Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка в 2023 году: порядок, документы, сроки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Оповещение соседей о проведении межевания земли
Если рядом с вашим участком живут соседи — их нужно предупредить, что вы будете проводить межевание земли. Лучше всего уведомить соседей за месяц до проведения межевания. Так вы убедитесь, что все соседи в курсе и смогут изменить свои планы, чтобы присутствовать на межевании.
Также вы можете попросить геодезическую компанию заняться этим вопросом. Вероятнее всего, это будет платно. Если вы не хотите платить за уведомление соседей и провести это сами, нужно следовать следующим шагам:
— Напишите уведомление от руки или распечатайте;
— Напишите общее уведомление или для каждого соседа индивидуальное. Пройдите с ним по соседям и соберите подписи, что они уведомлены о проходящем межевании.
Главное: если соседи подписали, но не пришли на межевание — ничего страшного. Важно, что вы собрали подписи и уведомили их о проведении мероприятий.
Проведение межевания земли с инженером
На участок приезжает инженер и проводит замеры. Если соседи будут присутствовать при измерениях, они смогут внести корректировки.
После этого кадастровый инженер составляет акт межевания и межевой план, где прописываются границы участка. После этого нужно, чтобы подписывался межевой план. Без подписей этих людей документ не является действительным:
— Собственник земельного участка;
— Соседи, которые присутствовали при межевании;
— Представитель местной администрации, который был извещен заранее геодезической компанией.
После этого, с вами свяжется геодезическая компания и скажет забрать документы. После отнесите межевой план в Комитет по земельным ресурсам администрации, где находиться земля. Обычно, план отдают обратно после семи дней.
Состав межевого плана — что вносится в описание
Какие сведения вносятся в межевой план? В текстовой, или как ее иногда называют, пояснительной части содержится структурированная информация в виде текста и цифр, формул, описаний и уточнений.
- Сведения о работах — указывается цель проведения кадастровых работ, кто является заказчиком и исполнителем, какой вид плана применяется.
- Исходные данные об участке — подробно описывается состав представленных документов, уточняется геодезическая основа (координаты точек), местоположение.
- Подробное описание способа и результатов измерений, приборов для съемки и способов выполнения расчетов (формул) составляет раздел сведений об измерениях и расчетах.
- Раздел уточнений вводится и заполняется по необходимости, он содержит дополнительную информацию, раскрывающую сведения в третьем разделе.
Изготовление межевого плана земельного участка — что это такое?
Межевой план – это юридически значимый документ, в котором определяются границы земельного надела. Его формирование – необходимый шаг, чтобы поставить вновь образованный участок на учёт, т.е. присвоить ему кадастровый номер, точно определяющий место расположения. Для чего нужен межевой план земельного участка, если кадастровый план был получен ранее? Существуют следующие причины:
- допущенные ошибки при оформлении документации;
- раздел территории на два надела и более, имеющих разных собственников;
- слияние нескольких наделов в один;
- подготовка участка к газификации, электрификации;
- сбор документации для получения разрешения на строительство.
Межевой план – необходимый элемент, чтобы поставить надел на кадастровый учёт. Без прохождения процедуры регистрации земли собственник не сможет совершать с ней сделки, предполагающие определение юридической судьбы (например, продажа, дарение).
Сроки и стоимость проведения межевания участка
Кадастровый инженер работает над межевым планом 2-3 недели. Это время необходимо для всех измерений, оформления документов и их подачи в Росреестр. Около 10 рабочих дней уходит на рассмотрение заявки госрегистратором. Время, потраченное на согласование границ и подписание актов, в указанные сроки не входит.
Участок можно поставить на кадастровый учет только в том случае, если специалисты ЕГРН не обнаружил ошибок или причин для отказа. И в течение 5 рабочих дней можно будет увидеть информацию об участке на публичной кадастровой карте.
Цена на услуги зависит от разных факторов:
- Месторасположение ЗУ.
- Категория земли.
- Площадь участка.
- Форма ЗУ.
- Особенности рельефа.
- Срочность заказа.
