Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли отказать в ипотеке после оценки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
На что смотрит оценщик
Рыночная стоимость недвижимости зависит от многих факторов. Эксперт должен посмотреть реальное состояние жилплощади, а также оценить наличие инфраструктуры.
Итак, на что именно обращается внимание при осмотре жилья:
- Ситуация в жилом районе:
- престижность района;
- экология (наличие поблизости предприятий, автозаправок, близость к автодороге, ж/д вокзалу, аэропорту);
- наличие поблизости детских садов, школ, магазинов, развлекательных центров, общественного транспорта, метро;
- плотность застройки.
- Придомовая территория:
- наличие оборудованной парковки (подземной, охраняемой);
- наличие детской площадки;
- озеленение придомовой территории;
- наличие огороженной территории;
- интенсивность машинопотока мимо жилого дома;
- наличие поблизости объектов, снижающих покупательский спрос (круглосуточные бары, ночные клубы и пр.).
- Состояние многоквартирного дома:
- год строительства дома;
- нахождение дома в аварийном состоянии;
- наличие информации о будущей реконструкции или сносе дома;
- дата завершения строительства (для долевого строительства);
- этажность;
- внешнее состояние фасада;
- материал отделки дома, стен, перекрытий, кровли;
- наличие лифта, мусоропровода, пожарной сигнализации;
- наличие коммуникаций (газ, электричество, водоснабжение, отопление);
- как организован доступ в подъезд (домофон, консьерж).
- состояние мест общего пользования.
- Состояние квартиры:
- этаж;
- наличие обременений (арест, залог);
- количество соседей по лестничной клетке;
- наличие электричества, воды, газа;
- состояние инженерных коммуникаций (сантехника, радиаторы отопления);
- необходимость ремонта, наличие протечек на потолке;
- высота потолка;
- общая и жилая площади, количество комнат (с указанием площади каждой комнаты), наличие смежных помещений;
- наличие балкона;
- наличие современных стеклопакетов;
- выход окон (на обе стороны, наличие «солнечных» комнат, вид из окна);
- планировка;
- наличие перепланировки и возможность ее узаконить;
- внутренняя отделка (материалы полов, стен, потолков);
- иные удобства (кондиционер, подогрев полов).
Как происходит оценка жилья для ипотеки
После подписания договора на оказание услуг оценщик приезжает на осмотр объекта. Он сам делает необходимые фотографии квартиры, собирает информацию и далее выполняет отчет на основе полученных данных. Экспертиза проводится разными методами:
- сравнительный — наиболее распространенный. Суть состоит в мониторинге цен, определении всех характеристик квартиры и окончательном расчете стоимости по полученным данным. Строго говоря, когда мы листаем ЦИАН или Авито и примерно прикидываем, сколько может стоить квартира бабушки, мы применяем сравнительный метод оценки. Этот способ работает для неуникальных объектов, которым можно подобрать аналогичную пару на рынке недвижимости;
- затратный — подсчет общих затрат на строительство, обслуживание, и поддержание функциональности недвижимого объекта. Этот метод применяют для расчета стоимости новостроек.
По стандарту в отчете присутствует следующая информация об объекте:
- экономический срез рынка недвижимости в выбранном районе;
- аналитика изменений цены на м² за несколько лет в районе и городе;
- аналитика спроса и предложения на недвижимость в регионе;
- перечень соседних объектов инфраструктуры;
- основные сведения об объекте;
- процент износа здания и другие нюансы расположения жилья;
- сравнительная экспертиза по аналогии с предложением рынка.
Оценщик указывает в отчете две суммы — рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость — это цена, за которую на рынке продаются аналогичные квартиры. Ликвидационная стоимость имеет большее значение для банкиров, потому что она показывает, за какую сумму объект можно продать в сжатые сроки.
Для расчета ликвидационной стоимости применяется корректировочный коэффициент. В зависимости от характеристик жилья, он варьируется от 20 до 50% от рыночной стоимости. Размер кредита, который в итоге одобрят заемщику, не может превысить ликвидационную стоимость. Соответственно, если квартиру продают за 5 миллионов, а ликвидационная стоимость по оценке 3 миллиона, больше положенной суммы банк заемщику не выдаст.
Как определяется стоимость квартиры
Для определения стоимости жилья оценщик использует сравнительную методику. То есть он сравнивает объект оценки с аналогичной недвижимостью. Причем сравнивать, необходимо, только недвижимость из аналогичного сегмента (не менее трех квартир).
