Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
3.1 Срок действия Договора определяется с «1» января 2021 г. до «31» декабря 2021 г.
3.2 Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи Объекта недвижимости Доверительному управляющему.
3.3 Передача Объекта недвижимости осуществляется по Акту приема-передачи имущества, в дальнейшем Акту, подписанному обеими Сторонами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю, второй — Доверительному управляющему.
3.4 Договор может быть прекращен до истечения срока, указанного в п.3.1 при возникновении следующих обстоятельств:
· в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
· в случае ликвидации Доверительного управляющего;
· в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
· при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
· по обоюдному соглашению сторон;
· по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.
3.5 При отказе одной стороны от Договора, другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 7 (семь) дней до прекращения действия Договора.
3.6 При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
8.1 Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: Акт приема-передачи Объекта недвижимости в доверительное управление.
8.2 Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.
8.3 Стороны пришли к соглашению, что данный договор будет заключен путем обмена документами в электронном варианте (сканированные копии). Для заключения настоящего договора каждая из сторон направляет другой стороне по электронной почте подписанный экземпляр договора. Стороны, безусловно, признают экземпляры договора, переданные по электронной почте, равными по юридической силе экземплярам договора с оригинальной подписью.
Порядок регистрации перехода имущества по договору доверительного управления
Регистрацию перехода имущества по сделке доверительного управления производят органы Росреестра. Для осуществления процедуры можно:
- обратиться непосредственно в Росреестр;
- предоставить документы в Росреестр в электронном виде;
- направить документацию в Росреестр почтовым отправлением;
- заказать выездное обслуживание специалиста Росреестра;
- сдать документы через многофункциональный центр.
Комплект документации на оформление договора доверительного управления должен включать:
- паспорт заявителя (доверенность при необходимости);
- документ об уплате госпошлины;
- для организаций — учредительные документы и свидетельства о регистрации;
- договор;
- акт приема-передачи имущества в доверительное управление;
- нотариальное согласие на передачу в управление совместного супружеского имущества.
Объекты доверительного управления
Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования.
Казалось бы, любое движимое имущество можно передать в доверительное управление. Однако законодатели запретили «управлять» деньгами как самостоятельным объектом за исключением случаев, предусмотренных законом. Такими исключительными случаями можно считать управление денежными средствами кредитными организациями на основании закона от 2 декабря 1990 г. № 395–1 «О банках и банковской деятельности». При этом следует иметь в виду, что законодательство позволяет кредитной организации управлять денежными средствами, выраженными как в национальной, так и в иностранной валютах.
По общему правилу, право на доверительное управление принадлежит кредитной организации (например, банку), имеющей лицензию на осуществление соответствующих банковских операций. И только в некоторых исключительных случаях доверительное управление денежными средствами может осуществлять не кредитная организация, получившая в установленном порядке лицензию на ведение указанной деятельности.
При доверительном управлении денежными средствами в целях инвестирования в ценные бумаги доверительный управляющий должен поддерживать оговоренную сторонами структуру активов в течение всего срока действия договора. То есть соблюдать соотношение между ценными бумагами и денежными средствами данного учредителя, а также соотношение между различными видами ценных бумаг. Такая информация отражается в инвестиционной декларации.
Инвестиционная декларация является обязательной частью договора доверительного управления денежными средствами и содержит сведения о направлениях и способах инвестирования этих средств. В декларации также указывается информация о цели и сроке управления (п. 7.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утв. постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37).
Кстати, денежные средства можно передать в управление еще одним способом: в составе иного имущества, в частности, имущественного комплекса.
В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. Это значит, что каждый объект должен обладать присущими только ему признаками. Соответственно, при прекращении договора возвращается именно переданное ранее имущество, а не его аналоги. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. Наиболее распространенным объектом управления являются корпоративные ценные бумаги — акции, особенно голосующие, то есть включающие правомочия по управлению делами выпустившего их общества — эмитента. Вторым наиболее распространенным объектом управления выступает недвижимость.
Доверительное управление эмиссионными ценными бумагами обладает некоторыми особенностями, которые определяются федеральным законодательством (ч. 3 ст. 1025 ГК РФ, закон от 22 апреля 1996 г. «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ) и положением о доверительном управлении ценными бумагами и средствами инвестирования в ценные бумаги, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 17 октября 1997 г. № 37.
В качестве управляющего по договору доверительного управления акциями и облигациями может выступать лишь имеющий соответствующую лицензию профессиональный участник рынка ценных бумаг (ст. 5, 39 Закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ).
