Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если обеспечение вносится по предварительному договору, что зачет сумм задатка (обеспечительного платежа) в счет оплата не может производится ранее заключения основного договора. Но Минфин России все равно считает, что с таких сумм следует уплачивать НДС в том налоговом периоде, в котором задаток получен (Письмо Минфина России от 02.02.2011 № 03-07-11/25). То есть, руководствуясь позицией Минфина России, в момент получения такого обеспечения следует исчислить и уплатить НДС, а при возврате суммы обеспечения принять ранее уплаченный НДС к вычету (п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ). И если по условиям договора задаток засчитывается в счет платежей по основному договору, то следует ожидать возникновения спора с проверяющими. Перспективы его выиграть невысоки.
Обеспечительный платеж и НДФЛ
Вызывает споры и вопрос необходимости уплаты НДФЛ физическим лицом при получении задатка или обеспечительного платежа.
Мнение судей
С одной стороны, задаток не относится к доходам и суммам, не подлежащим обложению НДФЛ (ст. 217 Налогового кодекса РФ). Но судьи зачастую решают, что задаток НДФЛ не облагается. Ведь это не выручка от реализации товаров (работ, услуг), а способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому включить суммы задатка в налоговую базу по НДФЛ надо не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент задаток перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости проданного имущества (Постановления ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4388/09-С2 по делу N А47-436/2008, ФАС Центрального округа от 03.10.2011 по делу N А14-6763/2010/229/24, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.07.2011 по делу N А75-8953/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 по делу N А75-8953/2010, Семнадцатого ААС от 22.08.2007 № 17АП-2069/07-АК).
Мнение Минфина
Естественно, такой подход не находит понимания у Минфина России (Письма Минфина России от 12.02.2010 N 03-04-05/10-56, от 24.11.2008 N 03-04-05-01/440). И пользоваться им опасно.
Аналогичное мнение высказано чиновниками и в отношении обеспечительного платежа (в том числе по предварительному договору): НДФЛ с суммы обеспечительного платежа надо заплатить в момент внесения денег на текущий счет или иной банковский счет физического лица, режим которого позволяет расходовать арендодателю поступившие от арендатора денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность арендодателя. В таких случаях полученные арендодателем денежные средства будут являться по сути авансом и, соответственно, рассматриваться как его доход, подлежащий налогообложению в общем порядке. Причем, удержать НДФЛ должен налоговый агент, если обеспечительный платеж вносит организация, которая признается в такой ситуации налоговым агентом по НДФЛ. Однако если денежные средства в обеспечение исполнения обязательств перед арендодателем (в наличной или безналичной форме) будут каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, но при этом условия договора предусматривают, что арендодатель вправе произвести удержание не уплаченной в установленный договором срок арендной платы из суммы обеспечительного платежа, то доходом, подлежащим налогообложению, будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа. До момента удержания не уплаченных арендатором в срок сумм арендной платы дохода, подлежащего налогообложению, в этом случае у арендодателя не возникает (Письма Минфина России от 23.10.2014 № 03-04-06/53577, от 26.06.2013 N 03-04-05/24290). Таким образом, если согласно соглашению арендодатель не может использовать внесенные в качестве обеспечительного платежа суммы, то налоговая база по НДФЛ не возникает.
Задаток по предварительному договору: Верховный Суд РФ
- Рекомендуем публикации по теме:
- ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2008 г. N 53-В08-5
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего — Кнышева В.П.
судей — Пчелинцевой Л.М. и Гетман Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 22 июля 2008 г. гражданское дело по иску С. к П. о взыскании суммы задатка, убытков и по встречному иску П. к С. о признании сделки недействительной
по надзорной жалобе П. на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 26 июля 2007 г.
и определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 августа 2007 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М.
, изучив материалы дела, переданного для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В. от 26 июня 2008 г.,
- Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,
- установила:
С. обратилась в суд с иском к П. о взыскании двойной суммы задатка, возмещении убытков и компенсации морального вреда. В обоснование иска ссылалась на то, что 28 февраля 2007 г. между С. и П. было заключено соглашение о порядке заключения договора купли-продажи квартиры , принадлежащей П.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Задаток: понятие, особенности, отличие от аванса
Особенности применения задатка регулируются Гражданским кодексом РФ. Закон определяет его как предварительный платеж в денежной форме, который передается покупателем продавцу и гарантирует, что первый не уклонится от будущей сделки. Задаток применяется в тех ситуациях, когда составляется предварительное соглашение, а заключение основного договора по каким-то причинам невозможно.