Оценщик анализирует все факторы, влияющие на рынок жилья:
- социально-экономическую ситуацию в стране;
- параметры, влияющие на спрос и предложение;
- качественные характеристики объектов;
- данные о ценовых предложениях на аналогичное жилье, о суммах совершаемых сделок.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует Эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей.
Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Привести к тому, чтобы банк отказал в ипотеке после одобрения, могут самые разнообразные факторы. И порой данной ситуацией сталкиваются даже заемщики с достаточным доходом и хорошей кредитной историей. Среди основных факторов, способствующих тому, чтобы вам не отказали в ипотеке после одобрения, можно отметить:
- трудоспособный возраст – от 21 до 75 лет;
- трудовой стаж от полугода;
- общий рабочий стаж от года.
При удовлетворении этих условий вы можете смело рассмотреть ряд программ кредитования.
Могут ли отказать в ипотеке после одобрения? Безусловно, да. Это может быть связано с негативной кредитной историей заемщика, даже если к моменту обращения она была улучшена. Для ее исправления обычно берут небольшой кредит и своевременно его погашают.
Но не стоит выплачивать долг досрочно. Такие манипуляции банк может расценить, как умышленную накрутку рейтинга. Это также поспособствует отказу в выдаче ипотечного займа.
Вторым по распространенности аспектом для отказа могут выступить допущенные ошибки в документации. Как правило, они возникают из-за невнимательности самого заемщика или сотрудника банка при заполнении анкеты.
Важно! Опечатка в документе приравнивается к предоставлению ложной информации, что приводит к отказу в выдаче ипотечного займа.
Требования к документам на ипотеку онлайн
Нередко заемщики предоставляют в банк справки о доходах в свободной форме, указывая более высокую заработную плату. Но сотрудники банка могут позвонить вашему работодателю и проверить уровень заработка. Меньше всего шансов взять ипотеку у лиц, получающих зарплату «в конвертах».
Если Сбербанк отказал в ипотеке после одобрения, то вполне вероятно, этому поспособствовал один из вышеперечисленных факторов. Причиной отказа в ипотечном кредитовании могут также послужить:
- неуверенное поведение обращающегося, который не может дать сразу достоверной информации о получаемых доходах или месте осуществления трудовой деятельности;
- наличие судимости;
- выявление долгов по налогам, услугам ЖКХ, штрафам;
- неблагонадежность работодателя — организацию также проверяют на предмет судебных разбирательств;
- предоставление поддельной документации;
- попытка завысить стоимость жилья;
- подача заявки на потребительский кредит для первоначального взноса;
- отсутствие одобренного жилья, если выбранная заемщиком квартира не соответствует требованиям кредитно-финансового учреждения;
- наличие непогашенных потребительских кредитов;
- смена кредитной программы.
Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке
Важная составляющая при заключении ипотечного договора – оценка стоимости недвижимости. Такое требование выдвигает Федеральный закон «Об ипотеке». Поскольку банк выдает кредит на крупную сумму, он желает получить залог, равный по стоимости сумме займа или выше. Если кредит выдается на покупку жилья, то оно и является объектом залога. Именно для этого и осуществляется оценка недвижимости.
То, какую сумму выдаст финучреждение в качестве займа, зависит от рыночной и ликвидной стоимости квартиры. В расчет принимается минимальная цена. Так банк подстраховывается на тот случай, если заемщик грубо нарушит договор кредитования. В такой ситуации финансовая организация сможет реализовать заложенную недвижимость по цене, которая покроет убытки.
Сделать оценку квартиры для ипотеки важно и для заемщика. Таким образом он сможет понять, приемлема ли та цена на недвижимость, которую запросил продавец. Также благодаря данной процедуре заемщик может быть уверен, что если у него не будет возможности вовремя гасить долг по ипотеке, договор будет расторгнут через продажу квартиры по актуальной рыночной цене.
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке
Все о процедуре оценки объектов недвижимости для обеспечения залогового кредита
- год постройки здания, был ли его капитальный ремонт, в каком состоянии находятся коммуникации;
- насколько далеко находится остановка общественного транспорта;
- наличие социальной инфраструктуры;
- безопасность района.
В среднем цена оценке квартиры для ипотеки колеблется в пределах 2000-3000 рублей. В Москве и Санкт-Петербурге цена услуг эксперта несколько выше и составляет около 4000-5000 рублей. На фоне стоимости квартиры данные траты не являются слишком большими.
- рыночный (сравнительный) – сравнение уже совершенных сделок с аналогичными объектами недвижимости;
- доходный – оценка перспективности данного объекта в будущем с точки зрения получения дохода;
- затратный – оценивание затрат, которые потребуются для возведения аналогичного объекта.
