Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купить и не промахнуться: как проверить надежность застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно изучить портфолио проектов застройщика, проверить все документы. Нелишней будет поездка на стройплощадку, чтобы посмотреть, на каком этапе действительно находятся работы. Убедиться, что договор подпадает под действие ФЗ-214 о долевом строительстве и гарантирует защиту прав и интересов.
Вывод какие документы нужно проверить у застройщика
Но останавливаться в проверке застройщика только на вышеперечисленных моментах не стоит. Риски стоит так же определять по косвенным признакам. Например какие задержки сроков строительства у конкретного застройщика. Какие отзывы инвесторов. Как ведется строительство и какая вероятность, что жилой комплекс вообще достроится.
Чтобы правильно проанализировать документы лучше нанять юриста по недвижимости, а не рисковать деньгами. С этим мы можем вам помочь. Услуга стоит минимальных денег, если сравнивать с возможностью попасть в ситуацию долгостроя, либо в сомнительные условия договора с застройщиком.
Если вы беспокоитесь о своих деньгах, то можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom. Они специализируются на проверке застройщиков и помогут проверить документы и договор застройщика.
Какие документы о проекте должны предоставить
Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:
- Разрешение на строительство.
- Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
- Заключение государственной экспертизы проектной документации.
- Проектную документацию со всеми изменениями.
- Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.
В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:
- Цель проекта строительства.
- Разрешение на строительство и право на участок.
- Количество квартир в доме.
- Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
- Состав общего имущества в доме.
- Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
- Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
- Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.
Я доверяю только своим глазам. Проверяем объект вживую
Да, это еще один способ проверить застройщика на вшивость. Конечно, он вряд ли полностью вас удовлетворит, ибо, приехав лично на стройку, вы не получите исчерпывающего представления о ходе строительства. Гулять по стройплощадке запрещено по технике безопасности, можно лишь из-за забора обозревать, насколько шустро бегают оранжевые каски, подгоняемые белыми. Сейчас есть возможность найти онлайн-трансляцию застройщика с камер на объекте и наблюдать за стройкой из дома. Но нет уверенности, что непрофессионал поймет, соблюдается ли строителями технология.
Небольшая ремарка: Эксперты рынка предлагают еще использовать метод «шести рукопожатий». Имеется в виду, что в каждом окружении всегда найдутся люди, так или иначе связанные со строительством. Соответственно, через них и их знакомых можно добраться до людей, непосредственно связанных с застройщиком. Это «шапочное знакомство», якобы, может принести пользу в виде полезной и достоверной информации из первых и живых уст. И предполагается, что эта информация добавит либо сомнений, либо повысит уровень лояльности покупателя к застройщику. Такой способ слишком затратный по времени — когда еще найдется нужный человек, «знакомый моего знакомого». Считаю, что собранной выше информации уже достаточно для дальнейших действий.
Анализ застройщика уже на этом этапе может показать, что с ним лучше не связываться, и дальше нет смысла проверять его надежность. Но если все в порядке, и компания оказалась публичной и зарекомендовавшей себя, то мы переходим к изучению правовых документов.
Вот здесь нужна ваша подпись. О договоре долевого участия
Вот к нам в руки попал договор долевого участия. Главный документ, имеющий полную юридическую силу только после регистрации в Россреестре договорных отношений между вами и застройщиком. И пока он не зарегистрирован, есть опасность, что вашу квартиру могут быстренько продать еще раз другому покупателю. Это я вспомнила про схемы мошенников, которые нашли лазейки в федеральном законе 214-ФЗ «О долевом участии».
Поэтому нужно вспомнить про знакомого юриста, выпросить копию договора домой и передать ему на проверку. Сам договор долевого участия составляется в произвольной форме, поэтому, вы, как юридически слабая сторона, точно не знаете всех хитростей и обходных путей в договоре, а ваш юрист, наоборот, увидит все шероховатости.
Если застройщик откажется давать вам копию, то это еще один маленький звоночек. Хотя, бывают случаи, когда вы анализируете дома один договор, а на подпись вам подсовывают другую редакцию с внесенными в него «отходными путями» для застройщика. Поэтому еще раз — юрист должен быть, и желательно, чтобы он присутствовал с вами до завершения сделки. Для вашей юридической безопасности.
Договор долевого участия содержит полную информацию об объекте недвижимости, его цене и сроках его ввода в эксплуатацию. А также о сроках передачи его в собственность покупателя. И этот документ является главным свидетельством ваших отношений в случае разбирательств в суде.
Иногда застройщики, чтобы оставить себе место для маневров, увеличивают список форс-мажорных ситуаций, по которым некоторые из своих обязательств могут не выполнять. Например, сослаться на погодные условия или на недобросовестных поставщиков. Это уловки и они противоречат законодательству.
Зачем нужно проверять застройщика?