Проблемы, возникающие при межевании участка
Процедура межевания не каждый раз проходит быстро. Нередко владельцы участков сами создают проблемы.
- Отказ соседей ставить подпись в согласии. Кадастровые инженеры утверждают, что эта проблема очень распространенная и часто решается только в суде. Соседи имеют право не соглашаться с установленными границами. Важно договориться, а иногда, даже уступить. В противном случае дело решается только в суде.
- Наложение границ участков. Так бывает, когда один из владельцев ЗУ заехал на территорию другого самовольно. Когда мирные переговоры не дают результата, приходится обращаться в Росреестр или в суд. Если в соседнем доме нет жильцов, непонятно кто они и когда будут, можно попробовать получить информацию о владельцах из выписки ЕГРН.
- Ошибки в документации. Наложение границ бывает не только по вине владельцев, а потому что в части населенных пунктов карты смещены, а границы установлено неверно. Это связано с тем, что раньше государство проводило общую инвентаризацию земель. Для этого проводили фотосъемку с самолета, а уже по снимкам обрисовывали границы. В связи с этим было много смещений участков. В таких ситуациях стоит договориться мирно, если участки пересекаются. Как вариант, попробуйте поделить ошибочную землю пополам.
- Несоответствие границ со слов владельца показаниям прибора. Так, собственник может указывать одни границы, а по факту участок меньше. В этом случае нужно договариваться с кадастровым инженером, чтобы сделать межевание участка. Если переговоры не дают результата, договор подряда может быть расторгнут.
- Незнание законодательства. Согласно правилам, кадастровый инженер имеет право добавить % земли к общей площади. Часть людей думают, что так можно поступать всегда и начинают требовать увеличить площадь участка без оснований на это. Но есть нюанс. Под это правило подходят только те земли, которые раньше были оформлены с ошибками, в результате чего размер участка увеличился. По факту площадь может быть одной, а по документам в ЕГРН — другой. В таких случаях кадастровый инженер может увеличить 10% земли, которой владельцы и так пользовались, но не имели в собственности.
- Отказ от услуг геодезистов. Собственники, желая сэкономить, отказываются от выезда геодезистов. Но кадастровые инженеры настаивают на их выезде не просто так. Геодезисты могут точно выявить границы участка, установить, не было ли смещений или заездов на соседнюю землю. Если не сделать это заблаговременно, можно столкнуться с проблемами в виде судебных разбирательств и финансовых затрат.
Действия после проведения межевания участка
Дальнейшие действия после межевания зависят от того, с какой целью заказывали услугу.
Часто подлинник межевого плана необходим для:
- Осуществления разного рода сделок с земельным участком (дарение, продажа, приобретение).
- Предоставления документа в суде в спорной ситуации с определением границ.
Чтобы четко понимать, что делать дальше после межевания, давайте разберем случаи, как используется межевой план чаще всего.
- Уточнение сведений об участке, который был поставлен на учет ранее. До января 2018 года процедура межевания не была обязательной. А сейчас все владельцы ЗУ обязаны подать в Росреестр сведения о точных границах, местоположении и площади земли. В подобных случаях план с обновленными границами должен быть отправлен в Росреестр. Этим занимается кадастровый инженер, который проводил межевание.
- Уточнение пределов участка земли для устранения ошибок. Обновленные данные также должны быть отправлены в базу Росеестра.
- Постановка на учет с целью продажи. В таком случае все документы, вместе с правом собственности на ЗУ подают в МФЦ для последующих регистрационных действий.
- Объединение участков. В этом случае прежние участки снимают с учета, а в ЕГРН вносят данные о новом участке. Всю необходимую документацию подают в МФЦ.
- Раздел (размежевание) участка земли на несколько мелких. Кадастровый инженер должен провести работу по уточнению границ прежнего земельного участка, после чего определить границы новых. Межевой план со всей остальной документацией направляется в отделение Росреестра. Исходный надел должен быть снят с учета и оформляются вновь образованные участки.
Если есть кадастровый паспорт, нужно ли межевание?
