Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий ремонт что это по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД
После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.
Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.
Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.
Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:
- Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
- Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.
Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.
Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме
Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.
Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:
- Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
- Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
- Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
- И т.д.
После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.
Перечень работ, входящих в текущий ремонт
В 2003 году Госстроем был издан документ, в котором прописан перечень ремонтных работ. В правилах под №170 указываются работы по текущему ремонту. Список объемный, в него входят:
- покраска стен, потолков, перил;
- очистка вентиляционных шахт;
- обслуживание подвальных входов;
- восстановление фундамента;
- комплекс работ по восстановлению архитектурных элементов;
- замена стекол в окнах;
- ремонт тамбура и входной группы;
- замена ламп освещения;
- поддержание в работоспособном состоянии систем водоснабжения;
- замена и ремонт электрических щитков;
- обслуживание мусоропроводов.
Что делают при проведении текущего ремонта
Когда проводится текущий ремонт здания или сооружения, то выполняются следующие работы:
- устраняют трещины и выбоины в потолках и стенах, выравнивают их с дальнейшей окраской, оклейкой обоев или нанесением других облицовочных материалов;
- восстанавливают ступени и площадки лестничных маршей, заделывают трещины в них, укрепляют лестничные ограждения;
- меняют вышедшие из строя датчики, проводку, оборудование охранной и пожарной сигнализации;
- устраняют мелкие дефекты кровли, водосточной системы, паро- и гидроизоляции;
- прочищают системы отопления, вентиляции, водоснабжения и канализации;
- заменяют или обновляют напольные покрытия, меняют плинтусы;
- обновляют фасад;
- восстанавливают наружное облицовочное и теплоизоляционное покрытие;
- восстанавливают антикоррозионное покрытие металлоконструкций;
- проводят антисептическую обработку деревянных конструкций;
- меняют выключатели, розетки и сантехнические приборы;
- реставрируют архитектурные элементы;
- герметизируют окна и двери.
Порядок проведения ТР
Текущий ремонт многоквартирного здания должен включать:
- Осмотр специальной комиссией на предмет определения технического состояния.
- Составление плана и очередности ремонтных мероприятий.
- Проведение тендера и назначение подрядной организации.
- Заключение договора с указанием сроков выполнения ремонтных работ, штрафных санкций и вариантов урегулирования спорных ситуаций.
- Выполнение подрядной организацией оговоренного объема работ.
- Приемка результатов ремонтных работ специальной комиссией, состоящей как из представителей управляющей компании, так и из жильцов многоквартирного дома.
- Составление и подписание акта выполненных работ.
Закон предписывает утверждать график работ на общем собрании жильцов, но обычно кворум собрать нереально. Поэтому эти функции делегируются работникам обсуживающего предприятия (управляющей компании). Руководство УК составляет ежегодный план, который может быть оперативно откорректирован.
Текущий ремонт в многоквартирном доме входит в обязанности управляющей компании, но она имеет право нанимать подрядные организации. Для этого организуется конкурс. Инициаторами закупок выступают собственники жилья, уполномоченный представитель, ТСЖ или управляющая организация, действующие на основании подписанного договора.
Контроль качества выполняемых услуг обязаны осуществлять собственники или представитель уполномоченной компании. Если есть подозрения, что коммунальные услуги оказываются ненадлежащим образом или не в полном объеме, привлекаются специалисты Государственной жилищной инспекции.
После завершения работ составляется акт, который подписывается комиссией. В нее входят представители подрядной организации, уполномоченный представитель и представитель собственников МКД. При возникновении спорных вопросов привлекаются независимые эксперты.
Если работы проведены некачественно
В договоре-подряде должны указываться условия, где прописаны права, обязанности и ответственность сторон. Указываются гарантийные обязательства, условия подачи и урегулирования претензий.
Если подрядная организация не выполняет договорные обязательства, срывает сроки, использует некачественные материалы, выполняет работу с недостаточным качеством, жильцы имеют право:
- Подать заявление в управляющую компанию, которое составляется в двух экземплярах. На втором должна быть подпись, дата, входящий номер. Эти записи выполняет секретарь УК при получении своего экземпляра. Копия остается у собственников МКД.
- Подать заявление в администрацию города, района, жилищную комиссию.
- Если ответ в течение месяца не поступает, собственники подают заявление в суд и прокуратуру.
