Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ипотеки единственной квартиры признали недействительным. Что делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основания для оспаривания залоговых договоров прямо предусматриваются в ГК РФ. В кодексе говорится о том, что при несоблюдении требований о форме соглашения, его можно признавать недействительным. В зависимости от основного заключенного сторонами договора форма может быть просто письменной, нотариальной или с государственной регистрацией.
Рассмотрим судебную практику о признании договора залога недействительным.
Случай 1
Предметом залога служило транспортное средство, паспорт которого находился также у залогодержателя. При систематическом невыполнении обязательств заемщиком кредитор подал в суд исковое заявление о возвращении денежных средств с обращением взыскания на заложенное движимое имущество.
Судья удовлетворил требования кредитора, но на стадии исполнительного производства было установлено, что недобросовестный заемщик сделал дубликат ПТС и продал транспортное средство, которое числилось к тому времени снятым с учета в органах ГИБДД.
Кредитор вновь обратился в суд с заявлением о наложении обременений на автомобиль, а также о взыскании средств за счет предмета залога. Судья удовлетворил иск частично.
Новый владелец транспорта подал исковое заявление о признании соглашения о залоге ничтожным ввиду того, что оно не было заключено.
Нарушение формы и порядка заключения договора
Заключение договора залога является видом сделки, оформляемой в письменном виде. Не соблюдение формы и порядка заключения договора — одно из наиболее распространенных нарушений. В случае недостаточного оформления договора залога, а также несоблюдения формы и условий, соглашение может быть признано недействительным с судебной точки зрения.
Подписи сторон должны быть росписью, его можно заверить нотариусом. Залогодержатель должен надлежащим образом и точно указать имеющиеся обстоятельства в отношении предоставляемого залога, такие как наименование и дополнительную информацию о заложенном имуществе, обязательствах залогодателя, условиях выдачи займа и т.д.
В тех же случаях, когда договор залога подписывается представителями сторон, необходимо также соблюдать условия закона о договорных отношениях и имеющиеся требования к доверенности. Подписывая сделку от имени государственного предприятия или организации, важно следить за обязательствами организации в отношении имущества и другими техническими требованиями, принятыми в регионе в отношении заключения договоров.
В случае, если условия договора залога не соблюдены, просьба проконсультироваться с квалифицированным юристом для решения вопроса о возможности признания договора залога недействительным в судебном порядке.
Основания для признания договора недействительным
Признать договор недействительным можно в том случае, если одна из сторон, на момент его заключения, была полностью недееспособной или же не отвечала за свои поступки. Также, договор в обязательном порядке будет признан недействительным в том случае, если одна из сторон, принимающая участие в сделке, является несовершеннолетним. Отметим также тот факт, что отсутствие государственной регистрации договора – также немаловажный элемент, способный повлиять на признание договора недействительным. Также, очень важным моментом является разрешение супруга/супруги на подписание договора. Если такого разрешения нет, то договор также может быть аннулированным. Доказательством отсутствия правового обеспечения договора может послужить решение суда, а также документ, который подтвердит возраст ребенка на момент совершения сделки.
Центробанк – к ответу
В конце июля 2020 года заемщики, имеющие ипотечные кредиты в иностранной валюте, стали массово обращаться в суды с исками об оспаривании действий Центробанка и Правительства РФ, требуя обязать их вернуться к механизму денежной курсовой политики, действовавшего до «обвала» рубля в конце 2014 года.
В принятии исковых заявлений всем обратившимся истцам, а их, по информации прессы и системам электронного делопроизводства, оказалось не менее нескольких сотен, было отказано. Суд в определении сослался на тот факт, что данный вопрос не входит в компетенцию судов и является полномочием законодательной власти. Смотрите для примера дела 9-922/2015, 9-923/2015, 9-112/2015 и др. судебные акты Люберецкого районного суда г. Москвы на сервере ГАС «Правосудие» по текстовому поисковому запросу «механизм денежной курсовой политики».
Признание договора залога недействительным: вопросы экономической целесообразности и злоупотребления правом
Ознакомиться с тем, что понимается под залогом, можно в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.
