Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше — дарственная или договор купли продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дарственной называют документ, позволяющий одному лицу стать правообладателем имущества, обязательств или вещи другого лица на безвозмездной основе. Если условие безвозмездности не соблюдается, соглашение неправомочно.
Особенности и риски продажи по дарственной
Особенностями сделки дарения является конкретная идентификация объекта дарения. При дарении недвижимости указывается точная площадь, адрес, номер в кадастровом реестре (для земельного надела). В документах обязательно прописываются характеристики участников соглашения, состоящие из фамилий, имен, отчеств, адресов прописки и проживания.
Прочие условия соглашения включаются в текст по согласованию сторон. Однако они не должны перечить законодательным нормам и положениям. Запрещено включать в содержимое контракта условия, требующие от одаряемого материальное вознаграждение в случае оказания услуг или наступления конкретного события, даты.
Важно! Все вышеперечисленные обстоятельства прописаны и в некоторых других гражданско-правовых соглашениях. Наличие таких пунктов позволяет оспорить законность сделки в суде.
Совершать сделку лучше с участием нотариуса, который проверит, нет ли на недвижимости арестов, налоговых залогов, ипотек. Договор купли-продажи квартиры или договор дарения для стабилизации гражданско-правовых отношений на законодательном уровне ограничивается некоторыми факторами. Невозможно провести сделку, если:
- одаряемое лицо младше 14-ти лет, либо признано судебными органами недееспособным;
- имущество не является собственностью дарителя;
- одаряемым является работник бюджетной сферы, юридическое лицо или коммерческая организация.
Чтобы избежать юридических проволочек в этих сделках, следует рассмотреть несколько оттенков в отношении каждой категории.
После дарения от подоходного налога освобождается только родственник-родитель, связанный с узким кругом лиц. К ним относятся следующие:
- Супруги,
- Родные или усыновленные дети и внуки
- Отец или мать и их родители,
- Чистопородные и гетеропородные родственники.
Главная особенность дарения заключается в том, что даритель после обязательной регистрации перехода прав на него находится в очень ценном положении. Новый собственник может насильно выгнать его из квартиры и оставить без права пользования своей жилым помещением. Ведь раньше она принадлежала ему.
Однако новый собственник не может повлиять на такое решение или предъявить претензии в силу безусловного характера заключенного между ними договора.
Прежде чем полагаться на договор купли-продажи, необходимо рассмотреть следующие моменты. Это может повлиять на передачу прав.
- Наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости (в течение трех лет с момента заключения сделки дети имеют право оспорить законность путем нарушения права или ограничения),
- наличие обременения (ипотека, заветы),
- средства материнского капитала были использованы первоначальным владельцем для покупки недвижимости (если часть или вся стоимость квартиры погашена за счет материнского капитала, требуется доля прав на детей).
Договор купли-продажи
Чем отличается договор купли-продажи от договора дарения?
Основная разница между договором купли-продажи и договором дарения заключается в том, что в первом случае имущество приобретается путем взаимной сделки на основе денежных средств, а во втором случае имущество передается безвозмездно. Также в договоре купли-продажи указывается цена имущества, которая отсутствует в договоре дарения.
Какие есть особенности договора купли-продажи?
- Он заключается на основе добровольного согласия обеих сторон.
- Обязательным элементом является указание на сумму денег, за которую происходит продажа, а также срок, в который необходимо осуществить оплату.
- Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами.
- Договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке в органах Федеральной налоговой службы.
Какие частые вопросы задаются при заключении договора купли-продажи?
- Как долго действителен договор купли-продажи?
- Что происходит, если продавец не успевает выполнить обязательства в срок?
- Какие гарантии предоставляются приобретателю в случае выявления недостатков товара?
На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи?
- Убедиться, что продавец имеет все необходимые документы на продаваемое имущество (например, право собственности).
- Обязательно ознакомиться с условиями договора, в частности условиями оплаты и сроками выполнения обязательств.
- Если у вас возникают вопросы или сомнения, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу.
Нотариальное заверение договоров
Нотариальное заверение договоров – это процедура, которая обеспечивает законность и юридическую значимость документов. Она является обязательной для некоторых видов договоров, включая договоры дарения и купли-продажи.