Важно! Расписка и соглашение о задатке – дополнение предварительного договора. Если они составлены неправильно возврат денег будет затруднительным. Стоит пригласить юриста уже на этапе составления допсоглашения или расписки. Неграмотное оформление документов снижает вероятность возврата в будущем. Мы много работает с клиентами с подобной проблемой. Часто в соглашении плохо описывается предмет (например, есть площадь, адрес, но нет кадастрового номера), не проставляются дата заключения основного договора и т.д. В этой ситуации сторонам становится сложнее реализовать свои права.
Цель передачи денег подтвердить серьезность намерений и готовность подписать основной договор. Задаток дает уверенность обеим сторонам: покупатель уверен, что продавец не будет искать другого покупателя, а продавец знает, что продажа состоится.
Другие особенности этого инструмента:
- Всегда имеет денежную форму.
- Передача денег оформляется в письменной форме – в виде соглашения или в виде расписки. На заметку! К обоим документам предъявляются требования. И в расписке, и в договоре обязательно должно быть указано слово «задаток», также отражены информация о сторонах предварительной сделки, сумме задатка, предмете соглашения. Можно не заверять документ у нотариуса. Если расписка оформлена юридически грамотно, то в споре между сторонами она будет иметь большой вес.
- Инструмент используется преимущественно в сделках с недвижимостью, транспортными средствами.
- Размер задатка не установлен законодательно. Его определяют стороны сделки. Важно, чтобы в этом вопросе они пришли к согласию, иначе будет считаться, что договор не заключен на законных основаниях.
- Задаток идет в счет стоимости предмета сделки.
При заключении предварительного договора купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, то есть банка. При этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).
Если же – читаем внимательно – сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, и в соответствии с ним они обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Аксиома: продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.
Допустим, согласно предварительному договору покупатель уплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, что тогда? Тогда покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и, если основной договор не был заключен, суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
Еще раз отметим, что предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
Допустим, цены на недвижимость резко пошли вверх. Дает ли это право продавцу отказаться от своих обязанностей по предварительному договору? Автоматически – нет, только по решению суда.
В общем, как видим, нюансов достаточно. Поэтому повторяем наш традиционный совет: совершая сделку с недвижимостью, обращайтесь за помощью к специалистам, здоровее будете.
Нюансы обеспечительного платежа
Особенность обеспечительного платежа в том, что кредитор получает определенную сумму до нарушения основного обязательства.
Другие обеспечительные меры требуют совершение ряда действий для получения денег, например, с поручителя. С залогом еще круче — нужно организовать процедуру обращения взыскания на предмет залога.
Более близок к обеспечительному платежу задаток, но он изначально идет в счет оплаты по договору. Обеспечительный платеж идет в счет исполнения основного обязательства только если это прямо предусмотрено договором.
Это — своего рода страховка, сумма, гарантированная для получения кредитором в случае неисполнения должником своего обязательства.
Но обеспечительный платеж только покрывает фактические имущественные потери кредитора, в частности, убытки. Сверх этого получить что-то за счет платежа не получится. У него функция другая — компенсировать потери, а не наказать за неисполнение обязательства.
Обычно предметом обеспечительного платежа являются деньги. Залог денежных средств недопустим, но это было не очень удобно.
Теперь есть способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий сразу получить деньги в случае неисполнения обязательства. Правда, если сумма большая, то должник трижды подумает — стоит ли выводить ее из оборота. С другой стороны это простимулирует его к добросовестному поведению. Кроме того, у должника есть возможность получить законные проценты на сумму обеспечительного платежа. Но это нужно прямо предусмотреть в договоре, поскольку по общему правилу такие проценты на сумму платежа не начисляются.
В какой-то мере включение в договор пункта о начислении законных процентов позволит частично компенсировать снижение покупательной способности внесенной суммы за период, пока она находится на счете кредитора.
