Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уплата налога при продаже зарубежной недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С иностранных инвесторов, продающих недвижимость в Великобритании, налог на прирост капитала не взимается. Однако с 6 апреля 2015 этот налог начнет применяться к зарубежным владельцам. Если прирост капитала меньше 31 865 фунтов стерлингов, ставка составит 18%, если больше — 28%. Эти же ставки применяются и к резидентам. Нерезидентам положен вычет в размере до 11 100 фунтов стерлингов в год. Тот, кто продает объект, использовавшийся для основного места проживания, освобождается от налога на прирост капитала. Нерезиденты, продающие свое основное жилье в Великобритании (не обязательно основное в мире), должны доказать, что проводили в доме не менее 90 ночей в каждом году, чтобы быть освобожденными от налога.
Какими налогами облагается зарубежная недвижимость
Владельцы заграничной недвижимости, получающие выгоду с
распоряжения своим имуществом, уплачивают налоги в соответствии с
нормами российского законодательства.
Ставка налога составляет 13%
или 15% с заработанной прибыли. К операциям с жильем применяются
законы и той страны, где недвижимость приобретена.
В статье
рассмотрим правила налогообложения доходов, полученных за рубежом,
нужно ли их декларировать и в какой стране.
Налог на доход с продажи жилья за
границей
Налог на доход со сдачи жилья в аренду
Налог на доход с экономии процентов
по кредиту
Что такое двойное
налогообложение и как его избежать
Как уменьшить доход, чтобы снизить
налог
Декларирование сделок с зарубежной
недвижимостью
За факт владения за пределами РФ жилым домом, квартирой,
апартаментами налог в российский бюджет платить не нужно.
Единственное, что интересует налоговые органы, — это доход с
зарубежной недвижимости. Чаще всего его получают при продаже жилья
или при сдаче в аренду.
В нашем материале речь пойдет о физических лицах —
налоговых резидентах РФ. Российские индивидуальные
предприниматели и самозанятые граждане платят другие налоги с
иностранных доходов.
Налог на прирост капитала взимается по ставке 15%. Продавцы освобождаются от этого налога при условии, что в течение 12 месяцев после продажи они вложат полученные деньги в равноценный объект недвижимости. Налог не нужно платить, если проданное имущество находилось в собственности продавца не менее 60 месяцев (начиная со дня, когда его права собственности были закреплены в Земельной книге) и продавец не менее 12 месяцев до заключения договора
Налог с дохода от продажи не нужно платить также в случае, если недвижимость находилась во владении более 60 месяцев и в течение последних 60 месяцев была единственным объектом данного лица. В этом случае владелец не должен подавать декларацию.
Налог на наследство — это важный момент, который следует учитывать при покупке недвижимости на физическое лицо. В некоторых странах он платится согласно законодательству страны резидентства владельца. А в некоторых — согласно законодательству страны, в которой это наследство получено.
Например, в Испании настоятельно рекомендуется составлять местное завещание, так как согласно местному законодательству супруги и дети имеют обязательную долю в наследовании, и российское завещание не имеет силы.
Кроме того, ставка налога на наследство может быть существенной и превышать половину стоимости недвижимости. В качестве примера можно привести Францию, где налог варьируется от 5% до 60% в зависимости от степени родства и стоимости объекта.
Также следует отметить, что при разводе и продаже совместно нажитой недвижимости, требуется согласие обоих супругов.
Учет налогов при продаже недвижимости за рубежом
Как и в случае с получением дохода от аренды, налог при продаже может быть засчитан в рамках соглашения об избежании двойного налогообложения. Ставка для резидентов России составляет 13%.
ФНС, в своем письме № ЕД-3-3/4062@ от 9 ноября 2012, сообщило о том, что при продаже зарубежной недвижимости действуют те же правила, что и при продаже недвижимости в России. Таким образом, доход, полученный от продажи недвижимости не подлежит налогообложению, а значит и нет необходимости подавать декларацию, в 2 случаях:
- Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года и находилась в собственности более 3 лет.
- Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, но находилась в собственности более 5 лет;
Также не подлежит налогообложению недвижимость, полученная по наследству или в дар от родственника или члена семьи на иждивении, владевшего объектом более 3 лет.
Следует отметить, что освобождение от налога можно получить, только если объект не используется для предпринимательской деятельности. В любом другом случае нужно подавать налоговую декларацию.
Например, если Вы хотите продать дом в Испании, купленный в 2013 году, то надо будет заплатить 24% от прироста стоимости дома в Испании. В России подавать декларацию не надо.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Какие налоги могут быть за границей
Налог на имущество. По общему правилу этот
налог взимается в стране, где находится недвижимость. Ставка и
система оплаты зависит от местного законодательства. В России за
недвижимость за рубежом налог платить не надо.
Налог на наследство. Этот налог есть не во всех
странах, но при покупке недвижимости за рубежом полезно узнать
систему передачи ее в наследство. Чаще всего наследование
недвижимости проходит по законам страны, в которой она
находится.
Ставка налога на наследство может быть очень высокой и превышать
половину стоимости имущества. Например, во Франции, в зависимости
от стоимости недвижимости и степени родства, она колеблется от 5 до
60 %. В России налог на наследство отменен в 2005 году.
Местные налоги. В некоторых странах могут быть
свои специфические налоги, которые затронут вашу недвижимость.
Например, в ряде европейских стран есть дополнительный ежегодный
налог на роскошь. Им облагаются, как правило, не доходы, а активы,
если их стоимость превышает определенную планку.
Все эти налоги платятся или не платятся в стране, где находится
недвижимость и никак не влияют на налоги, которые надо оплачивать в
России за доход с иностранной недвижимости.
Основной налог, который возникает при приобретении недвижимого имущества, — это налог на имущество организаций. Поскольку он является региональным, ставки его устанавливаются законодательством субъектов Федерации и не могут превышать 2% (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в Москве, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2018 году составляет 1,5 процента (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций»).
На основании п. 3 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, является находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности и полученное по концессионному соглашению.
При сомнении в определении вида имущества необходимо проверить наличие данных об объекте в ЕГРН. При отсутствии сведений в ЕГРН — установить, имеются ли основания, подтверждающие прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства: наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости; разрешений на строительство и (или) ввод в эксплуатацию; проектной или иной документации на создание объекта и (или) о его характеристиках (письмо ФНС России от 02.08.2018 N БС-4-21/14968@).
Для целей уплаты налога на имущество организаций и представления налоговой декларации объектами налогообложения по налогу на имущество организаций не признаются (п. 4 ст. 374 НК РФ):
1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
2) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
3) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.
Налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства, определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ, в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ, пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода. Порядок определения налога может быть представлен так:
(Кадастровая стоимость имущества x Ставка налога) — Авансовые платежи = Налог за имущество.
В случае если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).
В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций указано, что в случае, если кадастровая стоимость не определена, налоговая база принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ).
Ввиду отсутствия в п. 6 ст. 378.2 НК РФ конкретизации объектов налогообложения, правило об использовании кадастровой стоимости здания при определении налоговой базы, вероятно, должно применяться и в отношении помещений, принадлежащих иностранной организации.
Если же не определена и кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, принадлежащее иностранной организации, применяется правило п. 14 ст. 378.2 НК РФ: налоговая база равна нулю.
При этом обязанность по представлению налоговых деклараций по налогу на имущество организаций, предусмотренная ст. 386 Кодекса, распространяется и на иностранные организации, владеющие имуществом, налоговая база в отношении которого равна нулю (письмо ФНС России от 20.05.2015 N ГД-4-14/8527@).
К слову об обязанности по представлению налоговой декларации, отметим, что иностранное юридическое лицо как владелец объекта недвижимости обязано также сообщать в налоговый орган по местонахождению своей недвижимости сведения об участниках этой иностранной организации (для иностранной структуры без образования юридического лица — сведения о ее учредителях) по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода, включая раскрытие порядка косвенного участия (при его наличии) физического лица или публичной компании, в случае, если доля их прямого и (или) косвенного участия в иностранной организации (структуре без образования юридического лица) превышает 5 процентов (абз. 2 п. 3 ст. 386 НК РФ).
