Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение между залогодержателями о старшинстве залогов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках дела о банкротстве Липецкого металлургического , основанного в 1900 г. (далее – завод, должник), Верховный Суд РФ рассмотрел вопрос о старшинстве залогов в процедуре банкротства. Дело оказалось запутанным с точки зрения фактуры, загроможденным многочисленными уступками, поручительствами, залогами, однако весьма несложным с точки зрения права. Если разобраться в перипетиях прав требования и судьбе заложенного имущества, то становится ясно, что речь идет о применении двух-трех норм права. Главное – разобраться.
Понятие и принцип старшинства залога
Одна и та же вещь может быть несколько раз заложена для исполнения требований различных залогодержателей и разных и обеспечения разных обязательств.
Ст. 342 Кодекса устанавливает понятие: старшинство залогов – это положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими за счет получения удовлетворения из соответствующей стоимости залогового имущества.
Общий порядок старшинства закреплен в ч. 1 ст. 342 Кодекса: при становлении вещи как предмета еще одного договора залога, преимущественным правом на получение удовлетворения из стоимости такой вещи пользуются предшествующие залогодержатели, и лишь потом – последующие.
Следует отметить, что применение общего порядка старшинства практически сводит к нулю обеспечительную функцию, которой мог бы обладать последующий залог. Другими словами, при передаче имущества в еще один залог, последующий залогодержатель будет нести риски неполучения удовлетворения из стоимости, ведь первоначально будут исполнены требования всех предшествующих.
Необходимость уведомления залогодержателя о предшествующих залогах
Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.
Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.
Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.
При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:
- ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
- ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.
В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:
- в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
- касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.
На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.
Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита. Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом. Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.
Комментарии к ст. 342 Гражданского кодекса
1. В силу закрепленного в п. 1 комментируемой статьи принципа старшинства залогов удовлетворение последующего залогодержателя производится после удовлетворения предшествующего залогодержателя.
При определении старшинства нужно исходить из времени возникновения права залога. В случае установления залога в обеспечение будущего или условного требования старшинство определяется не моментом возникновения полного обеспечиваемого требования, а моментом заключения договора о залоге. Иначе более заботливый залогодержатель становился бы в худшее положение, чем другие залогодержатели.
Особенности последующей ипотеки предусмотрены ст. ст. 43 — 46 Закона об ипотеке.
Очередность удовлетворения залогодержателей должна соблюдаться и в случае банкротства залогодателя.
2. Нарушение договорного запрета последующих залогов рассматривается в судебной практике как нарушение п. 2 комментируемой статьи, влекущее в соответствии со ст. 168 ГК ничтожность договора о последующем залоге (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 марта 2008 г. N А19-13608/07-Ф02-948/08; Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июля 2008 г. N А57-6867/07-19). Кроме того, предыдущий залогодержатель вправе на основании подп. 1 п. 2 ст. 351 ГК потребовать досрочного удовлетворения своих требований, а если это требование не будет исполнено, обратить взыскание на предмет залога.
Отметим, что договор о последующем залоге есть сделка по распоряжению заложенным имуществом, совершенная без согласия залогодержателя. Поэтому вопреки указанной судебной практике здесь должны применяться последствия распоряжения предметом залога, совершенного без согласия залогодержателя (см. п. 3 коммент. к ст. 346 ГК РФ).
3. Убытки, о которых говорится в п. 3 комментируемой статьи, состоят в разнице между суммой, полученной последующим залогодержателем, и суммой, которую он мог бы получить, являясь первым залогодержателем.
4. Последующий залог приводит к появлению нескольких залогодержателей. Поэтому в случае необходимости дачи согласия залогодержателя (например, согласия, предусмотренного абз. 1 п. 2 ст. 346 ГК РФ) оно должно даваться всеми залогодержателями. Любой из залогодержателей вправе заявить требования, основанные на ст. 351 ГК РФ.
5. Если предшествующий залогодержатель удовлетворяет свои требования за счет стоимости предмета залога ранее последующего залогодержателя, то последующий залогодержатель приобретает право залога на сумму, оставшуюся после погашения требований предыдущего залогодержателя, и удовлетворяется за счет этой суммы.
В случае перехода предмета залога в собственность залогодержателя (см. п. 1 коммент. к ст. 334 ГК РФ) удовлетворение последующих залогодержателей становится невозможным, вследствие чего последующие залоги прекращаются. Если предмет залога переходит в собственность залогодержателя и его стоимость превышает размер обеспеченного требования, то последующий залогодержатель приобретает залоговое право на средства, полученные залогодателем от предшествующего залогодержателя.
