Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отстоять право на самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для легализации необходимо будет учесть замечания ответственных органов власти, внести изменения и зафиксировать их документально. После одобрения и заполнения акта ввода здания в эксплуатацию, через суд нужно получить право собственности на строение.
Очевидно, что забор должен проходить по настоящим границам участков. Смещение его расценивается как самозахват территории. Есть и другие требования. Так, например, высота забора в соответствии с пунктом 6.2 СП 53.13330.2019 по периметру садовых земельных участков рекомендуется от 1,2 до 1,8 м, нельзя устанавливать глухие заборы, так как они будут создавать тень на участках соседей. Кроме того, у садового товарищества, если ваш участок в него входит, могут быть свои критерии и требования – их лучше узнать заранее.
Если отношения с соседями оставляют желать лучшего, рекомендуется перед установкой забора согласовать с ними параметры и получить письменное согласие, сделать соответствующую отметку в документах садоводческого или дачного объединения. В этом случае при возникновении конфликта у вас будет подтверждение, что вы проводили работы с согласия соседей.
Общее правило, как обычно, таково: все работы нужно проводить с учетом требований законодательства, а спорные моменты обсуждать и утверждать с соседями, тогда общение на даче не будет омрачено имущественными или другими конфликтами.
Как снести дом, который стоит на кадастровом учете?
Если дом зарегистрирован в Росреестре, собственник должен уведомить государственные органы перед проведением работ и после их завершения. Затем кадастровый инженер зафиксирует ликвидацию объекта, и дом можно будет снять с учета. Только после этого недвижимость перестанет облагаться налогом, а собственник сможет построить на участке новый дом.
Порядок действий при сносе жилого дома выглядит так:
-
Отключение дома от инженерных сетей;
-
Подача уведомления о сносе объекта;
-
Демонтаж здания;
-
Подача уведомления о завершении сноса;
-
Фиксация сноса кадастровым инженером;
-
Снятие дома с кадастрового учета.
Защита законных прав по делам о самовольных постройках
Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.
Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года
Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.
Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.
Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.
Дом на учете: как оформить снос
В том случае, если жилой дом стоит на кадастровом учете, порядок его сноса будет иным.
Первый шаг — это отключение от всех коммуникаций, подведенных к дому. Для этого необходимо пригласить представителя ресурсоснабжающей организации, который зафиксирует факт отключения в акте, говорит Владислав Журавлев. Но это только в том случае, если загородный дом капитальный и подключен к коммуникациям.
Второй шаг — необходимо направить в орган местного самоуправления два уведомления: о начале сноса и его завершении. Это можно сделать через МФЦ либо обратившись напрямую в местные органы власти. При этом прикладывать проект сноса не требуется, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Третий шаг — собственник снесенного дома должен обратиться в Росреестр для снятия дома с учета. Это необходимо, чтобы не начислялся налог на имущество физических лиц. Но сначала для фиксации факта сноса жилого дома необходимо пригласить кадастрового инженера. Он должен состоять в саморегулируемой организации, которая обязана включиться в реестр СРО при Федеральной службе государственной регистрации, объясняет Владислав Журавлев. После этого акт обследования, составленный кадастровым инженером, подается в Росреестр с решением собственника о сносе без уплаты пошлины. Изменения в реестр будут внесены в течение десяти дней, говорит эксперт.
Признание права собственности на самовольную постройку
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Суд на стороне ответчика
Обращение органа власти в суд не означает, что дело будет выиграно непременно им только потому что, это госорган. Нередко представленные материалы требуют углубленного изучения, привлечения сторонних специалистов и проведения экспертиз. В данном случае суд назначил экспертизу, чтобы узнать, угрожает или нет пристрой жизни и здоровью людей. В результате было установлено, что объект никому не мешает. Более того, на спорном участке не обнаружены следы реконструкции.
