Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досудебные требования к застройщику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Как взыскать неустойку, если застройщик нарушил сроки сдачи объекта?
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Если новая дата передачи строительного объекта не согласована, дольщик может взыскать с недобросовестной компании неустойку. Она включает в себя пени и штраф за нарушение сроков оказания услуг.
Размер неустойки, который можно взыскать с застройщика за каждый просроченный день, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (Центрального банка России). Если участник долевого строительства — рядовой гражданин, недобросовестная компания обязана уплатить штраф в двойном размере.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Как составить претензию застройщику
Претензия застройщику о выплате неустойки оформляется по общим правилам составления претензионных документов. Шапка претензии должна содержать следующие сведения:
- наименование и юридический адрес застройщика;
- сведения о заявителе — ФИО, адрес проживания, контактный телефон;
- название документа — «Претензия», можно дополнить, указав полное наименование документа — «Претензия об уплате неустойки за…» (основание для подачи претензии).
Затем оформляется основная часть документа. В ней нужно указать:
- информацию, что между застройщиком и потребителем был заключен договор долевого строительства (указывается номер договора) либо покупателем был заключен договор уступки права требования;
- подробное описание обстоятельств дела — если претензия составляется в связи с нарушением сроков передачи помещения дольщику, то нужно указать пункт основного договора о сроке сдачи объекта и т. д.;
- ссылки на законодательные акты, в соответствии с которыми потребитель имеет право на получение неустойки;
- расчет размера неустойки (если неустойка длящаяся, то ее размер за каждый день просрочки исполнения обязательств);
- реквизиты для перевода денежных средств.
В окончании документа проставляется дата его составления и ставится подпись.
Сроки направления претензии
Законодательство никак не ограничивает покупателя по вопросу сроков направления претензии. Ее можно направить застройщику на следующий день после того, как были пропущены сроки передачи объекта недвижимости. Можно даже направить претензию до того, как срок передачи истечет, если существует уверенность в том, что помещение не будет передано покупателю. Чем раньше потребитель обратится с претензией, тем быстрее он в случае отказа может подать на застройщика в суд. Это может иметь важное значение, если строительная компания находится в предбанкротном состоянии.
Крайние сроки для обращения с претензией также не определены. Взыскать неустойку можно и через несколько лет, если все это время застройщик не исполнял свои обязанности по договору. Однако нужно учитывать, что за это время может накопиться очень крупная сумма неустойки, которую вряд ли получится взыскать через суд. Поэтому в таком случае имеет право на жизнь вариант с поэтапным взысканием — сначала взыскивается неустойка за один период, потом за другой и т. д.
Дополнительные требования
Помимо требования о выплате неустойки, претензия может содержать в себе и ревиндикационные требования, связанные с возмещением понесенных убытков, возникших из-за неисполнения застройщиком своих договорных обязательств.
К убыткам могут быть отнесены:
- траты дольщика на съемное жилье за весь период просрочки;
- затраты дольщика на ремонт, вызванный дефектами строения;
- затраты дольщика на оплату консультации юриста и т.д.
Помимо этого, в претензии могут содержаться требования по возмещению морального ущерба.
Не лишним будет сообщить, что все траты, на которые будет ссылаться дольщик в своих требованиях, должны быть подтверждены соответствующими документами.
Требования не обязательно должны быть материального характера или связанными с выплатами определенных денежных средств. Так, требования могут касаться:
- вопросов бесплатного устранения дефектов строения силами застройщика;
- вопросов снижения цены договора в связи с дефектами строения или с нарушением срока сдачи в эксплуатацию.
Истребование неустойки через суд – в чем заключается выгода дольщика
Данный способ взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве является наиболее действенным и чаще всего применяется на практике. Нужно также отметить, что если рассмотрение дела переносится в зал суда, размер компенсации оказывается на порядок выше неустойки, которую дольщик может получить от застройщика при решении вопроса в претензионном порядке.
С какого момента исчисляется неустойка, и как ее рассчитать
В договоре долевого строительства обязательно указывается предельный срок возведения объекта и дата передачи сданного дома дольщику. Если застройщик его просрочил, и не согласовал с дольщиком в порядке, установленном законом, новую дату передачи квартиры, то пеня рассчитывается со следующего дня после наступления срока, указанного в ДДУ.
Однако далеко не редкость, когда застройщики включают в договор пункты, позволяющие им самостоятельно изменять сроки сдачи жилья. Данные положения являются незаконными и не учитываются при принятии судебного решения. Независимо от того, имеются или нет в ДДУ подобные условия, а также, что послужило причиной задержки строительства, неустойка рассчитывается исходя из требований законодательства, а не так, как прописано в договоре.
По закону застройщик должен уплатить пеню в размере 1/300 ключевой ставки (ставки рефинансирования) Центробанка от всей суммы ДДУ за каждый просроченный день. Кроме того, если дольщиком является обычный гражданин, то неустойка подлежит уплате застройщиком в двойном размере (1/150 ключевой ставки за каждый день просрочки). Важно учитывать, что постановлением Правительства некоторые периоды исключаются из исчисления неустойки по причинам.
