Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить ДДУ по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам. Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика. Столкнувшись с подобным, наследники могут оспорить действия застройщика и признать право на жилье в судебном порядке.
Регистрация договора ДДУ и передача денег
Для понятия как регистрировать ДДУ и передавать деньги при наследстве, нужно обратить особое внимание на особенности процесса оформления и передачи прав в рамках договора ДДУ.
Договор ДДУ — это документ, который заключается между дольщиком и застройщиком. Он определяет условия покупки доли в строящемся объекте недвижимости.
Перед регистрацией договора в Росреестре необходимо убедиться в его правильности и составить все необходимые документы. После подписания договора и его регистрации в Росреестре, деньги за приобретение доли передаются застройщику.
Регистрация договора ДДУ в Росреестре имеет свои особенности. Одной из них является необходимость предоставления определенных документов, подтверждающих сделку. Кроме того, регистрация должна проходить в установленные сроки с момента подписания договора.
Следующий этап — передача денег за долю в строящемся объекте застройщику. Это может быть выполнено различными способами: через банковский перевод, наличными средствами или другими договоренностями между сторонами.
После регистрации договора и передачи денег, дольщик получает права на приобретенную долю в строящемся объекте недвижимости.
Важно понимать, что оформление и передача денег в рамках наследства имеют свои собственные особенности и требуют более внимательного подхода.
Законодательное регулирование
Долевое участие в строительстве
В случае раздела наследства в виде недвижимости иск подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения этого недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Если разделу подлежат движимые вещи, то иск подается в суд по месту нахождения ответчика (одного из ответчиков).
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.
Если разделу подлежит недвижимость, то чтобы завершить раздел, необходимо с данным решением суда обратиться в Росреестр для регистрации.
Какие права есть у наследников
Цель создания жилищного кооператива (ЖК) — дать возможность гражданам приобрести жилье исходя из своих возможностей. Большое распространение приобрели строительные и накопительные кооперативы. В первом случае сумма стоимости будущего дома разбивается между потенциальными владельцами новостройки. По окончании работ ЖК преобразуется в товарищество владельцев жилья или ликвидируется.
Становясь участником накопительного кооператива, пайщик обретает возможность проживать уже на готовой жилплощади, сдавать имущество в аренду, прописывать туда своих родственников. Необходимое условие — перевод части стоимости квадратных метров на расчетный счет ЖК. Далее участники должны вносить денежные средства согласно договорным обязательствам, оплачивать членские взносы.
Возможность приобретения кооперативной недвижимости наследополучателями ограничена ст. 1112 ГК РФ, где сказано, что частью наследственной массы становятся только те имущественные и неимущественные ценности, которые принадлежали умершему.
Чтобы унаследовать недвижимость, полученную в результате членства в кооперативе, необходимы два условия: первое — полное внесение пая участником ЖК, второе — оформление правоустанавливающих документов.
Бывает, что доля полностью выплачена, а правоустанавливающие документы должным образом не оформлены. Тогда необходимо подготовить документы:
- подтверждающие выплату умершим всех взносов;
- копию устава;
- подтверждение принадлежности к участникам ЖК (протокол собрания).
Далее обратиться с иском в суд о признании права собственности.
Фактически ЖСК – это сообщество людей, добровольно объединившихся для строительства многоквартирного дома и управления им.
Есть специальный раздел ГК — раздел V Жилищного кодекса РФ, а так же статья 123.2 Гражданского кодекса РФ.
Решение о создании ЖСК принимают на общем собрании. Эти учредители не будут иметь каких-то особенных прав по сравнению с членами, которые вступят позже.
Характер раздела кооперативной недвижимости зависит от того, на каком основании происходит наследование: по закону или согласно составленному завещанию.
По закону получить имущество могут лица, являющиеся претендентами одной из очередей наследников. Все они представлены в ст. 1142-1148 ГК РФ.
- Первая очередь — супруги, дети, родители; внуки, если умерли дети.
- Вторая — сестры и братья, бабушки и дедушки; племянники и племянницы при смерти братьев и сестер.
- Третья — дяди и тети или их дети по праву представления.
- Последующие очереди — более дальние родственники, которые могут выступать наследополучателями только при отсутствии представителей других очередей.
Для получения кооперативной квартиры по наследству потребуются документы:
- Паспорт наследника.