Особенности оформления договоров дарения и купли-продажи включают в себя требование о подписи обеих сторон в присутствии нотариуса, который также убедится в том, что участники сделки не подвергаются никакому давлению и делают сделку с сознательным пониманием ее последствий.
Нотариус может ответить на различные вопросы, связанные с юридическими аспектами договора, или рекомендовать обратиться за помощью к юристу.
Таким образом, разница между дарственной и купле-продажей заключается в форме сделки (условно бесплатный перевод собственности на один объект в дарственной, а в случае купли-продажи за сделку получают деньги) и особенностях оформления договоров.
Нотариальное заверение договора – это гарантия юридической правильности и безопасности сделки. Поэтому, если вы собираетесь заключить договор дарения или купли-продажи, обязательно убедитесь в наличии нотариуса.
При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Внимание!
Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)
Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.
- При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
- Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
- Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).
Необходимый пакет документов
Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.
В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.
Для переоформления права собственности потребуются:
- Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
- Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
- Свидетельство о браке, брачный договор;
- Согласие других сособственников на отчуждение;
- Оригинал дарственной;
- Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
- Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
- Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- Разрешение от органов опеки и попечительства;
- Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).
Перечень документов для оформления договора купли-продажи:
- Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
- Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
- Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
- Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
- Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
- Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
- Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
- Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
- Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
- Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).
Что выгоднее и дешевле оформить, дарственную или продажу
При передаче недвижимости важно предварительно определиться с формой договора. Что лучше, дарение или купля-продажи между родственниками? Многое зависит от особенностей сделки и ее участников.
Если в качестве сторон выступают близкие родственники, лучшим вариантом является оформление дарственной. В этом случае расходы будут минимальными, но невозможно получить налоговый вычет. Это связано с тем, что недвижимость не приобреталась. Также важно заранее удостовериться, что у других родственников нет оснований претендовать на собственность.
Если же передача собственности происходит между посторонними лицами, предпочтительнее купля-продажа. Особенно это актуально, если в действительности вносится оплата. По договору дарения ее не получится вернуть. В случае приобретения квартиры можно подать заявление в налоговую инспекцию для возврата вычета.
Видео: Дарственная (дарение) или договор купли-продажи, что выбрать?
Что лучше оформить договор дарения или купле-продажу между родственниками?
Вопрос выбора между двумя видами сделок с родственниками следует опираться на следующие позиции:
- для тех, кто не пользовался возможностью вернуть НДФЛ с покупки недвижимости, лучше оформить сделку договором купли-продажи. Иначе выгоднее дарение;
- если имущество находилось в собственности родственника меньше пяти лет, то лучше подписать дарственную с целью избежать налогообложение дохода от продажи.
При сделках с долевой собственностью также следует учитывать, что:
- при дарении необходимо нотариальное согласие всех совладельцев;
- продать долю в имуществе можно только через процедуру предложения выкупить ее другим сособственникам.
Что нужно знать о договоре купли-продажи
Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.
Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.
Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.
Риски заключения договора купли-продажи
Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.
Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:
- Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
- Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
- Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
- Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.
В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.
Выбор договора с точки зрения подачи налоговой декларации
Если используется договор дарения, то в результате сделки даритель не получает никакого дохода (он передает автомобиль безвозмездно). И в этом случае даритель не должен подавать декларацию в налоговую инспекцию.
Если используется договор купли-продажи, то дополнительно нужно учитывать, в течение какого времени автомобиль находился в собственности продавца:
- декларация не подается, если автомобиль находился в собственности более 3-х лет.
- декларация подается, если автомобиль находился в собственности менее 3-х лет.
Продажа или дарственная на долю в квартире
Отчуждение доли в квартире влечет необходимость соблюдать дополнительные правила оформления этой сделки.
В случае, если доля передается по договору купли-продажи, у остальных собственников других долей есть право преимущественной покупки этой доли по той же цене, которая была предложена стороннему покупателю.
Другие собственники квартиры должны быть уведомлены о планируемой сделке. Их согласие на нее по закону не требуется. Письменное уведомление должно быть направлено не позднее, чем за 30 дней до отчуждения доли в квартире. Удобнее всего направить это уведомление через нотариуса. Чтобы не ждать 30 дней, продавец может получить от сособственников нотариально заверенные письменные отказы от покупки доли в квартире (но на практике сделать это получается не всегда).