Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С одной стороны кажется, что продавец практически ничем не рискует, если продает квартиру лицу, представляющему интересы покупателя. На самом деле сделку, проведенную по неправильно оформленной доверенности, суд может отменить.
Сделка будет считаться недействительной, если доверенность была оформлена от имени:
- ребенка до достижения им 14 лет;
- несовершеннолетнего старше 14 лет без разрешения его родителей;
- недееспособного человека;
- человека, который в момент создания документа был без сознания либо не отдавал отчет в своих действиях;
- лицо, которое давало согласие на передачу своих прав под давлением со стороны.
Будет считаться незаконной сделка, совершенная по просроченной доверенности. Если на момент заключения договора покупки жилья, покупатель уже уведомил все стороны о прекращении ее действия, и это подтверждено документально, суд признает покупку квартиры несостоявшейся.
Доверенность позволяет распоряжаться имуществом доверителя. Это несет определенные риски для будущего собственника жилья. Доверять совершение крупных юридических сделок от своего имени можно только проверенным людям.
Покупка с помощью доверенности
Покупатель оформляет сделку через доверенное лицо, которым может стать родственник, друг, риэлтор.
Доверенное лицо наделяется полномочиями по усмотрению доверителя. Это поиск жилья и сбор документов, только регистрация сделки или весь процесс покупки (тогда оформляется генеральная доверенность).
По доверенности сложнее купить квартиру в другом городе в ипотеку: банк может не составить договор на кредит. При этом будет заключаться договор КП с привлечением заемных средств.
Ход процедуры:
- Выбрать квартиру онлайн и договориться о дне сделки. Это можно поручить доверенному лицу.
- Сходить к нотариусу в своем городе и оформить доверенность на выбранного человека.
- Выслать ценный документ по почте или отдать в руки доверенному лицу.
Все дальнейшие действия совершает доверенное лицо по своим полномочиям.
✅ Как оформить доверенность на покупку квартиры
Для удаленного приобретения недвижимости необходима доверенность одного из следующих видов:
- Разовая. Выдается на совершение конкретного действия, например — сбор документов для оформления ДКП.
- Генеральная (общая) — самая распространенная доверенность, которая позволяет обладателю собирать и подписывать документы, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
- Доверенность на передоверие. С таким документом лицо, уполномоченное совершить сделку, может передоверить этот процесс другому лицу, например — риэлтору, юристу, который лучше разберется в вопросе и учтет все «подводные камни».
Есть еще одна разновидность — «специальные» доверенности, но их оформление при покупке квартиры нецелесообразно, поскольку процесс не предполагает произведение повторяющихся однородных действий.
✅ Правила оформления доверенности
Для оформления доверенности необходимо обратиться к нотариусу с документами:
- своим паспортом и удостоверением личности поверенного (взять оригиналы и копии);
- документом, в котором указаны точные сведения о приобретаемом объекте недвижимости (если право выбора квартиры не передается уполномоченному лицу).
Генеральная доверенность заполняется на фирменном бланке нотариуса, иные виды доверенностей можно составить самостоятельно, но лучше доверить процесс специалисту.
Доверенность содержит следующую информацию:
- число и месяц оформления;
- сведения об оформителе и уполномоченном лице (ФИО и прочие паспортные данные, место регистрации);
- перечень действий, которые поручаются поверенному;
- срок действия документа.
✅ Доверенность на регистраторов
Регистрация перехода право собственности — несложная, но обязательная процедура, требующая сбора документов, затрат времени. Переложить функции можно на регистратора. При этом в доверенности формулируется назначение ее выдачи:
«…представлять мои интересы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, его территориальных органах, с правом зарегистрировать моё право собственности по договору купли-продажи квартиры…».
Доверенность оформляется в письменной форме, ее нотариальное удостоверение обязательно. Процедура безопасна, поскольку текст документа проверяется нотариусом, а регистрационные действия не проводятся без проверки сопутствующей документации.
Единственное, что останется проконтролировать — подписание передаточного акта и получение Покупателем средств. Акт можно оформить лично или доверить это уполномоченному по доверенности лицу. Порядок передачи денег следует заранее оговорить и обозначить в договоре. Наиболее безопасным будет способ, предполагающий задействование надежного банка или использование депозитарного счета нотариуса.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Виолетта Колосова:
Для того, чтобы иностранцу купить недвижимость в России, ему не обязательно выезжать из своей страны. Он может оформить доверенность на россиянина, заверить ее у местного нотариуса (иногда требуется апостиль на такой доверенности), либо оформить доверенность в российском консульстве. Если покупатель-иностранец проживает в стране, не входящей в состав Гаагской конвенции 1961 года, доверенность должна быть легализована в МИД России или в российском консульстве.