6. При указанных в п. 4 комментируемой статьи условиях залогодержатель вправе потребовать досрочного удовлетворения за счет заложенного имущества. Соответствующее требование может быть заявлено до обращения взыскания последующим залогодателем на предмет залога, т.е. до его продажи. Залогодержатель, который не заявил о досрочном удовлетворении своих требований за счет предмета залога, не утрачивает право залога на этот предмет. Залоговое обременение сохраняется для нового собственника, считающегося новым залогодателем (ст. 353 ГК РФ).
По смыслу п. 4 комментируемой статьи продажа имущества по требованию последующего залогодержателя производится без согласия предшествующего залогодержателя.
Поскольку залоговое обременение в пользу предшествующего залогодержателя сохраняется, реализовать предмет залога последующему залогодержателю будет довольно затруднительно. Желающих купить предмет, находящийся в залоге, найдется немного. Если предмет залога не удастся продать и последующий залогодержатель оставит его за собой (п. 6 ст. 350 ГК РФ), то он сам займет место залогодателя по отношению к предшествующему залогодержателю.
Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)
1. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
2. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
4. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.
1. В комментируемой статье, новая редакция которой вступила в силу с 01.07.2014, более подробно по сравнению с предыдущей редакцией урегулирована ситуация, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (т.н. последующий залог). В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Указанное правило действовало и ранее.
В письме Федеральной службы судебных приставов от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП даны разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество. В частности, указывается, что решение вопроса о том, кто из взыскателей является предшествующим залогодержателем, зависит:
— применительно к заложенному недвижимому имуществу — от даты регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, залогового обременения;
— применительно к заложенному движимому имуществу — от даты заключения договора залога.
При наличии нескольких взыскателей-залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается в порядке, который подлежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя. Если в процессе обращения взыскания на заложенное имущество судебному приставу-исполнителю стало известно о предшествующем договоре залога, ему рекомендуется незамедлительно проинформировать предшествующего залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу последующего залогодержателя.
2. Законодательной новеллой являются нормы о возможности изменения старшинства залогов, т.е. соотношения последующего и предшествующего залогов. Устанавливаются два правила. Во-первых, старшинство залогов может быть изменено соглашением между залогодержателями, во-вторых, — соглашением между одним, нескольким или всеми залогодержателями и залогодателем.
В ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Возможность заключения соглашения между залогодержателями напрямую законом не установлена, хотя и не запрещена.
Если суммы по основным обязательствам, обеспеченным залогом, различны у двух залогодержателей, то изменить соотношение предшествующего и последующего залогов можно только в рамках обеспеченных сумм. При этом замена предмета залога не влияет на старшинство прав залогодержателей.
Для изменения старшинства залогов посредством соглашения характерно то, что оно не затрагивает права третьих лиц, т.е. субъектов, не являющихся сторонами данных соглашений. Расширительное толкование данной нормы ГК РФ приводит к выводу, что в той части, в которой данные соглашения влекут за собой подобного рода изменения, они (соглашения) являются недействительными.
3. Согласно п. 2 комментируемой статьи последующий залог допускается, если он не запрещен законом.
Условия, на которых может быть заключен договор последующего залога, могут быть определены в предшествующем договоре залога, в таком случае они являются обязательными к соблюдению. Нарушение указанных условий дает право предшествующему залогодержателю требовать от залогодателя возмещения причиненных этим несоблюдением убытков (о понятии убытков см. ст. 15 ГК РФ).
4. В п. 3 комментируемой статьи закреплена обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. К данным сведениям относится информация об условиях договора залога, в т.ч. предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также при установлении соответствующих условий — условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Аналогичная обязанность залогодателя была закреплена в п. 3 комментируемой статьи в прежней редакции, но в качестве санкции при этом указывалось, что залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением указанной обязанности. В соответствии же с новой редакцией данного пункта залогодатель отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения указанной обязанности при условии, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах. Указанное правило закреплено по аналогии с положением п. 1 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
5. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на залогодателя, заключившего последующий договор залога, обязанность незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. Эти положения являются нововведениями ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ, закрепленными по аналогии с нормой п. 2 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». О форме такого уведомления ничего не сказано. К подобным уведомлениям применимы общие правила о юридически значимых сообщениях (см. ст. 165.1 ГК РФ и комментарий к ней).