Кстати, для стороны, получившей обеспечительный платеж, ГК РФ не содержит запрета на его использование в коммерческих целях.
Понятия и условия соглашения об обеспечительном платеже, образец договора
О форме, понятии и условиях соглашения об обеспечительном платеже законодатель ничего не сказал. Эти моменты, скорее всего, будут разъяснены судами.
Однако, исходя из сложившейся российской практики документооборота, полагаем, что такое соглашение может быть заключено в виде отдельного документа, который:
- оформляется письменно, если основное обязательство должно быть заключено письменно в силу закона;
- содержит ссылку на основной договор либо само обязательство и условия, при которых кредитор может удовлетворить свои интересы за счет внесенных средств;
- включает информацию о сумме обеспечительного платежа, возможности довнесения и частичном либо полном снятии средств до исполнения должником своих обязательств;
- определяет возможность (или ее отсутствие) начисления процентов на сумму обеспечительного платежа;
- устанавливает срок действия, равный сроку действия основного договора.
Любой договор аренды или купли-продажи либо какой-нибудь другой может содержать условие о внесении обеспечительного платежа.
Пример такого соглашения можно посмотреть здесь: Образец договора с обеспечительным платежом.
Бухгалтерский учет обеспечительного платежа
Основанием для отражения в бухгалтерском учете получения обеспечительного платежа, его использования и возврата является договор и наступление события, которое страхуется внесенными средствами.
Итак, изначально получение обеспечительного платежа арендодателем (продавцом и т. п.) не приводит к возникновению дохода и получению экономических выгод, как это понимается в п. 2 положения, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н. В связи с этим внесенная сумма будет считаться кредиторской задолженностью и проводиться так: Дт 51 Кт 76-2 (субсчета условные, в нашем случае под 76-1 понимается очередная плата, под 76-2 — обеспечительный платеж).
Эта же сумма отражается на забалансовом счете 008.
При возврате невостребованного обеспечительного платежа, соответственно, делается обратная проводка: Дт 76-2 Кт 51, а забалансовый счет 008 кредитуется, т. е. сумма списывается.
Если наступило событие, которое должно покрываться средствами обеспечения, либо стороны договорились об использовании денег в качестве погасительного платежа, сумма входит в состав доходов и проводится так: Дт 76-1 Кт 90-1 или Кт 91-1.
С нее удерживается НДС: Дт 90-3 (91-2) Кт 68.
Последний очередной платеж, погашаемый обеспечительным депозитом, проводится так: Дт 76-2 Кт 76-1.
Применение к предварительному договору общих положений об обязательствах
К предварительному договору применяются общие положения об обязательствах, в том числе правила статьи 408 ГК РФ, согласно которым надлежащее исполнение прекращает обязательства.
Как было указано выше, обязанностью лиц, заключивших предварительный договор, является обязанность по заключению в будущем основного договора. Из основного договора и возникнут обязательства сторон по совершению в пользу другого лица (кредитора) определенных действий, а у кредитора — права требовать от должника исполнения его обязанности.
В случае когда стороны надлежащим образом выполнили условия предварительного договора, заключив указанный в нем основной договор, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются. Это означает, что после заключения основного договора стороны не вправе предъявлять требования, вытекающие из предварительного договора. Такой вывод содержит, в частности, постановление ФАС СЗО от 20.05.09 по делу № А56-21025/2008.
В отличие от рамочного договора, который в большинстве случаев не обязывает стороны заключить основной договор в будущем, предварительный договор предусматривает такую обязанность для сторон, а закон устанавливает последствия уклонения от исполнения данной обязанности. Так, в силу части 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса.
При рассмотрении требования о понуждении стороны заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, арбитражный суд исследует вопросы о соответствии предварительного договора требованиям статьи 429 ГК РФ (согласованы ли существенные условия основного договора, не пропущен ли установленный предварительным договором срок, в течение которого должен быть заключен основной договор). В качестве примера, когда арбитражный суд удовлетворил требование о понуждении заключить основной договор, можно привести постановления ФАС СЗО от 27.02.02 по делу № А56-27584/01 и от 07.04.10 по делу № А56-18435/2009.
