Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация частного жилого дома на земельном участке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
До начала строительства: С чего начать
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
Как оформить дом с нарушениями отступов
Для того, чтобы построенный дом оформили в обычном порядке, требуется соблюсти нормы ещё на этапе планирования работ. Также необходимо получить разрешение на строительство и дополнительно согласовать работы, если участок попадает в охранную зону, разместить будущий объект на участке таким образом, чтобы были соблюдены допустимые отступы и т.д. Однако, нередко застройщики пренебрегают правилами и строят свои дома с нарушениями.
В таком случае администрация откажет в регистрации строения, и собственника обяжут снести дом. Чтобы этого избежать, можно попытаться зарегистрировать его через суд.
Перед тем, как обращаться с исковым заявлением, требуется соблюсти досудебный порядок, то есть попытаться узаконить построенный объект обычным способом. Для этого подготовить документы и обратиться в местную администрацию с просьбой зарегистрировать объект.
Стандартный алгоритм оформления строительства частного дома, при соблюдении которого не возникнет проблем с регистрацией, выглядит следующим образом:
- Проведение межевания и установление точных координат границ. Это поможет избежать конфликтных ситуаций с соседями и позволит правильно спланировать размещение объекта.
- Заказ градостроительного плана земельного участка. Из плана застройщик поймёт, с какими организациями придётся дополнительно согласовывать строительство, а также увидит размер разрешённых отступов.
- Формирование схемы будущего дома и подача уведомления о начале строительства.
- Согласование охранных зон (в случае, если часть участка или вся площадь попадает в охранную зону).
- Проведение строительных работ.
- Формирование технического плана готового дома.
- Подача уведомления об окончании строительства.
- Регистрация дома в Росреестре и получение выписки с правами собственности.
Несмотря на то, что в декабре прошлого года были внесены изменения в закон о «дачной амнистии», которые сделали не обязательным получение уведомлений о строительстве для объектов ИЖС, мы не рекомендуем строиться без разрешительной документации. Так как банки, одобряя ипотечное кредитование, в обязательном порядке требуют предоставить уведомление о начале строительства. То есть, в будущем собственник не сможет продать дом, узаконенный без разрешительной документации, если покупатель захочет приобрести его по ипотеке (такие сделки оформляются очень часто).
К тому же упрощённая регистрация не освобождает застройщика от необходимости получать дополнительные согласования и соблюдать нормы градостроительства в соответствии с ГПЗУ. В противном случае сотрудники Росреестра вынесут отказ или приостановку, что послужит основанием для обращения в суд. Помимо отказа, застройщик должен собрать такие документы: выписку из Росреестра на земельный участок, технический план построенного дома, согласования с организациями, установившими охранные зоны (если участок попадает в зону их действия), заключения коммунальных служб. Помимо этого, в качестве основного доказательства проводится строительная экспертиза.
Зачем вообще оформление
Казалось бы, построил и живи, так? Но, как всегда, законодательные дебри все усложняют. Только после государственной регистрации права на дом последний становится полноценным объектом гражданского оборота, пояснила управляющий партнёр юридической компании ЮКО Юлия Иванова. На практике это значит, что только после оформления с домом можно совершать разные сделки, например продать его или подарить, использовать в качестве залога, а ещё передать его по наследству.
Если дом не зарегистрирован, это ещё и мешает сделкам с земельным участком. По российским законам судьба участка и недвижимости, которая на нем есть, должна быть общей, но как продать землю без дома? Также из-за отсутствия регистрации вам придётся платить куда больше налогов. Это работает так: вы оформили участок для индивидуального жилищного строительства (ИСЖ), прошло 10 лет и вы не зарегистрировали дом — платите земельный налог по двойной ставке.
После регистрации дома вы сможете в нём прописаться, напомнила руководитель аппарата Саратовского реготделения Ассоциации юристов России Наталья Грешнова.
Есть и ещё один бонус. «После регистрации строения к нему можно подключить необходимые коммуникации: воду, газ, электроэнергию и канализацию», — уточнила эксперт.