- Часть первая гражданского кодекса. Часть первая гражданского кодекса
- Раздел I. Общие положения
- Подраздел 1. Основные положения
- Глава 1. Гражданское законодательство
- Глава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав
- Подраздел 2. Лица
- Глава 3. Граждане (физические лица)
- Глава 4. Юридические лица
- Параграф 1. Основные положения
- Параграф 2. Коммерческие корпоративные организации
- Параграф 4. Государственные и муниципальные унитарные предприятия
- Параграф 6. Некоммерческие корпоративные организации
- Параграф 7. Некоммерческие унитарные организации
- Глава 5. Участие российской федерации, субъектов российской федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством
- Подраздел 3. Объекты гражданских прав
- Глава 6. Общие положения
- Глава 7. Ценные бумаги
- Параграф 1. Общие положения
- Параграф 2. Документарные ценные бумаги
- Параграф 3. Бездокументарные ценные бумаги
- Глава 8. Нематериальные блага и их защита
- Подраздел 4. Сделки. решения собраний. представительство
- Глава 9. Сделки
- Параграф 1. Понятие, виды и форма сделок
- Параграф 2. Недействительность сделок
- Глава 9.1. Решения собраний
- Глава 10. Представительство. доверенность
- Подраздел 5. Сроки. исковая давность
- Глава 11. Исчисление сроков
- Глава 12. Исковая давность
- Раздел II. Право собственности и другие вещные права
- Глава 13. Общие положения
- Глава 14. Приобретение права собственности
- Глава 15. Прекращение права собственности
- Глава 16. Общая собственность
- Глава 17. Право собственности и другие вещные
- Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- Глава 19. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления
- Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав
- Раздел III. Общая часть обязательственного права
- Подраздел 1. Общие положения об обязательствах
- Глава 21. Понятие обязательства
- Глава 22. Исполнение обязательств
- Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств
- Параграф 1. Общие положения
- Параграф 2. Неустойка
- Параграф 3. Залог
- Параграф 4. Удержание вещи
- Параграф 5. Поручительство
- Параграф 6. Независимая гарантия
- Параграф 7. Задаток
- Параграф 8. Обеспечительный платеж
- Глава 24. Перемена лиц в обязательстве
- Параграф 1. Переход прав кредитора к другому лицу
- Параграф 2. Перевод долга
- Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств
- Глава 26. Прекращение обязательств
- Задавайте вопрос из любого региона России на форуме и получите ответ сразу нескольких юристов.
- Общайтесь с юристами в чате.
- Пользуйтесь дополнительными платными юридическими услугами.
- Получайте полезный контент.
- Общайтесь с авторами вопросов в чате.
- Дополнительный заработок.
- Отвечайте на вопросы на форуме.
- Ведите собственную страницу.
- Публикуйте статьи, показывая уровень Вашей экспертности, привлекая новых клиентов.
1. В комментируемой статье, новая редакция которой вступила в силу с 01.07.2014, более подробно по сравнению с предыдущей редакцией урегулирована ситуация, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (т.н. последующий залог). В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Указанное правило действовало и ранее.
В письме Федеральной службы судебных приставов от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП даны разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество. В частности, указывается, что решение вопроса о том, кто из взыскателей является предшествующим залогодержателем, зависит:
— применительно к заложенному недвижимому имуществу — от даты регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, залогового обременения;
— применительно к заложенному движимому имуществу — от даты заключения договора залога.
При наличии нескольких взыскателей-залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается в порядке, который подлежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя. Если в процессе обращения взыскания на заложенное имущество судебному приставу-исполнителю стало известно о предшествующем договоре залога, ему рекомендуется незамедлительно проинформировать предшествующего залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу последующего залогодержателя.
2. Законодательной новеллой являются нормы о возможности изменения старшинства залогов, т.е. соотношения последующего и предшествующего залогов. Устанавливаются два правила. Во-первых, старшинство залогов может быть изменено соглашением между залогодержателями, во-вторых, — соглашением между одним, нескольким или всеми залогодержателями и залогодателем.
В ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Возможность заключения соглашения между залогодержателями напрямую законом не установлена, хотя и не запрещена.
Если суммы по основным обязательствам, обеспеченным залогом, различны у двух залогодержателей, то изменить соотношение предшествующего и последующего залогов можно только в рамках обеспеченных сумм. При этом замена предмета залога не влияет на старшинство прав залогодержателей.
Для изменения старшинства залогов посредством соглашения характерно то, что оно не затрагивает права третьих лиц, т.е. субъектов, не являющихся сторонами данных соглашений. Расширительное толкование данной нормы ГК РФ приводит к выводу, что в той части, в которой данные соглашения влекут за собой подобного рода изменения, они (соглашения) являются недействительными.
3. Согласно п. 2 комментируемой статьи последующий залог допускается, если он не запрещен законом.