- Договор о вступлении покойного в кооператив (где указанно, сколько стоит квартира, ее площадь и какую сумму необходимо внести).
- Справка из кооператива о полной выплате пая за жилье.
- Техническая документация на жилплощадь.
- Свидетельство о смерти владельца кооперативной недвижимости.
- Документы, подтверждающие родственные отношения заявителя с покойным.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Долевое участие в строительстве
Согласно действующему законодательству (№214-ФЗ) после смерти гражданина, заключившего при жизни договор долевого строительства (ДДС) многоэтажного жилого дома, его права и обязанности переходят к наследникам. Застройщик не может отказать им в перезаключении документа.
При этом в состав наследства включаются права:
- на получение объекта после завершения строительства и ввода в эксплуатацию;
- требования устранения недостатков построенной и переданной по акту квартиры;
- требования на возврат излишне выплаченных сумм при уменьшении площади.
Наследник получает и все обязанности, связанные с такими объектами: внести недостающие средства, принять квартиру по акту и так далее. При этом не имеет значения, каким образом происходит наследование: по завещанию или по закону. Имущественное право по договору участия в ДДС включается в наследственное имущество нотариусом по месту открытия наследства.
Смерть заемщика не прекращает действие кредитного договора. Наследники, принявшие наследство, отвечают по обязательствам умершего в пределах полученного ими наследственного имущества. В его состав входит как основная сумма займа, так и проценты по нему. В период, необходимый для вступления в наследство (6 месяцев) банк не должен начислять штрафные санкции за просрочку платежей.
Наследники не могут принять наследство частично. Например, оформить свидетельство на имущество наследодателя и отказаться от его прав и обязанностей по заключенным при жизни договорам. Если умерший был включен в программу страхования жизни и здоровья, наследники могут обратиться к страховщику и погасить долг за счет страхового возмещения.
Коммерческий наем жилого помещения отличается от аренды тем, что хотя бы одной сторон договора выступает физическое лицо. После смерти нанимателя квартиры он продолжает действовать на тех же условиях, а правопреемником по нему становится проживавший вместе с умершим гражданин. При наследовании (принятии) имущества, он сохраняет право проживания в помещении до окончания срока соглашения. Это правило действует и в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.
Права наследников удостоверяет свидетельство на наследство, выданное нотариусом. Они должны обратиться в нотариальную контору со всеми необходимыми документами:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- справка о последнем месте его жительства;
- документы, подтверждающие родство с умершим;
- завещание при его наличии;
- документы о составе имущества, его стоимости;
- договоры, заключенные умершим при жизни.
Переход ДДУ по наследству: законодательные требования
Договор долевого участия подтверждает имущественные права на строящийся объект недвижимости. В соответствии с требованиями Гражданского Кодекса РФ эти имущественные права могут быть переданы по наследству ровно таким же образом, как и другие виды имущества. Разрешение на передачу договора долевого участия на правах наследования регламентируется требованиями Федерального закона №214 о долевом строительстве. Статья 4 данного законопроекта гласит – в момент открытия наследства права и обязанности по ДДУ переходят наследникам.
Кто станет наследополучателем в конкретном случае, зависит от завещания и пожеланий родственников. Если завещания нет, то ДДУ отойдет к ближайшим родственникам (супругу/супруге, детям, родителям, далее – внукам, сестрам и братьям, в соответствии с очередями наследования). Также, вне зависимости от того, что прописано в завещании, могут иметься лица, которые имеют право на неукоснительную долю в наследстве (это несовершеннолетние дети, иждивенцы, нетрудоспособные близкие родственники, пенсионеры и так далее). Все эти нюансы должен разъяснить нотариус, который оформляет наследственное право.
Если наследник один, то ДДУ будет переписано на него в полном объеме. Если же наследников несколько, то наследство будет разделено между ними в равных долях (или иных долях, если они об этом договорятся). Если договор долевого участия был оформлен в браке, то он считается совместно нажитым имуществом, соответственно распределяться между наследниками будет только 50% от объема договора.
Что такое правопреемство в долевом строительстве?
Правопреемство — это процесс перехода прав и обязательств от одного лица к другому на основании закона или договора. В долевом строительстве он осуществляется при переходе прав и обязанностей по договору долевого участия на новых участников.
При оформлении договора долевого участия все права на имущество объекта строительства переходят на дольщика. Оплата за долю осуществляется по документарной и единой системе, которую устанавливает закон.