Доверительный управляющий акциями и облигациями осуществляет все правомочия их учредителя (владельца), закрепленные соответствующей ценной бумагой. Это значит, что он не ограничивается только игрой на котировках акций, он может использовать все права акционера, включая право голосовать на общем собрании. В случае если доверительное управление связано исключительно с участием в управлении обществом, лицензии профессионального участника рынка ценных бумаг не требуется (ст. 5 закона «О рынке ценных бумаг).
Договор доверительного управления не может содержать условия о передаче в управление лишь одного или нескольких правомочий владельца ценной бумаги (например, только права на получение дивиденда или только права голосовать на общем собрании акционеров общества). Вместе с тем возможность отчуждения переданных в управление акций и облигаций может быть ограничена или исключена договором.
В интересах учредителя (или выгодоприобретателя) установлены правила о том, что управляющий не вправе отчуждать переданные ему в управление ценные бумаги в свою собственность или в собственность своих учредителей. А также он не может совершать с ними сделки, в которых он одновременно представляет интересы другого лица в качестве его поверенного, комиссионера или агента. Управляющий лишен права обменивать эти ценные бумаги на свои ценные бумаги или ценные бумаги своих учредителей либо клиентов (доверителей, комитентов, принципалов). Кроме того, он не может отчуждать переданные ему в управление акции и облигации по возмездным договорам, предусматривающим отсрочку или рассрочку платежа более чем на 30 дней, а также передавать их на хранение, указывая в качестве получателя или распорядителя третье лицо. Наконец, управляющий не может закладывать переданные ему в управление ценные бумаги в обеспечение личных обязательств, обязательств своих учредителей или иных лиц (п. 8.1 положения ФКЦБ № 37).
Если доверительный управляющий в одной и той же сделке одновременно представляет интересы двух сторон, с которыми у него заключены договоры доверительного управления, то он обязан получить предварительное согласие контрагентов на совершение такой сделки. Ценные бумаги, которые управляющий приобрел в ходе исполнения договора, также становятся объектом его доверительного управления на условиях, предусмотренных первоначальным договором с учредителем.
Помимо существенных условий, установленных ГК РФ, к в договоре ДУ ПИФ также должно содержаться одно из следующих условий:
- наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
- наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать покупки инвестиционных паев и права продать их на бирже, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
- наличие у владельца инвестиционных паев права в течение срока, установленного правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
- отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе как в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Вознаграждение управляющей компании, спецдепозитария не должно превышать 10 процентов стоимости чистых активов ПИФ
Если оценивать схему с позиции налогового законодательства, то отсутствует какая-либо зависимость между порядком выплаты вознаграждения и выбранной схемой и размером применяемых налоговых ставок. Таким образом, вознаграждение УК может выплачиваться любым законным способом, в любые сроки в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
Соответственно, при выплате вознаграждения должны быть учтены ограничения, предусмотренные законом.
В целом заключение договора с УК через комитента, применяющего НДС, возможно, при этом комитент будет получать вознаграждение от фонда.
Как выбрать доверительного управляющего
Директор юридической службы «Единый Центр Защиты» Константин Бобров советует начать с проверки, есть ли предприниматель или компания в государственном реестре ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СВЕДЕНИЙ ИЗ ЕГРЮЛ/ЕГРИП . Если нет, то они не имеют права заключать договор.
Затем проанализируйте сайт управляющего, поищите отзывы о его работе. Проверьте на сайте системы «Правосудие» ФГБУ ИАЦ СУДЕБНОГО ДЕПАРТАМЕНТА , участвовала ли компания в судебных процессах и по какому поводу.
При поиске специалистов для управления ценными бумагами уточните в реестре Реестры ЦБ РФ ЦБ, есть ли у компании лицензия на это. Проверьте её рейтинг надёжности Рейтинги надежности и качества услуг управляющих компаний . Наивысший показатель — А++ или ААА.
Обратите внимание: передача имущества в доверительное управление не страхует вас от всех проблем.
Например, управляющий заинтересован сдать квартиру как можно быстрее и пустит туда не самых аккуратных жильцов. Именно поэтому выбирать его надо тщательно.
ВИДЫ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ
В действующем российском законодательстве закреплен целый ряд видов доверительного управления имуществом, осуществляемого на основании договора.