Для того, чтобы совершить сделку купли-продажи, иностранцу необходим его национальный паспорт, его копия с нотариально удостоверенным переводом, заверенное у нотариуса согласие супруга(и) на совершение сделки купли-продажи. Согласие следует перевести на русский язык и поставить на него апостиль.
Базовая стоимость переуступки — 100 000 ₽, итоговая стоимость определяется по результатам рассмотрения заявления. Базовая цена может изменена в зависимости от готовности объекта, степени сложности проведения сделки и др. условий. Стоимость переуступки между близкими родственниками может быть снижена до 50 000 ₽.
Если вы решили купить или продать квартиру в любом объекте Группы ЦДС, мы поможем вам!
Порядок оформления ипотеки по доверенности
Купить квартиру по доверенности можно точно так же, как и напрямую. Порядок получения ипотечного кредита отличается только одним важным пунктом — оформлением доверенности. Ее составляют в нотариальной конторе. Только после получения данного документа банк будет работать с вами, как с настоящим заемщиком.
Вам нужно согласовать выбранный объект недвижимости с банком, передать всю необходимую документацию, решить вопросы со страхованием имущества, а также жизни и здоровья. Потребуется внести первоначальный взнос.
Что касается непосредственного оформления ипотечного соглашения и договора купли-продажи, то здесь все зависит от политики банка и наличия у вас полномочий на подписание бумаг от имени заемщика. Если это допускается, то вы подписываете все документы и передаете их в Росреестр для дальнейшей регистрации.
Кто может оформить доверенность на покупку квартиры
В некоторых случаях в окружении доверителя физически нет ни одного нотариуса и нет никакой возможности добраться в разумные сроки до мест, где есть нотариусы. В подобной ситуации вместо нотариуса могут действовать и другие лица:
- Командир воинской части (но только при условии, что доверитель является военнослужащим).
- Старший врач или любой другой высший начальник лечебного заведения. Обычно это актуально относительно ситуаций с наследством, однако в редких случаях применяется и для оформления доверенностей.
- Начать колонии или другого исправительного учреждения при условии, что доверитель как является заключенным.
- Капитан морского судна.
- Посол или консул.
- Старший начальник какого-либо населенного пункта, если в районе нет ни одного нотариуса.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Виолетта Колосова:
Для того, чтобы иностранцу купить недвижимость в России, ему не обязательно выезжать из своей страны. Он может оформить доверенность на россиянина, заверить ее у местного нотариуса (иногда требуется апостиль на такой доверенности), либо оформить доверенность в российском консульстве. Если покупатель-иностранец проживает в стране, не входящей в состав Гаагской конвенции 1961 года, доверенность должна быть легализована в МИД России или в российском консульстве.
Для того, чтобы совершить сделку купли-продажи, иностранцу необходим его национальный паспорт, его копия с нотариально удостоверенным переводом, заверенное у нотариуса согласие супруга(и) на совершение сделки купли-продажи. Согласие следует перевести на русский язык и поставить на него апостиль.
Базовая стоимость переуступки — 100 000 ₽, итоговая стоимость определяется по результатам рассмотрения заявления. Базовая цена может изменена в зависимости от готовности объекта, степени сложности проведения сделки и др. условий. Стоимость переуступки между близкими родственниками может быть снижена до 50 000 ₽.
Если вы решили купить или продать квартиру в любом объекте Группы ЦДС, мы поможем вам!
Банки, кредитующие покупку жилья вне региона регистрации
Если вы интересуетесь, в каком банке можно взять ипотеку в другом городе без прописки, то должны знать, что такую услугу предлагают далеко не все финансовые организации. Риски кредитования в этом случае гораздо выше.
Если заемщик не будет вносить ежемесячные выплаты, кредитору предстоит процедура взыскания просроченной задолженности, иногда дело доходит до продажи залогового жилья. Проведение этих процедур осложняется расположением объекта недвижимости в отдаленности от банка.
Обычно банки, кредитующие покупку жилья вне региона регистрации, обладают разветвленной сетью филиалов. Поэтому при выборе финансовой организации обратите внимание на крупные банки, отделения которых есть практически в каждом городе страны.
Это:
- Сбербанк;
- Россельхозбанк;
- ВТБ;
- Газпромбанк;
- Альфа-Банк;
- ДельтаКредит.
Перечисленные банки отличаются высокой степенью надежности и более-менее выгодными условиями. Они имеют развитую сеть филиалов, что существенно упрощает одобрение заявки.
Помимо этих шести банков, ипотеку в другом городе можно получить и в иных финансовых организациях: все зависит от нужного вам региона и конкретных обстоятельств.
Рассмотрим на примере двух наиболее популярных сетевых банков условия предоставления междугородней ипотеки.
