Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить незеконную пристройку к дому в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Важность и необходимость данного процесса
Многие ошибочно считают, раз участок находится в собственности, то нет необходимости получать разрешение на строительство пристроек к существующему жилому дому.
Необходимость этого процесса заключается в следующем:
- При возведении пристройки происходит изменение общей площади помещения. Если в доме долевая собственность, то размер долей также изменяется.
- Строительство может затронуть интересы соседей, поэтому нужно получить их письменное согласие.
- При возведении пристройки, могут быть затронуты коммуникации и конструкции дома, это может отрицательно отразиться на безопасности жильцов имеющегося строения.
- Если нет разрешения на возведенное сооружение, то впоследствии все манипуляции с ним (продажа, обмен, дарение) будут запрещены.
Об узаконивании строения нужно позаботиться заранее, на начальном этапе строительства, чтобы избежать возникновения возможных проблем в дальнейшем.
Как узаконить пристрой к дому на приватизированной земле в 2021 году
Расценки по оформлению будут зависеть от местности, где располагается земельный участок. Если принято решение обратиться за помощью или консультацией к юристу, то необходимо оплатить его услуги. Стоимость юридических услуг зависит от оказанной помощи (консультация, сбор документов, судебные заседания).
Интересное: Если покупатель не отдает ключ от банковской ячейки
К исковому заявлению нужно приложить документацию, составленную кадастровым инженером при обследовании объекта на местности, а также акты согласований со специализированными учреждениями — архитектурные органы, пожарный надзор, органы Роспотребнадзора, газовые службу и т. д.
Есть два возможных варианта развития событий:
- Строительство планируется. В этом случае сначала согласовывается проект и технический план, а затем готовятся остальные бумаги и разрешения.
- Строительство почти завершено. Документы собираются без корректировки технического плана.
На этапе планирования следует в первую очередь обратиться в проектную компанию. Если постройка уже стоит или почти завершена – в муниципалитет и БТИ, а в некоторых случаях целесообразно сразу обратиться в суд.
Специалисты проверят ваши документы и примут решение. Отказ возможен в следующих случаях:
- подземные коммуникации пролегают на расстоянии меньше 2,5 м от возведенного строения;
- пристройка затронула несущую конструкцию основного сооружения;
- при строительстве использовались материалы низкого качества;
- строительство проводилось по технологии, которая ныне устарела.
Заявление на согласование или иск в суд принимается в порядке, предусмотренном законодательно. В случае успешного принятия документов заявитель получит подтверждение.
По результатам рассмотрения заявления будет выдано согласие на строительство и направлена специальная комиссия из уполномоченных лиц. Комиссия оценит строение на соответствие санитарным нормам и проекту и выдаст специальный акт.
С этим документом нужно явиться в БТИ и внести корректировки в существующую документацию. Затем изменения вносятся в Росреестр.
Пошаговый процесс выглядит так:
- Сбор документов.
- Предоставление документов в уполномоченный орган и написание соответствующего заявления.
- Оплата государственной пошлины. Квитанцию с реквизитами выдаст специалист учреждения.
- Рассмотрение заявления.
- Принятие решения по заявлению и осмотр объекта.
- Выдача готовых документов.
Учитывайте, что оформление требует не только временных, но и финансовых затрат. Возможно, выгоднее будет нанять юриста, который поможет оперативно узаконить пристройку.
Отказали в оформлении – почему?
Но даже в суде не всегда получается добиться узаконивания пристройки. Иногда административные или судебные инстанции принимают отрицательное решение в плане легализации пристроя.
Основными причинами отказа в данном случае могут выступать:
- Неполный пакет документации, нарушение формальностей.
- Несовпадение планируемой либо возведенной пристройки нормам строительства, проекту участка и пр.;
- Несоответствие установленной постройки тому плану, который утверждался изначально.
- Если у заявителя нет прав на осуществление реконструктивных работ.
- Если обнаружилось нарушение условий безопасности в плане материалов или самой конструкции.
- Если пристройка на деле превысила утвержденные в разрешении размеры.
Оформление реконструкции в судебном порядке
Поводов для обращения в суд у владельцев домов достаточно много, наиболее частый из них — это нарушение отступов. Если в процессе реконструкции были нарушены разрешённые параметры, то при обращении в администрацию, там выдадут уведомление о несоответствии. На основании такого уведомления и следует составлять исковое заявление в суд. Как показывает практика, нарушение отступов — это незначительное отклонение, поэтому суд принимает сторону истца. Нелишним в этом случае будет и письменное согласие соседа.