Также после регистрации права собственности вы сможете претендовать на имущественный налоговый вычет. Его максимальный размер составляет 260 000 рублей — столько вам вернут, если вы вложили в строительство 2 млн рублей или больше.
Если дом не зарегистрирован, выше шансы столкнуться с отказом страховой компании. Те крайне неохотно страхуют нелегальные постройки.
О чём стоит знать заранее
Итак, вы решили построить частный дом на участке под ИЖС. Какая информация вам пригодится?
Во-первых, помните, что разрешение на строительство с 2019 года вам не нужно (раньше оно требовалось в обязательном порядке) — и дома, и разных нежилых построек, например бань, гаражей и хозблоков. Кстати, последние тоже можно зарегистрировать, но это необязательно и необходимо только тогда, когда вы хотите совершать с ними разные сделки.
Во-вторых, вы не обязаны готовить проектную документацию и проводить её экспертизу. Можно сделать это по своему желанию, но наказывать за её отсутствие никто не станет.
А вот что обязательно нужно, так это подготовить проект инженерных коммуникаций, если вы хотите присоединяться к централизованному газопроводу, водопроводу и канализации. Так что если воды из колодца и газового баллона вам будет недостаточно, придется поднапрячься.
В-третьих, то, что вам не нужно получать разрешение на строительство и готовить проектную документацию, еще не значит, что и требования законодательства можно игнорировать.
Индивидуальный жилой дом должен соответствовать определённым требованиям. По правилам это отдельно стоящее здание не более чем с тремя этажами, высотой не более 20 метров, с комнатами и помещениями для удовлетворения нужд проживающих (кухня, санузел и прочее). Также такой дом не может быть разделён на самостоятельные объекты недвижимости, то есть не может потом превратиться в два отдельно стоящих дома.
Также юристы советуют заказать в местной администрации градостроительный план своего земельного участка.
Это бесплатный документ, который показывает, где проходят линии электропередач относительно участка и есть ли под ним газовые трубы. Все это нужно учитывать при планировании дома, чтобы потом в случае аварии газовой трубы под домом не пришлось вскрывать полы или разбивать фундамент, не говоря о том, что это может быть опасно для жизни.
Закон не ограничивает вас в количестве жилых домов на земельном участке. В то же время можно столкнуться с определёнными проблемами, пытаясь построить второй дом. Вот какие преграды могут возникнуть:
- площади участка может не хватить для соблюдения всех требований, например по отступам от его границ;
- свои особенные ограничения могут действовать в населённом пункте, где вы живёте.
И даже если в итоге удалось построить два дома, зарегистрируют вам только один. Второй же в любом случае останется «нелегалом».
Здесь, конечно, все выкручиваются как могут.
«Нередко на практике при строительстве двух домов на одном земельном участке их соединяют между собой перемычкой, что позволяет рассматривать их как один дом (с учетом соблюдения требования о максимальном проценте застройки)», — отметила Юлия Иванова.
Месяц-другой (в худшем случае год или парочка) — и вот дом уже возвышается над вашим участком. Когда все работы завершатся, вам нужно будет вызвать кадастрового инженера. Он подготовит технические планы жилого дома и вспомогательных построек, если они есть.
Он проведёт внутренние и внешние замеры вашего дома, отметит планировку и расположение комнат. К приезду кадастрового инженера рекомендую подготовить проектную документацию, по которой строился дом.
Сделать планы самому нельзя (если только вы не профильный специалист с соответствующей квалификацией), как и обойтись без них — дом в таком случае просто не зарегистрируют. Кстати, планы инженер должен подписать усиленной квалифицированной электронной подписью.
Наш герой обратился к кадастровым инженерам в апреле 2022 года. Через девять дней специалисты приехали на участок, замерили дом и все помещения внутри. Эти услуги обошлись ему в 9000 рублей, ещё 5000 рублей он заплатил за замер участка, чтобы поставить забор.
Кстати, инженеров он вызвал из Можайска — в Москве и Апрелевке неподалёку просили свыше 30 000 рублей. Все документы и диск с данными для Росреестра они подготовили к середине мая, но забрать их Станислав смог только в начале июня.
