Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нежилое помещение: что это такое, определение по жилищному кодексу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 16 ЖК РФ жилым помещением считается комната, отдельным дом или квартира в многоквартирном доме. Отсюда можем сделать вывод, что нежилым помещением будет считаться все то, что не относится к жилому.
Отличительные характеристики помещений
Чтобы лучше ориентироваться в различиях двух видов недвижимости, стоит отразить их в таблице ниже.
|
Нежилая |
Жилая |
|
Условия жильцов вовсе отсутствуют или созданы частично |
Должны соблюдаться технические, тепловые, шумовые, противопожарные нормативы и требования СанПина |
|
Полное отсутствие коммуникаций или их минимальное количество |
Обязательно проводятся коммуникации для обеспечения газо-, электро- и водоснабжения, а также вентиляция и канализация |
|
Допустимо применение для получения прибыли |
Коммерческое применение допустимо только в виде исключения, к примеру, для открытия адвокатского кабинета |
|
Нельзя регистрировать граждан |
Прописка граждан разрешена |
✅ Признаки нежилого помещения
Обособленные нежилые объекты можно легко отличить от других видов недвижимости. Для этого нужно изучить их признаки.
Итак, что отличает нежилое помещение:
- Не предназначены для круглогодичного проживания людей.
- Наличие изолированного входа (не связан со входом в подъезд дома).
- Изолированность, капитальность помещения: границами сбоку выступают несущие стены, сверху – потолок, снизу – пол.
- Отсутствует регистрация (прописка) граждан – в то же время, нежилое помещение может служить юридическим адресом фирмы.
- Соответствие нормам СНиП, СанПиН, противопожарной безопасности, экологическим требованиям.
- Статус недвижимости – «нежилое».
Указанные критерии обязательны, иначе помещение нельзя отнести к нежилым объектам.
Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме
Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.
В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.
Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.
2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.
- К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
- Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.
- У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.
- Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.
Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.
В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.
Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.
Понятие «нежилое помещение» в законодательстве РФ
Если проанализировать все российское законодательство, то ни в одном нормативно-правовом акте нет понятия о том, что понимается под нежилым зданием. Жилищный кодекс РФ, а именно статья 16, дает определение о том, что понимается под определением жилое помещение. Это комната, отдельный дом или квартира в многоквартирном доме, проживание в которых полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.
Исходя из этой нормы, можно говорить о том, что нежилое помещение — это помещение, которое располагается в многоквартирном доме, административном или коммерческом здании, внесенное в проектную документацию, но при этом непригодное для проживания в нем людей, а также не включенное в состав общедомового имущества. Это определение косвенно подтверждается и абзацем 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Как изменить цель территории?
Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.
Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.
По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.
Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.
Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.
Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23, то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.
Затем следует подготовить:
- правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
- техпаспорт;
- экспликацию, поэтажные планы;
- справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
- свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
- бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.
Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.
Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).
Правовой статус объекта в многоквартирном доме
Можно ли проживать в нежилом помещении? Данный вопрос интересует большое количество пользователей в сети. Если речь идет о нежилом помещении в многоквартирном доме, то это связано с переоформлением квартиры I этажа непосредственно в коммерческий объект. Практика показывает, что опытные застройщики еще на первой стадии предусматривают такую планировку в проекте. Такая недвижимость выполняет функцию магазинов, салонов красоты и булочных.
По закону к данной категории объектов выдвигается несколько требований:
- отсутствие источника заражения для окружающей среды;
- соблюдение режима работы объекта по времени;
- соответствие установленным пожарным и градостроительным нормам;
- наличие отдельного выхода для эвакуации;
- внешний вид объекта должен соответствовать архитектуре здания.
Жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме должно быть предусмотрено в проектной документации. Таким образом, права владельца актива будут надежно защищены.
Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?
Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.
Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.
Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.
Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:
О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.
В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
После того как вы превратили свою квартиру в нежилую площадь, не рассчитывайте на то, что сможете жить в нем. Вместе с изменением статуса права на проживание теряются. Законодательство здесь не предусматривает никаких исключений: ни собственник, ни его родственники, ни близкие жить в таком месте не могут.
Зарегистрироваться и получить прописку по этому адресу на нежилой площади вы уже не сможете.
Хотя, конечно, нельзя не сказать, что находиться в своем офисе или магазине вам никто запретить не может. Конечно, контролировать, возможно, сколько вы бываете в нежилом помещении, не будут.
Такие объекты вы имеете право сдавать в аренду или же просто владеть ими.
В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».
Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.
Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:
- Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
- Обязательно наличие входа в такое строение.
- Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
- Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.
Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.
Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.
Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.
Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?
Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.
Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.
Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.
Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:
- в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
- переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
- объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
- если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.
О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.
В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Для чего используются нежилые объекты
Нежилые помещения используются для различных коммерческих и общественных целей. В них располагаются организации, предлагающие и оказывающие самые разные услуги.