Чтобы произвести ремонт в многоквартирном жилом доме, нужно руководствоваться несколькими этапами перед началом выполнения работ:
- Комиссия проводит предварительный осмотр на технические показатели МКД;
- Разработка плана мероприятий по будущему ремонту и его последовательность;
- Проходит тендер на назначение подрядчика для выполнения ремонтных работ;
- Заключение договора, в котором четко прописаны условия работы, штрафные санкции и иные способы разрешения споров;
- Непосредственно — выполнение ремонта подрядной организацией;
- Приемка работ с участием комиссии, состоящей как из сотрудников управляющей компании, так и из представителей собственников.
- Подготовка и подписание акта о том, что работы выполнены и нареканий нет.
Для того чтобы избежать в дальнейшем характерных проблем связанных с возвратом денежных средств, посредством судебных разбирательств, рекомендуется следовать вышеуказанному алгоритму действий и выполнить ремонт дома надлежащим образом. Обезопасив тем самым себя и жильцов от нежелательных разбирательств.
Кто принимает решение о проведении текущего ремонта
В соответствии с пп. 4.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение о проведении текущего ремонта принимается на общем собрании собственников помещений. Для этого необходимо получить большинство голосов от общего числа участников.
Полномочия по назначению текущего ремонта могут быть переданы и совету дома. Решение об этом признается принятым, если не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений согласны с ним. Такой вариант упрощает организацию работ, ведь собрать совет значительно проще и быстрее, чем добиться присутствия всех жильцов.
Кроме того, на собрании жильцы должны прийти к соглашению в следующих вопросах:
- перечень услуг и работ;
- условия их выполнения;
- тарифы.
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту помещения
Что такое текущий ремонт жилого помещения?
Следует отметить, что конкретного перечня текущих ремонтных работ внутри квартир (иных жилых помещений) нет. По своему определению такие действия связаны с устранением возникших неполадок, улучшением состояния помещения.
Такие работы не должны вносить серьезных изменений в помещения, затрагивать несущие конструкции, предполагать полную замену инженерного оборудования.
К поточным можно отнести покраску полов, стен, поклейку обоев, побелку потолков, замену сантехники, замену окон, батарей, замену труб, ремонт проводки, розеток. Что касается ремонта общих помещений и иного имущества в МКД, то здесь установлен примерный перечень таких работ.
Согласно Правилам, утвержденным Госстроем 27.09.2003, поточными признаются следующие виды работ:
- штукатурка и покраска стен, потолков;
- восстановление покрытия полов;
- ремонт лестниц, ограждений, перил;
- замена и ремонт дверных, оконных заполнений;
- заделка выбоин, трещин и щелей;
- утепление отдельных частей помещений при промерзании;
- ремонт и частичная замена труб, кранов, смесителей, насосов;
- восстановление газового оборудования;
- ремонт элементов мусоропроводов;
- укрепление имеющихся перегородок;
- замена и ремонт вентиляторов и иного вентиляционного оборудования;
- замена светильников в подъездах, на общих площадках;
- ремонт неисправностей в электрических сетях.
И это далеко не все предусмотренные указанными правилами работы. Их полный список можно увидеть в Приложении № 7 данных Правил, Приложении № 2 МДК 2-04.2004.
Кто должен осуществлять текущий ремонт?
Что касается работ текущего характера внутри квартир (иных помещений), то их собственники (наниматели) должны самостоятельно производить такие работы. Для этих целей они могут привлекать и сторонние организации, но ремонт все равно будет осуществляться за их счет.
Ремонтом имущества МКД должны заниматься обслуживающие организации и (или) привлеченные ими подрядчики.
В зависимости от выбранного способа управления, ТСЖ или УК:
- разрабатывают план поточных ремонтных работ;
- определяют порядок их осуществления;
- заключают договоры на их проведение;
- уведомляют собственников о стоимости, объемах работ.
Как формируется и происходит оплата?
Статья расходов «текущий ремонт» формируется из денежных средств собственников жилья. Ежемесячно в квитанции указывается определенный размер оплаты за текущий ремонт. Собственники ежегодно самостоятельно устанавливают тарифы. В противном случае оплата осуществляется по муниципальным значениям.
