Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «7 уловок риэлторов-мошенников — как не стать жертвой обмана при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов.
Устранимые, но нежелательные риски — это зафиксированная неоплата, которую покупатель не отрицает. Эксперт добавляет, что, оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам, пытаясь вернуть свое жилье.
Важнейшим условием для регистрации является фактическая передачи квартиры, а не полная уплата денежных средств за нее. Акт приема-передачи — это определяющий документ в отношениях купли-продажи квартиры, которым подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу, напоминает Иван Суворов. Договор всегда надо внимательно изучать, а подписывать можно только в том случае, если претензий действительно нет, а обязательства исполнены. Также продавцу рекомендуется использовать преимущественно договор и акт приема-передачи, составленные его юристом, а не предложенные покупателем, добавляет эксперт.
Вы нашли приятную квартиру. Встречаетесь с собственником, и он показывает документы. Все они в порядке, вот только он сам что-то не очень похож на свою фотографию в паспорте. Говорит, постригся и располнел. Что ж, бывает! Вы отдаёте деньги и оформляете договор купли-продажи. А потом объявляется человек, который утверждает, что квартира на самом деле принадлежит ему, — все документы у него украли, но он без труда докажет свою правоту. Суд признаёт проведение сделки незаконным, вы теряете и свои деньги, и купленную квартиру.
Как себя обезопасить:
- Бывает и так, что в руках у мошенников оказываются оригинальные документы на квартиру и паспорт владельца. Вооружившись ими, на сделку приезжает не собственник, а очень похожий на него двойник. Будьте очень внимательны, сверяйте фотографию в паспорте и лицо человека, который приехал на сделку.
- Обратите внимание на подписи в документах — они точно одинаковые?
- При малейших сомнениях просите у собственника другие документы, подтверждающие личность, например загранпаспорт и права — подделать такое количество документов сложно.
Вы встречаетесь с недобросовестным риелтором, который показывает выставленную на продажу квартиру. Вам она нравится, и вы соглашаетесь на сделку. Всё происходит без участия собственника: риелтор уверяет, что владелец — человек занятой и поручил ему вести все дела. Вы соглашаетесь и готовы отдать за квартиру требуемую сумму, например, 6 млн рублей. При этом в расписке о получении денег, под которой стоит подпись собственника, и в договоре купли-продажи указано на 500 тысяч рублей меньше — 5 500 тысяч рублей. Когда вы спрашиваете, почему так, риелтор говорит, что 500 тысяч — это аванс за квартиру, который вы вносите агентству. И квартира продаётся только на таких условиях. Другой вариант: риелтор говорит, будто один из собственников квартиры хочет получить эти деньги без ведома остальных (они в ссоре) и таковы условия сделки. В этом случае недобросовестный риелтор предлагает поместить дополнительные 500 тысяч рублей в отдельную ячейку (или на отдельный счёт, в зависимости от того, какой способ передачи денег вы выбрали). Вы соглашаетесь. Поздравляем: риелтор обманул вас на 500 тысяч рублей.
Как себя обезопасить:
- Обсуждайте стоимость квартиры только с собственником, настаивайте на полной открытости сделки.
- Отдавайте деньги исключительно собственнику квартиры и только проверив все документы.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».
Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.
Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.
Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.
Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.
В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:
- приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
- пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
- родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.
Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.
Аферы с недвижимостью вторичного рынка и способы избежать обмана
Процветает и мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке. В лидерах продажа жилья по фальшивым документам. Жулики находят жилье, сдающееся в аренду на длительный срок, а при заключении договора получают доступ к его паспортным данным, по которым изготавливается подложный документ с фото злоумышленника. По такому паспорту оформляются дубликаты документов, необходимых для продажи жилья и недвижимость «легально» продается, после чего новых собственников оставляют наедине с огромной проблемой. В группе риска, в силу дороговизны процесса, находится жилье, стоимость которого превышает 10 млн. рублей. Еще один вариант мошенничества при покупке квартиры – заключение сделки с продавцами, входящими в группу повышенного риска:
- недееспособными пенсионерами;
- нарко- и алкозависимыми лицами;
- пациентами, находящимися на учете в учреждениях психиатрии.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Популярные виды мошенничества при покупке квартиры
Разновидность рассмотренного варианта – заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ – тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т. д.).