Однако единой системы критериев выделения этих видов нет. Поэтому, говоря о них, можно отметить только отдельные признаки, по которым выделяется тот или иной вид доверительного управления, приобретающий специальный характер по отношению к доверительному управлению, основанному исключительно на положениях гл. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
К числу таких признаков относятся следующие.
1. Учреждение доверительного управления не собственником имущества, а другим лицом. Здесь имеются в виду случаи, когда доверительное управление учреждают лица, у которых в силу их правового статуса возникают обязанности по управлению имуществом другого лица и они передают исполнение этих обязанностей доверительному управляющему (ст. ст. 1014 и 1026 ГК РФ).
К числу таких случаев относится доверительное управление, учрежденное:
1) органом опеки и попечительства в отношении имущества подопечного (ст. 38 ГК РФ) или безвестно отсутствующего гражданина (ст. 43 ГК РФ);
2) нотариусом или исполнителем завещания в отношении наследственного имущества (ст. 1173 ГК РФ).
2. Объекты доверительного управления, выделяемые по критерию принадлежности определенному субъекту.
Примерами такого вида доверительного управления являются:
1) доверительное управление имуществом гражданина, находящегося под патронажем, его помощником (ст. 41 ГК РФ);
2) доверительное управление имуществом, составляющим целевой капитал некоммерческих организаций, т.е. денежными средствами, сформированными за счет пожертвований (ст. 2, п. 3 ст. 15 ФЗ от 30 декабря 2006 г. N 275-ФЗ «О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций»).
3. Денежные средства как объекты доверительного управления вне зависимости от их принадлежности. Необходимость отдельного выделения этого вида доверительного управления связана со следующим.
Во-первых, деньги не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 1013 ГК РФ).
Во-вторых, доверительное управление денежными средствами по договору с физическими и юридическими лицами может осуществляться организациями, не являющимися кредитными, только на основании лицензии, выдаваемой в установленном федеральным законом порядке (ст. 7 ФЗ от 3 февраля 1996 г. N 17-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР»).
4. Выделение отдельных видов доверительного управления в качестве профессиональной лицензируемой деятельности. Это выделение осуществляется в основном опять же через характеристику объектов доверительного управления.
К таким видам доверительного управления, в частности, относятся:
1) доверительное управление денежными средствами и иным имуществом кредитными организациями (пп. 3 ч. 3 ст. 5 ФЗ от 2 декабря 1990 г. N 395-1 «О банках и банковской деятельности»). Данную деятельность кредитные организации осуществляют при наличии лицензии на осуществление банковских операций. При этом доверительное управление кредитными организациями валютными ценностями, а также драгоценными металлами и драгоценными камнями требует получения лицензий Банка России соответственно на осуществление банковских операций в иностранной валюте и на осуществление операций с драгоценными металлами;
2) доверительное управление эмиссионными ценными бумагами как разновидность профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг (ст. 5 ФЗ от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»). Этот вид доверительного управления осуществляется на основании соответствующей лицензии Федеральной службы по финансовым рынкам, в том числе и кредитными организациями;
3) деятельность управляющих компаний по доверительному управлению:
а) инвестиционными резервами акционерных инвестиционных фондов (п. 4 ст. 3 ФЗ от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»);
б) паевыми инвестиционными фондами (п. 1 ст. 10 ФЗ «Об инвестиционных фондах»);
в) средствами пенсионных накоплений (ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 года N 111-ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации»);
г) средствами пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов (ст. 3 ФЗ от 7 мая 1998 года N 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах»);
д) накоплениями для жилищного обеспечения военнослужащих (ст. 3 ФЗ от 20 августа 2004 года N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»);
е) ипотечным покрытием (ст. 17 ФЗ от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).
Эти виды доверительного управления осуществляются на основании лицензии Федеральной службы по финансовым рынкам на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Исключение составляет доверительное управление ипотечным покрытием, которое вправе осуществлять кредитные организации только при наличии лицензии на осуществление банковских операций.
5. Возможность или обязательность объединения имущества учредителей доверительного управления в единый имущественный комплекс.