Алгоритм действий по выявлению и оплате текущего ремонта:
- Компания-подрядчик проводит диагностику оборудования дома и составляющих строения. При проведении осмотра присутствует Совет дома.
- На основании собранных данных составляется смета. В нее включаются расходы по оплате услуг, материалов и налогов.
- Этапы работы документально оформляются. Комиссия принимает результат работы. Подписывается акт приема-передачи.
- Сумма, выставленная к оплате, распределяется на всю жилую площадь. Таким образом выводится сумма ремонтных работ за 1 кв. м.
1 кв. м. * площадь квартиры = сумма к оплате за текущий ремонт с одной квартиры.
Как взимается оплата за текущий ремонт?
Как говорилось ранее, после того как ремонтная бригада выполнит диагностику, она предоставляет готовую смету. В ней указывается цена на расходные материалы, а также стоимость выполненных услуг. Специалисты делают оценку не только общего состояния здания, но и каждой из систем. Органы местного самоуправления должны разделить полученную сумму на всех жильцов многоквартирного дома. Как же это происходит? Для этих целей применяется специальная программа расчетов.
Чтобы произвести начисление, необходимо знать общую площадь всех помещений в многоквартирном доме. Стоимость за ремонтные услуги делится на сумму площадей всего здания. Далее, полученная цифра умножается на количество квадратных метров каждой взятой квартиры. То есть сумма за выполненный текущий ремонт зависит от квадратных метров жилплощади. Именно поэтому цифры в квитанции могут существенно отличаться.
Регламент или плановый ремонт некапитального характера
Еще один тип работ, называемых регламентными, которые очень важны и должны регулярно проводиться в многоквартирной постройке при каждом осмотре, но к текущему ремонту имущества общего пользования в многоквартирном доме, как таковые, они отношения не имеют. Это скорее обслуживание инфраструктуры, чем полноценное восстановление.
К регламентным процедурам относятся:
- Очистка вентиляционных каналов, воздуховодов и шахт;
- Восстановление проходимости мусоропроводов, вентиляций, канализационных и водопроводных коммуникаций;
- Мелкий ремонт дверных коробок на этажах многоквартирного дома;
- Подклейка напольной плитки или покрытий лестничных маршей;
- Реставрация кровельного покрытия в местах примыкания к стенам и вентшахтам;
- Измерительные и ремонтные работы с электропроводкой и заземлением в многоквартирном доме;
- Замена водопроводной запорной арматуры, обслуживание радиаторов системы отопления многоквартирного дома.
Подобные мероприятия проводят как минимум один раз в году, при подготовке к новому отопительному сезону. К текущему ремонту их не относят и финансируют из статей обслуживания жилфонда.
Должны ли собственники коммерческих метров платить взносы на капремонт?
Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то собственник должен каждый месяц оплачивать начисления за капитальный и текущий ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Это оговорено в ЖК РФ статьей №154. Как используется собственность при этом не имеет значения, так как внесенные средства будут идти на поддержание общего состояния дома. Сумма распределяется между всеми в соответствии с размером их недвижимости.
Собственник обязан заключить договор с управляющей компанией на поставку услуг (что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор?). Расходы будут оплачиваться либо из установленных норм потребления, либо по расчетам специальных приборов учета.
Есть несколько случаев, когда в многоквартирном доме не взимается плата за капитальный ремонт:
- Если дом введен в эксплуатацию менее 3-5 лет назад (количество лет зависит от региона страны). В этом случае сборы возможны только при согласии всех владельцев.
- Если дом аварийный и определен под снос.
Сумма взносов определяется установленным нормативным актом данного региона и пропорциональна размеру общей площади помещения. В соответствии со статьей 171 ЖК РФ, если фонд капитального ремонта формируется на счете местного оператора, собственники вносят плату на основании платёжных документов, предоставленных оператором.
Документы поступают по адресу нахождения помещения. Оплатить квитанцию необходимо в месяце, следующим за месяцем, в котором она пришла, или ежемесячно в равных долях в течении календарного года в сроки, установленные для жилых помещений (до 10 числа).
Если имущество передано в собственность с уже имеющимися долгами за капитальный ремонт, то это означает, что покупатель согласился на такую сделку и принял на себя обязанность оплатить долги. Взносы необходимо делать систематически. Если этого не происходит более трех месяцев, управляющая компания имеет право подать на должника в суд.