это уже готовое и обжитое жилье. Нет рисков, что через год после сдачи дома фундамент даст усадку и пойдет трещина по всему дому;
нет риска обнаружения нескольких претендентов на объект, как это до сих пор случается при попытках зарегистрировать построенную
Наивность участников сделки – не единственный фактор, провоцирующий мошенников на аферы с недвижимостью. Пробелы в законодательстве, законодательно не запрещенные варианты действий при совершении сделок – все это делает возможным и доступным обман в сфере с недвижимостью. Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации. Как при продаже квартиры не попасться на мошенничество? С развитием возможных схем приобретения жилья (путем приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т. д.) меняются и схемы мошенничества при покупке квартиры, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями.
Мошенничество при продаже квартиры
Чтобы не стать жертвой такого мошенничества, тщательно продумайте все ходы будущей сделки, или доверьте долгожданную покупку профессионалам из риелторской компании, достойной доверия.
Чтобы не попасться на уловки мошенников, прежде чем заключить сделку необходимо выяснить следующее:
Еще один вид мошенничества – риелторские компании-однодневки, их создают ради заключения одной единственной сделки. После черные риелторы исчезают с тем, чтобы через месяц появиться в другом месте в компании с новым названием. Дабы не стать участником афер «черных маклеров, необходимо соблюдать некоторые рекомендации: Чтобы не пополнить список обманутых покупателей квартиры, необходимо рассмотреть виды мошеннической деятельности, меры профилактики, степень ответственности для аферистов.
Ответственность за мошенничество при продаже квартир определяется статьей 159 Уголовного кодекса РФ.
Осторожно: продажа залоговой квартиры
При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.
Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.
Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.
Аренда жилплощади с целью ее захвата
Один из наиболее «экстремальных» способов махинаций при аренде жилой недвижимости заключается в аренде квартиры с целью ее захвата. В этом случае арендатор обычно изначально собирается захватить арендуемое жилье и договаривается с хозяином недвижимости именно с этой целью.
Арендуемую квартиру могут захватить и в том случае, если договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, не заверяется у нотариуса. В подобной ситуации, по истечении срока аренды, квартирант может отказаться освобождать жилплощадь, не пуская при этом в квартиру ее законного хозяина.
Если такое произошло, следует помнить, что даже в этом случае договор обладает действенной силой, поэтому пострадавшему собственнику необходимо по данному поводу обращаться в суд. Даже несмотря на то, что такие дела обычно разбираются довольно долго, причем хозяин жилья в этом случае будет обязан уплатить все причитающиеся налоги.
Несколько претендентов на покупку
Основные способы, когда нерадивый продавец хочет нажиться сразу на нескольких претендентах. Он продает имущество многим покупателям и это можно сделать без проблем. Например, человек имеет квартиру, но проживает за территорией страны. Он ищет сразу нескольких претендентов, с каждым составляет отдельные соглашения по дубликатам всех имеющихся бумаг на квартиру у разных нотариусов. После этого он получает какую-то определенную сумму денег от каждого покупателя и уезжает.
Владельцем в ипотеку назначается только тот человек, который быстрее всех сориентируется в ситуации и успеет зарегистрировать свои права на имущество. Для остальных участников процесса ситуация станет критической, потому что вернуть себе свои же деньги станет тяжело. Это можно сделать только тогда, когда в суде будет представлен мошенник.
Если государственную регистрацию не осуществит ни один участник этой сделки, то преимущество будет у того человека, кто первым заключает ее. Избежать это можно только тогда, когда вы не будете рассчитываться с реализатором до оформления права собственности.
ВНИМАНИЕ !!! Основная часть средств должна быть передана только после того, когда утверждается право на владение помещением. Дополнительным советом будет являться то, что когда вы узнали о продаже сразу нескольким покупателям, сразу же обращайтесь в правовые органы. Вам в некоторых случаях удастся выиграть дело и отстоять свое полное право на собственность.