть произведено в сжатые сроки сразу после покупки. В Росреестре данные о новом владельце вносятся в базу, там же ставится отметка о наличии обременения на данной жилплощади.
Одобрив продажу ипотечного имущества, кредитное учреждение является гарантом передачи прав собственности от бывшего заемщика к новому владельцу. Реализуя жилье за полную его стоимость, банк не отслеживает дальнейшие действия покупателя, после того как он внесет всю оговоренную сумму. По закону для регистрации прав собственности не установлено каких-то строгих сроков. А вот при переоформлении ипотеки с одного лица на другое, кредитное учреждение строго следит за тем, чтобы документы на госрегистрацию были поданы в кратчайшие сроки. При этом новый заемщик получает также обременение на недвижимость, пока не выплатит взятый заём.
Продажа в ипотеку через другой банк: риски для продавца квартиры
Выше описаны идеальные схемы, когда покупатель приходит с ипотекой в том же банке, что и у продавца, или с наличными средствами. Если же покупатель кредитуется в другом банке, могут возникать сложности в процессе.
Пример
Продавец выставил на продажу квартиру, которую покупал в ипотеку в Сбербанке, и нашёл покупателя. Казалось бы, Сбербанк — один из самых крупных кредиторов в стране. Квартира стоит 14 млн рублей, у покупателей есть на руках 3 млн рублей — около 20%. Но, как мы писали выше, недавно Сбербанк стал требовательнее к ипотечным заёмщикам, и теперь покупатели не проходят одобрение. От них требуют уже 5 млн рублей (первоначальный взнос 35%). Таких денег у покупателей нет, и они идут в другие банки.
Им одобряют ипотеку в ВТБ. Но через ВТБ продажа квартиры в ипотеке выглядит рискованной для продавца. Ему предлагают оформить «лёгкий кредит» на погашение своей ипотеки, который закрывается после проведения сделки — за счёт средств, полученных от продажи. Но если сделка сорвётся по какой-то причине и договор не пройдёт регистрацию в Росреестре, продавец перейдёт в ВТБ по программе рефинансирования. С учётом того, что ставки сейчас выше, чем год-два назад, это влечёт определённые риски для продавца. Скажем, при первоначальном кредитовании действовала ставка 7,8%, а при рефинансировании есть риск перейти на ставку 10,5%. Продавец не избавится от квартиры — он останется со своей квартирой и ипотекой с повышенной ставкой, а покупатель будет искать другое жильё.
В Альфа-Банке предлагают другую схему — без кредитов. Ипотека гасится уже в рамках кредитного договора покупателя, но продавцу нужно оформить договор поручительства. Он будет действовать до тех пор, пока не будет зарегистрирована сделка и пока в выписке из ЕГРН не будет указан собственником покупатель, а обременение по объекту не перейдёт со Сбера на Альфа-Банк. На это может уйти около месяца-двух. Эта схема также рискованная для покупателя, но вероятность того, что заёмщик начнёт отношения с банком с просрочки и поручителю придётся платить за него ипотеку, всё же не очень велика.
Как видите, схемы по выкупу из-под залога в другом банке у разных организаций отличаются. Соответственно, могут отличаться и этапы сделки. Уточняйте как продаётся квартира в ипотеке другого банка там, где ваши покупатели собираются брать кредит, и есть ли там вообще такая опция. Оцените свои расходы и риски по сделке. Возможно, лучше повременить со сделкой и дождаться покупателя с наличными средствами или того, кто пройдёт одобрение в вашем банке.
Приобретённое в ипотеку недвижимое имущество находится в залоге у банка (является закладным) до момента полного погашения ипотечного кредита.
Регулируется нормами Федерального закона № 102-ФЗ. Соответственно, залог – это вид обременения и юридический статус отношений приобретателя квартиры с банком, которые не препятствуют сбыту залоговой недвижимости в целом. Однако ряд нюансов при проведении таких сделок весьма специфичен и требует обязательного участия в имущественной сделке банка как держателя залога или закладной бумаги (ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ).
Залоговым может оказаться объект в недостроенном доме, оформленный по договору долевого участия (ДДУ), если застройщик получал инвестиции банка для возведения новостройки и оформил обременение строящегося объекта. Здесь вступают в силу нормы Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие регламент передачи квартир дольщикам без обременения.
Пока квартира не достроена и не оформлена по всем правилам, её продажа невозможна, так как отсутствует предмет договора, допускающий сделку. Переуступаться может только право на долевое участие в строительстве.
Смысл покупки залоговой квартиры в нескольких важных моментах:
- В существенном снижении стоимости. Покупатель может выгадать при сделке в пределах 20% стоимости квартиры, в сравнении с аналогичными объектами, не имеющими обременения.
- Титул квартиры безупречен, так как он прошёл проверку банком при предварительном мониторинге рентабельности сделки.
- Существенная экономия при сделке может выражаться и в сопровождении купли-продажи юристом банка, если переоформляется кредитный договор. Это так же несёт дополнительные гарантии чистоты сделки.
- Если недвижимость выставлена на электронные торги – проводится дополнительная проверка чистоты сделки организаторами аукциона. Здесь же оформляется сделка.
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом
Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.
Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.
Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.
Схемы покупки залоговой квартиры
На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:
- Продажа через погашение кредита покупателем квартиры
Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.
- Продажа с участием банка
Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.
Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.
- Продажа через смену залогодателя
Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.
Покупка залоговой квартиры: плюсы и минусы
Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.
Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.
Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.
Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.
Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.
Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.
В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.
Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.
В этом случае покупателям придется передать продавцам до сделки ту сумму денег, которая хватит на оплату долга по ипотеке. Эти деньги передаются не просто так, а в качестве задатка или аванса. Как только продавцы закроют долг и снимут обременение, можно оформлять сделку. К сожалению, других способов я не встречала. Здесь главное грамотно все оформить, тогда риски для покупателей будут минимальные.
Здесь также выделила два случая — если покупатели расплачиваются за квартиру полностью со своих денег (без ипотеки и прочего) и если они тоже с ипотекой.