Какой может быть доверенность
Она может быть такая:
— разовая. Применяется для осуществления одного или нескольких действий один раз. Например, когда доверяют другому лицу собрать документы, принять или передать залог, подписать ДКП. Ее часто оформляют в ситуациях, когда стороны уже договорились об основных моментах и выходят на сделку. Когда все доверенные действия будут выполнены, доверенность перестает действовать;
— генеральная. Это доверенность, на основании которой человек может многократно выполнять от имени доверителя различные действия. Если доверитель – собственник квартиры, то доверенное лицо может распоряжаться по доверенности жильем так, как своим. Поэтому при оформлении такого типа документа доверитель часто ограничивает полномочия доверенного лица, например, указывает, что разрешает проводить показы квартиры, заключать предварительный и основной ДКП, получать задаток и основную сумму.
Что пишут в доверенности
В документе указывают:
— дату оформления;
— ФИО, дату и место рождения, данные паспорта, место регистрации доверителя и доверенного лица;
— перечень полномочий доверенного лица. Желательно их расписывать подробно, чтобы не было разногласий;
— данные о недвижимости. Их указывают, если уже известен объект, который выступает предметом сделки – конкретная квартира, дом;
— условия, на которых будет проводиться сделка. Например, доверитель может указать допустимую сумму — стоимость квартиры, которая его устроит. Часто ее указывают при выходе сторон на сделку или тогда, когда доверитель хочет ограничить стоимость жилья, например, указать максимальную сумму, по которой от его имени можно купить квартиру.
Документ подписывает доверитель и нотариус.
Кроме обязательных пунктов при необходимости указывают такую информацию:
— срок действия документа. Он может быть любым или вообще не указываться. Если информации о том, сколько действует документ, нет, то автоматически считается, что он может использоваться в течение года с момента оформления;
— дополнительные сведения, которые пожелал указать доверитель. Например, что будет продаваться или покупаться часть недвижимости;
— образец подписи доверенного лица;
— возможность передоверия. Если она будет, доверенное лицо может передоверить свои полномочия кому-то другому. Доверители чаще оформляют документ без права передоверия — если что-то пойдет не так, найти виновного и защитить свои права будет тяжелее.
Стоимость оформления доверенности может складываться из нескольких составляющих. Это непосредственно заверение документа, консультация по оформлению или оформление с учетом особенностей конкретной сделки. В среднем доверенность обходится в 2 000 рублей.
Покупка с помощью доверенности
Покупатель оформляет сделку через доверенное лицо, которым может стать родственник, друг, риэлтор.
Доверенное лицо наделяется полномочиями по усмотрению доверителя. Это поиск жилья и сбор документов, только регистрация сделки или весь процесс покупки (тогда оформляется генеральная доверенность).
По доверенности сложнее купить квартиру в другом городе в ипотеку: банк может не составить договор на кредит. При этом будет заключаться договор КП с привлечением заемных средств.
Ход процедуры:
- Выбрать квартиру онлайн и договориться о дне сделки. Это можно поручить доверенному лицу.
- Сходить к нотариусу в своем городе и оформить доверенность на выбранного человека.
- Выслать ценный документ по почте или отдать в руки доверенному лицу.
Все дальнейшие действия совершает доверенное лицо по своим полномочиям.
Что стоит сделать перед сделкой по доверенности
Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.
- Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
- Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
- Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
- В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
- Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
- Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
- Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.
Кто может оформить доверенность на покупку квартиры
В некоторых случаях в окружении доверителя физически нет ни одного нотариуса и нет никакой возможности добраться в разумные сроки до мест, где есть нотариусы. В подобной ситуации вместо нотариуса могут действовать и другие лица:
- Командир воинской части (но только при условии, что доверитель является военнослужащим).
- Старший врач или любой другой высший начальник лечебного заведения. Обычно это актуально относительно ситуаций с наследством, однако в редких случаях применяется и для оформления доверенностей.
- Начать колонии или другого исправительного учреждения при условии, что доверитель как является заключенным.
- Капитан морского судна.
- Посол или консул.
- Старший начальник какого-либо населенного пункта, если в районе нет ни одного нотариуса.
Продажа недвижимости в другом городе риэлтором
Почему обращаются к риэлтору:
- не могут найти покупателя в срок
- допускают типичные ошибки продавца
- не указывают преимущества для покупателей
- не знают и не работают с потребностями покупателей
- не удачно составленные и оформленные рекламные объявления
- не правильно организованная реклама
- не проведена подготовка квартиры к продаже
- не верно установлена цена
Эти и иные причины заставляют собственника прибегать к помощи посредников.
