Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если один собственник против?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Как делится приватизированная квартира по наследству и завещанию
Можно ли продать 1/6 своей доли квартиры, если один из собственников другой 1/6 умер, а в права наследства пока не вступил? Сюда относится личное, подаренное или приватизированное имущество. Понятие – совместная собственность супругов здесь не используется. Объект наследуется в соответствии с завещанием покойного.
Переход от одной категории наследников к другой происходит, если не осталось ни одного законного представителя из прошлой группы или они были лишены права наследования по решению суда. Приватизированная квартира делится в равных долях между всеми претендентами.
Оформляя наследство после смерти мужа, следует уточнить, на кого оформлялась жилая недвижимость. Приобретенное в период супружества жилое имущество будет совместной собственностью.
Так, первоочередными наследниками являются муж или жена, дети, родители. Если они согласны вступить в наследство, имущество умершего делится между ними поровну.
Завещать без согласия мужа она может хоть на дядю Васю с улице. Она может Квартира приватизирована на двоих , значит собственник не только мама, а и второй человек тоже. Если это сын, то он имеет долю в этой квартире и выписать его нельзя. Согласно п. Без второго собственника мать может выписать только саму себя Нет, не может. Сын либо сособственник, либо отказавшийся от прихватизации, тем самым сохранив бессрочное право пользования. Детям, жене родственникам.
Наследникам этого человека: его супруге, всем детям, его родителям в равных долях. Чтобы один собственник продал или подарил другому свою долю Доля в жилом помещении не «в процентном соотношении», а простой дробью. Лана пишет полную ерунду. Вы что? Вы разберитесь в своих документах, прежде чем задавать вопрос. А потом еще на две части» — это бред!!! Может,если второй собственник будет вторым продавцом,либо выдаст доверенность первому собственнику на продажу его доли.
В этом случае можно продать всю квартиру. Регистрация и право собственности никак не взаимосвязаны. У второго Каждый из со собственников, Принадлежащей вам долей квартиры можете распорядиться по своему усмотрению, в т. На любого. Хоть на Путина В. Собственник вправе распоряжаться своей собственностью как угодно — дарить, продавать, завещать.
Дарственную можно делать на кого угодно, только если даришь что-то, это вернуть можно будет Не получится. Внуки наследуют только по праву Можно продать если есть завещание и нет нетрудоспособных и малолетних на иждивении умершего. Если нет завещания или есть наследники по закону,то ждать 6 месяцев. И только после получения может продавать Нет, придется ждать полгода.
Подать заявление нотариусу нужно раньше, но все равно полгода Нет, не должны. Но могут если хотят. Если не хотят тратить время на поездки к нотариусу, то не подав заявление о принятии наследства в течение шести месяцев после смерти матери, отец становится единственным наследником ее имущества, В чем вопрос? Отказываться от своих долей в наследстве или Несовершеннолетних детей прописывают к родителям безусловно.
Да, ребенка можно зарегистрировать по тому месту регистрации, где зарегистрирована его мать отец , согласия другого собственника для этого не требуется. Может по Собственник может подарить продать квартиру , но за проживающим сохранится право на проживание. Собственник может приписать кого-то. Проживающий может прописать своего несовершеннолетнего ребенка. Обратитесь к нотариусу по телефону! И вам скажут каковы ваши действия.
Есть закон о наследстве, наберите в поисковике и быстро узнаете сами. Нет, конечно! Тем более, ты не имеешь никаких прав на это жилье,.. Без права владения никто «прописан» в квартире быть не может. Дальше то, что? Детей не выписать до их 18 летия. Только перепрописать в лучшие условия не ухудшая их Квартира принадлежит обоим по долям. У одного есть право распорядиться своей долей: продать , подарить, разменять.. У другого пока только право пользования. Свидетельство гос. Если приватизации прошла и зарегистрирована, то каждый из вас уже имеет обозначенную долю вне зависимости от того, получил кто-то из вас само свидетельство КАждый может распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
Так что никого он уведомлять не долженТолько стоит ли это будущих отношений вас с сестрой. Да имеет. Право отца пользоваться своей долей ,либо дарить её кому угодно!!! В данном случае согласие Вашей сестры, для совершени дарения, не требуется Хоть на сто. Будет общая долевая собственность ага И на троих можно. Если все зарегистрированы в ней Квартира Вам двоим будет принадлежать по половине каждому, но это в случае раздела, а так вы обо собственники.
