Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если второй собственник против?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников
Гражданский кодекс предусматривает возможность владения квартирой на праве общей долевой собственности. Однако закон не ограничивает максимальное количество собственников. Поэтому жилое помещение может быть одновременно в собственности любого количества владельцев.
Жилищное законодательство предусматривает минимальную норму жилья на 1 человека, на 2 граждан и на каждого следующего. В зависимости от количества членов семьи и общей площади квартиры. Семья может получить статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Однако никто не запретит продолжать вселять родственников.
Права на жилье есть только у собственников объекта. Именно собственник имеет право не только проживать, но и распоряжаться объектом. Владелец может продать свою долю, завещать или подарить.
В последние годы большое распространение получил выкуп долей в квартире черными риелторами. Доля оформляется в собственность граждан, которые вселяются и отравляют жизнь сособственников с целью выкупить их доли за бесценок (профессиональные соседи).
С 2017 года Государственная дума рассматривает законопроект, направленный на запрет продажи микродолей, чтобы защитить права добросовестных долевых собственников. Однако закон не был принят.
Основные изменения, которые предусматривает законопроект:
- сохранение права на вселение в квартиру только для владельцев определенного количества кв. м.;
- наложение запрета на регистрацию граждан сверх нормы площади (1 зарегистрированный гражданин на 8 кв.м.);
- возможность продажи микродолей только совладельцам (в том числе в принудительном порядке).
В целом, принятие законопроекта не должно повлиять на законные сделки и наследование квартир. Запрет налагается исключительно на приобретение долей посторонними гражданами.
Законодатель желает снизить дробление квартир на доли и закрыть пробел в нормах закона для черных риелторов. В 2020 году отсутствуют законные методы борьбы с захватом жилья профессиональными соседями.
Как правильно продать свою долю в квартире?
Если все же вы решили продавать свою долю, то важно все сделать правильно, с соблюдением законности, отмечает Гусятников. «С юридической точки зрения, для собственника нет преград к продаже своей доли в недвижимости, – говорит юрист. – Но надо будет выполнить ряд условий. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ остальные собственники имеют преимущественное право покупки вашей доли. Это значит, что вы должны предложить ее приобрести сначала им. Если они откажутся, то можете продавать ее кому угодно. Еще один важный момент – цена, по которой вы будете продавать долю посторонним людям, не должна быть ниже той, по которой вы предлагали ее своим сособственникам».
Уведомить остальных дольщиков надо официально, через нотариуса, говорит эксперт. «Он сам подготовит и отправит все необходимые документы. С того момента, как другие собственники вашей квартиры получат письмо, у них будет месяц на принятие решения. Если они захотят купить вашу долю или официально отказаться, они должны будут прийти к нотариусу и оформить соответствующие документы. Если никакого ответа не последует, это тоже не будет препятствием. После истечения 30-ти дневного срока вы сможете продать свою долю посторонним людям», – объясняет юрист.
Но если вы не уведомите остальных собственников в соответствии с законом, то они могут в судебном порядке в течение трех месяцев подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя.
Что делать, если собственность совместная, а не долевая?
По словам Александра Цыганова, лучше, если доля уже выделена и определена комната или комнаты, которыми пользуется продавец. В этом случае покупатель сразу понимает, что именно он покупает и как будет пользоваться. Хотя и здесь могут возникнуть споры по местам общего пользования – кухня, коридор, прихожая, санузлы. Могут возникать споры по встроенным шкафам в коридоре и даже площади, которую будут занимать шкафы и столы на кухне.
Но еще сложнее ситуация, если доли не выделены и речь идет о совместной собственности. «Сначала нужно будет определить и выделить доли, – говорит эксперт. – А значит, могут возникнуть споры. Например, если недвижимость приобреталась в браке. В этом случае возможны судебные споры, которые могут затянуться на несколько лет, пока не исчерпаются возможности кассации и апелляции. Например, есть прецедент, когда, казалось бы, простое дело по разделу купленной во время брака квартиры даже с заранее выделенными супружескими долями рассматривали во всех инстанциях от районного до Верховного суда и в результате изменили пропорцию с равных до 17% к 183% – с учетом реальных вложений бывших супругов, основанных на добрачной собственности».
«После выделения долей каждый собственник может продать свою часть с обязательным уведомлением о своем желании другого. И напоследок еще один важный нюанс – при продаже доли квартиры или дома обязательно нотариальное удостоверение сделки», – заключил эксперт.