Второй по популярности повод для обращения в суд — это отсутствие или несогласие второго владельца, если дом в долевой собственности или разделён на несколько блоков. При отсутствии других собственников сперва нужно получить отказ из Минстроя или администрации, произвести реконструкцию и заказать досудебное заключение эксперта, который обследует дом и опишет его состояние. При этом важно, чтобы все этажи блока, если дом блокированный, располагались строго друг над другом. Недопустимо в этом случае, чтобы этаж одного собственника был над этажом другого, узаконить такую реконструкцию не получится даже в судебном порядке.
В техническом заключении эксперт пишет, что реконструкция соответствует градостроительным и пожарным нормам, не затрагивает интересы других собственников, а также нет препятствия для её узаконивания. На основании этого заключения суд выносит решение. Причём на одном заседании суд может и узаконить его реконструкцию, и разделить дом на несколько блоков. Когда решение вступит в силу, его нужно подать в Росреестр, на выходе собственники получат новые выписки.
Необходимость в согласовании реконструкции здания в Москве
Когда работы по возведению пристроек проводятся на территории города Москвы, процесс согласования будет включать в себя приготовление предпроектного предложения и оформление проектных документов. После выполнения этих этапов владельцу нежилых помещений может быть дано разрешение.
Заказывать проект для нежилого строения потребуется в том случае, если при проведении работ будут вноситься изменения:
- относительно количества этажей;
- в суммарную планировку здания и ее отдельных конструкций;
- относительно объема помещений либо их суммарной площади;
- связанные с увеличением общей площади строения и т.д.
Самостоятельное узаконивание незаконной пристройки
При необходимости после обращения в гос. органы и сбора необходимых документов возможно самостоятельное решение вопроса по узакониванию реконструкции (перепланировки). При этом заявителю необходимо учитывать значительные временные затраты (что связано с множество инстанций, согласующих объект), необходимость знания норм Законодательства РФ и строительных нормативов, необходимость самостоятельной подготовки пакета документов для создания проекта.
По мнению экспертов, при самостоятельном прохождении рассмотренного выше процесса очень важно придерживаться буквы закона, в противном случае на владельца недвижимого имущества могут налагаться санкции (что будет серьезной помехой при оформлении прав на недвижимость в последующем).
Заказать проведение узаконивания всегда можно в компании АБ «МБР», сотрудничество с которой гарантирует вам высокое качество подготовки проектной документации и выполнения всех процессов по легализации незаконной пристройки.
Регистрация пристройки, если она уже построена к частному дому по дачной амнистии
До 1 марта 2026 года граждане, осуществляющие строительство или реконструкцию объекта ИЖС, освобождены от получения соответствующего разрешения.
Если дом на участке ИЖС или ЛПХ, тогда для уже сделанной реконструкции нужно обращаться в суд, потому что нужно было ранее отправить уведомление. Если участок садовый/дачный, тогда на реконструкцию достаточно техплана.
Если пристройка уже возведена, порядок действий по ее регистрации следующий:
- Заключается договор с кадастровым инженером на выполнение нового технического паспорта. Паспорт может быть выдан в электронном виде либо направлен кадастровым инженером в Росреестр, заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью.
- Предоставляются в Росреестр или через МФЦ документы на регистрацию.
- В результате собственник получает новую выписку из ЕГРН.
В случае отказа легализовать пристройку можно в судебном порядке. При этом необходимо доказать, что:
- габариты реконструированного дома находятся в допустимых границах;
- при возведении соблюдены все строительные нормативы;
- не ущемлены интересы соседей (соблюдены необходимые отступы).
При положительном решении суда можно будет зарегистрировать дом с измененными параметрами. При отказе суд обяжет снести постройку.
Реконструкция дома, связанная с его увеличением, повлияет на кадастровую стоимость объекта. Это повлияет на величину налога на имущество, она станет выше.
Как узаконить уже построенный дом или пристройку
Легализовать свой дом нужно, чтобы не портить отношения с соседями, не иметь проблем с административными и контролирующими органами, не получить штраф или предписание на снос. Кроме того, только имея все документы, вы сможете полноценно распоряжаться домом как личным имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д.
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
В 2023-2023 годах произошли некоторые изменения в российском законодательстве (поправки к ГК, «дачная амнистия», новый дачный закон), которые в чем-то упрощают, а в чем-то усложняют процесс легализации самостроев. В любом случае, надо быть очень внимательными к данным новшествам.
Если требуется изменить один вид разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой, придется обращаться в администрацию по месту нахождения участка. С разрешения главы администрации по итогам публичных слушаний вам могут выдать документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного надела.
- Обратиться в муниципальные органы власти с заявлением и просьбой разрешить строительство гаража на приусадебном участке.
- Предоставить компетентным органам документы: план и технический паспорт участка и дома, к которому будет присоединена конструкция, свидетельство на право собственности объекта недвижимости и землеотвода.
- Заявление в установленной форме.
- Копию паспорта основного владельца имуществом с фотографиями, соответствующими возрасту и регистрацией.
