Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аварийное жилье: как попасть в программу переселения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда занимаемая жилая площадь из государственной переходит в частную, появляется возможность совершать сделки по продаже, обмену, дарению и наследованию приватизированного жилья. Такая перспектива свободы действий с частными квадратными метрами очень привлекательна.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Начнём с основного — зачем нужна приватизация ? Многие до сих пор проживают в жилье, которое не было приватизировано, то есть в квартирах, которые всё ещё находятся в собственности государства. Сами граждане при этом считаются живущими там на основании договора социального найма, то есть арендаторами. Такое жильё нельзя продать, нельзя передать по наследству, да и сдавать невозможно. Подобные ограничения мало кому по душе. Именно поэтому существует возможность приватизировать квартиру и выкупить её у государства по сниженной цене. Конечно, существуют и ограничения, например нельзя приватизировать:
- Комнату в общежитии.
- Квартиру в закрытых городах.
- Служебную квартиру.
- Квартиру или иное другое жилое помещение, находящееся в аварийном состоянии.
Впрочем, эти ограничения по большей части можно обойти. Например, с 2014 года стало возможным приватизировать комнату в общежитии, если само общежитие было передано в собственность муниципалитета. В таком случае комната является самым обычным жильём и может быть приватизирована. Хотя зачастую этот процесс затягивают ввиду определённых сложностей с оформлением.
Также можно приватизировать жильё и в закрытых городах, но только в случае снятия с города статуса «закрытый». Отдельно стоит отметить, что при сроке службы в двадцать лет и более приватизация и получение квартиры происходят абсолютно бесплатно.
Вполне реально приватизировать и служебную квартиру. Служебное жильё — квартира, которая принадлежит государству и предоставляется определённым категориям граждан, например дворникам, учителям и сотрудникам правоохранительных органов. Но в случае если дом с служебными квартирами был передан в собственность муниципалитета, приватизация квартиры становится вполне возможным делом и проходит не сложнее, чем в остальных случаях.
Что такое ветхое жильё?
Что же такое «ветхое жильё»? На первый взгляд, практически то же самое «аварийное жильё», но это не соответствует действительности. Однако люди часто путают эти понятия, разница велика — да, ветхое жильё тоже сильно изношено, но не настолько, допустимый износ конструкций составляет около семидесяти процентов. Отличие же заключается в том, что, несмотря на износ, проживание в подобном помещении безопасно и не представляет угрозы для жизни и здоровья людей.
Важно отметить, что законодательство не имеет чётких указаний на запрет приватизации подобного жилья, в отличие от аварийного. Таким образом, всё, что необходимо, — добиться пересмотра состояния дома. Пересмотр состояния вполне возможен через суд. Надо добиться того, чтобы была проведена повторная экспертиза, которая может присвоить помещению статус ветхого, отменив предыдущие результаты испытания жилья. В этом случае жильё вполне возможно будет приватизировать — процедура полностью идентична таковой при приватизации обычного жилья. Однако в этом случае собственники обязуются поддерживать жильё в исправном состоянии.
Естественно, в данном случае можно действовать и в ином направлении, то есть добиться того, чтобы дом был призван аварийным. Нередки ситуации, когда дом признают всего лишь ветхим, несмотря на очевидные признаки чрезмерного износа конструкций. В некоторых случаях видны даже крупные трещины и разломы как в стенах квартир, так и на фасаде. В данном случае по инициативе жителей дома можно добиться повторной оценки состояния помещений. При удачном исходе дом признаётся аварийным, и жильцам в ближайшее время обязуются предоставить новое жильё.
Особенности приватизации ветхого и аварийного фонда
Согласно ФЗ №1541 не допускается приватизация жилья, имеющего статус аварийного. При этом следует учитывать, что аварийное и ветхое жилье — это разные правовые понятия. Аварийной признается недвижимость, которая непригодна для проживания и несет опасность для жильцов. Официальное заключение выдается жилищной комиссией, что позволяет гражданам встать на жилищную очередь в муниципалитете.
В случае несогласия с выводами жилищной комиссии, жильцы должны в судебном порядке пройти процедуру оспаривания статуса своей жилплощади. Если суд примет во внимание доводы заявителей, то статус снимается и квартиру можно приватизировать на общих основаниях. Следует учесть, что признание одной квартиры из дома аварийной обычно приводит к вынесению решения об аварийности всего объекта, и наоборот.