Прежде всего, отметим, что соглашение о залоге должно быть экономически целесообразным для заключивших его сторон и не должно совершаться исходя из злоупотребления сторон соглашения или их намерения причинить вред другим лицам, которым должно лицо, являющееся залогодателем.
В отношениях с банками договор залога — достаточно часто используемый механизм обеспечения исполнения обязательств. При этом в случае введения в отношении заемщика банкротных процедур другие кредиторы нередко пытаются оспорить договоры залога.
ВАЖНО! Однако суды отказывают в удовлетворении требований, если устанавливают, что договор залога был целесообразен для сторон с позиции их экономических интересов и не был умышленно направлен на причинение какого-либо вреда иным кредиторам лица, которого пытаются признать банкротом (определение ВС РФ от по делу № 309-ЭС16-18794, А50-5325/2015).
При выявлении экономических мотивов сторон соглашения о залоге суды также устанавливают, были ли у залогодателя на момент подписания документа признаки неплатежеспособности. Отсутствие таких признаков — один из доводов в пользу целесообразности договора и его действительности (определение ВС РФ от по делу № 308-ЭС15-17342(3), А20-411/2013).
О других особенностях признания соглашений недействительными в банкротных спорах рассказывается в материале Признание сделок недействительными при банкротстве.
Сложности, возникающие при выявлении ничтожности
Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.
Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.
Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.
Абсолютная и относительная недействительности
Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.
К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).
Как признать договор залога недействительным
Залог часто выступает в качестве гарантии ответственности по обязательствам, что фиксируется посредством заключения договора. С целью правовой защиты сторон предусматривается аннулирование сделки, при условии наличия оснований для этого. Недействительность договора залога при покупке квартиры или иного договора залога наступает при:
- недееспособности одной из сторон соглашения;
- отсутствии полномочий для заключения соглашения;
- выступлении в качестве одной из сторон несовершеннолетнего ребенка ;
- отсутствии государственной регистрации договора;
- отсутствии согласия одного из супругов, если приобретение залогового имущества наступило после заключения брака;
- неполном перечне основных условий сделки.
Как осуществляется признание недействительным договора залога судебная практика
Залог часто выступает в качестве гарантии ответственности по обязательствам, что фиксируется посредством заключения договора. С целью правовой защиты сторон предусматривается аннулирование сделки, при условии наличия оснований для этого. Недействительность договора залога при покупке квартиры или иного договора залога наступает при:
- недееспособности одной из сторон соглашения;
- отсутствии полномочий для заключения соглашения;
- выступлении в качестве одной из сторон несовершеннолетнего ребенка ;
- отсутствии государственной регистрации договора;
- отсутствии согласия одного из супругов, если приобретение залогового имущества наступило после заключения брака;
- неполном перечне основных условий сделки.
Признание договора ипотеки недействительным судебная практика
Залог часто выступает в качестве гарантии ответственности по обязательствам, что фиксируется посредством заключения договора. С целью правовой защиты сторон предусматривается аннулирование сделки, при условии наличия оснований для этого. Недействительность договора залога при покупке квартиры или иного договора залога наступает при:
- недееспособности одной из сторон соглашения;
- отсутствии полномочий для заключения соглашения;
- выступлении в качестве одной из сторон несовершеннолетнего ребенка ;
- отсутствии государственной регистрации договора;
- отсутствии согласия одного из супругов, если приобретение залогового имущества наступило после заключения брака;
- неполном перечне основных условий сделки.
Дело N59-КГ17-2. О признании договора залога недействительным.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 11 апреля 2017 г. N 59-КГ17-2
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Кликушина А.А.