Истцы в заявлении настаивают, что пристрой нужно снести, так как участок не выделялся под строительство. Однако здание было выкуплено ответчиком в 1996 г. у АО «МЭЗ» по договору купли-продажи. К нему имеется приложение – ситуационный план. Из него видно, что объект имеет навес, который поставлен на фундамент. Его площадь не была учтена при инвентаризации и не включена в общую площадь объекта. ООО «Фирма Икс» со временем возвела стены на имевшемся фундаменте, соорудило кровлю. В 2014 г. при очередной инвентаризации БТИ площадь данного помещения включило в общую площадь объекта. Так как документы сторон содержат противоречивую информацию, суд назначил строительную экспертизу. В ходе нее специалистами были изучены строительно-технические документы по спорному зданию. Эксперты выезжали по адресу объекта для сверки документов с фактическими параметрами постройки. Было установлено следующее:
- Несущие элементы пристроя существовали до возведения ограждающих конструкций. Навес закреплен к колоннам, которые установлены на фундамент. В последующем колонны соединены между собой наружными стенами и внутренними перегородками;
- Фундамент, перекрытия были построены вместе с основным зданием. По документам, на момент строительства не было только наружных и внутренних стен. Их появление в ходе реконструкции не повлияло на характеристики несущих конструкций;
- Площадь основания здания, его периметр не изменились. При строительстве фундамент здания занимал 1 тыс. кв.м.;
- Имеющееся здание площадью 1 тыс. кв.м. не является новым, и его фактическая площадь не менялась. До инвентаризации БТИ в общую площадь объекта были включены только те помещения, которые имели несущие стены и внутренние перегородки;
- Новые несущие элементы не возводились. Стены, появившиеся входе реконструкции, прикреплены к имевшимся колоннам навеса.
Суд пришел к выводу, что по факту никакой реконструкции здания ООО «Фирма Икс» не выполняла. Технико-экономические параметры объекта не изменились. Он не представляет собой опасности для людей, окружающей среды. Таким образом, истцам было отказано в удовлетворении их заявления.
От признания постройки или пристроя самовольными защитят правоустанавливающие, строительно-технические документы. Для законного возведения нового объекта необходимо получить разрешительную документацию на строительство и ввод. Если здание старое и не поставлено на учет в Росреестре, помогут получить право собственности документы от органов БТИ, кадастрового инженера, получение техпаспорта и регистрация в ЕГРН.
Снос объектов капитального строительства: новые правила регулирования
Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) с 4 августа 2018 года был дополнен новой главой 6.4, посвященной сносу объектов капитального строительства (далее – ОКС).
- В настоящей статье проанализируем ранее действовавший порядок регулирования сноса ОКС, остановимся на вновь установленных правилах сноса, в том числе особенностях сноса самовольных построек и объектов, расположенных в зонах с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ).
- Регулирование сноса ОКС до введения новой главы ГрК РФ
- Правовое регулирование сноса ОКС до внесения последних изменений носило крайне фрагментарный характер, позволявший говорить о наличии пробела в праве в рассматриваемой сфере.
- При этом основным являлся вопрос необходимости получения разрешительной документации на снос.
Самовольная постройка забора
Иногда обращаются с исками о самовольной постройке забора на дачном участке или в садоводческом товариществе. Построенный забор должен отвечать нормам земельного законодательства, быть не сплошным, решетчатым, поднятым над землей, быть высотой не более 1,5 метров, соответствовать нормам строительства и не создавать угрозы жизни и здоровью людей.
Любой участок, находящийся в собственности должен иметь справку из БТИ о межевании, согласно которой определяется территория земельного участка. Право собственности охраняется законом.
Если на дачном участке самовольная постройка забора была произведена с нарушением основных требований, забор должен быть снесен или демонтирован. С требованием о нарушении своих прав на целевое использование земли гражданин может обратиться письменно к соседу и правлению дачного товарищества. Если ситуация не меняется, пострадавшее лицо обращается в судебные инстанции. Для подтверждения факта самовольной постройки забора с нарушением норм проводится экспертиза. Специалист по землеустройству, независимо ни от кого, составляет акт, в котором указываются все нарушения, если таковые имеются.
На судебном заседании судья будет опираться на акты экспертизы, если эти нарушения существенны, самовольно построенный забор подлежит сносу или демонтажу.
В законах по градостроительству и землеустройству четко описаны нормы возведения заборов, соблюдение которых не приведет к спорной ситуации. Нарушение территории соседнего участка при установке забора будет иметь последствия, все строения не должны нарушать технических данных участков, согласно нормам межевания. Все расходы, связанные с проведением судебного процесса, расходы на экспертизу можно взыскать через суд с проигравшей стороны. Консультация юриста по землеустройству поможет проанализировать дело и дать оценку правомерности обращения в суд.