Прежде всего нужно обсудить боле широкий вопрос – тему обманутых дольщиков, разобрать историю и причину возникновения этой проблемы. Некоторые дольщики сталкиваются с тем, что они не могут въехать в купленные ими квартиры и ждут достройки многоквартирных домов годами.
Проблема обманутых дольщиков циклична, она происходит с каждым экономическим кризисом, проблема впервые постигла застройщиков России в 2005 году, когда происходил мировой экономический кризис, и, соответственно банки перестали кредитовать застройщиков и начали складываться пирамиды. Обанкротилось очень много застройщиков, руководство некоторых из них уехало за рубеж, потому что они не смогли исполнить свои обязательства перед дольщиками. Следующий кризис был в 2015 году, аналогично также компании застройщики ликвидировались, а порядка 60 тысяч дольщиков остались без вложенных денег и без квартир, то есть они остались «у разбитого корыта».
Самая главная проблема заключалась в том, что эти застройщики не проверялись, людей привлекала низкая цена недвижимости, они доверяли компаниями свои денежные средства и сами несли деньги в провальные проекты.
Несмотря на большое количество долгостроев и число обманутых дольщиков, риски по-прежнему возникают у сегодняшнего покупателя новостроек.
Перспективы и амбиции компании
Еще один очень важный момент — это перспективы и амбиции застройщика. Читая новости, мы можем смотреть информацию о новых приобретениях компании, например, приобретенных земельных участках, промышленных территориях. Эти объекты в последующем, в процессе реконструкции или сноса и строительства на этих территориях новых жилых комплексов дадут застройщику новые проекты. Поэтому, если видна активность застройщика, заключаются новые сделки, то это является хорошим плюсом. Данный момент нужно обязательно включать в анализ надежности застройщика.
Амбиции – ключевой пункт, потому что он показывает, насколько застройщик хочет развиваться, насколько он ценит и вкладывает все силы и ресурсы в тот результат, который он хочет достичь.
Как проверить застройщика: самое важное, на что обратить внимание
— Регистрационные и учредительные документы: свидетельство о регистрации, устав, ИНН, соответствие данным в них информации, предоставляемой застройщиком и размещенной на сайте ФНС.
— Сайт застройщика, где должна быть размещена регистрационная документация, данные по сданным в эксплуатацию объектам, необходимая документация и информация по возводимым зданиям.
— Договор страхования, в котором предусмотрены риски замораживания строительства или банкротства застройщика.
— Предыдущие проекты застройщика, в частности, соблюдение сроков их сдачи.
— Финансовая устойчивость застройщика и источники финансирования строительства.
— Судебная активность компании, возбужденные исполнительные производства, присутствие долгов по выплате налогов.
— Наличие информации о застройщике в едином реестре девелоперов и отсутствие данных о нем в реестрах недобросовестных компаний.
— Документы на новостройку: разрешение на строительство и проектная декларация.
— Право собственности или аренды земельного участка, где строится многоквартирный дом.
— Степень готовности дома и темпы строительства.
Риски приобретения жилья в новостройке
Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.
- Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
- Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
- Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
- Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
- Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом
Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования
Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд
Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда
Необходимые документы
Обязательно проверяется благонадежность застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Для этого изучаются документы компании, которые должны находиться в свободном доступе для каждого потенциального дольщика. Обычно они располагаются на сайте фирмы, но можно прийти в ее офис и запросить документацию в бумажном виде.
Дополнительно придется обращаться в другие организации. Проверке подвергаются следующие документы:
- Разрешение на строительство. Его можно получить в администрации региона, причем обращаться следует в департамент, курирующий строительство домов в городе. Важно сравнить документы застройщика с оригиналом. Разрешение обладает ограниченным сроком действия, поэтому, если оно просрочено, желательно отказаться от покупки жилья.
- Проектная декларация. Компания, занимающаяся возведением многоквартирного дома, должна иметь проект. Именно на него опираются дольщики при выборе квартиры. В проекте содержится много важной информации, к которой относятся разрешение на строительство, цель и этапы работы, количество и параметры квартир, адрес дома, назначение всех помещений, состав общего имущества, срок сдачи объекта в эксплуатацию. Приводятся возможные риски и даты покупки страховки. Указываются цена строительства дома, список задействованных подрядчиков, поручители и инвестиции, используемые для возведения объекта. Проект публикуется строительной фирмой на сайте до заключения первого договора с дольщиком. В ином случае это будет являться нарушением.
- Результат прохождения государственной экспертизы. Он включается в проектную декларацию. Экспертиза подтверждает, что объект проверен и соответствует требованиям законодательства и строительным нормам. Проверкой занимаются различные государственные органы в каждом регионе. Получить результат застройщик обязан до начала возведения объекта, поэтому, если он отсутствует, это является основанием для отказа в покупке жилья в доме.
- Бумаги на землю. В них содержится статус земельного участка, на котором возводится дом. Для получения сведений можно через интернет заказать в Росреестре выписку из ЕГРН на землю. В ней содержится информация о владельце территории, обременениях или иных ограничениях.
