Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2024 году в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2024 году в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Что такое перепланировка?

По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.

Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:

• совмещение ванны и туалета;

• перенос коммуникационных систем;

• демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);

• увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;

• монтаж батареи на балконе;

• подключение системы теплого пола к общему отоплению.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

• Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

• Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

• Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

• Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

• Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

Покупка квартиры с перепланировкой

При покупке квартиры следует обратить внимание, есть ли в ней перепланировка, и перед подписанием договора уточнить, согласована ли она. Для этого при осмотре попросите последний технический план помещения и убедитесь, что окна, дверные проемы и несущие стены находятся там, где отмечены.

Если есть несоответствие, а квартира нравится именно эта, нужно, чтобы действующий собственник провел согласование изменений, иначе этим в лучшем случае придется заниматься вам, а в худшем — возвращать все изменения в первоначальный вид согласно техническому паспорту объекта.

При перепланировке категорически нельзя:

• объединять кухню с жилыми помещениями
• размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже
• расширять кухню за счет санузла или комнаты
• увеличивать ванную комнату или туалет за счет комнаты или кухни
• переносить батареи на лоджию
• прятать в стены стояки газоснабжения, канализации, водоснабжения
• переустраивать чердаки и технические этажи, устраивать террасы и лоджии
• делать полы с подогревом от общедомовых систем

Если в выбранной для покупки квартире присутствуют пункты из этого списка, перепланировку точно не согласуют. Все переделки придется убирать, чтобы жилье соответствовало текущему техническому плану.

В отношениях с кредитором имеет смысл соблюдать правила. Конечно, специалист банка может ни разу не прийти на осмотр квартиры, если вы дисциплинированный плательщик.

Но вопросы могут возникнуть у служб, проверяющих коммуникации, или у Жилинспекции в случае конфликта с соседями. Из этих же соображений недальновидно думать, что можно сделать перепланировку в ипотечной квартире в нарушение договора. Если это выяснится, банк может потребовать досрочного погашения долга по ипотеке.

Как выявляется перепланировка при продаже?

Представитель покупателя запрашивает у продавца документы БТИ на квартиру, хотя для регистрации сделки в Росреестре они и не требуются, но опытные специалисты всегда требуют их предоставить, чтобы проверить площадь квартиры и её планировку. Это может быть технический паспорт БТИ на квартиру, поэтажный план и экспликация. Если перепланировка уже выявлена надзорными органами, то в этих документах об этом будет сказано (стоит штамп о наличии несогласованной перепланировки. В Москве также изменения выделяют красным цветом). Если в БТИ об этом не приводится сведений, то риэлтор сравнивает реальную планировку и расположение сантехнических приборов с данными, представленными в БТИ. Если есть отклонения, то они понимают, что была проведена неузаконенная перепланировка.

Чем грозит несогласованная перепланировка?

Такая перепланировка бывает двух видов: с нарушением строительных и правовых норм, и без нарушений.

Для владельца жилья обнаружение контрольно-надзорными органами факта самовольной перепланировки любого из этих типов грозит штрафом. Сейчас, правда, штраф отменили до 1 января 2023 года.

Но есть и другие последствия: собственник получит предписание, требующее узаконить выполненные изменения в установленном порядке, если нарушений норм нет, или вернуть жилью первоначальное планировочное решение, если нарушения присутствуют.

Для возможности узаконивания произведенной перепланировки необходимо, чтобы все выполненные при ремонте мероприятия соответствовали действующим нормам, что случается далеко не всегда.

Если же какая-либо из этих норм нарушена (к примеру, санузел расширен на жилую комнату), то квартиру в части этих нарушений необходимо приводить в исходное состояние.