Условия, на которых может быть заключен договор последующего залога, могут быть определены в предшествующем договоре залога, в таком случае они являются обязательными к соблюдению. Нарушение указанных условий дает право предшествующему залогодержателю требовать от залогодателя возмещения причиненных этим несоблюдением убытков (о понятии убытков см. ст. 15 ГК РФ).
4. В п. 3 комментируемой статьи закреплена обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. К данным сведениям относится информация об условиях договора залога, в т.ч. предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также при установлении соответствующих условий — условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Аналогичная обязанность залогодателя была закреплена в п. 3 комментируемой статьи в прежней редакции, но в качестве санкции при этом указывалось, что залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением указанной обязанности. В соответствии же с новой редакцией данного пункта залогодатель отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения указанной обязанности при условии, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах. Указанное правило закреплено по аналогии с положением п. 1 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
5. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на залогодателя, заключившего последующий договор залога, обязанность незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. Эти положения являются нововведениями ФЗ от 21.12.2013 N 367-Ф��, закрепленными по аналогии с нормой п. 2 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». О форме такого уведомления ничего не сказано. К подобным уведомлениям применимы общие правила о юридически значимых сообщениях (см. ст. 165.1 ГК РФ и комментарий к ней).
Для Граждан:
Для Юристов:
Залог имущества как обеспечительная мера
Мы говорим о залоге, но до сих пор не рассмотрели вопрос о том, что может быть его предметом.
Предмет залога — это и есть имущество, за счет которого будут удовлетворяться требования кредитора при ненадлежащем исполнении должником своих обязательств (ст. 336 ГК РФ).
Имущество здесь понимается в широком смысле: это как вещи, так и имущественные права. Исключением является имущество:
- на которое обращение взыскания не допускается;
- неразрывно связанное с личностью кредитора.
Чаще всего предметом залога являются вещи, за исключением тех, оборот которых запрещен в силу закона. Залог вещей ограниченных в обороте иногда допускается при соблюдении особых правил. Вещи — это предметы материального мира, которые удовлетворяют ту или иную человеческую потребность.
Имущественные права тоже могут быть предметом залога. Вот примеры:
- право требовать возврата долга;
- арендные права с согласия арендодателя;
- права арендодателя;
- право на долю в общей собственности;
- залог исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации.
Но быть предметом залога могут не все имущественные права. Это касается прежде всего непередаваемых прав, не поддающихся денежной оценке:
- личные неимущественные права (касается многих конституционных прав, таких как право на неприкосновенность личности, неприкосновенность жилища и т. д.);
- личные неимущественные права на результаты творческой деятельности (например, право авторства).
Обычно в залог передается имущество уже имеющееся у залогодателя. Но п. 2 ст. 336 ГК РФ допускается залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Например, договор о залоге имущества, которое приобретет заемщик на заемные средства.
При заключении договора о залоге залогодатель обязан письменно сообщить о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога. Это необходимая мера, поскольку любое подобное обременение (вещное право, право аренды, ссуды и т. д.) способно негативно отразиться на стоимости имущества и на возможности его реализации.
Если залогодатель эту обязанность не исполнит, то кредитор вправе требовать досрочно исполнения основного обязательства, либо изменения условий договора о залоге, например, потребовать снижения стоимости залога.
По общему правилу предмет залога остается в обладании залогодателя. Но как законом, так и договором может быть предусмотрена обязанность предмет залога либо залогодержателю, либо третьему лицу.
Условия и форму договора залога регламентирует ст. 339 ГК РФ. В ней указаны существенные условия такого договора.
Сперва кратко их перечислим.
- Предмет залога (имущество, передаваемое в залог).
- Определение существа, размера и срока обеспечиваемого залогом обязательства.
Что касается условий основного обязательства, то в договоре залога достаточно сделать отсылку к основному договору, из которого оно возникло.
Кроме того, в договоре должны быть закреплены условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По условиям договора залога, которые должны или могут содержаться в нем, я подготовил интеллект-карту.
ФЗ №102 «Об ипотеке» (ст. 43) четко определяет понятие последующей ипотеки и возможности ее допущения. В соответствии с данным нормативным актом последующая ипотека – повторный залог имущества, являющегося обеспечением по оформленному, но не выплаченному в полном объеме ипотечному займу, по новому договору обременения имущества.
Кредиторами могут выступать как разные учреждения/лица, так и один и тот же залогодержатель (банк), только по разным кредитам.
Важно понимать, зачем вообще нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация – рефинансирование действующего кредита, то есть перекредитование на более выгодные условия в другом банке. В период переоформления, который может занять некоторое время, на имущество накладывается повторное обременение. Затем, когда с первым банком-кредитором будет произведен окончательный расчет, залог в его пользу будет отменен.