- Уставная документация. К ней относятся устав, свидетельство о регистрации и постановке на учет в отделении ФНС, выписка из ЕГРЮЛ. В этих бумагах должна содержаться достоверная информация, которую можно проверить самостоятельно. Узнать застройщика дома не составит труда: разные выписки из государственных учреждений предлагаются бесплатно в электронном виде.
В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?
- Если нет необходимой документации на строительство жилого дома;
- Участок земли под строительство имеет категорию, не позволяющую возведение на нем многоквартирного жилого дома;
- Строки строительства дома многократно переносились;
- Менялся застройщик;
- Квартира предлагается по цене, которая значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в том же районе города;
- Представитель компании дает недостоверные или противоречивые данные об объекте строительства;
- Застройщиком выступает индивидуальный предприниматель или вместо застройщика квартиру предлагает генеральный подрядчик, другой инвестор;
- Если предлагается заключить любой другой договор, кроме договора участия в долевом строительстве.
Как проверить застройщика?
Проще всего конечно посмотреть наше видео о проверке застройщика, которое размещено на этой странице. Воспользовавшись описанной там инструкцией, провести анализ всей документации и доступной информации. Конечно качество такого анализа будет в разы ниже, чем анализ проведенный профессионалами. Тем не менее — это лучше чем ничего.
И так, что можно проверить самостоятельно?
- Уставный капитал компании застройщика;
- Учредителей и генерального директора компании;
- Количество реализованных проектов и наличие там просрочек;
- Историю компании по открытым источникам в интернете;
- Отзывы о компании застройщика;
- Наличие задолженностей по исполнительным производствам;
- Наличие судебных споров с дольщиками, подрядчиками и государством.
Что сможем сделать мы в дополнение к вышеуказанным способам проверки:
- Анализ финансовой отчетности застройщика;
- Проверка проектной документации;
- Проверка на наличие аффилированности с лицами, имеющими негативную репутацию;
- Проверка рисков банкротства по методикам Альтмана, Тафлера, Фулмера, Сайфулина-Кадыкова и Зайцевой;
- Анализ соотношения кредиторской и дебиторской задолженности;
- Анализ кредитной нагрузки;
- Анализ информации о реорганизациях, ликвидации
- Анализ правопредшественников и правопреемников;
- Сбор информации о проводимых проверках и их результатах;
- Сбор информации о членстве в СРО, а так же о наличии лицензий;
- Полный анализ судебных дел с участием застройщика;
- Анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;
- Анализ репутации застройщика;
- Предоставление отчета о проведенной проверке с заключением юриста о рисках инвестирования.
Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.
Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.
Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.
Оценка застройщика и перспективы банкротства: как выбрать застройщика при покупке квартиры
Есть ряд способов, как проверить выбранного застройщика при покупке квартиры, ведь именно на нем будет лежать контроль процесса строительства. Покупатель имеет полное право получать следующую информацию:
- на протяжении скольких лет компания осуществляет свою деятельность, сооружая жилые дома (предпочтение лучше отдавать компаниям с более чем 5-летним стажем);
- документацию на объект, начиная от свидетельства о государственной регистрации застройщика, заканчивая подробной информацией о планировке, инфраструктуре;
- сведения о том, в каких банках строительная компания получала аккредитацию (доверие вызывают организации, у которых недвижимость можно приобрести в ипотеку);
- сведения о количестве завершенных объектов (чем их больше, тем лучше);
- сведения об учредителе (важно понять, кто будет строить ваш дом, какой багаж у него за спиной и опыт в строительной отрасли и нужно проверить, нет ли на нем темных дел в прошлом);
- иски к застройщику (проверить в интернете количество неисполненных исков к застройщику и подавались ли требования о банкротстве);
- уставной капитал (не стоит инвестировать в стройку миллионы рублей, если все чем отвечает застройщик это 10 000 рублей);
- анализ отзывов в социальных сетях жителей микрорайона и дольшиков (очень осторожно т.к. могут быть проплаченные отзывы конкурентов).
Когда есть несколько вариантов, чтобы выбрать, у какого застройщика лучше покупать новую квартиру, покупателю нужно ознакомиться с информацией, содержащейся на сайтах компаний, а также отзывами на форумах. Не помешает посещение строительной площадки, общение с начальником бригады.
Актуален вопрос банкротства строительной компании, которое влечет за собой комплекс неблагоприятных последствий – покупателям приходится обращаться к судебным органам за защитой своих прав. Законодательной базой предусмотрен ряд правил, направленных на контроль финансового состояния застройщиков, а также защиту интересов инвесторов.
Застройщик обеспечивает исполнение обязательств путем страхования своей ответственности перед инвесторами. В случае банкротства, вкладчики вправе требовать денежное возмещение либо передачу квартир в натуре с последующим формированием жилищного кооператива.