При наступлении момента наследования или объявлении о банкротстве дольщика, права и обязанности по долевому участию переходят на наследника или бенефициара. Для перехода прав необходимо обратиться в государственную или нотариальную контору для внесения изменений в договор долевого участия.
Правопреемство в долевом строительстве возникает при передаче наследственных бумаг, а также при законном основании, например, при реорганизации застройщика или объявлении о новом участнике долевого строительства.
Объявленный ранее президентом Российской Федерации ершов закон подчеркивает, что все обязательства по долевому участию осуществляются в установленные законом сроки, а именно, через единую казну и государственную почту в течение максимального срока, которым устанавливается договор долевого участия.
Как защитить себя и свои права?
- Заключайте договор с застройщиком: правовой переход на объект должен быть оформлен в соответствии с нормами закона. Не забудьте об обязательствах застройщика по постройке, передаче и выплате взносов.
- Внесите денежную выплату за долю: эта операция подлежит обязательной документарной фиксации у нотариуса. Не доверяйте только устным договоренностям.
- Используйте почту России для отправки бумаг: при обращении в офис застройщика требуйте официального приема бумаг, будьте готовы приложить доказательства.
- Не забывайте про правопреемство: наследники получают по наследству все права и обязанности дольщика, согласно действующему законодательству, в том числе и о выплатах и передаче имущества.
- Требуйте документацию: при вступлении в правовые отношения с застройщиком, требуется предоставить акт о вводе объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права застройщика на земельный участок.
- При возникновении конфликта, обратитесь к юристу: расчет прав при невыполнении обязательств застройщиком, возможность возврата денежных средств и иные спорные ситуации могут быть решены силами юриста на основании действующих законов.
Основные документы, необходимые для подтверждения прав наследства по ДДУ
Основные документы, необходимые для подтверждения прав наследства по ДДУ, включают в себя ряд важных документов. Прежде всего, это свидетельство о смерти наследодателя, которое является основным документом для установления факта наследования. Без этого документа невозможно приступить к оформлению наследства.
Кроме того, необходимо предоставить документы, подтверждающие родственные отношения с наследодателем. Это может быть свидетельство о рождении, браке или документы, удостоверяющие усыновление или опеку. Такие документы позволят установить степень родства и определить законных наследников.
Еще одним важным документом является завещание наследодателя. Если наследником является лицо, указанное в завещании, то для подтверждения прав наследства необходимо предоставить завещательное распоряжение. Если же завещания нет или оно отсутствует, то применяются нормы наследования по закону.
Также необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на имущество наследодателя, к которому относится ДДУ. Это могут быть договоры купли-продажи, свидетельства о праве собственности, договоры аренды и другие документы, подтверждающие наличие и статус имущества.
В целом, подтверждение прав наследства по ДДУ требует предоставления ряда основных документов, таких как свидетельство о смерти, документы, подтверждающие родственные отношения, завещание (при наличии) и документы, подтверждающие право собственности на имущество. При обращении в органы нотариальной власти или суд, следует заранее ознакомиться с полным перечнем необходимых документов для эффективного оформления наследства.
Какие доли наследства могут быть учтены в ДДУ
Важно понимать, что в ДДУ могут быть учтены только те доли наследства, которые были оформлены и зарегистрированы в установленном порядке. В противном случае, если наследство не было оформлено, учтено и зарегистрировано, то такие доли в ДДУ не будут учтены, их наличие не будет учитываться при распределении прав на жилье. Это является одним из важных условий, которое необходимо учесть при возникновении наследственных споров и при осуществлении продажи или передачи имущества по ДДУ.
Также следует отметить, что при наследовании имущества по ДДУ могут быть учтены и другие доли наследства, которые не связаны непосредственно с жилым помещением. Например, наследник может иметь доли наследства в виде доли в земельном участке, парковке или других общих элементах недвижимости, принадлежащих ДДУ. В таком случае, при осуществлении права наследования по ДДУ, указанные доли могут быть учтены и реализованы в соответствии с законодательством.
Учитывая все перечисленные выше факторы, необходимо обратить внимание на то, что ДДУ предусматривает учет только тех долей наследства, которые были оформлены, зарегистрированы и устранены все наследственные споры. Вся процедура должна быть выполнена в точном соответствии с требованиями законодательства. При нарушении данных условий, доли наследства могут быть исключены из учета при распределении прав на жилье в рамках ДДУ.