Ключевое условие оформления последующего залога – отсутствие запрещающих условий в предшествующем ипотечном договоре. На практике встречаются договоры:
- не допускающие повторный залог недвижимости;
- уточняющие такую возможность (подробно расписываются условия применения последующей ипотеки);
- не содержащие в себе никаких запретов на последующее обременение имущества.
Многие банки отказываются рисковать, соглашаясь на повторный залог обеспечения, поэтому в ипотечном договоре включается условие, по которому последующая ипотека будет невозможной. Подобных случаев в банковской практике довольно много.
Если сделка регистрировалась, несмотря на наличие запрета в предшествующем документе, то она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи искового заявления от первого залогодержателя).
Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущим ипотечным договором не запрещается такой залог или такая возможность предоставляется при строгом соблюдении условий.
Соблюдение обозначенных в документе условий контролируется кредитной организацией, являющейся залогодержателем по первому договору, а также судебными органами в случае рассмотрения дела в суде.
На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.
Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита. Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом. Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.
Договор последующей ипотеки оформляется по стандартной форме и обязательно должен содержать в себе следующие пункты:
- предмет договора;
- обязанности и права залогодержателя и залогодателя;
- гарантии прав залогодержателя;
- обращение взыскания на предмет залога;
- разрешение споров;
- страхование;
- обязательства и требования, обеспеченные залогом;
- оценка залогового имущества;
- госрегистрация документа;
- адреса и реквизиты сторон.
Обязательно прописывается факт повторного обременения имущества и указываются все реквизиты предшествующего договора.
Как и любой другой ипотечный договор, он подлежит обязательной госрегистрации в регистрирующем органе (в Регпалате или МФЦ).
Нарушение договора
Порча личного имущества
Проблема с автокредитом
Особенности договора аренды
Права и обязанности
Судебная практика по авторскому праву
Иск к страховой компании
Как взять кредит с просрочками
Как взять кредит с просрочками
Незаконное увольнение
1. В случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
Старшинство залогов может быть изменено:
- соглашением между залогодержателями;
- соглашением между одним, несколькими или всеми залогодержателями и залогодателем.
Во всяком случае указанные соглашения не затрагивают права третьих лиц, не являющихся сторонами указанных соглашений.
2. Последующий залог допускается, если иное не установлено законом.
Если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. При нарушении указанных условий предшествующий залогодержатель вправе требовать от залогодателя возмещения причиненных этим убытков.
Комментарий к статье 342 Гражданского Кодекса РФ
1. В силу закрепленного в п. 1 комментируемой статьи принципа старшинства залогов удовлетворение последующего залогодержателя производится после удовлетворения предшествующего залогодержателя.
При определении старшинства нужно исходить из времени возникновения права залога. В случае установления залога в обеспечение будущего или условного требования старшинство определяется не моментом возникновения полного обеспечиваемого требования, а моментом заключения договора о залоге. Иначе более заботливый залогодержатель становился бы в худшее положение, чем другие залогодержатели.
Особенности последующей ипотеки предусмотрены ст. ст. 43 — 46 Закона об ипотеке.
Очередность удовлетворения залогодержателей должна соблюдаться и в случае банкротства залогодателя.
2. Нарушение договорного запрета последующих залогов рассматривается в судебной практике как нарушение п. 2 комментируемой статьи, влекущее в соответствии со ст. 168 ГК ничтожность договора о последующем залоге (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 марта 2008 г. N А19-13608/07-Ф02-948/08; Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июля 2008 г. N А57-6867/07-19). Кроме того, предыдущий залогодержатель вправе на основании подп. 1 п. 2 ст. 351 ГК потребовать досрочного удовлетворения своих требований, а если это требование не будет исполнено, обратить взыскание на предмет залога.
Отметим, что договор о последующем залоге есть сделка по распоряжению заложенным имуществом, совершенная без согласия залогодержателя. Поэтому вопреки указанной судебной практике здесь должны применяться последствия распоряжения предметом залога, совершенного без согласия залогодержателя (см. п. 3 коммент. к ст. 346 ГК).
3. Убытки, о которых говорится в п. 3 комментируемой статьи, состоят в разнице между суммой, полученной последующим залогодержателем, и суммой, которую он мог бы получить, являясь первым залогодержателем.
4. Последующий залог приводит к появлению нескольких залогодержателей. Поэтому в случае необходимости дачи согласия залогодержателя (например, согласия, предусмотренного абз. 1 п. 2 ст. 346 ГК) оно должно даваться всеми залогодержателями. Любой из залогодержателей вправе заявить требования, основанные на ст. 351 ГК.