Опасности отсутствие согласия
Соблюдение правила преимущественной покупки является обязательным требованием действующего законодательства, несоблюдение которого грозит для продавца негативными последствиями. Наибольшая опасность заключается в том, что в случае наличия претензий со стороны другого собственника доли в отношении сделки, договор может быть признан недействительным.
В результате удовлетворения иска владельца, чьи права были нарушены, участники вернутся на исходные позиции.
Для продавца это будет означать:
- аннулирование сделки;
- трату времени и сил;
- обязанность вернуть деньги покупателю;
- уплату неустойки в размере, назначенной судом;
- судебные расходы.
Собственники долей, при игнорировании продавцом права их преимущественной покупки, могут в течение 3-х месяцев подать иск в суд для возможности использования своих прав в полном объеме.
Не рекомендуем. Попробуйте обойтись без попыток досудебного урегулирования после получения нескольких отказов в том числе письменного. Потому что совладелец может из вредности испортить жизнь и усложнить дело.
Что может сделать непримиримый дольщик:
- Подарить долю третьему лицу или несовершеннолетнему ребенку. Вы сможете выселить нового дольщика, потратив больше времени, денег и сил. Придется снова собрать документы, оплатить пошлину, подать в суд и ждать результата. В случае с несовершеннолетним все может быть еще сложнее, так как к делу могут привлечь опеку и комитет по защиты детей. В результате поднимается ненужная шумиха, что замедлит судебный процесс.
- Попробовать вселиться в жилье. Суду важен сам факт попытки. Вы можете не пустить дольщика в квартиру, но тогда он позовет участкового, который станет оформлять акт и привлечет внимание соседей. Акт участкового или показания соседей докажут суду, что совладелец пытался попасть в квартиру. Если попытка въехать в квартиру будет после подачи документов, то она сыграет против дольщика. Ведь суд увидит, что интерес к имуществу вызвал факт суда. Поэтому условие, при котором дольщик пытался попасть в квартиру, тоже важно.
Итог. Как действовать
- Пробуйте договориться. Если не получается сразу, то узнайте причины отказа, заключите договор на взаимовыгодных условиях или предложите большую сумму.
- Если не достучаться — пишите письмо. Умный и грамотный человек поймет, что следующим этапом может быть суд, который он имеет шанс проиграть, получив компенсацию ниже вашего предложения. Возможно, вы договоритесь.
- Эффекта нет в течение 10 дней — оцените свои шансы отсудить долю, воспользовавшись информацией в нашей статье и информацией по решениям суда. Нужны гарантии? Пусть юрист даст оценку дела на бесплатной консультации.
- Если есть шансы на победу в суде, то собирайте документы. Обратитесь к юристу за составлением иска. Все остальное можно сделать самостоятельно.
- Перед отправкой документов сделайте копии! Суд может потерять бумагу и дело встанет. Копии документов сделать несложно, но бывает очень полезно.
Продажа долевой недвижимости
Если вы владеете долей в квартире или доме, и вас такое положение дел не устраивает, то решить данную проблему можно несколькими способами.
- Предложить второму собственнику продать имущество и поделить деньги пропорционально величине долей. В этом случае не имеет значения количество людей, наличие детей или постоянное проживание на данной жилплощади.
- Продать свою долю недвижимости второму владельцу или, если он не согласен, постороннему лицу. Однако надо помнить о преимущественном праве выкупа доли совладельцем.
- Предложить второму собственнику выкупить долю у него. В дальнейшем квартиру можно будет продать либо пользоваться ей единолично.
Продажа квартиры при совместной собственности
Если на жилое помещение установлена совместная собственность (например, супругов в браке), любое распоряжение с ней требует согласия обоих сторон. Никакого официального уведомления делать не придется, для совершения сделки оба собственника должны подписать договор купли-продажи и передать целую квартиру в собственность других граждан.
Как быть, если супруги развелись, и одному из бывших партнеров необходимо получить свою часть денежных средств за жилье? Продать недвижимость, пока она находится в совместной собственности, без согласия второго собственника нельзя, ни при каких обстоятельствах. Предварительно потребуется перевести ее в общую долевую собственность, либо разделить в судебном порядке.
Как продать квартиру через суд, если один из собственников против продажи жилья? Эта процедура будет неизбежна, если второй владелец не согласился на добровольный порядок распределения долей между гражданами. При рассмотрении подобных дел в суде речь будет идти не о продаже квартиры, а об определении долей истца и ответчика.
