Покупка недвижимости: какие есть налоги и возвраты

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недвижимости: какие есть налоги и возвраты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Многие знают, что НДС это «налог на добавленную стоимость». А вот что такое эта самая «добавленная стоимость», знают далеко не все. От незнания, как обычно, и все сопутствующие теме НДС вопросы.

НДС платят даже бомжи

Это, кстати, совсем не шутка.

Просто посмотрите на любой чек из магазина и увидите там сумму оплаченного вами налога. Это и есть сумма НДС, которую вы, как физическое лицо, заплатили в данном случае. Особенность заключается в том, что эта сумма уже включена в стоимость товара и отделить её никак нельзя (идёт «в нагрузку»).

Особой неприятности вообще тут никто замечать не хочет, ведь сумму НДС вам предлагают заплатить в составе товара, а не отдельно. Да и вообще НДС на чеках выделяют где-то в самом низу — кто туда глядит? Так что в любом случае вы платите НДС каждый раз, когда что-то покупаете в магазине (если это что-то облагается НДС, конечно).

Обратите внимание на хитрость:

Поскольку ТОВАР вы всё-таки за свои деньги ПОЛУЧАЕТЕ, то не всё ли вам равно, какие там налоги УЖЕ включены в его стоимость? Вот поэтому их никто и не замечает.

А теперь давайте представим другую ситуацию, когда уплачиваемый вами (как физическим лицом) НДС будет очень даже заметен. Я приведу один пример, а дальше вы сами себе расширьте его на аналогичные ситуации.

Ниже на рисунке приведён скриншот платёжной формы рекламной системы Яндекс.Директ. Для тех, кто не знает поясняю суть: вы перечисляете некоторую сумму на счёт рекламной кАмпании, а потом эти деньги можете тратить на показ вашей рекламы в сети Яндекса и на странице поисковой системы.

Смысл в любом случае один — вы переводите некоторую сумму денег не за товар, а за услугу, причём переведённая сумма отражается на личном счёте.

Порядок возмещения НДС из бюджета: схема, сроки — Контур.Бухгалтерия

Все налогоплательщики имеют право уменьшить налог к уплате за счет входного НДС. Входным называется налог, который компании платят со своих покупок: товаров, материалов, работ, услуг и пр.

Если по итогам квартала входной налог окажется больше, чем исчисленный к уплате, компания сможет вернуть разницу между ними — возместить НДС. Такое часто случается с теми, кто в течение квартала продавал меньше, чем покупал, или занимается экспортом.

Вы можете потребовать возмещения в течение трех лет после окончания квартала, в котором вычеты превысили налог к уплате. Выйти за пределы этого срока можно, только если у вас были уважительные причины. Например, ИФНС не выполнила свои обязанности правильно, хотя вы заявили возмещение в срок.

Как вернуть налог ндс

Всем известно, что у плательщиков НДС есть не только обязанность исчислять налог и платить его в бюджет, но и право на уменьшение исчисленной суммы за счет НДС, уплаченного продавцам в составе стоимости приобретенных ресурсов, так называемого входного НДС (п. 1 ст. 171 НК РФ).

Подробнее — «Входящий и исходящий НДС: что это такое и в чем разница?».

Напомним, что применить вычет по НДС можно только при соблюдении условий, установленных ст. 171–172 НК РФ.

Об основных условиях читайте в материале «Что такое налоговые вычеты по НДС?».

Сумма принятых за налоговый период вычетов может превысить сумму исчисленного налога. В этом случае и возникает право на возмещение НДС из бюджета, то есть возможность вернуть себе разницу между вычетами и налогом к уплате (п. 2 ст. 173, п. 1 ст. 176 НК РФ).

На момент подачи в ИФНС декларации с суммой НДС к возмещению в вашем бухгалтерском учете числится дебетовое сальдо по счету 68 «Расчеты по налогам и сборам» (субсчет «Расчеты по НДС»). Оно сформировано за счет сумм учтенных в декларации налоговых вычетов, которые отражаются проводкой Дт 68 Кт 19.

Поступление возвращенного НДС на банковский счет в размере суммы возврата отразится проводкой Дт 51 Кт 68.

Если вы не возвращаете налог, а засчитываете его в счет предстоящих платежей, сумма либо продолжает числиться в дебете субсчета «Расчеты по НДС», либо перекидывается внутренней проводкой по счету 68 в дебет субсчета того налога, в счет которого был зачтен НДС к возмещению.

Новая категория налоговых агентов

В ряд положений главы 21 НК РФ, касающихся порядка исчисления НДС налоговыми агентами, были внесены изменения после вступления в силу Федерального Закона от 27.11.2017 № 335-ФЗ. Изменения коснулись операций по реализации лома цветных и черных металлов, а также сырых шкур животных.

Согласно п. 8 ст. 161 НК РФ, при реализации на территории РФ сырых шкур и лома налог на добавленную стоимость исчисляет не продавец, а покупатель (в качестве налогового агента), исходя из стоимости таких товаров в соответствии со ст. 105.3 НК РФ с учетом налога. Исключением стали покупатели, не являющиеся индивидуальными предпринимателями. Указанные налоговые агенты должны расчетным путем исчислить налог на добавленную стоимость и уплатить его напрямую в бюджет. Эта обязанность лежит на них, даже если они не являются плательщиками НДС. Счета-фактуры при этом налоговые агенты выставлять не должны – это не предусмотрено положениями гл. 21 НК РФ.

Читайте также:  Закон о тишине в Санкт-Петербурге: до которого часа можно шуметь

Когда НДС платит продавец?

Считается, что в общих случаях налог на добавленную стоимость уплачивает продавец. Перед этим он формирует сумму НДС, указывает её в счете-фактуре и получает деньги от покупателя при оплате товаров/работ/услуг.

НДС также начисляется продавцом и в тех случаях, когда передача товаров/работ/услуг происходит на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Вместе с этим в пп. 1–3 ст. 149 НК РФ указан закрытый перечень операций, в отношении которых налог не исчисляется и не уплачивается.

Для расчета суммы налога, которую продавец должен перечислить в бюджет, необходимо из суммы НДС, исчисленной при реализации, вычесть сумму входного НДС по приобретенным им (как покупателем) товарам/работам/услугам.

Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл

Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.

Умeньшитe дoxoды нa pacxoды

Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.

3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:

4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000

Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000

A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.

Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.

Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.

3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.

Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй

Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.

Почему налоговое планирование выгодней любительских схем оптимизации налогов?

Чтобы свести к минимуму налоговую нагрузку, вступая в сделки на разных условиях, и при этом избежать претензий от ИФНС, необходимо разработать налоговую стратегию, учитывающую специфику и риски вашего бизнеса. В этом помогут наши специалисты.

Грамотное налоговое планирование предусматривает законные варианты снижения налоговой нагрузки, и зачастую является единственным способом избежать многомиллионных доначислений. Если компания планирует заключить крупную сделку и не хочет испортить отношения с контрагентом и налоговой, то лучше заранее заручиться поддержкой специалистов.

Разработка налоговой стратегии является одной из основных услуг нашей компании. Варианты законных методов снижения налогов мы тщательно прорабатываем с учетом специфики бизнеса клиента. Все предложенные нами варианты – абсолютно законны, клиенту лишь остается взвесить все «за» и «против» и сделать выбор в пользу того, который покажется наиболее привлекательным.

Если вы решите обелить свой бизнес, то наша компания может помочь выбрать наиболее оптимальный вариант для новой организации бизнеса, рассчитать налоговую нагрузку и подготовить налоговую стратегию на будущее. Основным принципом нашей работы является эффективное сопровождение вашего бизнеса. Специалисты 1С-WiseAdvice предотвратят все налоговые, финансовые, репутационные риски для компании.

Кто освобождается от НДС

Если не брать в расчет гипотетические опасности, которые включает каждый отдельный контракт, подписанный с контрагентом, все исключения перечислены в законодательстве. Кроме тех, кто применяет УСН, право не исчислять НДС имеют все, кто назван в статье 145 Налогового кодекса РФ. В их числе организации, чья выручка за три последних месяца не превысила 2 млн, или предприятия, перешедшие на ЕСХН (если объем выручки за год не больше сумм, указанных в статье).

В статье 149 Налогового кодекса приведен полный перечень операций, не облагаемых налогом на добавленную стоимость. В их числе:

  • передача в аренду иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в РФ, помещений на территории России. Налоговая льгота имеет силу, если в родных странах арендаторов в отношении граждан РФ и российских организаций, аккредитованных в этих иностранных государствах, действует соответствующая норма. Список стран утвержден Приказом МИД РФ №6498, Минфином РФ № 40н от 08.05.2007 (ред. от 15.10.2009).
  • реализация медицинских товаров отечественного и зарубежного производства. Их перечень содержится в постановлении Правительства РФ от 30.09.2015 №1042 (ред. от 20.03.2018).

Возврат НДС: осторожно мошенники

Налог на добавленную стоимость — это фиксированная надбавка, которую включают в цену всех товаров, работ и услуг. Наценка есть практически везде, только при розничной торговле она уже включена в ценники. Добавочный налог учтен не только в ценах автомобилей премиум-класса, ювелирных украшений и элитной мебели, но и в стоимости буханки белого хлеба, спичек и пачки соли. Платят сбор все россияне, а не только предприниматели и организации. Граждане приняли с большим энтузиазмом информацию: как получить НДС компенсацию на карту, и правда ли это — нет, это мошенническая схема. Ее разработали несколько лет назад и с успехом продолжают применять. Суть обмана — в получении данных банковских карт и доступа к ним. Или мошенники просят оплатить им затраты по обработке заявки и пересылке денег.

Читайте также:  Медсправку отменили, права подорожали — 7 важных изменений в 2023 году

Платят ли физические лица НДС или куда уходят наши деньги

Спросите кого угодно и получите более или менее один и тот же ответ. Менее осведомлённые граждане скажут, что НДС платят фирмы. Более разбирающиеся в теме налогообложения и бухгалтерии ответят вам, что налог на добавленную стоимость платят только те организации и индивидуальные предпринимателя, которые находятся на общей системе налогообложения (+ ещё кое-какие случаи, но это уже детали).

Смысл подобных ответов один — все дружно заявляют, что обычные люди (физические лица) НДС не платят или, говоря по-умному, «не являются плательщиками НДС».

По большому счёту это так вроде бы и есть: ведь вы, к примеру, как обычное физ. лицо не подаёте в налоговую инспекцию декларацию по НДС? Конечно нет, с чего бы это! Но если посмотреть глубже, а также вспомнить определение косвенных налогов, то может оказаться, что НДС физические лица всё-таки платят, хоть декларации не подают и вообще в большинстве случаев на данную тему не думают.

Это, кстати, совсем не шутка.

Просто посмотрите на любой чек из магазина и увидите там сумму оплаченного вами налога. Это и есть сумма НДС, которую вы, как физическое лицо, заплатили в данном случае. Особенность заключается в том, что эта сумма уже включена в стоимость товара и отделить её никак нельзя (идёт «в нагрузку»).

Особой неприятности вообще тут никто замечать не хочет, ведь сумму НДС вам предлагают заплатить в составе товара, а не отдельно. Да и вообще НДС на чеках выделяют где-то в самом низу — кто туда глядит? Так что в любом случае вы платите НДС каждый раз, когда что-то покупаете в магазине (если это что-то облагается НДС, конечно).

Обратите внимание на хитрость:

Поскольку ТОВАР вы всё-таки за свои деньги ПОЛУЧАЕТЕ, то не всё ли вам равно, какие там налоги УЖЕ включены в его стоимость? Вот поэтому их никто и не замечает.

А теперь давайте представим другую ситуацию, когда уплачиваемый вами (как физическим лицом) НДС будет очень даже заметен. Я приведу один пример, а дальше вы сами себе расширьте его на аналогичные ситуации.

Ниже на рисунке приведён скриншот платёжной формы рекламной системы Яндекс.Директ. Для тех, кто не знает поясняю суть: вы перечисляете некоторую сумму на счёт рекламной кАмпании, а потом эти деньги можете тратить на показ вашей рекламы в сети Яндекса и на странице поисковой системы.

Смысл в любом случае один — вы переводите некоторую сумму денег не за товар, а за услугу, причём переведённая сумма отражается на личном счёте.

А вот это наполовину шутка. Просто хотелось отметить тот факт, что в конечном итоге именно физические лица являются истинным источником дохода по статье НДС в гос. бюджет. Компании, по сути, только «перекидываются» этими суммами друг с другом. Возможно, я немного утрирую, но вот давайте прикинем на пальцах.

Во-первых, фирма-плательщик НДС, в отличие от физического лица, может сделать такой фокус, как «принятие НДС к вычету». Каждый раз, когда компания что-то покупает у своих поставщиков, она может уменьшить уплачиваемый в бюджет налог на сумму добавленного к товару НДС. Для физического лица такой номер не пройдёт.

Продажи физическим лицам по безналичному расчету: применение ККТ и бухучет

В бухгалтерском учете выручка от продажи товаров, в том числе физическим лицам является доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Выручка от реализации, признается в бухгалтерском учете организации в тот момент, когда продукция реализована (передана) покупателю, независимо от того, когда деньги поступят на счет предприятия (пп. 5, 6 и 12 ПБУ 9/99).

Законодательство не предусматривают отдельного порядка заполнения товарной накладной (счета или акта) в случае продажи товара физическому лицу, поэтому по строкам «Грузополучатель» и «Плательщик» организация вправе указать фамилию и инициалы покупателя — физического лица.

Организация-продавец выставляет счет на предоплату товара в размере 100%, физическое лицо безналичным способом оплачивает счет (дистанционно, без предъявления пластиковой карты или смартфона продавцу), товар передается физическому лицу в офисе организации, для подтверждения факта реализации составляется товарная накладная или акт передачи товара.

Направление покупателю счета является предложением оплатить товар по цене, указанной в счете. Если выставленный покупателю счет на оплату товара соответствует требованиям ст. 435 ГК РФ, т.е. содержит все существенные условия договора, такой счет следует рассматривать, как предложение заключить договор (оферту).

Оплата покупателем полученного счета является акцептом оферты, то есть в этом случае договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в счете на оплату. При наличии оплаченного счета, в котором указаны наименование и количество товара, либо при наличии надлежаще оформленного товаросопроводительного документа с отметкой покупателя о принятии товара договор купли-продажи считается заключенным в письменной форме.

  1. Отражено поступление предоплаты в размере 100% за товар на расчетный счет:
    Дебет 51 Кредит 62-аванс (документ — выписка банка по расчетному счету)
  2. Исчислен НДС с суммы полученной предоплаты:
    Дебет 62-НДС (76-НДС по авансу) Кредит 68-НДС (документ — счет-фактура на аванс (или сводный документ за период)
  3. Отражена выручка от продажи товара (товар передан покупателю-физическому лицу):
    Дебет 62-физ.лица Кредит 90-1 (документ — товарная накладная или акт приемки-передачи товара)
  4. Начислен НДС при отгрузке товара:
    Дебет 90-3 Кредит 68-НДС (документ — счет-фактура на отгрузку)
  5. Сумма предоплаты зачтена в счет реализации товара:
    Дебет 62-аванс Кредит 62-физ.лица (документ — бухгалтерская справка)
  6. Принят к вычету НДС, исчисленный с суммы предоплаты:
    Дебет 68-НДС Кредит 62-НДС (76-НДС по авансам) (документ — счет-фактура на аванс (сводный документ).
  7. Списана в расходы себестоимость реализованного товара:
    Дебет 90-2 Кредит 41 (документ — товарная накладная или акт приемки- передачи товара)
Читайте также:  Льготы ветеранам военной службы в 2023 году в Краснодарском крае

При розничных продажах покупателем становится конечный потребитель — граждане, которые делают покупку для личного использования, а не для бизнеса. Гражданам вычеты по НДС не нужны, поэтому многие розничные продавцы предпочитают применять специальные налоговые режимы, которые освобождают от уплаты налога (УСН, патент). Но если вы применяете ОСНО, то с НДС работать придется.

Как правило, с НДС работают крупные торговые организации, оборот которых за год стабильно выше 150 млн рублей. Это торговые сети и крупные локальные магазины.

Розничный продавец сначала закупает товары для продажи у оптовика, а потом продает его покупателям.

Золотые слитки без НДС: что надо знать

Магазин, который продает товары за наличные, не должен составлять счета-фактуры. Вместо этого достаточно выдать покупателю кассовый чек, в котором прописаны ставки НДС по каждому товару и общие суммы налога по каждой ставке. В книге продаж продавец регистрирует показания кассовых контрольных лент.