5. Если предшествующий залогодержатель удовлетворяет свои требования за счет стоимости предмета залога ранее последующего залогодержателя, то последующий залогодержатель приобретает право залога на сумму, оставшуюся после погашения требований предыдущего залогодержателя, и удовлетворяется за счет этой суммы.
В случае перехода предмета залога в собственность залогодержателя (см. п. 1 коммент. к ст. 334 ГК) удовлетворение последующих залогодержателей становится невозможным, вследствие чего последующие залоги прекращаются. Если предмет залога переходит в собственность залогодержателя и его стоимость превышает размер обеспеченного требования, то последующий залогодержатель приобретает залоговое право на средства, полученные залогодателем от предшествующего залогодержателя.
6. При указанных в п. 4 комментируемой статьи условиях залогодержатель вправе потребовать досрочного удовлетворения за счет заложенного имущества. Соответствующее требование может быть заявлено до обращения взыскания последующим залогодателем на предмет залога, т.е. до его продажи. Залогодержатель, который не заявил о досрочном удовлетворении своих требований за счет предмета залога, не утрачивает право залога на этот предмет. Залоговое обременение сохраняется для нового собственника, считающегося новым залогодателем (ст. 353 ГК).
По смыслу п. 4 комментируемой статьи продажа имущества по требованию последующего залогодержателя производится без согласия предшествующего залогодержателя.
Поскольку залоговое обременение в пользу предшествующего залогодержателя сохраняется, реализовать предмет залога последующему залогодержателю будет довольно затруднительно. Желающих купить предмет, находящийся в залоге, найдется немного. Если предмет залога не удастся продать и последующий залогодержатель оставит его за собой (п. 6 ст. 350 ГК), то он сам займет место залогодателя по отношению к предшествующему залогодержателю.
В каких случаях банк ставит запрет на последующую ипотеку
В соответствие с текущим законодательством такая ипотека допускается, если другое не установлено законом. Ранее существовала норма, по которой последующая ипотека была возможна, если она не была запрещена законом или предшествующим договором с ссудодателем.
На практике заемщик сталкивался с запрещением в 100% случаев. Редко можно было встретить, когда одна и та же недвижимость могла быть перезаложена второй раз. Обычно при отсутствии ограничений кредитор выступал ссудодателем повторно.
На заметку! Первый кредитор вправе установить условия, на которых может быть заключен договор последующей ипотеки.
Теперь недостатки правового регулирования устранены, и заемщики могут в полной мере извлечь выгоду из обладания имуществом, включая для целей обеспечения по кредитным обязательствам.
Отказ банка в последующей ипотеке может быть обусловлен неплатежеспособностью заемщика.
Процедура регистрации залога ипотечной недвижимости в Росреестре
Если кратко, то процедура регистрации состоит из следующих этапов:
- Сбор документов.
- Подача их в ведомство.
- Получение регистрации.
Теперь подробнее о каждом этапе. Сначала заемщику нужно собрать бумаги. При ипотеке недвижимость приобретается по договору купли продажи либо договору долевого участия. Потребуется написать заявление в Росреестр о регистрации права собственности.
Также в учреждение предоставляются:
- договор залога;
- квитанция об уплате налога;
- разрешение органов опеки на распоряжение имуществом, если есть дети и они имеют доли;
- нотариальное согласие супруга на передачу имущества под залог.
Подача комплекта допускается как удаленная, через интернет, так и при личном посещении ведомства. Согласно закону, регистрация не должна превышать 10 рабочих дней.
В таблице представлены сроки в зависимости от способа обращения заявителя с документами:
| Способ | Срок/рабочих дней |
| Напрямую в Росреестр для регистрации прав | 7 |
| В МФЦ для регистрации прав | 9 |
| При наложении ареста на имущество | 3 |
| Напрямую в Росреестр при регистрации ипотеки | 5 |
| При обращении в МФЦ для регистрации ипотеки | 7 |
Другой комментарий к Ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. В п. 1 комментируемой статьи говорится о ситуациях, когда заложенное имущество закладывается несколько раз. В этом случае действует общее правило, по которому требования последующих залогодержателей удовлетворяются только после того, как были удовлетворены требования предшествующих залогодержателей.
2. Пункт 2 комментируемой статьи разрешает последующий залог, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге. Это положение объясняется тем, что стоимость заложенного имущества, как правило, значительно превышает сумму долга по основному обязательству, обеспеченному залогом, и требования последующего залогодержателя могут удовлетворяться из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.