Ветхим признается площадь, если эксплуатационный износ составляет 70% и более. Такое жилье можно приватизировать, учитывая определенные особенности. Все зарегистрированные граждане должны дать согласие на приватизацию или заверить нотариально отказ в пользу других проживающих. Отказавшийся гражданин будет иметь право пожизненного проживания на уже приватизированной площади. В случае проводимых сделок с недвижимостью, такое лицо может оспорить договор на любом этапе заключения сделки.
Если жители ветхого жилья отказываются от предложенной приватизации, то они имеют право пожизненного проживания. В случае смерти ответственного квартиросъемщика зарегистрированные жильцы не выселяются из муниципального жилья. Чтобы стать законным наследником, необходимо быть прописанным на площади.
Закон не предусматривает период, в течение которого муниципалитет должен ответить на заявление. Поэтому не нужно думать, что процедура пройдет быстро.
Продолжительность некоторых этапов вообще сложно предсказать:
- сбор документов;
- оформления согласий сособственников;
- обращение в уполномоченный орган;
- заключение контракта социального найма.
Другие этапы имеют установленные сроки:
- получение согласия отдела опеки;
- рассмотрение заявления – 30 дней;
- подготовка нового договора на переход прав к муниципалитету – 60 дней;
- регистрация в Росреестре – от 7 до 14 дней.
Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров
Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.
В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье. Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.
Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.
Причины, по которым собственник жилья захочет отдать обратно приватизированное имущество, могут быть различными:
- Финансовые трудности. Наличие недвижимости в собственности обязывает хозяина платить налоги, коммунальные платежи, содержать ее в пригодном для жизни состоянии, в том числе проводить ремонт.
- Необходимость улучшения жилищных условий. Например, если семья многодетная, она может получить от государства квартиру большей площади, чем имеется в наличии.
- Защита от мошеннических действий.
- Обеспечение новым жильем за государственный счет при нахождении квартиры в аварийном доме.
- Семейные обстоятельства. В некоторых случаях имущество, которое может перейти по наследству, становится предметом ссор. Иногда собственник предпочитает вернуть недвижимость государству, а не оставить родственникам.
Отказ в деприватизации аварийного жилья
Подача заявления на деприватизацию аварийного жилья – отнюдь не гарантия успеха.
Орган местного самоуправления может отказать в процедуре. Разумеется, с указанием причины такого отказа:
- Включение дома в список аварийных объектов города (распространенная).
- Отсутствие согласия одного или нескольких собственников жилья.
- Нарушение формы согласия (в данном случае – нотариальная).
- Жильцы провели неузаконенную перепланировку, например – объединили ванную и туалет, оборудовали кладовую, перегородки и т.д.
- Один из совладельцев – несовершеннолетний до 14 лет. Сложность в том, что ООП не дадут согласия на лишение ребенка жилой площади. Приватизированная квартира гораздо выгоднее, чем социальное жилье. Отсюда 99% запрет на деприватизацию с участием детей.
- Имеются долги по квартплате перед УК или ТСЖ.
- Перераспределение долей в квартире, например – вселение третьих лиц в результате наследования доли умершего участника приватизации.
Откажут и в случае нехватки документов. Прежде чем подавать заявку, нужно зайти на сайт администрации города и посмотреть на перечень документов для деприватизации. Иногда список вывешивают на стенде в отделении ДГИ и МФЦ «Мои документы».
Итак, деприватизация аварийного жилья не запрещена законом. Жильцы-собственники имеют полное право вернуть квартиру в аварийном доме. Получателем будет орган местного самоуправления. Порядок действий не отличается от того, какой присущ обычной деприватизации. Заявителям нужно объединить усилия. Если кто-то из них не захочет передать жилье в городскую собственность – сделка не состоится.
Приватизация легче ее обратному аналогу – деприватизации. Зачастую жильцам попросту отказывают в возврате квартиры. Особенно если жилая площадь в аварийном доме. Разбираться во всех тонкостях в одиночку непросто. Ситуацию накаляет факт того, что дом скоро снесут. Ведь при расселении аварийных объектов жильцов переселят в новые квартиры. Но что, если это не выгодно жильцам? Юристы нашего сайта подскажут верное решение. Обращайтесь за помощью в любой сложной ситуации, не оставляйте проблему на потом – ситуация может ухудшится. Очень часто без юриста не обойтись, мы предлагаем бесплатную консультацию.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Зачем расприватизировать квартиру в аварийном доме?