судей Юрьева И.М. и Назаренко Т.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Син М.С. к Син А.В., ОАО «МТС-Банк» о признании сделки недействительной,
Син М.С. обратилась в суд с иском к Син А.В., ОАО «МТС-Банк» о признании сделки недействительной. В обоснование иска Син М.С. указала, что 20 июня 2011 г. между ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк», правопреемником которого является ПАО «МТС-Банк» (залогодержатель) и ее мужем Син А.В. (залогодатель) заключен договор залога, по условиям которого Син А.В. передал в залог банку принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, площадью кв. м, расположенное по адресу: и земельный участок общей площадью кв. м, находящийся по тому же адресу. Поскольку указанное недвижимое имущество приобретено Син А.В. в период брака с истцом, то на него распространяется режим общей совместной собственности супругов. Однако в нарушение ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации ответчики заключили указанный договор залога в отсутствие нотариально удостоверенного согласия истца на совершение сделки. Ранее выданное свое согласие на совершение сделок с любым имуществом, нажитым супругами Син во время брака от 2008 года, на момент совершения оспариваемой сделки было Син М.С. отозвано. О заключенном между банком и ее мужем Син А.В. договоре залога недвижимого имущества Син М.С. стало известно в мае 2014 года, в связи с чем считала, что срок исковой давности ею не пропущен.
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 6 ноября 2015 г. иск Син М.С. удовлетворен.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18 июля 2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. от 17 марта 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18 июля 2016 г.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.
Как установлено судом и следует из материалов дела, с 22 марта 1989 года Син А.В. и Син М.С. состоят в браке (т. 1, л.д. 13).
24 июня 2008 г. Син М.С. дано нотариально удостоверенное согласие своему супругу Син А.В. на покупку, продажу, залог, обмен любого движимого и недвижимого имущества (нежилых и жилых помещений, квартир, домов, зданий, сооружений) расположенных на территории Амурской области за цену и на условиях по своему усмотрению (т. 1, л.д. 25).
Нотариально удостоверенным распоряжением от 25 мая 2011 г. Син М.С. отменила указанное выше согласие от 24 июня 2008 г. на покупку, продажу, залог, обмен Син А.В. любого движимого и недвижимого имущества (т. 1, л.д. 42).
Указанное недвижимое имущество приобретено Син А.В. в собственность по договору купли-продажи от 30 декабря 2005 г. (т. 1, л.д. 12).
Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств по договору о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г., между ОАО Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» (кредитор) и Син А.В., Син М.С. (поручители), ООО «Будь здоров» (заемщик) в этот же день (20 июня 2011 г.) заключен договор поручительства, по условиям которого в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г. поручитель обязуется отвечать перед кредитором в том же объеме, что и заемщик.
4 июля 2014 г. Син М.С. обратилась в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что срок исковой давности Син М.С. не пропущен.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами судебных инстанций об отсутствии оснований для применения срока исковой давности нельзя согласиться по следующим основаниям.
В силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 (в ред. от 7 февраля 2017 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.
Обращаясь в суд с иском о признании сделки недействительной по мотиву отсутствия согласия истца на ее заключение, Син М.С. ссылалась на то, что срок для обращения в суд с данными требованиями ею не пропущен, поскольку об оспариваемой сделке ей стало известно в мае 2014 года в рамках другого гражданского дела по иску ОАО «МТС-Банк» к Син А.В. и Син М.С. о взыскании задолженности по договору о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г.
Между тем, как следует из пункта 5.3 договора поручительства от 12 сентября 2011 г., заключенного между ОАО Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» и супругами Син (в том числе и истцом по делу) во исполнение договора о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г. (далее по тексту «кредитный договор»), подписывая настоящий договор, поручитель подтверждает, что ему понятны и разъяснены все условия настоящего договора и кредитного договора, а также подтверждает получение им экземпляра кредитного договора в соответствии с п. 2.3.3 настоящего договора (т. 2, л.д. 78).
Заявляя о применении последствий пропуска срока исковой давности, представитель ответчика Дальневосточного филиала ПАО «МТС-Банк» указал на то, что истец знал об оспариваемой сделке еще в 2011 году, был ознакомлен и получил копию кредитного договора (договора о реструктуризации долга), обеспечением исполнения обязательств заемщика по которому являлся залог недвижимого имущества, в связи с чем срок для обращения в суд с данным иском им пропущен.
В соответствии с частью 1 статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.
Право собственности на заложенное имущество
Соглашение о залоге может быть заключено только с собственником вещи, которая передается залогодержателю – это общее правило, установленное гражданским законодательством.
Договор нередко признается недействительным в случае, когда залогодатель передал залогодержателю имущество, на которое не имел права собственности.
