Что лучше — дарственная или договор купли продажи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше — дарственная или договор купли продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Дарственной называют документ, позволяющий одному лицу стать правообладателем имущества, обязательств или вещи другого лица на безвозмездной основе. Если условие безвозмездности не соблюдается, соглашение неправомочно.

Особенности и риски продажи по дарственной

Особенностями сделки дарения является конкретная идентификация объекта дарения. При дарении недвижимости указывается точная площадь, адрес, номер в кадастровом реестре (для земельного надела). В документах обязательно прописываются характеристики участников соглашения, состоящие из фамилий, имен, отчеств, адресов прописки и проживания.

Прочие условия соглашения включаются в текст по согласованию сторон. Однако они не должны перечить законодательным нормам и положениям. Запрещено включать в содержимое контракта условия, требующие от одаряемого материальное вознаграждение в случае оказания услуг или наступления конкретного события, даты.

Важно! Все вышеперечисленные обстоятельства прописаны и в некоторых других гражданско-правовых соглашениях. Наличие таких пунктов позволяет оспорить законность сделки в суде.

Совершать сделку лучше с участием нотариуса, который проверит, нет ли на недвижимости арестов, налоговых залогов, ипотек. Договор купли-продажи квартиры или договор дарения для стабилизации гражданско-правовых отношений на законодательном уровне ограничивается некоторыми факторами. Невозможно провести сделку, если:

  • одаряемое лицо младше 14-ти лет, либо признано судебными органами недееспособным;
  • имущество не является собственностью дарителя;
  • одаряемым является работник бюджетной сферы, юридическое лицо или коммерческая организация.

Чтобы избежать юридических проволочек в этих сделках, следует рассмотреть несколько оттенков в отношении каждой категории.

После дарения от подоходного налога освобождается только родственник-родитель, связанный с узким кругом лиц. К ним относятся следующие:

  • Супруги,
  • Родные или усыновленные дети и внуки
  • Отец или мать и их родители,
  • Чистопородные и гетеропородные родственники.

Главная особенность дарения заключается в том, что даритель после обязательной регистрации перехода прав на него находится в очень ценном положении. Новый собственник может насильно выгнать его из квартиры и оставить без права пользования своей жилым помещением. Ведь раньше она принадлежала ему.

Однако новый собственник не может повлиять на такое решение или предъявить претензии в силу безусловного характера заключенного между ними договора.

Прежде чем полагаться на договор купли-продажи, необходимо рассмотреть следующие моменты. Это может повлиять на передачу прав.

  1. Наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости (в течение трех лет с момента заключения сделки дети имеют право оспорить законность путем нарушения права или ограничения),
  2. наличие обременения (ипотека, заветы),
  3. средства материнского капитала были использованы первоначальным владельцем для покупки недвижимости (если часть или вся стоимость квартиры погашена за счет материнского капитала, требуется доля прав на детей).

Договор купли-продажи

Чем отличается договор купли-продажи от договора дарения?

Основная разница между договором купли-продажи и договором дарения заключается в том, что в первом случае имущество приобретается путем взаимной сделки на основе денежных средств, а во втором случае имущество передается безвозмездно. Также в договоре купли-продажи указывается цена имущества, которая отсутствует в договоре дарения.

Какие есть особенности договора купли-продажи?

  • Он заключается на основе добровольного согласия обеих сторон.
  • Обязательным элементом является указание на сумму денег, за которую происходит продажа, а также срок, в который необходимо осуществить оплату.
  • Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами.
  • Договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке в органах Федеральной налоговой службы.

Какие частые вопросы задаются при заключении договора купли-продажи?

  • Как долго действителен договор купли-продажи?
  • Что происходит, если продавец не успевает выполнить обязательства в срок?
  • Какие гарантии предоставляются приобретателю в случае выявления недостатков товара?

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи?

  • Убедиться, что продавец имеет все необходимые документы на продаваемое имущество (например, право собственности).
  • Обязательно ознакомиться с условиями договора, в частности условиями оплаты и сроками выполнения обязательств.
  • Если у вас возникают вопросы или сомнения, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу.

Нотариальное заверение договоров

Нотариальное заверение договоров – это процедура, которая обеспечивает законность и юридическую значимость документов. Она является обязательной для некоторых видов договоров, включая договоры дарения и купли-продажи.

Особенности оформления договоров дарения и купли-продажи включают в себя требование о подписи обеих сторон в присутствии нотариуса, который также убедится в том, что участники сделки не подвергаются никакому давлению и делают сделку с сознательным пониманием ее последствий.

Нотариус может ответить на различные вопросы, связанные с юридическими аспектами договора, или рекомендовать обратиться за помощью к юристу.