В том случае, когда залогодержатель не желает рисковать и не дает разрешение на последующий залог, такое разрешение должно быть включено в договор о залоге. Отметка о невозможности последующего залога должна быть сделана при регистрации договора залога в тех случаях, когда предусмотрена такая регистрация (залог недвижимости, транспортных средств). Однако право последующего залога может быть ограничено и нормативным актом. Так, согласно п. 4.3 Приказа ГТК РФ от 22 февраля 1994 г. N 71 «Об использовании залога таможенными органами» (БНА. 1994. N 7) запрещается последующий залог товаров и транспортных средств, заложенных для обеспечения обязательств перед таможенными органами.
3. В случаях, когда предшествующие договоры о залоге не запрещают последующий залог, законодатель возлагает на залогодателя обязанность сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества. Если залогодатель не сделал этого, договор о последующем залоге считается действительным, но залогодатель обязан возместить возможные убытки, возникшие у любого из залогодержателей в силу того, что он не знал о предшествующих договорах о залоге.
Последующий залог может затронуть интересы предыдущего кредитора-залогодержателя, если сроки требования последующего кредитора наступают ранее, чем у предыдущего, а последующий залогодержатель настаивает на продаже заложенного имущества при неудовлетворении основного обязательства — своевременного возврата долга последующему залогодержателю. Продажа заложенного имущества ведет к прекращению залога. Интересы предыдущего кредитора будут соблюдены в том случае, если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, будет распределена между кредиторами в порядке залога.
Если, несмотря на запрещение, содержавшееся в предшествующем договоре, договор последующего залога все же был заключен, он может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору (речь идет о заключении так называемой оспоримой сделки, т.е. сделки, которая может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица в результате решения суда). Причем в данном случае неважно, знал залогодержатель по последующему договору залога об этом запрещении или нет.
Таким образом, неблагоприятные последствия наступят и для добросовестного последующего залогодержателя.
Федеральный закон от 21.12.2013 г. № 367-ФЗ
Если последующий договор залога заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога.
Оборудование согласно п. 4 ст. 339.1 ГК РФ относится к имуществу, в отношении которого ведется учет залога путем регистрации уведомлений о залоге движимого имущества в соответствии с законодательством о нотариате. При этом законодательство не запрещает учитывать залог, обеспечивающий будущее обязательство, до момента возникновения такого обязательства.
Есть еще абз. 2 п. 1: если последующий залогодержатель знал или должен был знать о предшествущем залогодержателе (некий недобросовестный залогодержатель), то требования предшествующего залогодержателя старше. Тут все ок.
Последующий залог – это повторная отдача имущества (недвижимости, авто и др.), чтобы обеспечить выданные кредитором средства.
Понятие и принцип старшинства залога
Одно и то же можно отдавать в залог несколько раз, чтобы удовлетворить требования разных кредиторов и гарантировать разные обязательства.
Изобразительное искусство. 342 Кодекса устанавливает понятие: приоритет залога — это положения, которые предусматривают право преимущественного отказа в погашении кредита одного из наложенных на других лиц с получением удовлетворения соответствующей стоимости заложенного актива.
Общий порядок старшинства закреплен в первой части ст. 342 Кодекса: когда вещь становится предметом другого договора о залоге, предыдущие залоги используют преимущественное право на получение удовлетворения от стоимости этой вещи, и только потом последующие.
Следует отметить, что использование общего порядка очередности эффективно отменяет функцию безопасности, которую могло иметь последующее обязательство. Другими словами, при передаче имущества в другой залог следующий залогодержатель будет нести риски не получить удовлетворения от стоимости, потому что требования всего вышеперечисленного изначально будут выполнены.
Перезалог недвижимости: что это, суть
Повторный залог недвижимого имущества или последующий залог — это повторный залог недвижимого имущества, ранее переданного в залог для обеспечения других долговых обязательств. Не все финансовые организации предоставляют такую услугу: чаще такие предложения поступают как от посредников, так и от частных компаний, специализирующихся на перезалоге.
важно понимать, что повторный залог разрешен и разрешен российским законодательством, но невозможен, если в условиях первого договора залога есть запрет. То есть, если первый залогодержатель (кредитор, инвестор) указывает в договоре, что заемщик не может повторно заложить недвижимость, то повторная ипотека не может быть осуществлена.
В случае залога требования всех задержанных удовлетворяются, но предусмотрен их стаж. Претензии каждого последующего вложения удовлетворяются только после выполнения обязательств по отношению к предыдущему. Но старшинство может меняться в соответствии с соглашениями, заключенными между сторонами: ипотека и заемщик, или только между ипотечными кредитами.