Если приватизирована на двоих значит 2 хозяина и может продать свою долю,только предварительно нужно предупредить и вы можете выкупить его долю. Если уж пойдёт на то что он непреклонен лучше продавать квартиру целиком и каждый свою лдолю Насколько я знаю, нет, не может. Но Вам лучше обратится к юристу за консультацией.
Хотя бы к нотариусу. Они Вам объяснят. Сейчас такое скользкое законодательство Лучше к специалистам. У Вашего сына НЕТ половины квартиры. Внуки идут к нотариусу и заявляют об открытии наследства и ждут 6 месяцев Если есть дети, то они заявляют у нотариуса о принятии наследства. Внуки отдыхают. Действия внуков Чуток уточню-в случае смерти матери того самого умершего сына?
То есть ее бабушки? Если так-тогда наследниками первой очереди будут являться живой сын и дочка умершего сына то есть внучка хозяйки квартиры по так называемому праву Папину долю и унаследует. ОТкуда взялась дочь, если было только два сына? И при этом у той дочери умирает мать В соответствии с Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц» от Налог на строения, помещения и Пенсионеры, инвалиды освобождаются от уплаты налога на собственность. Нет не платят. Наследование по завещанию.
Либо по закону, либо по завещанию в нотариальную контору к нотариусу по наследственным делам, в течении 6 месяцев принятие наследства, паспорт, свид. Кто участвовал в доле, тот и имеет. Сноха и ребенок имеют только право наследования Смотря на кого оформлена квартира? Если на мужа,то да,если на его Начинать следует с разделения общего лицевого счёта если он ещё общй. Затем зарегистрировать свою часть в гос. Сначала предложить купить второму Можно всё.
Оформляем приватизацию на троих и более лиц
По факту квартира может быть приватизирована на двоих, троих и более. Право собственности на приватизируемую квартиру имеют все лица, прописанные по данному адресу. Если человек зарегистрирован в квартире, то он может стать полноправным собственником. Причем, это право, а не обязанность. Лицо может также отказаться от приватизации квартиры на себя, уступив долю в пользу других лиц. Обращаем ваше внимание, что отказ от приватизации не лишает лицо права проживать в дальнейшем в данной квартире.
Приватизация квартиры на троих граждан мало чем отличается от оформления индивидуального права собственности. Приватизировать долю квартиры нельзя, квартира приватизируется полностью с распределением ее долей лицам, имеющим на это право.
Риск 1. Прописанные отказники
Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации, по словам экспертов, часто встречаются на практике. «Отказ одного члена семьи от его доли собственности на квартиру сразу же дает право остальным членам семьи приватизировать квартиру. Но право пользования этим жильем у лица сохраняется», — пояснила член Ассоциации юристов России Коба Оржония.
В таком случае отказник сможет заявить о своем праве пользования на квартиру. По словам руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, в 90% случаев отказник обращается сразу в суд. «Как правило, он подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда», — пояснила она.
Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:
— Московская семья состояла из четырех человек. Все они были прописаны в квартире, которую получила мама по ордеру с работы. Квартира не была приватизирована. Дочь вышла замуж, выписалась из неприватизированной квартиры и переехала жить к мужу. Через три года папа, мама и сын приватизировали квартиру, а после продали ее. Дочь, развелась и вернулась обратно, но квартира уже продана. Она подала в суд исковое заявление о признании за ней права пользования квартирой. Исковое заявление суд удовлетворил в полном объеме.
Юридический статус приватизированного жилья
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
Право собственности на жилье в порядке его приватизации
Можно ли повторно приватизировать квартиру? Кто участвует в приватизации жилья после деприватизации? Возможность повторной приватизации может возникнуть у тех лиц, которые вернули собственную квартиру государству, но при определённых условиях.
Речь идет о деприватизации квартиры, то есть признании сделки, заключённой ранее, не действительной и возврата жилья в собственность местных властей.