Образец расчета неустойки приведен в таблице:
| Дата окончания строительства по ДДУ | 01.09.2016 |
| Фактический срок сдачи жилья | 31.12.2016 |
| Полная сумма договора | 4 500 000 руб. |
| Количество просроченных дней | 122 |
| Ключевая ставка | 10% |
| Расчет неустойки | 4 500 000*122*1/150*10 %= 366 000 руб. |
При подаче данного иска дольщики не уплачивают госпошлину, если цена иска не превышает 1 млн. рублей. Если размер заявленных исковых требований оказывается больше, с суммы, превышающей один миллион, необходимо заплатить пошлину. Окончательное решение о размере взыскиваемой неустойки принимает суд. При этом он учитывает не только факты, изложенные дольщиком, но также и доводы застройщика, который может заявить ходатайство об уменьшении размера неустойки. Закон позволяет понизить ее размер, если суд посчитает, что ее сумма слишком высокая по сравнению с убытками, которые понес дольщик.
Основания подачи претензии застройщику
Для подготовки рассматриваемого вида претензии между сторонами должен быть заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик берет на себя обязательство построить многоквартирный объект или иной объект недвижимости и после сдачи его в эксплуатацию передать другой стороне. Другая сторона, в свою очередь, обязуется опалить установленную договором цену и принять объект. Никакой другой договор – подряда, возмездного оказания услуг, строительного подряда – не являются поводами подготовки такой претензии. Кроме того, договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации в Управлении Росреестра Вашего региона.
Отношения между участником долевого строительства и застройщиком регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Именно в этом законе подробно прописаны обязанности сторон, ответственность, ее размер.
Срок ответа застройщика на претензию по ДДУ
Сроки рассмотрения претензий в законе № 214-ФЗ не регламентированы. Как правило, срок ответа застройщика на претензию указывается в самом договоре.
Если таких сроков в договоре нет, то дольщики-физлица могут использовать положения закона о защите прав потребителей (ЗоЗПП) по аналогии. Например,
- в ст. 22 закона устанавливается срок для удовлетворения требований потребителя — 10 дней с даты предъявления претензии;
- в ст. 30 закона указано, что в случае предъявления требований об устранении недостатков, все дефекты ликвидируют в разумное время, назначенное клиентом.
Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства
После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.
Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:
- Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
- Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
- Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).
Как грамотно подать претензию застройщику по нарушениям сроков сдачи дома
В этой ситуации нам важна отметка о том, что мы выполнили действие по передаче претензии. Поэтому вариантов несколько:
| Лично в руки | Здесь важно понимать, что нужно получить отметку о получении документа. Причем эту отметку нужно поставить сразу на двух копиях, в том числе на той, которая останется у вас. Также нужно проследить, чтобы эту отметку сделало не постороннее лицо. Лучше всего, если вы сможете получить отметку либо от директора, либо юриста организации. Максимум – от секретаря директора. Надеяться на легитимность отметки от менеджера по продажам не стоит – да, в результате его может ждать ответственность, но в вашем случае нужно результата это не принесет. |
| Услуги курьера | Можно воспользоваться специализированной услугой, но заранее убедиться, что курьер достаточно компетентен в вопросе получения специальной пометки от представителя строительной организации. В нашем случае просто отдать первому попавшему человеку в фирме документ-претензию будет ошибкой. |
| Отправка по почте | Распространенный в юридической сфере вариант. Это не так дорого, письмо обязательно должно быть заказным. Не забудьте сделать оформление получения уведомления о доставке. В дальнейшем это убережет вас от множества проблем. |
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Шаг 6. Получение денег.
Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.
Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.
Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.
После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.
В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.
Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?
Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:
— Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.
— Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.
— Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.
Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.
Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.
За 15 лет судебной практики мы выиграли более 5300 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.
Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.
Договор — основа правоотношений застройщика и дольщиков
Принятый в декабре 2004 г. закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», казалось бы, ввел отношения сторон договора долевого участия в правовое поле, четко обозначив их права и обязанности. Однако недобросовестные девелоперские компании прикладывают немало усилий, чтобы обойти закон — и не без успеха.
Важно: договор долевого участия, не зарегистрированный в установленном порядке в Росреестре, не имеет юридической силы.
Желая обойти положения закона, предполагающие в том числе возможность взыскать неустойку за срыв сроков окончания строительства и передачи жилья в собственность дольщиков, застройщики подсовывают неосведомленным гражданам юридически ничтожные договоры или предлагают оформить сделку вообще без подписания ДДУ — через кооператив.
Участники долевого строительства должны понимать, что без юридический безупречного договора отстоять свои права при любых нарушениях со стороны застройщика будет крайне сложно или невозможно в принципе.