Довожу до вашего сведения! В случае, если в договоре предварительного залога указаны особые условия для повторного залога, они должны быть выполнены залогом и последующим залогодержателем во время повторного залога.
По закону собственник предмета залога обязуется сообщать каждому последующему вложению все предыдущие факты залога. Владелец также сообщает о повторном залоге предыдущим кредиторам и, по их запросу, предоставляет информацию о последующих залогах. Кредитор также несет ответственность за любые убытки, понесенные в результате последующей потери права выкупа из-за незнания (если только он не докажет, что предварительные обязательства были известны или должны быть известны).
Если повторный залог был произведен с нарушением условий предыдущего залога и новый залогодержатель был проинформирован, его требования по договору выполняются с учетом принципов предыдущего договора.
Важная информация! Для повторной ипотеки стоимость недвижимости должна полностью покрывать погашение кредита по всем ипотечным кредитам. То есть после продажи, в случае неуплаты заемщиком долга, все обязательства перед кредиторами должны быть выполнены.
Если предыдущий кредитор наложил запрет на повторный залог, операция повторного залога обычно признается недействительной судебным органом. Кроме того, бывший залогодержатель вправе требовать немедленного и досрочного исполнения обязательств со стороны заемщика. Если последний отказывается это сделать, предмет залога подлежит взысканию для получения денег после продажи.
Залогодатель и залогодержатель
В залоговых отношениях всегда есть залогодатель и залогодержатель.
Залогодателем выступает лицо, которому принадлежит имущество, за счет стоимости которого кредитор имеет право получить удовлетворение при ненадлежащем исполнении должником своего обязательства.
В силу п. 1 ст. 335 ГК РФ имущество может быть передано в залог не только должником по основному обязательству, но и другим лицом. Иными словами, совсем необязательно залогодатель является должником по основному обязательству. Им может быть третье лицо, которое отдает свое имущество под залог для обеспечения исполнения обязательства основным должником.
Здесь есть важная особенность — если залогодателем является третье лицо, то оно отвечает строго в пределах стоимости заложенного имущества. Больше ничем оно перед кредитором по основному обязательству не обязано. Потому что их кроме залога больше ничего не связывает. Если стоимость заложенного имущества не покрывает задолженность основного должника, то остальное возмещается за счет иного имущества последнего. Но тут кредитор уже никакими преимуществами не располагает.
Обязательства третьего лица не могут быть выше суммы, которая получена при реализации заложенного имущества, о чем говорится в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге».
А вот залогодержатель — это всегда кредитор по основному обязательству.
Тем самым получается, что кредитор всегда является залогодержателем, но должник не всегда является залогодателем.
Если залогодателем выступает третье лицо, то к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются ст. 364 — 367 ГК РФ, т. е. ряд норм о поручительстве. Залогодатель, таким образом, действует на положении поручителя, но применительно к залоговым правоотношениям.
Впрочем, закон позволяет к этим отношениям применить другие правила, отразив в соответствующем соглашении.
Залогодержателей может быть несколько.
Здесь необходимо различать между собой созалогодержателей с одной стороны и предшествующих и последующих залогодержателей с другой стороны.
Согласно п. 1 ст. 335.1 ГК РФ созалогодержателями являются залогодержатели, имеющие равные по старшинству права на одно и то же заложенное имущество, обеспечивающее исполнение разных обязательств, по которым данные лица являются самостоятельными кредиторами.
Созалогодержатели в некотором смысле являются совместными залогодержателями. Все вместе они являются одной стороной в залоговом правоотношении. Друг перед другом созалогодержатели права старшинства не имеют, они все на равном положении, свои права и обязанности осуществляют каждый самостоятельно.
Если рассматривать залоговое правоотношение как обязательство, то созалогодержатели являются совместными кредиторами по отношению к залогодателю.
Вспоминаем ст. 321 ГК РФ — если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими.
Созалогодержатели могут выступать либо в качестве солидарных, либо в качестве долевых кредиторов. Причем зовутся они здесь кредиторами применительно к залоговому обязательству, а не обеспечиваемому.
Являются кредиторы солидарными или долевыми имеет значение при обращении взыскания на заложенное имущество.
Законом, предусмотрен следующий случай, когда в залоговом правоотношении появляются созалогодержатели, — это частичное исполнение обязательства поручителем.
Имеется одно обязательство, которое обеспечено и залогом, и поручительством. Поручитель исполнил обязательство за должника в части. И п. 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 12 июля 2012 г. N 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством», указывает, что в силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к этому поручителю переходят как права кредитора как по основному обязательству, так и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю в той части, в которой поручитель исполнил основное обязательство.