Предназначение таких мест напрямую связано с их классификацией. По функциональной обособленности нежилых мест выделяют:
- Основные, к примеру, залы и кабинеты, в которых осуществляется деятельность предприятия.
- Вспомогательные (обслуживающие) помещения: коридоры, тамбуры, лестничные клетки, иные места общего пользования.
По фактическому назначению или по цели использования создаются помещения:
- для торговли (магазины, торговые центры);
- для производственных целей;
- под склад;
- для поддержания связи посредством отделений;
- для мест бытового обслуживания;
- оборудованные под гараж;
- для административных целей (государственные учреждения);
- для размещения предприятий общепита;
- связанные с образовательной и научной деятельностью;
- с лечебно-санитарными целями (больницы);
- для коммунального обеспечения (снабжение водой, газом, электричеством);
- для обслуживания по бытовым сферам (ателье, химчистки, мастерские для ремонта);
- культурно-развлекательные и развивающие места (выставочные залы).
Каждая такая категория детализируется на более узкие объекты, что прописывается по усмотрению сторон.
Целевое назначение арендуемого нежилого помещения определяется условием использования передаваемого имущества и сторонами сделки.
Для чего пригодно нежилое место, определяется только сторонами сделки. Указанные выше цели указываются при составлении договора аренды.
Особенности нежилых зданий
Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.
В дальнейшем такие помещения сдаются в наем или в их пределах организуется работа отдельных компаний и ведомств. Кстати сказать, нередко таким образом поступают и муниципальные органы. В целом, нежилые здания –это отдельно стоящие недвижимые объекты, используемые для размещения коммерческих и производственных предприятий, не пригодные для проживания людей.
Является ли общее имущество в доме нежилым помещением?
Нередко жильцы МКД путают общедомовое имущество с нежилыми помещениями. Действительно, связь имеется, но также есть и отличия.
Общее имущество дома – это подъезд, лестницы, лифтовые шахты, чердаки, подвалы, колясочные, хозблоки и прочие помещения. Состав общедомового имущество определяется правилами в соответствии с письмом Минрегиона РФ № 29433-ВК/19 от 22.11.2012.
Да, в доме присутствуют нежилые помещения, но это в первую очередь места общего пользования. Чтобы попасть в здание, человек заходит в подъезд, чтобы попасть в нужную квартиру дома – поднимается по лестнице, а если квартира на верхних этажах МКД – использует лифт. Переделать лифт или лестницу в коммерческое помещение – никак нельзя. Нарушение цепочки создало бы неудобства для жильцов и гостей дома. За этим следует, что общее имущество в доме не является нежилым помещением — это места общего пользования.
Исключение: эксплуатация подвала в доме под технические службы Управляющей компании и ЖЭК. Скажем, в хозяйственном помещении может находиться сантехническая или инженерная служба. Основная цель – близость от места работы. Например, если в доме сломается лифт, протечет труба или исчезнет электричество – инженеры оперативно наладят их работу.
Требования к помещениям нежилого типа
Развитый район и проходимость возле МКД побуждают открывать торговые точки/офисы/кафе и прочие заведения прямо в доме. Зачастую под эти цели оборудуют одну или несколько квартир. Задача владельца – соблюдать требования к нежилым помещениям. Во многом они совпадают с признаками (см. выше). Но если квартира еще числится жилой, и ее нужно перевести в коммерческий объект – вопрос актуальный.
Каким требованиям отвечают нежилые помещения:
- Изолированный вход, отдельно от подъездов в жилом доме.
- Запасной выход из помещения – если площадь офиса или магазина от 100 м².
- Объекты выше – также не приспособлены для проживания граждан.
- Никто не проживает, не имеет постоянной регистрации.
- Объект вписывается в архитектурный облик жилого здания.
- Отсутствуют притязания третьих лиц, аресты и залоги.
- Задействуется все помещение целиком – переоборудовать часть квартиры под офис, а остальное оставить под проживание не удастся.
Разумеется, собственник должен соблюдать санитарно-эпидемиологические, противопожарные и экологические требования. За их соответствием ГОСТ следят контролирующие органы – Роспотребнадзор, Госпожнадзор, отдел Архитектуры и строительства, УК и БТИ.
Садовый дом — это жилое или нежилое помещение?
Садовый дом в самом классическом его понимании не предназначается для постоянного проживания людей. Как следствие, прописаться в нем невозможно. Такое строение считается нежилым. Однако относится это далеко не ко всем домам в СНТ. Рассмотрим вопрос подробнее в этой статье.
В рамках данной статьи нужно четко понять, что такое нежилое и жилое здание, а также чем они отличаются друг от друга. Жилой дом – это строение, которое предназначено для постоянного проживания людей. В нем можно прописываться. Нежилой дом предназначается для временного проживания. Например, в летний период. Зимой в таком доме находится невозможно, так как он не утеплен и не подведено отопление (могут быть и другие варианты).