При наличии у иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) нескольких объектов имущества сообщение представляется в налоговый орган по месту нахождения одного из объектов имущества по выбору этого лица (п. 3.2 ст. 23 НК РФ).
Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году — FTL Advisers Ltd
Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020
Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.
- Немного теории…
- К кому применяются требования закона?
- При совершении операций за рубежом на нормы федерального закона №173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» необходимо обратить внимание всем физическим лицам, которые признаются «валютными резидентами», а именно:
- — гражданам Российской Федерации,
- — иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.
- Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?
Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления.
В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации.
Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.
Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.
Ситуация 1:
Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.
Данная операция является законной, при условии, что гражданин Испании не проживает постоянно в РФ на основании вида на жительство и, следовательно, не является российским валютным резидентом.
Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов.
Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета.
Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету. Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.
Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.
Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства.
Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными.
Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.
Ситуация 2:
Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.
Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней).
В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке.
В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.
- Ситуация 3:
- Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.
- Такая операция является разрешенной в двух случаях:
- — если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),
- — если арендодатель постоянно проживает в РФ, а арендатор является иностранным гражданином, постоянно проживающим вне РФ, либо иностранной организацией.
- Если же Договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.
- Ситуация 4:
Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.
- Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:
- — если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,
- — если покупатель и Продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.
- В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.
- ВАЖНО!
С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки.
Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией.
Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.
Процесс покупки недвижимости за рубежом
- Определение бюджета;
- Поиск нужных специалистов: агента по недвижимости, юриста, инженера, нотариуса и других специалистов, которые будут сопровождать сделку;
- Определение цели покупки недвижимости: для жизни, инвестиций или др.;
- Выбор страны покупки: анализ рынка недвижимости, налогов, законов;
- Подбор подходящей недвижимости;
- Осмотр объекта, в том числе:
- Юридическая экспертиза;
- Техническое обследование объекта;
- Заключение соглашения о намерениях и резервация объекта;
- Оплата необходимых пошлин, сборов, налогов, оформление налоговых документов в зависимости от законодательства страны;
- Составление, обсуждение и подписание контракта о передаче собственности и оплата сделки;
- Регистрация права собственности в компетентных органах;
- Страхование имущества, жизни владельца.
Соглашение об избежании двойного налогообложения: как дважды не платить налог на доходы от зарубежной недвижимости
Налоговый резидент России — лицо, проживающее в стране не менее 183 дней в году. Статус российского налогового резидента имеют многие владельцы заграничной недвижимости, которые получают доход от аренды или при продаже объектов.
На весь свой мировой доход российские налоговые резиденты платят налоги в России. Налоги с доходов от недвижимости резиденты платят ещё и в стране расположения объекта, если это предусмотрено местными законами.
Однако налог не всегда платится два раза. Есть возможность перезачесть уплаченный налог за рубежом, если это предусмотрено соглашениями об избежании двойного налогообложения (сокращенно — СоИДН). В таком случае в России не нужно будет платить налог или нужно будет доплатить только разницу до российской ставки.
Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России
Далее под «иностранцем» мы будем понимать именно нерезидента, который продает квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Хотя в роли такого «иностранца» может быть и наш соотечественник, который уехал за границу на ПМЖ, но у него осталась кое-какая недвижимость на территории России.
Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – п.1, ст.
Уплаченный в России налог с продажи недвижимости засчитывается иностранцу в стране его постоянного проживания. При этом, порядок зачета уплаченных в России налогов регулируется налоговым законодательством той страны, резидентом которой он является.
Пункт 1, ст.7 НК РФ «Международные договоры по вопросам налогообложения»:
Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.
Таким образом, иностранцу следует проверить (например, ), есть ли его государство в числе тех, с кем у России заключено международное соглашении об избежании двойного налогообложения.
Рекомендуем! Налоговый вычет на детей
Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.
Поскольку иностранная компания не осуществляет деятельность в РФ через постоянное представительство (не уплачивает налог самостоятельно), обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога с ее доходов возлагаются на организацию, выплачивающую доходы иностранной компании, — на налогового агента. В этой роли могут выступать российские организации или иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянное представительство (п. 1 ст. 310 НК РФ). При выплате дохода «иностранцу» налоговый агент удерживает налог по ставке 20% (ст. 284 НК РФ) и не позднее рабочего дня, следующего за днем такой выплаты, перечисляет его в бюджет (п. 2 ст. 287 НК РФ), а в сроки, определенные для подачи налоговых расчетов в ст. 289 НК РФ, представляет в налоговый орган информацию о суммах выплаченных «иностранцу» доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период (п. 4 ст. 310 НК РФ).
Примечание. Круг налоговых агентов, на которых возложена обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налога на прибыль, взимаемого с доходов, полученных «иностранцами», не осуществляющими деятельность в РФ через постоянное представительство, определен ст. 310 НК РФ (Письмо УФНС России по г. Москве от 11.11.2011 N 16-15/109734@).
Да, еще один момент: если до выплаты дохода иностранный продавец представит покупателю документы, подтверждающие его затраты на приобретение недвижимости, такие расходы можно учесть при расчете налоговой базы и с полученной разницы (а не со всего дохода иностранной компании) удержать налог (п. 4 ст. 309 НК РФ).
Обратите внимание! При выплате дохода «иностранцу» — продавцу недвижимости, находящейся на территории РФ, следует ориентироваться на международные соглашения об избежании двойного налогообложения (если таковые имеют место). Статьей 7 НК РФ установлено: если международным договором установлены иные правила и нормы, чем предусмотрены НК РФ, то применяются правила и нормы международных договоров РФ (см. также Письмо Минфина России от 29.09.2011 N 03-03-06/1/602).
Какие налоги должна заплатить иностранная организация при продаже квартиры в России россиянину
Иностранная организация, не имеющая представительства на территории РФ, продала квартиру физическому лицу, резиденту РФ.
Является ли физическое лицо налоговым агентом, и как происходит налогообложение иностранной организации?
Россиянин налоговым агентом не является.
Иностранная организация должна будет уплатить налог на прибыль (пп. 6 п. 1 ст. 309 НК РФ). НДС реализация квартиры не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Реализация товаров на территории РФ облагается НДС на основании п. 1 ст. 146 НК РФ.
Доход иностранной организации, не осуществляющей свою деятельность в РФ через постоянные представительства, от источников в РФ облагается налогом на прибыль (п. 1 ст. 246 НК РФ).
Так как иностранная организация не имеет представительства на территории РФ, то в случае реализации квартиры организации или индивидуальному предпринимателю покупатель был бы налоговым агентом по обоим налогам (ст. 24 НК РФ).
Но обязанности налогового агента не могут быть возложены на физическое лицо, не являющееся ИП. Таким образом, исходя из действующих норм законодательства о налогах и сборах, гражданин РФ не признается налоговым агентом ни в отношении НДС, ни в отношении налога на прибыль (письмо Минфина РФ от 23.01.2014 № 03-08-05/2273).
К тому же в силу пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ продажа квартиры в РФ не облагается НДС.
Иностранная организация, имеющая недвижимое имущество на территории РФ, должна была стоять на учете по месту нахождения этого имущества.
По месту своего учета она должна уплатить налог на прибыль от продажи квартиры.
Налог с доходов от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, рассчитывается по ставке 20 процентов (п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 284 НК РФ).
Кто такие резиденты и нерезиденты?
Резиденты и нерезиденты в Российской Федерации бывают двух видов: налоговые и валютные.
Статус налогового резидента определяется Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ) – в ст. 207. Статус валютного резидента – в ст. 1 Федерального закона № 173 «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10 декабря 2003 года.
Сегодня поговорим о резидентстве налоговом. Для его определения гражданство значения не имеет: резидент может быть и иностранцем, а гражданин России может быть по налогам и нерезидентом. Значение имеет только то, где человек жил большую часть дней в году.
Налоговый резидент – это тот, кто находился не менее 183 дней на территории Российской Федерации. Запомнить легко: это ровно половина от високосного года. Провели 184 дня на Мальдивах? Вы теперь по налогам – нерезидент. Или вы иностранец, приехали в Россию, к примеру, из Киргизии, но жили здесь не менее этого срока – вы налоговый резидент.
Поскольку мы ведем речь о налогах на доходы физлиц, который платится за прошедший календарный год (к примеру, в 2022-м – за 2021-й), то нам надо обязательно знать: налоговая служба свои подсчеты ведет по конкретному календарному году.
При этом учтем: срок пребывания на территории России не прерывается, если человек выезжал менее чем на полгода на лечение/обучение, а также для «вахтовиков» и других командированных, выезжающих за пределы России для работы на месторождениях нефти-газа.
Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении
Иностранные покупатели имеют право на приобретение жилой и нежилой недвижимости в Штатах. Покупку оформляют на частное или юридическое лицо.
Второй вариант освобождает владельца от налоговых пошлин при наследовании и дарении.
Налоги на недвижимость в США отличаются по штатам. Чтобы избежать проблем, лучше получить полную информацию у местного риелтора и налогового консультанта.
Перед покупкой имущества уполномоченное риэлтерское агентство проверяет состояние недвижимости, осматривают конструкцию здания, состояние всех коммуникаций и электропроводки, осматривают помещение на наличие плесени и термитов.
После получения прав собственности покупатель заключает договор обязательного страхования квартиры или дома.
Проще всего купить участок без строений. В этом случае не нужны проверка и страховка.
При владении участком в США оплачивают налог на землю.
Передаточный налог оплачивают при передаче документов новому владельцу. Размер выплаты зависит от оценочной стоимости владения и штата.
Например, в Калифорнии ставка 0,55 $ с каждых 500 $.
Налог оплачивает продавец. Иногда стороны делят его. При покупке нового жилья у застройщика передаточная пошлина ложится на покупателя.
Как рассчитываются налоги на недвижимость в США узнайте из видео.
Налогом облагается разница между стоимостью дома при покупке и последующей продаже. Capital Gains Tax в США оплачивает продавец.
Избежать уплаты можно в нескольких случаях:
- цена продажи ниже цены покупки, прибыли нет;
- продаваемое имущество было основным жильём владельца;
- продавец являлся владельцем не менее двух лет.
Налогом на жильё в США не облагается сумма менее 250 000 $ на одного владельца и 500 000 $ на семейную пару. В остальных случаях существует несколько налоговых ставок:
- 0% для единственного владельца с годовым доходом менее 39 375 $ и для пары с годовым доходом до 78 750 $;
- 15% для единственного владельца с годовым доходом менее 434 550 $ и для пары с годовым доходом до 488 850 $;
- 20% для единственного владельца с годовым доходом более 434 550 $ и для пары с годовым доходом более 488 850 $. Это максимальная ставка.
В некоторых штатах есть дополнительные пошлины при продаже.
Для иностранцев, инвестирующих в недвижимость США, обязательны те же налоговые выплаты, что и для резидентов. Кроме этого, иностранные граждане платят федеральный налог в 10% от стоимости объекта независимо от штата.
Избежать оплаты такой пошлины можно, если цена продаваемого имущества меньше 300 000 $, и покупатель подписывает обязательство о том, что он будет лично проживать в доме не менее двух лет.
Нужно ли платить налог на имущество в России, если живешь за границей?
На нашей территории пороговое значение процентов за займ составляет 9%, то есть две трети от ставки рефинансирования, установленной Центробанком. Если налоговый резидент России получил кредит за рубежом на приобретение недвижимого имущества от взаимозависимого лица по условиям более выгодным (процентная ставка ниже 9%), он имеет налогооблагаемую материальную выгоду от экономии на процентах. Взаимозависимым лицом может признаться контролируемая иностранная компания.
Налог на зарубежную недвижимость для россиян в связи с материальной выгодой имеет ставку 35%. Декларирование дополнительного дохода от процентной экономии должно совершаться владельцем самостоятельно путем его отражения в ежегодной декларации по НДФЛ.
Важно правильно структурировать владение недвижимостью за рубежом. Основным является оформление права собственности на физическое либо юридическое лицо. На налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом влияет и выбор использования: личные цели, сдача в аренду.
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при оформлении на физическое лицо:
- Полученные арендные платежи налоговым резидентом РФ от сдачи зарубежного жилья в аренду являются налогооблагаемым доходом. Для данной цели используют НДФЛ со ставкой 13%. При сдаче жилья в качестве индивидуального предпринимателя появляется возможность добиться меньшей ставки налога, используя упрощенную систему налогообложения. Однако в юрисдикции месторасположения недвижимого имущества может возникнуть также налогообложение дохода частного предпринимателя.
- Индивидуальный предприниматель обязан изучить применение СИДН, чтобы не платить второй раз налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом.
Чтобы избежать ситуаций, когда россиянин вынужден платить один и тот же налог дважды, следует заняться анализом законодательства. Если между странами заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (между Россией и страной расположения жилья), он заплатит сбор один раз. Однако нужна предоставить налоговому органу страны документ, подтверждающий уплату налога на родине.
Налоговое законодательство РФ не обязывает резидентов регистрироваться индивидуальными предпринимателями для сдачи иностранного недвижимого имущества в аренду. Поэтому следует тщательно изучить каждый отдельный случай. Советуем обратиться за консультацией к нашим экспертам по электронной почте, указанной в конце статьи.
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при оформлении на юридическое лицо, учредителем которого выступает физлицо-налоговый резидент России:
- Первым делом необходимо выбрать, оформлять приобретаемое жилье на российскую или иностранную фирму. На выбор влияют налоговая нагрузка конкретной юрисдикции, юридическая защита и обеспечение безопасности активам.
- Доход от сдачи в аренду помещений, записанных на имя фирмы, включается в налогооблагаемую прибыль.
- Организация платит корпоративный налог на имущество и сбор, взимаемый при совершении сделки с недвижимостью.
- Доходы иностранной фирмы, распределенные в пользу учредителя-налогового резидента РФ (дивиденды), облагаются налогом у источника. Оптимизировать налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом в данном случае поможет подписанный СИДН между государствами.
- Используя имущества иностранной фирмы без оплаты, физлицо-резидент России обязано заплатить НДФЛ.
- Если иностранная фирма признается КИК в отношении налогового резидента РФ, применяются правила деофшоризации. Нужно подавать уведомление и соответствующую отчетность в налоговый орган, включать прибыль контролируемой иностранной компании в декларацию по НДФЛ, возможно, подать заявление на переход на новый режим налогообложения (единый налог с фиксированный прибыли КИК).
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже нужно платить тем, кто владеет иностранным жильем более 5 лет, отдельные случаи — более 3 лет. Однако, если жилой дом, квартира, апартаменты использовались физическим лицом как предпринимателем, продажа не освобождается от налогообложения.
В противном случае, когда срок владения менее указанных периодов, полученный доход от продажи облагается по стандартной ставке НДФЛ 13% для налогового резидента, и по 30% — для нерезидентов.
Выручка от продажи является налогооблагаемой базой, которую разрешается уменьшить вычетом расходов по приобретению недвижимого имущества. Продавец обязан предоставить все подтверждающие документы. Ещё доступно применение имущественного налогового вычета на сумму до 1 млн рублей к определённому жилью, либо до 250 000 к иному недвижимому имуществу.
Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже от имени юридического лица принимает различную форму в зависимости от структуры сделки. Есть два варианта продажа недвижимого имущества:
- Продажа объекта со сменой владельца.
- Продажа долей или акций фирмы-владельца недвижимости.
Индивидуальный предприниматель, являющийся резидентом, также имеет право уменьшить налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом за счёт расходов на приобретение данного иностранного жилья, подтвержденных документально.