1. Определяете стоимость квартиры
Перед поездкой по агентствам недвижимости самостоятельно изучаете рынок недвижимости города: количество аналогов вашей квартиры, продаваемых в этом же районе, стоимость, длительность продажи, состояние.
2. Находите риэлтора:
- используйте сарафанное радио (рекомендации знакомых, друзей — не путать с друзьями в соцсетях)
- крупные агентства города (но помните, что не панацея)
- осторожно относитесь к пропиаренным агентствам
- посмотрите местные порталы и крупные сайты недвижимости
- поищите личные блоги или сайты риэлторов
3. Заключаете договор
Заключать договор с риэлтором в случае продажи квартиры в другом городе вам все-равно придется, т. к. вам необходимо доверить кому-то проводить показы.
Обязательно укажите в договоре все условия и ответственность:
- за хранение ключей, доступ посторонних в жилье
- проверка покупателя (что проверить)
- согласование ДКП перед составлением
- согласование стоимости квартиры перед подачей в рекламу
- мониторинг цен на аналоги и форма его представления
- письменный отчет о расходах
- и т.д.
Условия договора обговариваются по скайпу или телефону, высылается вам сначала электронный вариант. Затем вы его утверждаете, вам высылают подписанные два экземпляра.
Вы можете подписать договор и выслать скан по электронной почте, чтобы риэлтор уже приступил к работе, пока обычная почта доставит обратно в агентство бумажный вариант.
4. Оформляете доверенность на сбор документов
Чтобы вам не выезжать до момента сделки и не заниматься сбором документов для продажи квартиры — оформляете доверенность на сбор документов.
Доверенность оформляется у нотариуса на риэлтора, которого выберите для реализации недвижимости.
Доверенность можно выписать как у вас в городе, так и в том городе, где вы продаете жилье.
При этом четко объясните нотариусу какие права вы даете с помощью этой доверенности. Перед подписанием, внимательно прочтите ее. В доверенности должно быть только право на сбор документов!
5. Заключение сделки
После нахождения покупателя и внесения аванса за продаваемую вами квартиру из другого города, вы приезжаете только на подписание договора купли-продажи и денег.
Самостоятельная продажа квартиры менее сложна, если вы находитесь в этом же городе, но совсем иной момент, если вас рядом нет.
Вам надо решить несколько вопросов:
- кто организует показы квартиры;
- кто соберет необходимые документы на продажу (если она не собраны);
- кто примет аванс (задаток) от покупателя.
1. Реклама квартиры
Постарайтесь максимально эффективно использовать рекламу при продаже квартиры в другом городе не выезжая. Используйте крупные региональные порталы и газеты.
Грамотно составьте объявление. Подумате, кто может быть покупателем вашей квартиры и какие преимущества вы предложите для каждой категории покупателей.
Например, в каждом объявлении перечислите преимущества для молодых семей, ипотечников и т.д
2. Сбор документов для продажи квартиры
Вам важно подготовиться к любым покупателям. Поэтому как минимум необходимо получить:
- техплан на квартиру (либо срок изготовления имеющегося должен быть не более 5 лет)
- выписка из домовой книги (там указано, что все выписаны из квартиры)
- копии Свидетельства и правоустанавливающих документов
- справка на продажу (получаете перед выходом на сделку, нужна только покупателю)
3. Доверенность на представителя
Ваш родственник или друг может выполнить за вас любые действия по сбору документов. Вам лишь необходимо выписать на него доверенность.
И, конечно, не забудьте получить согласие на помощь! Ну, как договориться с другом или родственником, я объяснять не стану!:))
Доверенность на продажу квартиры:
- Чтобы продать квартиру не выезжая из своего города, вы можете оформить доверенность на продажу и получение денежных средств от покупателя на родственника или хорошего знакомого, которому доверяете. Он от вашего имени заключает сделку и получает деньги, которые переводит затем вам.
- Либо доверяете только заключение сделки, а счет для перевода денег указываете свой.
При этом в доверенности четко укажите допустимы способы расчета, например, наличными, на счет, кредитными средствами, за исключением не денежных расчетов и т.д.
Доверенность на продажу резко уменьшает количество покупателей и увеличивает риски продажи квадратных метров без вас!
4. Сделка
На сделке, как и в случае продажи через риэлтора, вам лучше присутствовать самостоятельно. Вы ведь сами хотите получить деньги? Тогда приезжаете в намеченный день и сами занимаетесь оформлением сделки.
Для этого вам надо составить договор купли-продажи с учетом ваших интересов.
- неправильно оценив квартиру (завысив стоимость) вы затянете продажу
- доверенное лицо плохо организует просмотры
Сегодня вы узнали, как продать недвижимость дистанционно в другом городе не выезжая из своего региона, с помощью риэлторов или знакомых или родных.