Срок действия оценки рыночной стоимости жилья для ипотеки
При оформлении ипотечного кредита придется представить банку справку о рыночной стоимости квартиры. Она необходима, чтобы банк мог рассчитать сумму займа. А при невыполнении условий контракта квартиру будут реализовывать с торгов, устанавливая стоимость, исходя из этой суммы.
В законодательстве установлен общий период действия справки равный 6 месяцам. По истечении этого срока цена на квартиру не является рекомендуемой, поэтому банк, скорее всего, не примет такую справку.
Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.
Сроки действия оценки: важные моменты
Срок действия оценки квартиры для ипотеки или дома для продажи составляет не более полугода. По истечении данного периода информацией пользоваться можно, но ее актуальность будет находиться под вопросом.
Бывают ситуации, когда нужно узнать цену жилья, коммерческой недвижимости в прошлом – тут сроки годности не важны. Информация запрашивается при расчете долей наследников, в ходе связанных с определением имущественного ущерба судебных разбирательств. Если ранее оценка не проводилась, и соответствующих данных нет, делается ретроспектива в прошлое.
Срок действия оценки – очень важный параметр, он определяет, в течение какого времени можно воспользоваться результатами экспертизы. Важно также указать в договоре корректные другие данные по делу, подготовить все необходимые документы для проведения процедуры.
Что представляет собой процесс оценки недвижимости оформляемой в ипотеку
Процесс оценки включает в себя несколько подходов:
- Сравнительный подход (аналоговый): проводится сравнительный анализ всех аналогичных сделок, осуществленных на рынке недвижимости.
- Затратный подход. Здесь определяются затраты на возведение объекта с аналогичными характеристиками: данный фактор является основным в определении ликвидности недвижимого имущества.
- Доходный подход: здесь осуществляется оценка перспективности увеличения рыночной стоимости.
Подход к оценке недвижимости, оформляемой в ипотеку комплексный, поэтому учитываться будут следующие нюансы:
- Имеющие отношение к месторасположению квартиры — будут проанализированы округ, микрорайон, близость промышленной зоны, расположенные поблизости застройки, социальная инфраструктура, транспортная развязка и др.
- Относящиеся к техническому состоянию квартиры — оценивается количество и площадь комнат, этажность, квадратные метры, наличие балкона или лоджии, остекление оконных проемов, состояние коммуникационных сетей, имеющиеся видимые дефекты отделки;
- Относительно состояния дома, где расположена оцениваемая квартира — читывается материал перекрытий и наружных стен, год постройки, общее состояние дома, этажность, тип дома, техническое обеспечение дома.
Итак, учитываться будут лишь те характеристики квартиры, которые не меняются. Если в квартире сделан качественный ремонт, то это увеличит ее рыночную стоимость. Но это никаким образом не повлияет на ликвидность недвижимости. Отчет будет формироваться на основе полученных оценщиком данных. В отчете будет указана оценка рыночной, а также ликвидационной стоимости имущества, являющегося предметом залога.
К оценочному отчету будут прикреплены копии документов компании, проводящей оценку. К ним относятся полис, имеющиеся сертификаты, лицензия, свидетельство об образовании юридического лица. К отчету также прилагаются сделанные в процессе осмотра квартиры фотографии. Оценочный отчет должен быть прошит, пронумерован, заверен подписью ответственного лица и скреплен печатью.
Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.
В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.
Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.
Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.
Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.
Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.
Оценка недвижимости при ипотеке: для чего нужна и куда обращаться
Давайте разберемся, для чего делается и кто делает оценку рыночной стоимости квартиры при покупке в ипотеку.
Любой банк потребует от заемщика провести эту процедуру перед тем, как выдать тому займ. Это своеобразная страховка для банка, ведь если клиент нарушит правила выплат, но он сможет продать недвижимость и полностью погасить задолженность.
Процедуру выполняют как специализированные агентства, так и отдельные специалисты. На результат влияет местоположение квартиры, инфраструктура, состояние и много других факторов.
Остановимся на выборе оценщика. У каждого банка имеется свой список частных специалистов и агентств, которым они доверяют. Это не мешает вам нанять другого профессионала, однако, при выборе указанного в списке частника или фирму вы сэкономите себе время. При выборе кандидата «со стороны» банку придется проверить специалиста, что скажется на времени рассмотрения заявки. Достаточно часто встречаются случаи, когда у финансовой организации в штате имеются собственные оценщики. Так, например, Сбербанк предлагает подобные услуги. Но об этом позже.