Причины для расприватизации квартиры через суд связаны с нарушением интересов граждан или законодательства. Например, человек не имел права на приватизацию, один из жильцов был не согласен на процедуру, не учли интереса ребенка и т.д.
Деприватизация имеет свои причины – в первую очередь финансового плана, например – желание сэкономить на аренде, налогах, капремонте (см. «Оплата квартплаты за аварийное жилье«).
Жильцы аварийных домов подлежат расселению или вправе получить компенсацию за выкуп жилплощади.
Что выгоднее в случае с аварийным домом — оставить приватизированную квартиру до переселения или вернуть ее государству?
- Если жильцы хотят получить равноценную квартиру
Нанимателям по договору соц найма дадут равнозначное жилье взамен аварийного (ст. 89 ЖК РФ). Поэтому выгоднее переселяться не в статусе собственников, а в качестве нанимателя муниципальной квартиры. Деприватизация выгодна и уместна.
- Если нужна компенсация
Что нужно делать, если дом признается аварийным? После получения официального постановления собственник должен обратиться в государственные органы с заявлением на проведение экспертизы, которая проводится межведомственной комиссией. Именно за решением данной комиссии будет последнее слово, которое определит возможность расселения или дом будет признан ветхим, но с возможностью реконструкции.
Комиссия не производит выезд к дому, в ее обязанности входит:
- проверка документов и актов о признании дома аварийным;
- установление полноты предоставленных документов;
- определение специалистов, которые будут проводить исследование строения;
- оценка результатов исследования;
- принятие решения.
Для того что бы комиссия работала максимально быстро собственнику необходимо собрать весь пакет документов заранее:
- заверенные копии свидетельства о праве собственности;
- заключение о признании строения ветхим или аварийным;
- заключение о ветхости несущих конструкций. Данное заключение можно получить в проектных организациях;
- описание дома и фотографии его состояния.
После вынесения комиссией положительного решения о расселении начинается основная часть, направленная на получение новой жилплощади.
Можно ли расприватизировать?
Закон не устанавливает понятия слова «расприватизация». Однако ст. 20 ФЗ от 2004 года № 189 наделяет собственника возможностью отказаться от права собственности на недвижимое имущество.
В таком случае объект переходит в собственность муниципалитета, а с бывшим владельцем заключается договор социального найма. То есть, гражданин получает возможность пользоваться квартирой, но не может ей распоряжаться.
Обязательным условием для расприватизации является наличие факта приватизации. Нельзя провести такую процедуру, если объект получен в дар, в наследство или был куплен.
На практике выделяется 2 вида расприватизации.
| 1 | Деприватизация | Добровольный отказ лица, оформившего приватизацию от квартиры, в пользу государства. Факт деприватизации не является основанием для восстановления права на безвозмездной получение альтернативной жилплощади. Гражданин сможет только получить квартиру по договору социального найма. |
| 2 | Реприватизация | Отмена решения о приватизации в судебном порядке. Сделка с государством считается аннулированной. Поэтому право на приватизацию возобновляется. |
Важно! При деприватизации квартиры несовершеннолетнего собственника, он сохраняет право на приватизацию.
Таким образом, расприватизировать квартиру можно 2 способами и каждый из них несет собственные последствия.
В 2022 году закон не ограничивает права собственников аварийных домов на расприватизацию. Поэтому владелец квартиры может законно отказаться от права собственности.
Основания для сноса жилого дома
Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:
- Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
- Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.
Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:
- оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
- здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
- несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
- дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).
Порядок предоставления нового жилья взамен снесенного
Граждан, чей дом планируется снести, в первую очередь интересует вопрос, какую квартиру дадут при сносе дома, если квартира приватизирована. Главное опасение – получить жилье, которое по площади, расположению и другим характеристикам не ответствует утраченному.
Расселение проживающих производится в:
- Квартиры, соответствующие по метражу тем, что принадлежали гражданам ранее. Если жилье находится в собственности человека, ему дадут аналогичный по площади вариант, если квартира не приватизирована – помещение из расчета 18 м кв. на каждого прописанного.
- Жилье, расположенное в том же муниципальном образовании. Установившиеся правила и законы не обязывают властей рассматривать просьбы квартировладельцев, желающих переехать в другую местность.
- Жилая площадь, полностью пригодная для комфортной жизни. Если дом сносят, гражданам положено жилье со всеми коммуникациями (водопровод, подведенное электричество, газ и т.д.).
- Квартира, на 100% отвечающая требованиям действующих СанПинов.
Какое жилье соответствует критериям программы переселения
Если добиться включения дома в программу нельзя , то возможно будет другая программа и в неё можно вступить? По общему правилу размер такого возмещения не может превышать стоимость приобретения жилого помещения. Исключение составляют случаи приобретения жилого помещения по договору, в котором отчуждение помещения производится бесплатно (например, по договору дарения).
Для деприватизации нужно соблюдать несколько требований:
- Деприватизируемое жилье – единственное место постоянного проживания.
- После приватизации на жилплощадь не вселялись посторонние люди.
- Отсутствуют ограничения и обременения.
- После приватизации не проводилась перепланировка.
- Все собственники согласны на деприватизацию.
- Если среди собственников есть несовершеннолетний, обязательно разрешение органа опеки на деприватизацию.
- Состав собственников с момента приватизации не менялся, никто не выбыл (в т.ч. и по причине смерти).
- Нет долгов по ЖКУ и имущественному налогу.
В таких квартирах проживает более миллиона россиян. Поэтому крайне важно понимать, по каким критериям определяется аварийность и кто может рассчитывать на расселение.
Как только Вы получили новое на замену. Процесс не быстрый. Но не допускайте расселения до тех пор, пока Вам не предоставят Ваше жилье. Убедитесь, что Вы его потом сможете приватизировать. На то, чтоб такие как Вы не остались без крыши над головой, государство выделило миллиарды. Если будете нерасторопным, то потом будет сложно что-то доказывать.
Важно учитывать, что если многоквартирный дом признан непригодным для проживания, то квартиры внутри него также признаются таковыми и расселяются.
Тематический Федеральный закон № 1541-1 от 4 июля 1991 г. содержит нормативы процесса приватизации. В нем отмечены следующие важные нюансы:
- право получения бесплатного жилья предоставляется в РФ бесплатно только один раз;
- несовершеннолетние дети сохраняют его при переселении вместе с родителями;
- владельцами недвижимости могут стать все лица, оформившие постоянную прописку в квартире;
- приватизация аварийного жилья запрещена;
- переселение выполняется в такую же или большую по площади квартиру;
- в качестве альтернативы собственнику может быть предложена денежная компенсация.
Общим определением аварийности являются критическое состояние силового каркаса по причине:
- естественного износа;
- техногенной или природной катастрофы.
Аналогичным образом оценивают риски при расположении объекта в зоне затопления или других потенциально опасных местах. Решающий фактор – признание объекта непригодным для жилья. По этой причине для расселения может быть подготовлен дом, который находится слишком близко к высоковольтной линии электропередач или в местности с радиоактивным заражением.
Заключение о присвоении соответствующего статуса делает специальная комиссия. Ее создают муниципальные власти по правилам, определенным в ПП № 47 от 28 января 2006 г. В этом документе перечислены признаки непригодности для жилья.
Независимо от позиции региональных властей, ответ федеральных законов о том, можно ли приватизировать квартиру в аварийном доме, однозначный – это невозможно после принятия официального решения об аварийности. До принятия такого решения жилье можно приватизировать.
Как происходит приватизация?
Однако существует законный способ приватизации квартиры в аварийном доме. Для этого необходимо снять с объекта статус аварийного.
Иногда решение местной администрации вступает в противоречие с фактами. Объект может быть признан аварийным незаконно.
Пример. Для строительства дороги было необходимо снести несколько строений. Объект был обследован комиссией и признан аварийным. Жильцы дома готовились к переселению. Однако одному из собственников квартир не хотелось покидать дом. Он обратился в специализированную компанию для проведения экспертизы. Специалист выдал заключение о том, что объект не является аварийным. Мужчина обратился в суд с целью оспорить решение местной администрацией. В качестве причины он указал желание приватизировать квартиру. Так как представитель администрации не смог документально подтвердить аварийность дома, суд удовлетворил требования истца.
Таким образом, жилец аварийного дома имеет право оспорить решение местной администрации, если считает, что оно вынесено незаконно.
На практике такие ситуации практически не встречаются. Зачастую собственники и наниматели согласны на расселение дома.