Напомним, что к наиболее часто встречающимся запрещенным работам, относятся такие распространенные мероприятия как:

• Изменение габаритов сантехнических и вентиляционных коробов.
• Расширение или перенос кухни и санузла на жилую площадь.
• Объединение комнаты с балконом или лоджией.
• Перенос радиатора отопления на балкон или лоджию.
• Соединение жилой комнаты с кухней, оборудованной газовой плитой.
• Устройство водяного теплого пола.
• Пробивка проёма в несущей стене в неположенном месте.

Можно ли скрыть несогласованную перепланировку?

Скрывать факт неузаконенной перепланировки от покупателя, как правило, совершенно бесполезно, особенно если квартира расположена в типовом доме.

Даже на этапе просмотра квартиры в типовых домах незаконная перепланировка «может всплыть» и свести тем самым на нет все усилия по продаже. Также квартиру, как мы уже говорили, проверяют риэлторы, а в случае ипотеки, и оценщики.

Даже в том случае, когда сделка совершена, продавец такой недвижимости не может спать спокойно – у покупателя есть отличные шансы выиграть в суде дело о том, чтобы сделка была признана недействительной.

Ведь с точки зрения закона и судебной практики продажа квартиры с незаконной перепланировкой может считаться введением покупателя в заблуждение.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной, если бы она могла не состояться при надлежащем информировании покупателя.

Заверениям продавца о том, что произведенное переустройство никто никогда не обнаружит, сегодня тоже мало кто поверит. Рано или поздно несогласованное переустройство может быть зафиксировано по жалобе соседей или обнаружена коммунальщиками службами при проведении регламентных работ.

Надёжные способы для выгодной сделки

Устойчивое психологическое состояние – залог успешной и выгодной сделки. Если сам будешь искренне верить, что ничего страшного в этом нет, что жильё не какое-там специфическое, а вполне нормальное, обычное как у всех, то процесс обязательно благополучно разрешится.

Кричать на каждом углу, что продаётся квартира с несогласованной перепланировкой и тем, самым, лишний раз давать повод потенциальным покупателям поторговаться или усомниться в правильности принимаемого решения – поведение недальновидное. Скрывать сей, нелицеприятный факт от приобретателя тоже нет никакой целесообразности – всё равно рано или поздно узнает, но вот распространяться публично и писать об этом в рекламном объявлении всё же не стоит.

Каменное лицо и невозмутимый взгляд, как ни в чём не бывало – это та мимика, те выразительные формы мышц лица, которые помогут собственнику продать квартиру с неузаконенной перепланировкой быстро и выгодно.

Но как показывает практика, зачастую собственники сами на ровном месте ищут (и находят таки!) камень преткновения, копают себе там яму и с каждым днём всё глубже погружаются в дебри дезинформации. Они раньше времени начинают суетиться и паниковать и естественным образом терпят фиаско в таком, по сути, простом элементарном деле! Чересчур мнительные владельцы сходу заносят себя в разряд неудачников, а своё жильё в ранг ущербного или неполноценного. Страшно только подумать – сколько денег продавцы ежедневно теряют из-за своей безграмотности/неосведомлённости или некомпетентности посредников.

В подобных и аналогичных случаях я настоятельно не рекомендую бежать со всех ног в жилищную инспекцию для согласования проекта. Помните, что специалисты на рынке недвижимости при реализации «вторички» с обременениями, и в том числе квартир с незаконными перепланировками, работают по принципу: «Бей вперед – игра придёт!», маневрируют по ситуации, и ни за что на свете не будут предпринимать лишних движений – это грамотная позиция и профессиональный подход! Никаких чудодейственных рецептов, авторских технологий и методик не существует – побольше уверенности в своих силах и всё будет в порядке!

Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?

Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками. Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение. Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.

При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев. Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.

Что не является перепланировкой и переустройством?

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

• Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.

• Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.

• Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.

• Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.

• Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

Разрешенные перепланировки

Есть несколько видов перепланировок, которые могут быть разрешены без проблем. Быстро и просто согласовать можно такие работы:

1. Расширение жилых комнат на вспомогательные помещения и коридоры. Данное разрешение не распространяется на кухни и на санузлы.
2. Перенос перегородок, которые не относятся к категории несущих.
3. Устройство кухни в виде ниши.
4. Замена ранее установленной сантехники на аналогичное. Допускается перенос подобного оборудования только в рамках «мокрой» зоны.
5. Устройство проема в перегородке, которая не является несущей, проведение ее демонтажа.
6. Утепление и остекление балкона.
7. Изменение конструкция напольных покрытий.

Немного сложнее согласовать такие изменения в квартире, как:

• Проем в стенах, которые относятся к категории несущих;
• Демонтаж подоконных блоков;
• Объединение нескольких квартиры;
• Обустройство проема в перекрытии;
• Устройство второй ванны или туалета в жилом помещении;
• Обустройство отдельного входа в квартиру.

Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке

Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.

• Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
• Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
• В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.

Как провести куплю-продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой

Допустим, вы решили продать квартиру, но 5 лет назад пробили проем в стене для нового окна. Действия с БТИ и жилищной инспекцией не согласовали и столкнулись с тем, что все потенциальные покупатели требовали снизить цену из-за неузаконенной перепланировки.

Вас это не устроило, и вы стали искать пути решения проблемы. В статье мы расскажем, как разобраться с неузаконенной перепланировкой, нужно ли это делать и как не сорвать куплю-продажу при таких условиях.

Чтобы задать вопросы специалисту, оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте Династия 24.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО.ЧТО НУЖНО УЗАКОНИВАТЬ?

Разберемся в терминах для лучшего понимания, какие вообще могут быть вмешательства.

Перепланировка— изменение конфигурации помещения.

Например:
объединение комнаты или кухни с балконом, установка новых окон или дверей.

Переустройство— это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Не несет изменений в конфигурации помещения.

Например:
замена батареи, прокладка электрокабеля, перенос унитаза или раковины в другое место.

Подробнее о видах перепланировки и переустройства можно прочитать в гл. 4 ст. 25 ЖК РФ.

И перепланировка, и переустройство не должны нарушать строительные и санитарные нормы. Собственник обязан заказать для них проект в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления. Затем он вносит изменения в паспорт помещения и только после этого может приступить к ремонту квартиры.

То есть узаконивать нужно и перепланировку, и переустройство. Но в первом случае сделать это сложнее, чаще бывают ситуации, когда нужно возвращать состояние до, обращаться в суд. Поэтому далее мы будем рассматривать перепланировку, но информация актуальна и для переустройства.

КАКИЕ ПРОБЛЕМЫ МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ ИЗ-ЗА САМОВОЛЬНОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Итак, вернемся к ситуации с окном. Разберемся, какие последствия могут быть из-за перепланировки, которая не была согласована с БТИ и жилищной инспекцией.

1. Долгое узаконивание
При самовольной перепланировке узаконить ее можно только через суд. На это тратят от 3 до 6 месяцев. Срок также зависит от того, какая именно перепланировка была сделана.

2. Административная ответственность в виде штрафа
Если при перепланировке не нанесли ущерб имущественному интересу или здоровью иных лиц, владелец квартиры заплатит от 2 до 2,5 тыс. рублей. Если нанесли — до 5 тыс. рублей.

3. Нельзя продать квартиру по ипотеке
Чтобы провести такую сделку, нужно получать оценочный альбом. В нем указывается и произведенная перепланировка. Если она не согласована, сделка не состоится.

КАК УЗАКОНИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Порядок действий простой, необходимо:

• заказать проект перепланировки в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или иной компании;
• написать заявление на согласование переустройства или перепланировки;
• приложить паспорт владельца жилого помещения и технический паспорт на недвижимость;
• добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры;
• получить письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются.

Заявление на согласование и весь пакет документов передается в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения составит от 2 до 6 месяцев. При желании запрос можно оформить электронно через портал Госуслуг.