Зачем нужен договор долевого участия в строительстве (ДДУ)?
- Законность и прозрачность сделки. ДДУ заключается в письменной форме и регистрируется нотариусом, что обеспечивает юридическую защиту прав участников сделки.
- Определение стоимости и сроков строительства. ДДУ содержит информацию о цене, порядке оплаты и сроках сдачи объекта. Это позволяет сторонам иметь ясное представление о всех финансовых и временных аспектах сделки.
- Гарантии застройщика. В ДДУ указываются гарантии застройщика, которые обеспечивают безопасность и качество строительства. Это может включать гарантию сроков строительства, качества материалов и выполнения работ, а также ответственность за недостатки и возможные проблемы.
- Регулирование отношений сторон. ДДУ определяет права и обязанности застройщика и дольщика, включая условия использования и продажи объекта после его сдачи. Это позволяет участникам сделки иметь ясное представление о своих правах и обязанностях.
- Защита от мошенничества. Подписание ДДУ защищает дольщика от возможных мошеннических действий со стороны застройщика или других участников сделки. Это позволяет минимизировать риски и обеспечивает большую юридическую защиту.
ДДУ является важным инструментом, обеспечивающим возможность контроля и защиты прав всех сторон в процессе долевого участия в строительстве. Он позволяет минимизировать риски и обеспечивает юридическую гарантию выполнения сделки. Поэтому, при участии в долевом строительстве, ДДУ является обязательным документом, который следует заключить.
Правовое регулирование
В соответствии со статьей 1112 ГК РФ, наследство включает в себя не только права, но и обязанности умершего. Исключение составляют те обязательства, которые неразрывно связаны с личностью покойного (например, выплата алиментов).
Долевое участие в строительстве – это, по сути, финансирование строительных работ. По факту, гражданин становится инвестором, получая квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.
С момента заключения договора долевого участия, между инвестором и застройщиком возникает целый комплекс взаимных прав и обязанностей. Причем в пункте 7 статьи 4 ФЗ №214 указано, что после смерти дольщика его права и обязанности переходят к наследникам. И застройщик не вправе отказывать им в праве претендовать на объект.
Оформление наследства по ДДУ происходит аналогично другим способам. Весомые отличия касаются лишь процесса регистрации прав на конкретного человека. Однако это происходит уже после фактического правопреемства.
Особенности и основные правила оформления наследства по ДДУ
Нужно учесть, что выше идет речь только о случаях, когда наследство распределяется по закону, или когда оно оставлено по завещанию нескольким наследникам. Если инвестор оставил после себя завещание, в котором указал одного наследника, то все права, а равно и обязательства, переходят к этому лицу.
Бывают случаи, когда наследники не прочь получить права наследодателя на будущую квартиру, но вместе с тем не желают взваливать на себя его обязательства по выплате ипотечного кредита. В такой ситуации можно либо полностью отказаться от наследства, либо принять его с последующей продажей права требования на объект недвижимости другому лицу.
В соответствии с 1112 статьей ГК РФ наследство, которое остается после умершего человека, включает в себя все принадлежащие ему вещи, любое другое имущество, а также его имущественные права и обязанности. Поскольку инвестор, заключая ДДУ, приобретает не готовую квартиру, а права требования жилья у застройщика после окончания его строительства, то предметом наследства в этом случае являются именно права требования по ДДУ. Об этом также указывается в ст.4 214 ФЗ, в которой говорится, что все обязанности и права дольщика после его смерти переходят к его наследникам. Застройщик не может препятствовать вступлению в ДДУ правопреемникам бывшего дольщика. Столкнувшись с подобным, наследники могут оспорить действия застройщика и признать право на жилье в судебном порядке.
- В первую очередь нужно прийти к нотариусу, чей участок располагается в месте, где в последнее время проживал дольщик перед своей смертью. Следует взять с собой и предъявить нотариусу договор ДДУ, чтобы права по этому договору были присоединены ко всей наследственной массе. Необходимо также написать заявление о том, что собираетесь принять наследство. Эти действия следует предпринять в период полугода после смерти наследодателя.
- Получить свидетельство о праве на наследство, которое выдает все тот же нотариус после того, как пройдут шесть месяцев после смерти инвестора.