С этим признаком связано деление доверительного управления на два вида:
1) индивидуальное доверительное управление, т.е. без объединения имущества учредителя доверительного управления с имуществом других лиц;
2) доверительное управление с объединением имущества учредителя доверительного управления с имуществом других лиц в единый имущественный комплекс. Такое объединение имущества в качестве возможного варианта предусмотрено для доверительного управления:
а) ценными бумагами (абз. 1 ст. 1025 ГК РФ, п. 2.11 Порядка осуществления деятельности по управлению ценными бумагами, утвержденного Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 3 апреля 2007 г. N 07-37/пз-н);
б) осуществляемого кредитными организациями в виде создания общих фондов банковского управления — ОФБУ (п. 2.4 Инструкции «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации» (N 63), утвержденной Приказом Банка России от 2 июля 1997 г. N 02-287, далее — Инструкция N 63). Это положение, установленное актом Банка России, основано на том, что среди возможных объектов доверительного управления в законе прямо упоминаются другие имущественные комплексы, т.е. имущественные комплексы, не являющиеся предприятиями (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).
Для некоторых видов доверительного управления объединение имущества составляет их обязательный признак. Это такие виды, как:
а) доверительное управление паевыми инвестиционными фондами;
б) доверительное управление ипотечным покрытием.
ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПРАВ УЧРЕДИТЕЛЯ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ПРИ СОЗДАНИИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ
В ряде случаев при создании имущественных комплексов доверительный управляющий должен выдать учредителю доверительного управления определенный документ, свидетельствующий о факте передачи имущества в доверительное управление. Так, кредитная организация как доверительный управляющий должна выдать учредителю доверительного управления на сумму внесенного имущества сертификат долевого участия, который является документом, свидетельствующим о факте передачи имущества в доверительное управление и о размере доли учредителя в составе общего фонда банковского управления (п. 2.7 Инструкции N 63).
Присоединение к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом осуществляется путем приобретения инвестиционных паев, выдаваемых управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление этим паевым инвестиционным фондом (п. 1 ст. 11 ФЗ «Об инвестиционных фондах»). Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием (п. 1 ст. 18 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).
Однако правовая природа у этих документов разная. Сертификат долевого участия не является имуществом, т.е. ценной бумагой или долговым документом, и не может быть предметом договоров купли-продажи и иных сделок. Это информационный документ такой же правовой природы, как выписка по банковскому счету, выписка из реестра владельцев ценных бумаг и т.д. Переоформление сертификата долевого участия на другое лицо или группу лиц осуществляется на основании заявления, подаваемого владельцем сертификата долевого участия в кредитную организацию, создавшую общий фонд банковского управления (п. п. 2.7 и 6.15 Инструкции N 63). Такой подход связан с тем, что Банк России при осуществлении подзаконного правового регулирования не уполномочен законом на создание новых видов ценных бумаг.
Инвестиционный пай и ипотечный сертификат участия являются неэмиссионными именными ценными бумагами без номинальной стоимости. Удостоверяемые ими права фиксируются в бездокументарной форме (п. п. 1 — 3 ст. 14 ФЗ «Об инвестиционных фондах», ст. 2, п. п. 2 — 3 ст. 20 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»). Данные ценные бумаги свободно обращаются на рынке ценных бумаг (п. 5 ст. 14 ФЗ «Об инвестиционных фондах», п. 5 ст. 20 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»).
Данный договор необходимо рассматривать как акт, по которому передается собственность наследодателя. Сторона берет на себя обязательства по контролю за имуществом с учетом интересов правопреемников. При наличии завещания, где указан исполнитель, это лицо исполняет функции по руководству наследственной массой.
В другой ситуации в качестве учредителя выступает сотрудник нотариальной конторы. Между тем, объектом по соглашению является имущество, по отношению к которому необходимо исполнять определенные действия.
Соглашение может быть оформлено на:
- ООО или предприятие, представленное в форме комплекса разных объектов;
- ценные бумаги;
- доли в капитале компании.
Когда объектом выступает недвижимость, то контроль реализуется посредством оформления арендного соглашения.
Права и обязанности управляющего
При передаче недвижимости в доверительное управление обязательно составляется договор между сторонами сделки, такая операция подлежит регистрации. Есть две стороны сделки – учредитель (собственник) и доверительный управляющий.
У управляющего складывается определенный круг функций:
- Для получения прибыли он ищет выгодных арендаторов. Важно, чтобы они отвечали требованиям собственника недвижимости.
- Управляющий подготавливает договор аренды с учетом законодательства.
- Он регулярно получает плату за аренду. В обязанностях такого лица – следить за тем, чтобы арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме.
- В обязанностях управляющего – решение конфликтов с арендаторами, контроль над сохранностью имущества, оказание бытовых услуг, касающихся квартиры. Он должен заниматься и страхованием объекта.
Когда и зачем заключают договор доверительного управления имуществом?