Аналитика законодательства
| Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба |
| Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли |
| О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору |
| Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО) |
| Обзор спора при продаже кафельной плитки разного тона(цвета) |
Консультации по темам
| Вопрос по алиментам |
| Общие вопросы юристу онлайн |
| Получение гражданства РФ |
| Ритейл |
| Юрист по банкротству |
| Производство |
| Получение субсидий, грантов |
| Бухгалтерский учет. Анализ, аудит |
| Юрист по трудовому спору |
| Арбитражные споры |
| Патентное право |
| Работа с судебными приставами |
| Импорт, экспорт |
| Гражданское право |
| Семейный юрист онлайн |
| Автоюрист. Споры по ДТП |
| Жилищный юрист онлайн |
| Жалоба в ЕСПЧ |
| Защита прав потребителей |
| Наследственные споры |
За что сносят дачный дом?
Если вы возвели дом, но ещё не зарегистрировали его в Росреестре, учтите — на земле под ИЖС можно построить отдельно стоящее здание высотой не более 20 метров и не более 3-х этажей в высоту. Технический, мансардный и цокольный (расположенный более, чем на 2 метра от уровня земли) этажи тоже учитываются при подсчёте.
Если в техническом плане дома более 3-х этажей, то ему могут вынести приговор — «снести».
Ещё одна причина, по которой дом может попасть под снос, — земельный участок получен не в установленном порядке. Это может быть мошенничество или просто самовольный захват участка. Например, у вас есть 6 соток, а рядом пустырь. Вы строите дом, выходя за пределы своего участка, а потом выясняется, что у пустыря есть хозяин и он не доволен, что его собственность захватили. Придётся договариваться с владельцем земли, сносить дом или переделывать его так, чтобы он не заходил на территорию соседа.
Дома, построенные без разрешений или с нарушением строительных норм и правил, тоже могут подлежать сносу по решению суда. Часто встречаются разбирательства между владельцами двух смежных участков, когда один считает, что сосед нарушил его права, а также угрожает жизни и здоровью. Самое распространённое нарушение — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка.
Предметом спора между соседями может быть тень, которая падает на участок и не даёт расти кабачкам, дождевая вода с крыши, которая размывает землю и прочие неудобства. Разбирательства возникают, потому что в законе сказано, что строения на участке не должны нарушать ничьи права и не должны никому мешать.
В законе есть важная оговорка, которая подтверждается решениями Верховного суда. Снос — крайняя мера. Она применяется, если нет возможности устранить нарушение. Например, получить разрешающие документы на постройку, реконструировать строение так, чтобы стало 3 этажа вместо 5. Сносить или приводить в соответствие с законом — решает суд.
Дом и все строения на нём могут подлежать сносу, если земля понадобилась для государственных и муниципальных нужд. Например, строение газопровода или дороги. Но в этом случае государство выплачивает компенсацию. Владельцы домов и земель судятся не за право оставить дом (оспорить решение, принятое на федеральном уровне невозможно), а за размер выплаты.
Если дом построен в границах охранной зоны (нефте- газопроводов, железнодорожных путей), то его тоже потребуют снести. Но, если на момент строительства в публичном доступе не было сведений об охранной зоне (отметки на картах, опознавательные знаки), то дом можно сохранить.
Поправка в закон принята в 2018 году. До этого дочерние компании Газпрома через суд заставляли сносить десятки домов, находящиеся вблизи газопроводов, хотя на момент строительства никто о них не знал.
Подведем итоги:
- После 3.08.2018 г. не требуется получение разрешения на снос дома. Вместо него необходимо направить в администрацию уведомление о начале и окончании работ.
- Снос объекта недвижимости может выполнять только подрядчик, являющийся индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
- Перед началом работ необходимо отключить дом от коммуникаций.
- Уведомление о сносе нужно отправить за 7 дней до проведения демонтажа.
- После окончания работ понадобится обратиться в Росреестр для снятия жилого строения с кадастрового учета.
Частный дом – штраф по закону
Очень сложным вариантом наказания по штрафам является строительство частного дома, но и здесь имеются основания наложения штрафных санкций в соответствии со статьями 40, а также 42 действующего Земельного кодекса России. Главное условие – нецелевое использование земельного участка для ведения строительных работ.
В КоАП статья 8.8 указывает суммы штрафов:
- Граждане – физические лица – штрафные санкции в размере 1 тысяча- 1500 рублей.
- Должностные лица – 2 тысячи – 3 тысячи рублей.
- Юридическое лицо, в том числе ИП – от 40000 до 50 тысяч рублей.