Таким образом, разница между дарственной и купле-продажей заключается в форме сделки (условно бесплатный перевод собственности на один объект в дарственной, а в случае купли-продажи за сделку получают деньги) и особенностях оформления договоров.

Нотариальное заверение договора – это гарантия юридической правильности и безопасности сделки. Поэтому, если вы собираетесь заключить договор дарения или купли-продажи, обязательно убедитесь в наличии нотариуса.

При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Внимание!

Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)

Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.

На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.

  • При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
  • Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
  • Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
  • Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

  1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
  2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
  3. Свидетельство о браке, брачный договор;
  4. Согласие других сособственников на отчуждение;
  5. Оригинал дарственной;
  6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
  7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
  8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
  9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
  11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

  1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
  2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
  4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
  5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
  6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
  7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
  8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
  9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
  10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
  11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
  12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
  13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

Что выгоднее и дешевле оформить, дарственную или продажу

При передаче недвижимости важно предварительно определиться с формой договора. Что лучше, дарение или купля-продажи между родственниками? Многое зависит от особенностей сделки и ее участников.

Если в качестве сторон выступают близкие родственники, лучшим вариантом является оформление дарственной. В этом случае расходы будут минимальными, но невозможно получить налоговый вычет. Это связано с тем, что недвижимость не приобреталась. Также важно заранее удостовериться, что у других родственников нет оснований претендовать на собственность.

Если же передача собственности происходит между посторонними лицами, предпочтительнее купля-продажа. Особенно это актуально, если в действительности вносится оплата. По договору дарения ее не получится вернуть. В случае приобретения квартиры можно подать заявление в налоговую инспекцию для возврата вычета.

Видео: Дарственная (дарение) или договор купли-продажи, что выбрать?

Что лучше оформить договор дарения или купле-продажу между родственниками?

Вопрос выбора между двумя видами сделок с родственниками следует опираться на следующие позиции:

  • для тех, кто не пользовался возможностью вернуть НДФЛ с покупки недвижимости, лучше оформить сделку договором купли-продажи. Иначе выгоднее дарение;
  • если имущество находилось в собственности родственника меньше пяти лет, то лучше подписать дарственную с целью избежать налогообложение дохода от продажи.

При сделках с долевой собственностью также следует учитывать, что:

  • при дарении необходимо нотариальное согласие всех совладельцев;
  • продать долю в имуществе можно только через процедуру предложения выкупить ее другим сособственникам.
Читайте также:  Размер детских пособий в 2023 в Ростовской области году

Что нужно знать о договоре купли-продажи

Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.

Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.

Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.

Риски заключения договора купли-продажи

Основной риск может быть связан с мошенническими действиями одной из сторон. Также проблемы могут возникнуть в случае неправильного составления договора.

Для того, чтобы избежать подобных последствий, нужно:

  • Внимательно проверять все документы. Следить, чтобы необходимый перечень был собран в полном объёме;
  • Следить, чтобы продавец являлся на сделку. Если вместо него дело ведёт доверенное лицо – проверять доверенность, позвонив в нотариальную контору, которая её выдала.
  • Не отдавать большой задаток. И оформлять факт его передачи в договоре;
  • Заключать предварительный договор купли-продажи, а также передаточный акт после подписания основной купчей.

В случае сомнении лучше обращаться за помощью к юристам или нотариусам. Так договор купли-продажи или дарения будет оформлен в соответствии с требованиями закона.

Выбор договора с точки зрения подачи налоговой декларации

Если используется договор дарения, то в результате сделки даритель не получает никакого дохода (он передает автомобиль безвозмездно). И в этом случае даритель не должен подавать декларацию в налоговую инспекцию.

Если используется договор купли-продажи, то дополнительно нужно учитывать, в течение какого времени автомобиль находился в собственности продавца:

  • декларация не подается, если автомобиль находился в собственности более 3-х лет.
  • декларация подается, если автомобиль находился в собственности менее 3-х лет.

Продажа или дарственная на долю в квартире

Отчуждение доли в квартире влечет необходимость соблюдать дополнительные правила оформления этой сделки.

В случае, если доля передается по договору купли-продажи, у остальных собственников других долей есть право преимущественной покупки этой доли по той же цене, которая была предложена стороннему покупателю.

Другие собственники квартиры должны быть уведомлены о планируемой сделке. Их согласие на нее по закону не требуется. Письменное уведомление должно быть направлено не позднее, чем за 30 дней до отчуждения доли в квартире. Удобнее всего направить это уведомление через нотариуса. Чтобы не ждать 30 дней, продавец может получить от сособственников нотариально заверенные письменные отказы от покупки доли в квартире (но на практике сделать это получается не всегда).


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *