Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выбор способа управления многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы
Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?
Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.
С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.
Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.
Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.
В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.
Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.
Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?
Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.
С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.
Суть непосредственного управления МКД
При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.
Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.
Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.
Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в и содержатся в заключаемых договорах.
Порядок перехода на непосредственное управление МКД
Как правило, все организационные моменты берет на себя инициативная группа особо активных владельцев помещений в МКД.
Порядок перехода:
- Оповещение собственников о дате и месте проведения собрания. Обозначение цели.
- День собрания, голосование. Закрепление результатов в виде протокола. Выбор председателя, обсуждение насущных вопросов.
- В течение 5 дней после проведения собрания выбранный представитель направляет уведомление о принятом на собрании решении:
- Организации, которая ранее занималась управлением домом;
- В органы, уполномоченные на ведение муниципального жилищного контроля.
Переход на прямую форму управления
Для того, чтобы сменить форму управления домом, следует провести общее собрание. На нем рассматривается несколько вопросов:
- Должна быть рассмотрена смена формы управления на непосредственную.
- Избирается представитель жильцов дома, который будет заключать договора с ресурсоснабжающими организациями и другими компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.
- Также должен быть избран совет дома.
- Нужно обсудить договор на обслуживание дома.
Для того, чтобы решение собрания имело силу и не было отменено, на собрании должно присутствовать не менее половины собственников квартир. Решение по вопросу будет положительным, если за него отдадут голоса не менее 50% присутствующих. Наличие кворума – обязательное условие для законности голосования и протокола.
ВАЖНО! Согласно статье 164 ЖК при прямом управлении договора на поставку тепла, света, газа, воды подписываются с каждым из собственников квартир в МКД.
Для подписания договора нужно подготовить несколько документов:
- Это копия протокола решения общего собрания, на котором и было принято решение о выборе непосредственной формы управления.
- Копия протокола ОС с решением об избрании лица, которое будет от имени жильцов дома работать с компаниями по обслуживанию дома.
- Также понадобиться технический паспорт на жилое здание.
Но возможен и второй вариант – договор от имени всех жильцов подписывает доверенное лицо, которому поручено данная функция. В таком случае нужно обязательно оформить по всем правилам доверенность, подписать ее у нотариуса.
Жильцы подписывают договора и с организациями, компаниями, которые будут заниматься вывозом мусора, обслуживанием лифтов, другими подобными работами. При небольшом количестве квартир в доме большинство из услуг могут выполнять и сами жильцы, например, убирать места общего пользования и придомовую территорию.
Преимущества и недостатки непосредственного управления
Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.
Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.
Минусы непосредственного обслуживания:
- Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
- Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
- Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
- Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.
Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.
Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления
Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.
Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.
Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками. В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников. Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.
Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.
Преимущества и недостатки непосредственного управления
Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.
Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.
Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.
- Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
- Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
- Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.
Преимущества и недостатки непосредственного управления
Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.
Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.
Полномочия местной власти
Они устанавливаются в ч. 3 ст. 156 ЖК. Территориальные органы власти вправе устанавливать величину оплаты за обслуживание и ремонт объекта только в том случае, если владельцы помещений не выбрали способ управления своим домом в установленные сроки либо решение было принято, но не было реализовано. По закону, местные исполнительные структуры могут сами определить то объединение, которое будет оказывать все необходимые услуги. На практике часто проводятся открытые конкурсы, по результатам которых за той или иной компанией закрепляются дома. Стоит отметить, что здесь все будет зависеть от местной власти. Несомненно, закон устанавливает пределы полномочий, определенные ограничения. Но в целом мнения жильцов в таких случаях не спрашивают. Поэтому целесообразнее все-таки принять решение и выбрать то юрлицо, которое будет осуществлять обслуживание.
Что необходимо знать о непосредственном управлении многоквартирного дома
- Стандартного понятия «квартплата» здесь не существует. Владельцы квартир платят деньги только за предоставляемые в определенном количестве услуги, распределенные между ними.
- Собственники перестанут тратить свои деньги на оплату несуществующих услуг управляющей компании. Не стоит забывать, что в них зачастую входят необоснованные дополнительные траты.
- Сумма необходимых к выплате средств подсчитывается до копейки, это уменьшает риск присвоения денег и мошеннических схем.
- Собственники не несут ответственность за долги других жильцов. Они не перекладываются на их плечи.
- Управление осуществляется группой инициаторов на безвозмездной основе, т.е. оплата их услуг не требуется.
Что такое непосредственное управление домом?
Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.
Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.
Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.
Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:
- обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
- распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
- создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
- представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.
Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.