Допускаются следующие варианты распределения долей на совместную недвижимость в судебном порядке:
- выдел истцу и ответчику равных долей (стандартное правило при бракоразводных процессах);
- выдел в неравномерных долях (например, ввиду необходимости соблюсти права и интересы детей, либо недобросовестное отношение к семейному бюджету одного из бывших супругов);
- передача квартиры в собственность одного из граждан с одновременной выплатой в пользу второй стороны компенсации за часть квартиры.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Допускается ли продажа доли без согласия других собственников
Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.
В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.
Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».
На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Но существуют риски:
- можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
- сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.
Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.
Как оформить сделку с долей?
Прежде чем приступить к мероприятиям по оформлению доли, продавцу нужно знать главное правило. Он не может продать ее постороннему покупателю по заниженной цене. Она не может быть меньше той, что указывалась в письме.
Доля – это не квартира, а только ее часть. Именно поэтому к такого рода сделкам действующее законодательство предъявляет определенные требования, которые должны учесть стороны. Подобные документы оформляются в нотариальной конторе.
С одной стороны, это существенно упрощает процедуру, ибо нотариус не только сам готовит документ, но и после его удостоверения самостоятельно отправляет документы в Росреестр. С другой стороны, такие услуги не бесплатны. Поэтому, прежде чем идти в нотариальную контору, участникам придется договориться о том, кто будет нести эти траты.
Новый владелец доли считается таковым с момента, как только сотрудники Росреестра внесут соответствующие изменения в регистрационную запись о данном жилом помещении.
Как продать квартиру, если один из собственников против? Как вариант можно склонить его на свою сторону, если он увидит в этом явные выгоды для себя. Если нет, остается единственное — реализация собственной доли.
Если жилье находится во владении двух граждан, и один из них намерен распорядиться своей долей, нет необходимости получать от другого одобрения продажи. Но необходимо выполнить одно единственное условие, которое прямо прописано в Гражданском кодексе РФ (ст. 250).
Письменное предложение выкупа доли можно составить в произвольной форме, но обязательно указать в нем стоимость. Это ключевое условие. Продавать постороннему человеку за меньшую цену нельзя. Иначе продавец рискует получить судебный иск.
При распоряжении долей следует строго соблюдать требования закона. Главное условие – нотариальное оформление. При визите к нотариусу следует запастись денежными средствами. Размер трат будет зависеть от стоимости реализуемого имущества.
Документы для сделки с долями в жилом помещении
Для оформления сделки по продаже доли в жилом помещении понадобятся следующие документы:
- паспорта продавца и покупателя
- договор купли-продажи доли в жилом помещении
- если правом собственности на долю в квартире также обладает супруг, за которым официально право на зарегистрировано, лучше получить письменное нотариальное согласие супруга на продажу доли
- документы о праве собственности на долю в квартире
- документы-основания возникновения права собственности на долю в квартире (договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства, договор дарения или др.)
- технический паспорт на помещение
- справка о размере задолженности или об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- уведомление о продажи доли других долевых собственников и документы о вручении/направлении уведомления, а также при наличии письменные отказы других долевых собственников от приобретения доли
- сведения о зарегистрированных лицах
Приведенный перечень документов является примерным, необходим, в том числе, для проверки юридической чистоты сделки. Какие-то документы могут отсутствовать, например, согласие супруга, если он не собственник или продавец не состоит в браке.
НДФЛ при продаже доли в квартире
По общему правилу, при продаже доли в квартире лицо обязано задекларировать доход и уплатить с него НДФЛ.
Однако, в отдельных случаях лицо может быть освобождено от уплаты НДФЛ или налог может быть уменьшен.
Если лицо владеет долей в квартире более 3-х лет, то при продаже доли в квартире оно не обязано уплачивать НДФЛ. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности.
С 01.01.2020 срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья, т.е., когда лицо продает долю в квартире, которая является его единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое приобретено в течение 90 дней до той даты, когда произведена госрегистрация перехода права собственности на проданную долю в жилье.
В иных случаях срок владения объектом недвижимости должен составлять 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с продажи.
Если нет оснований для освобождения от НДФЛ, тогда можно уменьшить сумму налога на сумму имущественных налоговых вычетов или сумму расходов на приобретение соответствующего имущества.
Поскольку вопрос с уплатой НДФЛ является серьезным, чтобы не допустить ошибку следует изучить положения налогового законодательства на момент продажи по данному вопросу либо проконсультироваться непосредственно в налоговом органе.