- Прийти с данным документом к застройщику и подписать с ним допсоглашение к ДДУ о смене участников в договоре. Зарегистрировать данное соглашение в Росреестре. По закону допсоглашение не является обязательным, его отсутствие не может стать поводом для отказа в регистрации собственности на завершенный объект строительства. Однако на практике были случаи, когда при регистрации собственности на квартиру у наследников, не имеющих на руках зарегистрированного соглашения к ДДУ, возникали определенные сложности. Поэтому желательно его заключить и зарегистрировать положенным образом.
- Если наследодатель для оплаты жилья брал кредит в банке, то наследникам также необходимо вступить в ипотечный договор и оформить соглашение с банковским учреждением.
- Если прежний участник не успел полностью выплатить всю сумму договора, то оставшуюся оплату должны внести его наследники, поскольку наследование по договору долевого участия в строительстве предполагает не только принятие прав, но и всех обязательств по ДДУ. При этом выплата процентов финансовой организации производится всеми наследниками соразмерно их долям в договоре.
- После окончания строительства квартиры, гражданин, получивший ДДУ в наследство, принимает жилье у застройщика и подписывает приемо-передаточный акт, составленный на его имя. После этого он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать это жилье положенным образом и стать его полноправным собственником. Если наследников несколько, то со стороны дольщика в акте должны фигурировать несколько участников, каждый из которых затем регистрирует свою долю в общей собственности.
Такое возможно только до подписания передаточного акта. Кроме того, необходимо одновременно с оформлением перехода права требования на нового участника, подписать с ним соглашение о переводе на него долга по ДДУ. Если жилье фактически уже принято по акту прежним дольщиком, наследник может продать его только после оформления в свою собственность.
После полного исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве – застройщиком и участником долевого строительства – своих взаимных обязанностей (например, передача объекта по передаточному акту и оплата его стоимости) право участника долевого строительства обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации может быть реализовано участником долевого строительства самостоятельно, без участия другой стороны договора, так как данному праву участника долевого строительства не корреспондирует обязанность другой стороны договора – застройщика.
Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор, что он и сделал. Имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключённом в соответствии с указанным федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Свидетельство о праве на наследство выдаётся на права и обязанности по договору, без уточнения их объёма.
Основной порядок наследования
В случае, если нет наследников первой очереди или они отказались от наследства, право на наследование переходит к наследникам второй очереди. В эту категорию входят братья, сестры и их потомки, а также дедушки и бабушки умершего. При отсутствии наследников второй очереди, наследство переходит к наследникам третьей очереди, которыми являются дальние родственники.
В случаях, когда нет наследников по закону, наследство может перейти к лицам, указанным в завещании умершего. Однако, если такого завещания нет или оно является недействительным, наследниками по закону являются государственные органы.
Важно отметить, что при получении свидетельства о праве на наследство необходимо учесть ряд факторов, включая сроки обращения, предоставление необходимых документов и соблюдение процедур, особенно если застройщик является банкротом. В таком случае, владельцам недвижимости, наследникам и потенциальным покупателям рекомендуется обратиться к специалистам для получения подробной консультации и юридической помощи.
Практические аспекты наследования доли в долевом строительстве
На первом этапе необходимо подать заявление о наследовании доли в долевом строительстве, указав объект и умершего наследодателя. После получения наследства следует оформить документы, подтверждающие права на наследуемую долю.
Второй этап связан с обращением к застройщикам и получением необходимой помощи. Застройщики могут предоставить информацию о доле и предложить форму сделки. Также возможно продать долю в долевом строительстве или обменять ее на квартиру.
Третий этап связан с распределением имущества и долга по договору долевого строительства. Если наследодатель имел долги по договору, то его правопреемники должны будут их оплатить.
Ипотечный договор также является важным аспектом наследования доли в долевом строительстве. Если умерший наследодатель имел ипотечный договор, то его правопреемники должны продолжать выплаты по этому договору.
Также интересно, насколько правопреемники могут распределить наследство между собой. Возможно, они могут договориться об ином способе распределения имущества.
На рынке долевого строительства также существует возможность наследования доли в коммерческом объекте. В этом случае правопреемники получают долю в правах на земельный участок и долю в собственности на объекты недвижимости.
Таким образом, наследование доли в долевом строительстве является сложным и многогранным процессом, требующим внимания к деталям и правовым аспектам.