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Тенденция к найму управляющих становится все более распространенной в России. Не всегда собственнику под силу справиться со всеми капиталами и требующими его присутствия делами. Порой не хватает для этого как знаний, так и здоровья. Тогда договариваются о доверительном управлении. Как и любая другая сделка, сотрудничество скрепляется официально.
Договор доверительного управления — официальный документ, в котором оговорены правила сотрудничества и кто какую ответственность на себя берет (ст. 1014, ст. 1015 ГК). В официальном тексте держатель собственности называется учредителем управления, выгодополучателем, а тот, кто принимает дела, — доверительным управляющим. Первый озвучивает, чем он владеет и чего бы хотел получить, второй обязуется обеспечивать профит нанимателя — ст. 1012 ГК. Последним может выступать любое лицо, как отдельный гражданин или некая организация, но никогда — государство.
В основе сотрудничества лежит обоюдная выгода сторон. Собственнику больше не придется волноваться, что имущество попадет в недолжные руки или бизнес выйдет из-под его контроля, менеджер получает плату за услуги. За всё, что он делает, управитель полностью отвечает, как если бы то было его собственное деяние.
Договор, скрепляющий сотрудничество, — возмездный, двухсторонний и реальный, схож с агентским, но не подразумевает перехода собственнических прав.
Форма и порядок заключения договора доверительного управления имуществом
Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст.1017 ГК). Договор в письменной форме заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В противном случае договор доверительного управления признается недействительным (п.3 ст.1017 ГК). Последствия такого признания обозначены в ст.167 ГК. Применяя данную статью можно сказать, что при признании договора доверительного управления недействительным каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.
Договор доверительного управления будет считаться заключенным, если между сторонами будет достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 ГК). Данный договор будет заключаться посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п.2 ст.432ГК).
Договор доверительного управления может быть заключен посредством публичной оферты (п.2 ст.437 ГК). Так, посредством публичной оферты заключаются договоры доверительного управления при создании общих фондов банковского управления. В данном случае кредитная организация публикует Общие условия создания и доверительного управления имуществом. При публичной оферте эти Общие условия представляют собой адресованное неопределенному кругу лиц предложение заключить договор доверительного управления на данных условиях.
Надо полагать, что договор доверительного управления может быть заключен под условием (например, до получения сыном учредителя образования, позволяющего ему осуществлять функции управления имуществом самостоятельно).
Стороны могут заключить предварительный договор доверительного управления. Это возможно в случае, когда управляющим выступает профессионал, который в данные момент временно занят.
Договор доверительного управления является реальным договором, поэтому для его заключения необходимо не только соглашение сторон, но и передача имущества. Подзаконные нормативные акты, относящиеся к доверительному управлению, следуют этому правилу и предписывают, например, что договор доверительного управления ценными бумагами считается заключенным с момента передачи их учредителем управления доверительному управляющему. Если договором доверительного управления предусмотрено, что передача различных ценных бумаг учредителем управления доверительному управляющему осуществляется в разные сроки (поэтапно), то договор считается заключенным с момента передачи управляющему первого пакета акций.
Особые правила существуют относительно передачи средств инвестирования в ценные бумаги. Передача в доверительное управление средств инвестирования в виде наличных денежных средств, осуществляется путем их фактического вручения учредителем управления управляющему с условием соблюдения порядка, предусмотренного законодательством Российской Федерации, кассового обслуживания физических лиц и организаций (п. 3.3. Положения о доверительном управлении ценными бумагами).
Передача в доверительное управление денежных средств со счета учредителя осуществляется путем выдачи учредителем письменного распоряжения банку о перечислении средств на счет доверительного управления, открываемый управляющим специально для указанной цели. При этом моментом получения средств управляющим считается момент зачисления их на такой счет (п. 3.4. Положения о доверительном управлении ценными бумагами).
Надо отметить, что к оформлению правоотношения по доверительному управлению некоторыми видами имущества, могут предъявляться особые требования. Так. Для заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом недостаточно составления письменного документа. В данном случае закон требует совершить все действия, которые предусмотрены для договора продажи недвижимости (ст.550, 551 ГК). Передача недвижимости в доверительное управление осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение сторон от подписания передаточного акта признается отказом от исполнения договора доверительного управления.
При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.
ВНИМАНИЕ! Необходимо не только составить договор, но и зарегистрировать изменение типа управления недвижимости. Регистрация должна быть государственная.
Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.
Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.
Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).
Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.