В этом случае срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

ЕСЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКА ПРОВЕДЕНА, НО НЕ СОГЛАСОВАНА

• оформить техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения в проектной организации;
• подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о согласовании;
• подать в МФЦ заявление о согласовании перепланировки с приложенными документами.

Если при перепланировке не нарушены действующие строительные нормы, нет ошибок при обращении — вероятность отказа отсутствует. Вне зависимости от решения суда, собственник понесет административную ответственность в виде штрафа от 2 до 5 тыс. рублей.

Ситуация.

Наш конкретный случай: 2019 год, Кирилл В., однушка. Объединил кухню и комнату, чтобы увеличить площадь. После рождения ребенка вместе с женой решил переехать в более просторную двушку. Понимал, что есть проблема с перепланировкой, хотел просто снизить цену с 2 млн рублей до 1,7 млн рублей и не мучаться с документами.

Но передумал и решил доверить дело нам.

Наши специалисты осмотрели квартиру и поняли, что перепланировку можно узаконить. Всего за 2 недели мы оформили техническое заключение, собрали все документы и подали заявление в МФЦ. Перепланировку согласовали и узаконили, все расходы вошли в общую стоимость комиссии по продаже.

Покупателя нашли, продали квартиру по реальной рыночной цене — за 2,2 млн рублей.

ЕСЛИ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ НЕЛЬЗЯ СОГЛАСОВАТЬ

Если нарушения при перепланировке были, суд обяжет собственника привести помещение в прежнее состояние. Если бывший владелец этого не сделает, жилье придется продать с публичных торгов. В этом случае он получит часть вырученных денег за вычетом расходов на исполнение решения суда.

Какую перепланировку не согласовывают?

• захват общедомового имущества;
• демонтаж или перенос несущих стен и конструкций;
• перенос кухни или санузла над жилыми помещениями;
• комната без окон;
• перенос дверей санузлов;
• объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой;
• присоединение балкона или лоджии к квартире;
• перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
• увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола;
• объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИРЫ С НЕУЗАКОНЕННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

В нашем государстве нет никакого запрета на сделки с недвижимостью с неузаконенной перепланировкой. То есть продать жилье можно. Но есть одна проблема: покупатель получит во владение квартиру, которая не соответствует документам.

Продавец передает новому собственнику недвижимости в том числе и технический паспорт, где указана планировка. А она не узаконена, фактический вид квартиры отличается от документального. С вытекающими последствиями будет иметь дело новый собственник.

Иногда покупатель идет на такие условия.

Есть два варианта сделкис такой квартирой:

• продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи;
• перепланировку не узаконивают, покупатель соглашается на сделку и проделывает те же шаги после.

Механизм абсолютно одинаковый, только в первом случае проблему решает продавец, а во втором — покупатель.

Ситуация.

Наш случай: Кристина Л., двушка, расширила маленькую кухню (всего 7 квадратов) за счет площади коридора. Решила продать квартиру и обратилась к нам.

Исключительный клиент

Анна делится случаем из практики:

«Однажды нам пришлось все же писать служебную записку в банк по поводу изменений в планировке. Наш клиент выбрал квартиру с перенесенной «мокрой зоной». Такие перепланировки крайне сложно согласовать с банком, практически невозможно.

Выходом из ситуации стала служебная записка, которую мы написали в главный офис банка, с просьбой согласовать перепланировку в индивидуальном порядке. Банк пошел в разрез со своей политикой, потому что клиент был ценным. Он планировал разместить крупную сумму вклада в этом банке, подключить зарплатный проект для своих сотрудников и открыть расчетный счет своего юридического лица.

Практика показывает, что банки идут навстречу, но с учетом своей выгоды».

Похожие записи:

• Работа в декрете: как одновременно получать зарплату и детские пособия
• Что ждет рынок ИЖС в 2023 году: мнения и прогнозы
• Продажу квартир с маткапиталом предлагают упростить