- Заявление долевых собственников о том, что они не имеют возражений.
- Эскиз или проект гаража, если он будет иметь статус капитального строения.
Пристройки делают с целью увеличить площадь дома или сделать вход более удобным. Проект на рис. 1 увеличивает жилое пространство в 2 раза. Осуществляется путём достраивания трех стен и добавления потолочных балок с целью расширения одного из скатов крыши.
Второй вариант предусматривает начало процесса узаконивания после завершения строительства, по факту. Основной акцент направлен на возможность получения подтверждающей документации. Оба варианта предусматривают прохождение одинаковых этапов узаконивания.
К некапитальным постройкам относятся строения, имеющие вспомогательный характер, не имеющие фундамента и непригодные для проживания. Для них не потребуется получать разрешение перед началом строительства. Как закончится возведение необходимо внести изменения в имеющуюся документацию.
Зачем необходимо согласовывать и узаконивать что-то на своем участке?
- Пересчитать размер доли, если собственников несколько. Так как площадь объекта увеличилась за счет строительства, значит, одновременно увеличивается доля.
- В будущем продать, обменять, подарить незаконно реконструированное жилье невозможно.
- Исключить факт нарушения имущественных, других прав, интересов третьих лиц. Например, если вы строитесь близко с соседним участком, расстояние от вашего возведенного жилья до чужого забора должно быть не менее одного метра.
- Исключить факт повреждения инженерных сетей.
- Все владельцы должны строить, используя только безопасный для человека материал. Иначе помещение не пройдет проверку.
Порядок предоставления юридической услуги:
- Проконсультируем, изучим документы, оценим риск несогласования администрацией проекта или выполненных работ.
- Подберем проектную организацию, проверив ее лицензии, права составлять проекты, выдавать заключения.
- Готовый проект, заключение проверим на правильность составления.
- Подадим документы в администрацию на согласование.
- Составим заявление, подготовим весь пакет документов для регистрации объекта в Росреестре.
Чтобы знать все тонкости этого дела стоит изначально заручиться юридической поддержкой. Ведь не всегда у граждан проходит все гладко. Распространенные ситуации:
- Соседи против возведения, хотя на их площадь вы своим строительством «не претендуете».
- Возведенная жилплощадь граничит с коммуникациями на расстоянии менее 2,5 метра.
Были случаи, когда построили дополнение к дому на охраняемой природной территории. В таком случае, нельзя узаконить пристройку даже через Верховный Суд РФ.
- Возвели перед согласованием. Узаконить самострой можно только, обратившись в суд.
Обратитесь за консультацией к нашим юристам, адвокатам бюро. Мы рассмотрим вашу проблему, подскажем, как лучше поступить в ситуации. Оставьте заявку на сайте, чтобы получить скидку в 3 тыс. рублей на юридическое сопровождение, услуги.
Порядок прохождения процедуры
Чтобы узаконить постройку, необходимо подать иск в суд, где следует указать на самовольный характер строительства здания, невозможность его зарегистрировать кроме, как по решению суда в Липецке. Гражданин должен указать, что строение полностью отвечает требованиям, указанным в статье 222 ГК РФ. Исковым требованием должно выступать признание права собственности за истцом. Ответчиком по такого рода делам выступает администрация по месту фактического нахождения объекта капитального строительства.
Также необходимо представить документы:
- Отказ в оформлении разрешения на строительство.
- Выписка из ЕГРН, арендный договор, договор на приобретение участка земли.
- Экспертное заключение, что постройка отвечаем всем нормам.
- Тех. план.
- Договор подряда, квитанции на строительные материалы.
- Чек об оплате государственной пошлины (сумма сбора зависит от стоимости строения, рассчитывается в соответствии с требованиями п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Заявление с пакетом документов подаётся в районный, городской суд по месту расположения самовольной постройки.
На основании постановления суда, гражданин сможет обратиться в Росреестр, оформить право собственности на здание, что будет отражено в выписке из ЕГРН.
Как будет рассматриваться дело
Когда приходится решить вопрос, как оформить пристройку, нужно учитывать в Российской Федерации не всегда можно доказать законность самостроя по факту. Причин для этого предостаточно. Первая и самая важная — отсутствие соответствующих документов, подтверждающих попытки оформления пристройки по закону.
В результате обращения истца в суд, он, в свою очередь, назначает выполнение строительной экспертизы. Данный процесс будет не бесплатный, а все расходы берет на себя истец. Его проводят в обязательном порядке, чтобы проверить сооружение на соответствие всем законодательным нормам.
При отказе от этой процедуры суд имеет право сразу выдвинуть протест на оформление строительного проекта. Также узаконить самовольную пристройку к частному дому невозможно будет, если эксперты найдут нарушение СНиП или другие градостроительные нормы. Как вариант — суд заставит владельца привести жилой дом в первоначальный вид.