В течение месяца после завершения строительства нужно уведомить местную администрацию о том, что работы окончены. Про способы мы уже говорили: лично, почтой или через специальные сервисы. Помимо данных о застройщике, земельном участке и объекте капитального строительства (про это мы писали выше), нужно указать, что вы заплатили госпошлину за регистрацию прав.
Также пропишите, каким способом вам должны направить уведомление о регистрации.
К уведомлению приложите технический план от кадастрового инженера (в виде электронного документа). Если участок принадлежит нескольким людям или арендуется множеством лиц, то понадобится ещё и соглашение об определении их долей в новом доме.
Опять же в течение трёх рабочих дней власти решат, можно ли рассматривать ваше уведомление (то есть все ли данные в нём прописаны и все ли условия соблюдены). А в течение семи рабочих дней — проведут проверку. Они должны убедиться, что дом соответствует всем параметрам домов для ИЖС, и после этого дать вам ответ.
Если всё в порядке, то одновременно с этим власти направят уже другим чиновникам заявление о государственном кадастровом учёте и госрегистрации прав на дом (за эти процессы отвечает Росреестр). Так что лично вам делать ничего не придётся. О том, что документы направили на регистрацию, вам сообщат тем способом, о котором вы просили.
Бывает, что власти не направляют заявление в установленные сроки (вряд ли вы удивлены). В подобных случаях вы можете сделать это сами. А все нужные документы регистрирующие органы запросят у чиновников, которые согласовывали ваш дом.
Наш герой подал документы на госрегистрацию в середине июня 2022 года. Он принёс с собой паспорт, выписку ЕГРН и диск с данными от кадастровых инженеров, на котором была вся информация по дому. Пошлину в размере 350 рублей заплатил на месте. Уже через две недели ему пришла выписка ЕГРН с отметкой о регистрации дома.
Что такое «дачная амнистия»?
Что значит «дачная амнистия»? «Дачная амнистия» на земельный участок или дачное строение – это упрощенный порядок оформления собственности на различные объекты недвижимости: участки, дома, бани, нежилые помещения и т. д. Она действует с 1 сентября 2006 года, но вопрос по-прежнему остается актуальным для многих россиян. Поэтому осенью 2020 года действие закона снова продлили. Таким образом, «дачная амнистия» продлена до 2026 года (закон о внесении изменений – Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).
Упрощенный порядок оформления права собственности доступен для тех, кто владеет правами на земельный участок, на котором расположены строения. Оформить здания или участок в собственность можно, предоставив три документа: на право владения участком, технический план на дом и декларация, которую владелец заполняет самостоятельно.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Ипотека на дом: особенности и нюансы
Дома, возведенные на участках категории ИЖС, можно приобретать в рамках ипотечных кредитов. Банки принимают их в залог, но так как объект обладает меньшей ликвидностью, чем квартира, ставки будут несколько выше. Планка первоначального взноса при покупке земли для индивидуального жилищного строительства также увеличится.
На рынке есть банки, допускающие выдачу ипотеки на постройку дома, пригодного для круглогодичного проживания, на участках ИЖС. Будущему собственнику необходимо предоставить проект и выбрать компанию, которая будет его реализовывать.
Важно! Некоторые банки выдают ипотечные кредиты на недвижимость на сельскохозяйственных территориях для ведения огородничества (дачные) и пр. Но такие предложения встречаются реже.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Подробное руководство, как оформить построенный дом на участке ИЖС
- информация о наименовании подразделения Росреестра, куда подается документация;
- желаемое действие (регистрация или постановка на кадастровый учет);
- наименование и характеристики постройки;
- данные о собственнике дома;
- согласие на обработку персональных данных.
Нежилой дом — это постройка, не предназначенная для круглогодичного проживания. Обычно это строения, возведенные на садовых или дачных земельных участках. Для регистрации прав на эти постройки действующим законодательством предусматривается упрощенный порядок с минимумом необходимых документов:
- Прописку на жилой площади.
- Получение налоговых вычетов и льгот.