В настоящее время статья 429 ГК РФ закрепляет только одно последствие уклонения стороны от заключения основного договора. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации содержит предложение об изменении статьи 429 ГК РФ, которая должна предусматривать возможность как понуждения в судебном порядке к заключению основного договора, так и взыскания убытков с уклоняющейся от его заключения стороны.
Практика применения положений статей 381.1 и 381.2 ГК РФ свидетельствует о том, что попытка успешного описания в законе фактически существовавшего в обороте института не удалась.
Положения статьи 381.1 ГК РФ обнаруживают возможность их двоякого толкования судами. В первую очередь это касается механизма реализации обеспечительного платежа. Использование термина «засчитывается» в диспозиции нормы абзаца второго пункта 1 статьи 381.1 ГК РФ наталкивает правоприменителя на мысль о том, что соответствующие отношения должны быть квалифицированы в качестве зачета.
Такое толкование является ошибочным и снижает привлекательность использования обеспечительного платежа для оборота. До закрепления института обеспечительного платежа в ГК РФ описанная проблема не возникала.
Кроме того, оборот сталкивается со сложностями при разграничении обеспечительного платежа и схожих инструментов. Обеспечительный платеж часто смешивают с иными институтами, поименованными в главе 23 ГК РФ: залогом и задатком.
Наконец, положения статьи 381.2 ГК РФ оказались не востребованы оборотом.
Анализ практики показал, что результат включения в ГК РФ норм о новом инструменте — обеспечительном платеже — вряд ли можно оценить положительно. Недостатки текста закона должны быть восполнены судебным толкованием, которое может послужить для законодателя ориентиром на пути к дальнейшему развитию данного института.
Относительно обеспечения предварительного договора залогом интерес представляет проблема залога денежных средств, который широко распространен за рубежом.
Ни ГК РФ, ни Закон РФ от 29.05.92 N 2872-1 «О залоге» не запрещают применение указанного вида залога. Однако такой запрет ввел Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.07.96 N 7965/95, в котором существенным признаком договора о залоге названа возможность реализации предмета залога на торгах, а поскольку денежные средства продать нельзя, они не могут быть предметом залога.
Позднее ВАС РФ подтвердил эту позицию. Вся последующая судебная практика также исходит из того, что залог денежных средств ничтожен по причине его изначальной нереализованности (п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 15.01.98 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», Постановления ФАС ВВО от 02.04.2008 N КГ-А40/2359-08-П, от 27.08.2008 N А11-46/2008-К1-6/38, ФАС УО от 15.12.2008 N Ф09-9357/08-С4, от 15.12.2008 N Ф09-9344/08-С6).
Впрочем, Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ были введены в действие новые редакции ст. ст. 349 и 350 ГК РФ, допускающие заключение соглашения о внесудебном взыскании заложенного имущества, поэтому логика ВАС РФ уже небесспорна, ведь реализация заложенного имущества на торгах является теперь не столь обязательной.
Между тем судебной практики по применению обновленных норм о залоге еще нет, и как она сложится, пока неясно: инерция позиции, существовавшей более 10 лет, может свести на нет все благие начинания законодателя.
Суть обеспечительного платежа
Обеспечительному платежу посвящены две статьи ГК РФ. Много или мало? Задаток тоже регулируется двумя статьями, однако ученые монографии пишут. Зависит степени детальности освещения вопроса.
По смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.
Норма прямо указывает на возможность обеспечить обязательство, которое возникнет в будущем.
В счет обеспечения могут вноситься не только денежные средства, но и акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Например, сумма обеспечительного платежа может быть зачтена в счет задолженности по оплате товара по договору поставки, включая начисленную неустойку.
ГК РФ предусматривает два случая, когда обеспечительный платеж подлежит возврату:
- обстоятельства, предусмотренные договором, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступили;
- прекращение обеспечиваемого обязательства.
Обеспечительный платеж не является мерой ответственности за нарушение. Сумма платежа служит для покрытия имущественных потерь и засчитывается в счет исполнения основного обязательства, а не сверх суммы задолженности или убытков.
За счет суммы обеспечительного платежа кредитор не получает удовлетворения сверх задолженности или убытков. Таким образом восстанавливается имущественное положение кредитора.
Если в итоге должник надлежащим образом исполняет обязательство, то сумма обеспечительного платежа ему возвращается.