Процесс расприватизации (деприватизации) может быть проведён на двух основаниях:
- Расторжение договора по инициативе собственника. Процедура проводится по заявлению самого участника приватизации квартиры, который посчитал проживание в государственной квартире более выгодным для него, нежели владение собственными квадратными метрами. Граждане часто отказываются от ранее оформленного в собственность жилья из соображений материальной выгоды, по семейным обстоятельствам или из соображений безопасности.
- Признание договора не действительным по причине нарушения чьих-либо прав. Инициатором такого процесса могут быть государственные органы и лица, чьи права нарушены в процессе приватизации.
Сколько раз можно приватизировать квартиру? Повторная приватизация квартиры при добровольном расторжении невозможна. Гражданин, вернувший квартиру государству, теряет право на оформления в собственность как этой жилплощади, так и любой другой, полученной впоследствии по договору социального найма. Право на бесплатную приватизацию на таких условиях будет считаться реализованным.
В случае признания договора не действительным возникают совершенно другие последствия. Согласно ст.167 ГК сделка утрачивает свою силу и признаётся несовершённой, поэтому право на бесплатную приватизацию может считаться нереализованным.
Гражданский кодекс РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
- Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
- При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
- Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
- Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Оспариванию подлежит договор перевода в собственность, проведенный с нарушениями законодательства.
Основанием для подачи иска являются следующие факторы:
- сделка проведена по доверенности лицом, превысившим полномочия;
- на приватизацию жилья несовершеннолетним от 14 до 18 лет не было получено согласие родителей или опекунов;
- в момент подписания документа лицо находилось под давлением или в неадекватном состоянии;
- последствия заключения были неизвестны гражданину, по причине ввода в заблуждение;
- в процессе были нарушены права лиц, имевших право на получение доли.
Срок исковой давности
по данному делу составляет три года с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении порядка приватизации (
ст.196, 200 ГК
).
Если на основании одного из перечисленных фактов суд решит признать сделку по передаче жилплощади в собственность не состоявшейся, то наступившие обстоятельства будут считаться утратившими силу.
Стороны вернуться к исходному значению: владельцем помещения останется государство, а гражданин вновь станет нанимателем помещения и статус собственника с него будет снят.
Прописанные в квартире вновь приобретают право на проживание в ней по договору социального найма. Если кто-то был снят с регистрации на данной жилплощади незаконно, он восстановит свои права и будет вновь прописан в ней.
При таких обстоятельствах право на бесплатную приватизацию будет считаться неиспользованным и можно будет начать повторное оформление по следующей схеме:
- Получение постановление суда о признании договора приватизации не действительным. Как правило, постановление готовится в течение 10-14 дней.
- На основании постановления зафиксировать факт признания договора не действительным в Росреестре.
- Сдать пакет правоустанавливающих документов в Росреестр для «погашения».
- Получить Постановление о возврате квартиры властям.
- Обратиться в органы местного самоуправления для заключения нового договора найма.
- Устранить нарушения, возникшие после первоначального оформления процесса. Необходимо получение согласие опекунов недееспособных граждан, восстановления прописки незаконно снятых с регистрации и т.д. Лица, которым вернулось право повторного участия в приватизации, могут отказаться от неё письменно в добровольном порядке. Это может произойти, если они планируют оформить в собственность другое муниципальное жильё.
Принуждать их к совершению сделки их неправомерно. Поэтому если они не хотят выписываться, необходимо получить у них отказ от доли и согласие на приватизацию без их участия.
- Подать заявление на оформление нового документа в соответствии с Законом РФ и, подготовив пакет документов, заключить новый договор приватизации данной жилплощади.
Права на квартиру, приватизированную до 31.01.98 года действительны без дополнительной регистрации на основании норм закона № 218-ФЗ от 13.07.15 г., где в статье 69 указано добровольное участие в регистрации. Супруг, проживающий в квартире на момент приватизации, обязан в ней участвовать или передать официальный отказ, даже если он вселился в квартиру после оформления договора социального найма (как оформить заявление на отказ от приватизации?).
Все члены семьи имеют право на получение своей доли, даже если в момент приватизации они проживали в другом жилом помещении. В том числе – бывшие супруги, выселившиеся с малолетними детьми после развода.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: Любое нарушение имущественных прав третьих лиц, допущенное при приватизации, может повлечь её оспоримость и недействительность.
Все спорные вопросы решаются подачей гражданского иска в районный суд по месту расположения квартиры.