- Использование общественных коммуникаций.
- Перепродажу, дарение, передачу в наследство объекта недвижимости.
- Использование земли для собственных нужд, которые не нарушают права других граждан, а также не вредят окружающей среде.
- Для получения разрешающих документов вызывают сотрудников Бюро технической инвентаризации, которые осматривают здание и производят необходимые замеры.
- На основании осмотра будет составлен технический план и паспорт постройки.
- После этого можно подавать заявление в местный градостроительный комитет для присвоения личного адреса.
- Когда будут получены кадастровый план и паспорт, можно получать разрешение на ввод частного дома в эксплуатацию с дальнейшим оформлением права собственности. Срок получения разрешения составляет 10 рабочих дней.
Если дом еще не построен, нужно будет получить разрешение на строительство. После окончания стройки, а также в том случае, если дом уже был, необходимо оформить кадастровую и техническую документацию, обратившись к кадастровому инженеру и в БТИ. Уже после того, как вся необходимая техническая документация будет готова, можно приступать к государственной регистрации права собственности.
Пока не начато строительство
Граждане, владеющие земельными участками, наделены определенными правами, в частности, могут распоряжаться свои имуществом по своему усмотрению. Правда, в своих решениях действительные собственники могут быть ограничены в связи с устанавливаемой законодателем категорийностью земель.
Если участок нельзя использовать под ИЖС, дом построить здесь никто не даст, равно как и зарегистрировать.
Поэтому информацию о возможности частного строительства на приобретаемой земле лучше всего уточнять заблаговременно.
Перед началом работ потребуется получить соответствующее разрешение. Без утверждения властей проект могут признать незаконным и потребовать сноса здания. Ситуация не из приятных, а сделать нужно вот что:
- Скорректировать план дома так, чтобы его этажность не превышала 3 этажей, а общая высота с учетом чердака 12 метров;
- При планировании дома необходимо учесть ограничение по максимальной площади постройки, — 1500 метров;
- После проведения технической экспертизы и составления сметы на расходные материалы (чаще всего план заказывается в профильных компаниях или у самого застройщика), пакет соискателя на ИЖС направляется в Градостроительный комитет. В ведомстве согласуется общая схема дома и его расположение относительно других объектов на местности. Такой план может быть выполнен от руки.
Что нужно для регистрации здания на участке земли
Для получения свидетельства о регистрации, владелец постройки собирает пакет необходимых документов. Точный состав приложений к заявлению зависит от типа дома, но для индивидуального строительства он следующий:
- Обращение в письменной форме;
- Удостоверение личности заявителя, — паспорт;
- Документы на земельный участок;
- Паспорт технический, полученный ранее в бюро технической инвентаризации. При подаче документов необходимо учитывать срок изготовления свидетельства – 14 дней;
- Паспорт кадастровый. Документов понадобится два, — один на дом, второй на участок;
- Для подачи документов на регистрацию понадобится решение соответствующего государственного органа на ввод здания в действие и о присвоении дому почтового адреса;
- Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины за регистрационные действия.
- Для совершения регистрационных действий соискатель обращается в Единый территориальный реестр недвижимости. Для регистрации самого дома собственник может обратиться лично в подразделение Росреестра, через многофункциональный центр, через портал государственных услуг или через сервис ЕГРН. Онлайн подача заявки позволит сократить время на визит в службы, а также будет способствовать ускорению процесса проверки документов.
Для получения выписки из ЕГРН заявитель указывает в обращении способ вручения:
- На руки при личном посещении центра;
- По почте;
- По электронной почте.
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
Зачем знать, является постройка капитальной или нет? Это важно для расчета налога на имущество физических лиц.
| Налогооблагаемыми объектами являются находящиеся в собственности у граждан хозяйственные постройки, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В их число входят хозяйственные, бытовые, подсобные капитальные строения, вспомогательные сооружения, в том числе летние кухни, бани и иные аналогичные объекты недвижимости. Исключение — жилые помещения и гаражи, которые являются самостоятельными объектами налогообложения. |
И возникает вопрос: какие из строений считать капитальными?