С 2018 года межевание является обязательной процедурой. Наличие кадастрового паспорта не освобождает собственника от определения границ участка. Кадастровый паспорт утратил свою юридическую силу. Его заменила выписка из ЕГРН. Справка подтверждает наличие госрегистрации и полномочия правообладателя. Чтобы ее получить, нужно провести межевание.
Проводить межевание необходимо, если вы:
- Хотите оформить право собственности на объект;
- Планируете продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство участок;
- Нуждаетесь в выделение доли из общей долевой собственности;
- Хотите получить разрешение на строительство;
- Планируете объединение нескольких частей надела или разделение единой территории на отдельные участки;
- Решаете пограничные споры в суде.
Oбязaтeльcтвa иcпoлнитeля
C вaми зaключaт дoгoвop нa пpoвeдeниe мeжeвaния, в кoтopoм oбязaтeльнo дoлжны быть пpoпиcaны тaкиe oбязaтeльcтвa иcпoлнитeля:
✅ выeзд кaдacтpoвoгo инжeнepa нa мecтo пpoвeдeния paбoт для изyчeния peaльныx гpaниц yчacткa и ycтaнoвки гeoдeзичecкиx знaкoв, oбoзнaчaющиx тeppитopию
✅ oфopмлeниe тexничecкoгo пpoeктa мeжeвaния, cocтoящeгo из тeкcтoвoй и гpaфичecкoй чacтeй. B нeм фикcиpyют цeли и coдepжaниe paбoт, ocнoвaния для иx пpoвeдeния, cвeдeния oб yчacткe и гeoдeзичecкиx знaкax
✅ инфopмиpoвaниe лиц, интepecы кoтopыx зaтpaгивaютcя oпpeдeлeниeм гpaниц зeмли. К ним oтнocятcя coбcтвeнник yчacткa, apeндaтopы, влaдeльцы cмeжныx yчacткoв и пpoчиe лицa, в тoм чиcлe opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния. Иcпoлнитeль нe пoзднee чeм зa нeдeлю дo нaчaлa пpoцecca дoлжeн нaпpaвить им извeщeниe.
Как выбрать исполнителя для межевания земельного участка?
Кадастровый инженер, оказывающий услугу, должен входить в СРО и соответствовать требованиям Федерального Закона РФ «О государственном кадастре недвижимости». Обязательное условие – наличие у исполнителя договора обязательного страхования гражданской ответственности.
После проверки подлинности и срока действия аттестата можно обратить внимание на публичные отзывы об организации, где работает кадастровый инженер. Практика показывает, что внимания заслуживают исполнители и организации, рейтинг которых выше среднего. При заключении договора внимательно изучайте права и обязанности сторон, порядок расторжения и другие важные моменты. При необходимости консультируйтесь с юристом: это поможет избежать споров на этапе оказания услуги и подписания акта выполненных работ.
В договоре на оказание услуги обязательно должны быть указаны обязательства кадастрового инженера, который занимается межеванием:
- Выезд специалиста на объект для изучения реальных границ земельного участка, установки межевых знаков и определения точной площади.
- Оформление межевого плана согласно требованиям действующего законодательства.
- Уведомление соседей о предстоящем межевании. Это обязательный этап процедуры, который осуществляется до начала работ на местности.
Согласование межевания с соседями
До начала процедуры межевания нужно получить согласие от владельцев смежных землевладений. Для этого готовится письменное уведомление, в котором указывается дата и время межевания, цель проведения, информация о кадастровом инженере. Соседи должны дать письменное согласие на этом документе, указав паспортные данные. Если межуемый участок располагается в дачном или садовом товариществе, дополнительно понадобится разрешение от Председателя Правления.
Кадастровым законодательством допускается несколько вариантов уведомления владельцев смежных участков о предстоящем межевании:
- Согласование в индивидуальном порядке. Самый простой и доступный способ, осуществим для соседей, с которыми вы не имеете разногласий по границам. Нужно получить подписи в акте согласования, а после этого можно доверить работы на участке кадастровому инженеру.
