📐 Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «📐 Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.

Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок

Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

• Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

• Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

• Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

• Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

• Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?

Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:

1. Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
2. Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
3. Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
4. Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
5. Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
6. Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
7. Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.

Перепланировка квартиры в ипотеке на примере Сбербанка

Типовой ипотечный договор Сбербанка не накладывает запрет на осуществление перепланировки в квартире в ипотеке. Это значит, что, если вносимые изменения соответствуют нормам законодательства, компания не станет запрещать осуществление процедуры. Однако спрашивать разрешение на внесение корректив в недвижимость всё же необходимо. Чтобы финансовая организация предоставила согласие на осуществление процедуры, предстоит действовать по следующей схеме:

1. Подготовить пакет документов, обязательно включив в него эскиз или проект перепланировки, а также заполненное заявление.
2. Обратиться в финансовую организацию и предоставить бумаги.
3. Дождаться проведения процедуры согласования.
4. Получить итоговое решение финансовой организации.

А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:

1. Перепланировка по эскизу — это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
2. Проектная перепланировка — это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
3. Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.

Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:

• получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ

(не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);

• написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
• сделать перепланировку;
• зарегистрировать перепланировку в БТИ;
• предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.

Чем грозят неузаконенные изменения?

Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.

Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.

Санкции банка в этом случае могут быть различные: солидный штраф, обязательство вернуть квартире первоначальный вид, узаконить новую планировку в кратчайшие сроки.

Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.

Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.

Добровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.

Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.

Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.

Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.

Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.

Что запрещено менять в планировке квартиры

О том, что запрещено менять в квартирном пространстве, должны знать дизайнеры и сотрудники строительных фирм, осуществляющих ремонт. Оданко все последствия на собственнике. Поэтому помните, что при перепланировке квартиры нельзя:

• размещать санитарные узлы над жилыми комнатами. К примеру, если вы переносите санузел в другое место, то нужно быть уверенным, что под ним не будет комнаты соседа снизу. Если речь идет о двухуровневой квартире, то наличие вашей комнаты под вашими же туалетом или ванной комнатой допустимо;
• увеличивать площадь кухни, используя для этого квадратные метры туалетной или жилой комнаты (как и увеличивать площадь санузла за счет жилой комнаты или кухни). Также перепланировка квартиры полностью запрещена, если речь идет о переносе кухни в жилую комнату;
• уменьшать стандартный размер кухни;
• изменять водо- и газоотведение, замуровывать такие трубы в стены, переносить радиаторы центрального отопления на балконы и лоджии (вне зависимости от их застекления);
• делать в несущих стенах дополнительные окна, двери, а также снос несущих стен;
• использовать чердак в качестве жилой комнаты или объединять квартиру с чердаком;
• делать любые изменения, если они приведут к ухудшению эксплуатационных свойств квартиры, создадут опасность обрушения дома или иным образом будут угрожать собственникам и соседям.

Любое изменение расположения комнат, стен, окон запрещено в домах с аварийным жильем.

Можно ли сделать перепланировку без разрешения банка

Сделать планировку без согласия банка не получится, поскольку последней инстанцией, выдающей разрешение на проведение подобного рода ремонтных работ и которая будет оформлять акт приемки, является Жилищная инспекция, она вправе отказать в ходатайстве по причине отсутствия письменного разрешения кредитора. Без согласования с банком можно провести перестройку лишь в тех редких случаях, когда в ипотечном договоре четко указано, что залогодатель имеет полное право проводить перепланировку без согласования с банковским учреждением. Такие случаи в своем большинстве чаще — исключение, чем правило. Но все-таки на практике, хоть и редко, но встречаются.

Если же провести перепланировку самовольно без специальных разрешений государственных органов и банковского учреждения, то собственник может своими же руками создать себе массу неприятностей и лишних проблем, причем не только с банком, но и с законом. Поэтому лучше повременить с ремонтом, чем потом расплачиваться за это.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Срок оформления всех необходимых разрешений и бумаг составит около 45 дней. В этот период нельзя начинать ремонтные работы.

Общая стоимость процедуры складывается из нескольких составляющих и обойдется примерно в 50-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Рассматривая среднюю цену, можно выделить следующие затраты:

• госпошлина за оформление технического паспорта – 900 руб.;
• цена работ по оформлению техпаспорта – до 7 тыс. руб.;
• составление проекта – до 15 тыс. руб.;
• получение разрешения в Жилищной инспекции – около 30 тыс. руб.;
• узаконивание перепланировки в судебном порядке – более 30 тыс. руб.;
• согласование проектной документации – около 5 тыс. руб.

Многие граждане перед оформлением перепланировки получают консультацию специалистов. Как правило, это платно и обойдется в сумму от двух тысяч рублей. Вы можете сэкономить, получив консультацию юриста на нашем сайте абсолютно бесплатно.

Если вы твердо намерены сделать перепланировку в ипотечной квартире до снятия обременения, рекомендуем придерживаться алгоритма, представленного выше.