Суды в своей практике часто сталкиваются с ситуациями, когда залогодержатели являются добросовестными лицами, не имеющими понятия, что залогодатель, передавая вещь, нарушал чьи-то интересы. То же касается и собственников заложенных вещей.
Гражданское законодательство защищает права добросовестных залогодержателей, где новый собственник вещи является залогодателем в силу закона (п.2 ст. 335 ГК РФ).
Положения указанной статьи содержат в себе отсылку на недобросовестное завладение чужим имуществом. Например, если вещь украдена у предыдущего собственника либо выбыла из его обладания вследствие неправомерных действий, то вышеуказанные нормы неприменимы.
В судебной практике бывают случаи, когда и залогодержатель являлся добросовестным с точки зрения законодательства, и новые собственники не были в курсе о подписании договора залога, предметом которого являлась уже их вещь по праву.
Суды могут встать и на сторону добросовестных новых собственников имущества, невзирая на то, что залогодержатель не был уведомлен о корыстных целях фактического залогодателя.
Целесообразность заключения договора
Заключение договора залога должно базироваться на принципах целесообразности в экономическом плане, а также у сторон не должно быть корыстных мотивов при подписании соглашения, в том числе цели причинить имущественный урон третьим лицам.
Что касается отношений, возникающих между банковскими организациями и другими участниками, то составление и подписание договора залога – один из критериев обеспечения исполнения обязательств заемщиком.
Если инициируется процедура несостоятельности лица, то другие кредиторы пытаются всячески оспорить существующие договоры залога. Однако судебные органы признают это право тщетным, если установлено, что заемщик, заключая такой договор, не пытался уйти от материальной ответственности перед другими гражданами и организациями.
Последствия недействительности и ничтожности сделки.
Судья руководствуется также доказательствами, которые свидетельствуют о том, что на момент составления документа о залоге у заемщика не было выявлено признаков неплатежеспособности.
То есть если имела место экономическая целесообразность заключения договора залога, и соглашение не несло в себе угрозу причинения вреда иным кредиторам, то суд вынесет решение в пользу того, кого признают банкротом по соответствующей процедуре.
Если заемщик на момент подписания договора залога был полностью платежеспособным, то это явный признак того, что соглашение составлено без умысла причинения вреда третьим лицам, и оно признается действительным в силу закона.
Полномочия лиц, подписавших соглашение
В договорах залога, заключаемых от имени организаций, рекомендуется указывать реквизиты документов, подтверждающих полномочия подписывающих лиц, а сами документы тщательно проверять на предмет наличия таких полномочий. Особенно это касается ситуаций, когда договор залога заключается с филиалами.
Так, соглашение о залоге, подписанное и. о. директора филиала, было признано судом недействительным в связи со следующим:
- В договоре отсутствовала ссылка на доверенность.
- Представленная в материалы дела доверенность указывала на полномочия заключить договор от имени филиала. Однако филиал не является самостоятельным юридическим лицом, в связи с чем доверенность должна была содержать полномочия на заключение соглашения от имени юридического лица (постановление Арбитражного суда ЗСО от 08.02.2017 № Ф04-20009/2015 по делу № А70-3596/2014).
Нюансы, возникающие при оформлении доверенности на подписание соглашений от имени организаций, раскрыты в статье Доверенность на заключение договоров от юридического лица.Об особенностях доверенностей для филиалов подробнее рассказано в материале по ссылке Образец доверенности на руководителя филиала.
Итак, во избежание признания соглашения о залоге недействительным обращаем внимание на необходимость подтверждения экономической целесообразности сделки, отсутствие намерений заключить такое соглашение исключительно с целью поставить в невыгодное положение иных кредиторов залогодателя, необходимость проверки отсутствия признаков неплатежеспособности залогодателя.
Кроме того, исходя из анализа судебной практики, важным является вопрос о подтверждении полномочий лиц на подписание договора как с формальной (правильная доверенность), так и с фактической точки зрения (действительное наличие полномочий на передачу имущества в залоге). Если же возникла необходимость подать заявление о признании договора недействительным, важно определиться с подсудностью, которая при залоге недвижимости определяется исключительно по месту ее нахождения.