- Письменное извещение. Если у вас несколько соседей, которые не согласны с текущими границами, используйте этот вариант. Собственников смежных участков извещают о предстоящем собрании, на котором будет решаться вопрос о местоположении границ. Кадастровый инженер заполняет шаблон извещения и передает собственникам смежным землевладений под расписку. Извещение также можно направить по почте – на адрес, указанный в выписке из ЕГРН по смежным ЗУ.
- Публикация в местных СМИ. Нужно помнить, что для этого подойдет не любая газета, а только официальный печатный орган местной власти, в котором регулярно публикуются муниципальные правовые акты и иная официальная информация. Извещение путем публикации в СМИ допустимо лишь в некоторых случаях: если в выписке из ЕГРН на смежные участки отсутствует адрес собственника, если смежный участок располагается в границах ведения садоводства/огородничества, входит в состав земель сельскохозяйственного назначения либо если количество собственников больше 5.
Постановка на кадастровый учёт
Собственник или кадастровый инженер, заручившийся доверенностью собственника, передаёт межевой план в отделение МФЦ или территориальный отдел Росреестра того региона, где находится объект недвижимости. После сдачи документов выдается расписка о сроках получения выписки ЕГРН, подтверждающая факт регистрации и постановки на кадастровый учет. Орган регистрации прав проверит документы. Если есть нарушения, например межевание земли проведено с ошибками — в регистрации отказывают.
Если процедура проведена по правилам, заявителю регистрируют право собственности на земельный участок выдают выписку из ЕГРН. При проведении процедуры через МФЦ на это уйдет неделя.
В дальнейшем выписку ЕГРН можно заказать повторно или отправить онлайн запрос по кадастровому номеру в Публичную кадастровую карту. Заявителю выдадут справку о межевании земли.
Участки с уточненными границами можно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Всегда ли нужно межевание
Есть случаи, в которых для оформления или реализации земли нет необходимости устанавливать границы. Речь идет о так называемой «дачной амнистии» введенной законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Так, для государственной регистрации прав на участки для ИЖС, строительства гаража, ЛПХ, садоводства и огородничества, предоставленные гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 г.) Росреестр не требует технических документов, описывающих участок. Значит, такие земли можно оформить, а затем и распорядиться ими, без межевания.
Однако иногда стоит сделать такое необязательное межевание не «для Росреестра», а «для себя». Это необходимо в случае межевых споров с соседями. Старые документы, имеющиеся у вас и соседей, могут противоречить друг другу, участки – образовывать наложение. В такой ситуации нередко прав оказывается тот, кто первым сделал межевание земли. Особенно, если речь идет о дачах и гаражах: действующая процедура согласования границ позволяет, при отсутствии информации о местонахождении смежного землепользователя, оформить межевание без его участия. Далее мы рассмотрим эту процедуру подробнее, но в общих чертах: молчание соседа приравнивается к его согласию. Установленные таким образом границы вряд ли получится впоследствии оспорить.
Сколько стоит межевание земельного участка
Деятельность кадастровых инженеров является вневедомственной, поэтому цены на межевание земельных участков государством не регулируются. Существует методика расчета стоимости кадастровых работ, но придерживаются ей лишь муниципальные организации, скорость выполнения работ у которых — не самая высокая.
Частные фирмы самостоятельно устанавливают цены, ориентируясь на рынок спроса и предложения. На стоимость межевания влияют: регион, категория земель, площадь, местоположение и форма участка (простая, усложненная, геометрически сложная и т.п.).
Зачастую, для наработки клиентской базы, «молодые» компании стараются держать цены ниже рыночных, однако в качестве услуг ничем не уступают компаниям со стажем. В любом случае, не останавливайтесь на первой межевой организации, чья реклама попалась на глаза.
Стоимость межевания земельного участка в Московской области варьируется от 10 000 до 30 000 рублей. В Ленинградской области 7-15 тысяч. В регионах межевание стоит около 5-ти тысяч рублей.
Возможно вам удастся договориться об оплате работ авансом, например: 50% при заключении договора и ещё 50% по факту выполненных работ. Не забудьте сохранить чек и квитанцию об оплате.