Особенности проведения перепланировки недвижимости регулируются гл. 4 ЖК РФ:

Статья	Разъяснение
ст. 25	Переустройство подразумевает перенос, замену или установку коммуникаций и оборудования, если для этого требуется внесение корректировок в техпаспорт. Перепланировкой называется изменение конфигурации помещения, и техпаспорт здесь также отражает все
ст. 26	Основанием для перепланировки является принятое собственником жилья решение и получения разрешений от муниципальных организаций
ст. 27	Муниципальные органы власти могут отказать в удовлетворении заявления, если собственник представит неполный пакет документов или ложные сведения, а также при несоответствии плана переоборудования техническим нормам
ст. 28	В конце перепланировки, когда будут сделаны все изменения, работу должна принять приемочная комиссия муниципалитета и составить акт. Впоследствии он направляется в Росреестр
ст. 29	Если перепланировка была проведена незаконно, но без нарушения технических требований, по решению суда она может быть оставлена без изменений. Во большинстве остальных случаев требуется возврат жилья к прежнему состоянию

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы узаконить перепланировку, заемщику необходимо выполнить несколько действий:

1. Изучить ипотечный договор с банком. Если он содержит запрет на переобустройство, обращаться к кредитору бессмысленно. В остальных случаях документ должен включать в себя особенности проведения перепланировки – их нужно придерживаться.
2. Согласовать процедуру с жильцами и соседями. Это нужно, если ремонтные работы затрагивают их интересы. Например, переобустройство коммунальной квартиры, кладовки, общего коридора. Если у жилья несколько собственников, потребуется письменное подтверждение их согласия, заверенное нотариально. Также рекомендуется получить одобрение соседей в письменном виде, но заверять у нотариуса это не нужно.
3. Оформление эскиза или проекта. Если вносятся несущественные изменения, достаточно эскиза. При демонтаже несущих перегородок, встроенных шкафов или сантехники понадобится проект.
4. Согласовать все со страховой компанией и банком. При оформлении ипотеки обязательным условием является приобретение страховки. Если заемщик не договорится со страховщиком, кредитор может не одобрить переоборудование. Дело в том, что на стоимость страховки напрямую влияет цена заложенной недвижимости, и в случае ее разрушения выплаты будет делать именно страховщик.
5. Посещение Жилищной инспекции или МФЦ. На первом этапе собственник оформляет от Жилинспекции акт ввода объекта в эксплуатацию после осмотра жилья специальной комиссией.
6. Обращение в БТИ. Когда будет оформлен проект и акт, следует подать документы в БТИ для внесения изменений в план.
7. Подача документов из БТИ в банк. Может потребоваться переоформление договора страхования.

Если планируется внесение мелких изменений, подачу документов в Жилищную инспекцию можно пропустить и сразу обратиться в БТИ после заказа эскиза.

Когда заемщик покупает переоборудованное жилье, тоже производится оценка квартиры в ипотеку, если перепланировка неузаконена, но это делает на начальном этапе не только банк, но и БТИ вкупе с Жилинспекцией.

Чтобы составить наиболее полное представление о переустройстве квартиры в ипотеку, важно разобраться, какие существуют виды перепланировок.

По эскизу – это самый доступный и простой вид перепланировки. Чтобы им воспользоваться, не обязательно заказывать проектную документацию.

Переустройство жилья по эскизу предполагает:

• демонтаж или создание ненесущих перегородок;
• избавление от стенных шкафов;
• изменение расположения сантехники.

Такой вид планировки длится несколько месяцев и согласуется только по документам БТИ.

Проектная является более сложной планировкой, однако многие банки охотно на нее соглашаются.

Она используется при:

• изменении устройства пола;
• расширении туалетной комнаты;
• других строительных работах.

Важным вопросом при перепланировке ипотечной является стоимость услуг в 2018 году.

Цена на переустройство жилья будет зависеть от:

• сложности перепланировки;
• стоимости материалов;
• объема проводимых работ и других факторов.

Также многое зависит от того, будете ли вы самостоятельно составлять дизайн-проект или обратитесь к профессионалам.

Необходимо учитывать и стоимость работ согласования перепланировки по эскизу или по проекту.

Таблица средней стоимости оформления перепланировки квартиры

Этап оформления	Цена
консультация	1000 – 2000 рублей
получение техпаспорта в БТИ	2000 – 7000 рублей
составление проекта перепланировки	3000 – 15000 рублей
получение разрешения Жилинспекции	до 30000 рублей
получение разрешения путем обращения к посредникам	свыше 30000 рублей
согласование проектных документов	около 5000 рублей
конструирование проема одной стеновой панели	20000 – 30000 рублей
узаконивание планировки в суде	от 30000 рублей

Что пишут о перепланировке в ипотечном договоре

Каждый банк прописывает свои правила о том, что можно делать в квартире, которая находится в ипотеке. Это прописывают в ипотечных договорах.

В некоторых прямо говорится, что вносить любые изменения, связанные с технической частью жилого помещения, запрещено. Это значит, что заняться перепланировкой квартиры вы сможете только после того, как погасите ипотеку и жилье из залога банка перейдет в вашу собственность.

Но чаще перепланировку разрешают, так как при условии ее согласования это предусмотренная законом процедура.

Чаще всего встречаются следующие требования банка, которые нужно выполнить для одобрения перепланировки в ипотечной квартире:

• необходимо получить письменное согласие банка
• нужно провести переоценку квартиры
• перепланировка должна быть согласована с уполномоченными ведомствами
• должно пройти не менее года после заключения ипотечного договора

Похожие записи:

• Как проходит бракоразводный процесс если есть дети
• За счет чего увеличена пенсия неработающим пенсионерам в 2023 году в Москве
• ЕДВ на третьего ребенка с 2023 года точная сумма в Ростовской области