Магазин, который принимает безналичную оплату, может не составлять счет-фактуру, если продает необлагаемые НДС товары или получил письменное согласие покупателя, который не платит НДС.

Во всех остальных случаях составлять счета-фактуры при розничной торговле необходимо.

Разумеется, если ваши основные покупатели обычные люди, то каждому счет-фактура не нужен. Достаточно оформить документ в одном экземпляре по итогам квартала (п. 1 ст. 169 НК РФ, Письма Минфина России от 25.01.2019 N 03-07-11/4320). Также Минфин разрешает в таком случае заменять счет-фактуру на бухгалтерскую справку-расчет или сводный документ по итогам месяца, квартала, дня (Письмо от 19.11.2015 N 03-07-09/66869).

Клиент просит меня работать с НДС. Почему для него это принципиально?

Всё дело во входящем НДС, который можно принять к вычету.

Исходящий НДС — НДС, который компания выставляет при продаже своих услуг и товаров. Именно его она и должна заплатить.

Входящий НДС — НДС, который выставили поставщики этой компании. На входящий НДС она может уменьшить свой исходящий НДС. Это и называют вычетом по НДС.

В итоге: чем больше компания на ОСНО покупает с НДС, тем меньше ей нужно платить своего НДС. Предприниматели на упрощёнке НДС не выставляют совсем, значит, вычет с них получить не получится. Вот и весь секрет.

У Ани магазин с продуктами здорового питания. Пачка протеиновых батончиков стоит 1 440 ₽, в том числе НДС 240 ₽. Закупала батончики Аня по 1 152 ₽, в том числе НДС 192 ₽, который она может принять к вычету. В итоге она заплатит всего 48 ₽ НДС (240 — 192).

Если бы Аня закупила батончики у поставщика без НДС, то заплатила бы все 240 ₽ налога.

Отследить, сколько у вас входящего НДС и сколько исходящего, помогают счета-фактуры. По итогам периода предприниматели, грубо говоря, складывают НДС из исходящих счетов-фактур и вычитают НДС из входящих.

Чек ККТ при предоплате

Закон N 54-ФЗ прямо обязывает организации и ИП применять ККТ в случаях получения авансов (предварительной оплаты), в том числе и в безналичном порядке от физических лиц. В связи с этим продавец должен оформить кассовый чек как на сумму аванса (после его получения), так и на сумму зачета предоплаты или аванса и окончательной оплаты всех товаров (письмо Минфина РФ от 28.01.2020 N 03-01-15/4884).

С 21 декабря 2020 года обновлены реквизиты и форматы чека ККТ, обязательные к использованию (таблицы в приложении № 1 № 2 к Приказу ФНС от 14.09.2020 N ЕД-7-20/662@).

В случае, когда при получении денежных средств от клиента в качестве предоплаты объем и перечень услуг и товаров не известен, формируется кассовый чек с признаком способа расчета «Аванс» (значение 3). В таком чеке реквизит «наименование предмета расчета» может не указываться (в т.ч. и после 01.02.2021). Если объем и перечень услуг и товаров известен, то формируется кассовый чек с признаком способа расчета «Предоплата 100%» или «Предоплата» (значение 1 или 2). В таком чеке реквизиты «наименование предмета расчета» (тег 1030), «количество предмета расчета» (тег 1023) и «цена за единицу предмета расчета» (тег 1079) должны заполняться. При окончательном расчете оформляется кассовый чек с указанием номенклатуры товаров, услуг (в реквизите «наименование предмета расчета»), реализованных клиенту при организации банкета. При этом указывается сумма денежных средств, полученных от клиента в качестве окончательного расчета, а также указывается сумма зачтенного аванса.

При этом данные о поступлении денежных средств формируются исходя из данных, указанных в счетчиках операций «приход» (тег 1129) — итоговая сумма в чеках (БСО) безналичными и наличными. Задвоения сумм полученного аванса и суммы расчета, указанного в чеке, формируемом при окончательном расчете (на всю сумму реализованных товаров и услуг), не произойдет.

Примеры формирования фискальных документов (чеков ККТ) содержатся в методических указаниях ФНС, размещенных на сайте ФНС России в разделе «Методические указания» (письмо ФНС от 20.02 2019 N ЕД-4-20/2929@ «О направлении методических указаний»).


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *